Civillikums paredz līguma slēgšanas brīvību kā vienu no likuma pamatiem. Tomēr, neskatoties uz to, līgumiem tiek izvirzītas dažādas prasības saskaņā ar uzņēmējdarbības aprites likumiem un paražām. Pēdējais ietver dominējošos uzvedības noteikumus uzņēmējdarbības jomā, kas jāīsteno neatkarīgi no tā, vai tie ir nostiprināti juridiskā dokumentā. Tas ir noteikts Art. 5 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Rakstā uzmanība tiks pievērsta īres līguma būtiskajiem nosacījumiem, tas ir, tiem, kas tajā jāiekļauj (saskaņā ar likumu vai uzņēmējdarbības apgrozījuma paražu).
Līguma priekšmets
Par pamatnosacījumiem, bez kuriem līgums nav spēkā neesošs, joprojām tiek diskutēts. Bet tā nekustamā īpašuma īpašniekam, kuru viņš plāno īrēt, galvenais mērķis ir sakārtot attiecības tā, lai tiktu ievēroti visi likuma noteikumi un nerastos konfliktsituācijas.
Tieši šīm tēzēm mēs pievērsīsim uzmanību, izstrādājot nolīgumu. Mākslā Krievijas Federācijas Civilkodeksa 432. pantā teikts, ka līgums tiek noslēgts, ja pusēm ir vienošanās par visiem būtiskajiem līguma noteikumiem (telpu īre, saskaņā ar raksta tēmu).
Būtisks ir priekšmets, likumos, kā arī citos tiesību aktos noteiktie nosacījumi, ko sauc par nepieciešamiem, un citi nosacījumi, saskaņā ar kuriem viena no pusēm pieprasa vienošanos.
Uzbūve un materiālie apstākļi
Likums neparedz stingru līguma sastādīšanas kārtību. Tomēr tai ir jāatbilst uzņēmējdarbības aprites paražām un jābūt visiem būtiskiem sociālās īres līguma noteikumiem. Pēc viņu domām, struktūrai jābūt šādai formai:
- Preambula.
- Priekšmets.
- Papildu nosacījumi.
- Citi nosacījumi.
Preambulā norāda līguma nosaukumu, tā noslēgšanas datumu un vietu, informāciju par personām. Priekšmets ietver to, par ko puses vienojas.
Tālāk tiek norādīta cena un norēķinu kārtība, kur noteikts maksas lielums, kā arī pārskaitījuma procedūra. Sadaļā par pušu tiesībām un pienākumiem atsevišķi aprakstītas zemes īpašnieka un īrnieka tiesības un pienākumi, ieskaitot panāktās vienošanās. Jums jānorāda arī atbildība par līguma noteikumu pārkāpšanu, saistību drošība (piemēram, par depozītu), derīguma termiņi, grozījumu un izbeigšanas pamatojums, konfidencialitāte un konfliktu risināšanas kārtība. Tas viss ir būtisks nosacījums īres līgumam.
Citos nosacījumos ietilpst atsauces uz likumu noteikumiem, kopiju skaits, nepārvarama vara utt. Beigās ir nepieciešama sīkāka informācija, un partijas paraksta savus parakstus.
Cena
Cena norādīta Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 682. Arī norāde par to ir atrodama 1. pantā. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 671. To izveido pēc pušu vienošanās. Īres maksājums ir paredzēts arī attiecībā uz valsts un pašvaldību mājokļiem, par kuriem ir spēkā Art. 156 LCD RF.
Līgumā noteiktais maksas indikators nenozīmē, ka puses to nosaka patvaļīgā un nepamatotā veidā. Saskaņā ar Art. 156 LCD RF, summa par pašvaldības un valsts līdzekļiem dzīvojamo telpu izmantošanu un uzturēšanu ir atkarīga no mājas platības, labierīcībām, atrašanās vietas. Tie paši kritēriji tiek ievēroti, nosakot cenu saskaņā ar komercnomas līgumu.
Likums var noteikt maksimālo īres maksu par mājokli.Tad, ja līgumā ir norādīta augstāka cena, attiecīgais nosacījums tiks pasludināts par nederīgu. Tas līgumu par spēkā neesošu kopumā. Tomēr tajā norādītās cenas vietā tiks samaksāta maksimālā summa. Šajā gadījumā saimnieks nevarēs izvirzīt prasības pret īrnieku. Tiesa, neskatoties uz noteikto normu, to vēl neviens nav izmantojis, jo nekur netiek noteikts maksimālais maksājuma limits saskaņā ar komercnomas līgumu.
Termiņš
Īres līguma būtisks nosacījums ir termiņš. To var noslēgt uz laiku, kas mazāks par gadu. Tad to uzskata par īstermiņa. Ja termiņš pārsniedz vienu gadu, tad līgums ir ilgtermiņa. Maksimālais laika posms, par kuru var noslēgt īres līgumu, ir pieci gadi. Tāpēc, pat ja puses slēdz līgumu uz ilgāku laiku, tas būs spēkā tikai piecus gadus.
Uz nodarbinātību neattiecas ilgtermiņa līguma reģistrācijas noteikumi. Neskatoties uz to, daudzi nekustamā īpašuma eksperti uzskata (vai izliekas), ka līgums būs jāreģistrē Rosreestr. Un viņi iesaka noslēgt līgumu tikai uz 11 mēnešiem. Tajā pašā laikā šī iespēja bieži ir piemērota īrniekiem, jo šajā laikā viņi varēs atrisināt jautājumu par to, cik viņi ir apmierināti ar dzīvokli un vai viņi vēlas palikt tālāk vai nē.
Izbeigšana
Starp būtiskajiem Krievijas Federācijas Civilkodeksa telpu nomas līguma noteikumiem paredzēts, ka to pārtrauc viena no pusēm (iznomātājs ar tiesas starpniecību un nomnieks jebkurā laikā, paziņojot izīrētājam 3 mēnešus). Puses līgumā var norādīt arī īsāku termiņu, kurā zemes īpašniekam jāpaziņo par līguma izbeigšanu. Tomēr tas ir pretrunā ar likumu (Civilkodeksa 687. pants). Jums jāsaprot, ka, neiesniedzot paziņojumu, īpašnieks ar tiesas starpniecību var uzlikt par pienākumu īrniekam maksāt iztikas naudu. Tāpēc īrniekam nevajadzētu ignorēt šo posmu, bet gan to vajadzētu noteikt kā būtisku nosacījumu līgumā par specializētu dzīvojamo telpu īri.
Pieņemšanas akts: tiesu prakse
Starp darba devējiem un namīpašniekiem bieži rodas strīdi. Tie var būt saistīti ar īpašuma bojāšanu, parāda veidošanos, zaudējumu rašanos un tā tālāk. To izšķirtspēja lielā mērā ir atkarīga no sastādītā līguma un līguma par komerciālo telpu nomu būtisko nosacījumu parādīšanas.
Papildus tam tiek sagatavots īpašuma pieņemšanas akts, kurā norādīta informācija par stāvokli un esošajiem trūkumiem. Tas ir nepieciešams, jo bez tā īrniekam būs jāuzņemas atbildība par telpas trūkumiem. Ja aktā ir noteikts, ka telpas tika nodotas labā stāvoklī, tiesa neņems vērā īrnieka iebildumus, ka sākotnēji bija attiecīgie trūkumi. Ja akta nav, saimnieks nevarēs pierādīt, ka telpas ir sabojātas, jo nav dokumentālas informācijas par tā sākotnējo stāvokli. Kā piemēru var minēt Uļjanovskas apgabala 2013. gada 3. marta apelācijas tiesas lēmumu Nr. 33-3165 / 2013.
Pievienotā īpašuma saraksts
Pieņemšanas aktā arī jānorāda, kuras preces tiek nodotas lietošanai, un to paredzamo vērtību. Tad īpašniekam būs vieglāk pierādīt zaudējumu esamību, ja īpašums ir bojāts.
Īpašniekam ir jānovērš trūkumi, ja tie nav radušies īrnieka vainas dēļ. Ja tas tiek izdarīts nelaikā, īrniekam ir iemesls lauzt līgumu. Un, ja trūkumi nebija nozīmīgi, tad darba devējam nav pamata atteikt līgumu. Attiecīgo lēmumu Maskavas pilsētas tiesa pieņēma 2011. gada 18. augusta lietā Nr. 33-26040.
Iespējamie zaudējumi darba devējam
Saskaņā ar būtiskiem nomas līguma noteikumiem tiesu praksē lēmumi tiek pieņemti gan par labu īrniekiem, gan par labu namīpašniekiem. Īrnieks riskē ciest zaudējumus, piemēram, sakarā ar nepieciešamību īrēt citu mājokli, ja īpašnieks ir liedzis piekļuvi īrētajam dzīvoklim. Dzīvē bieži gadās, ka īpašnieki izdzen īrniekus, radot viņiem neērtības un piespiežot meklēt jaunu mājokli. Ja nav atbilstoša pamata, nomniekam ir tiesības pieprasīt no saimnieka kompensāciju.
Tajā pašā laikā izdevumiem jābūt ekonomiskiem, tuvu maksājumiem par telpām vai pat mazāk. Citiem mājokļiem vajadzētu būt aptuveni tādiem pašiem kā iepriekšējiem, jo īrnieka interesēs ir pēc iespējas samazināt viņu zaudējumus. Tas ir noteikts Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 404. lpp. Zaudējumus, kas jāatlīdzina, nevar attiecināt uz izdevumiem, kas pārsniedz nomas cenu, piemēram, īrējot viesnīcas numuru. Tas tika pieņemts ar Maskavas pilsētas tiesas 2012. gada 23. oktobra lēmumu Nr. 4g / 8-9143 / 2012.
Arī darba devējs nevarēs pieprasīt zaudējumu atlīdzību, ja iemesls bija viņa vaina, piemēram, ja parāds netika samaksāts. Tā kā līdztekus pienākumam nodrošināt mājokli, no vienas puses, ir pienākums to maksāt, no otras puses, saimniekam ir tiesības apturēt piekļuvi telpām līdz parāda samaksai.
Secinājums
Katrs īrnieks un saimnieks izlemj, kā veidot attiecības. Bet, lai nākotnē nerastos problēmas, ir vērts rūpīgi izpētīt būtiskos mājokļa īres līguma nosacījumus un pārliecināties, ka tiek ievērotas visas pušu intereses. Tad konflikta gadījumā varat paļauties uz taisnīgu tiesas lēmumu, jo šim nolūkam būs pieejami visi nepieciešamie dokumenti.
