Daugelis Rusijos įmonių turi patirties sudarant nekilnojamojo turto subnuomos sutartis. Kokios yra atitinkamo tipo operacijų ypatybės? Kokie teisės šaltiniai reglamentuoja jų sudarymo tvarką? Kaip turto savininkai dalyvauja sudarant tokius susitarimus?
Kas yra subnuoma?
Subnuoma - tai teisinių santykių tipas, numatytas Rusijos Federacijos civiliniame kodekse, kai turto savininko sandorio šalis, sudariusi su juo patalpų nuomos sutartį, pasirašo naują nuomos sutartį su trečiąja šalimi. Be to, įstatymai aiškiai nedraudžia, pavyzdžiui, padidinti nuomos kainą pagal naują sutartį. Todėl biurų, dirbtuvių, sandėlio, garažo ir kitų patalpų subnuoma yra dažnas reiškinys versle.
Subnuomos versle: teisinis aspektas
Subnuomos sąvoka, kaip mes pažymėjome aukščiau, yra įtvirtinta Rusijos Federacijos civiliniame kodekse. Keli kodekso straipsniai numato panašaus tipo teisinius santykius. Taigi jie yra ypač svarbūs verslo subjektų santykiams: įmonės, sudarydamos „pirmines“ patalpų nuomos sutartis, jas brangiau nuomojasi savo partneriams. Sandorių subjektai šiuo atveju dažnai yra komercinis nekilnojamasis turtas. Tai yra, negyvenamųjų patalpų subnuoma yra reiškinys, būdingas daugiausia verslumo sferai.
Visos būtinos nuostatos yra įtvirtintos Rusijos Federacijos teisės aktuose, pagal kuriuos įmonės, kurios subnuomojusios nekilnojamąjį turtą, pačios gali vykdyti paskesnius nuomotojus. Jų sandorio šalys, gavusios nuosavybėn turtą, taip pat turi teisę jį perduoti - teisinių santykių grandinė, kaip mano kai kurie teisininkai, teoriškai gali būti labai ilga.
Subnuomos sąlygos
Tuo pačiu metu daugelis teisininkų atkreipia dėmesį į Rusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsnio nuostatas. Visų pirma sakoma, kad norint pernuomoti nekilnojamąjį turtą, reikalingas jo pirminio savininko sutikimas. Ką tai reiškia praktikoje? Jei įmonė todėl sudarė turto subnuomos sutartį be turto savininko sutikimo, tai toks sandoris, pasak teisininkų, turėtų būti laikomas negaliojančiu.
Tuo pačiu metu, kaip pažymi daugelis ekspertų, Rusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsnyje nėra aiškiai pasakyta, kaip turto savininkas turi duoti sutikimą tolesnėms operacijoms su turtu subnuomos forma (ir, jei reikia, toliau grandinėje). Todėl teisininkai rekomenduoja nustatyti tinkamą sąlygą „pirmojo lygio“ nuomos sutartyje tiesiogiai su savininku. Pasirodo, nuoma su subnuoma yra vienas iš taškų. Mažiau pageidautina, tačiau, pasak ekspertų, kai kuriais atvejais leidžiama sudaryti pagrindinės sutarties papildomus susitarimus. Pagal šį dokumentą turto savininkas gali suteikti sandorio šaliai teisę prireikus sudaryti subnuomos sutartį su trečiąja šalimi.
Priklausomybė nuo sutarties
Tarkime, kad nekilnojamojo turto savininkas leido kitai šaliai sudaryti subnuomos sutartis. O kaip su verslininku, jei „pirmo lygio“ sutartis pasibaigė dėl kokių nors priežasčių - pasibaigė jos terminas, patalpų savininkas rado teisinį pagrindą nutraukti santykius?
Teisininkai pažymi, kad negyvenamųjų patalpų subnuoma yra laikoma išvestine sutartimi, atsižvelgiant į „pirminę“. Taigi, jei pagrindinė sutartis nutraukiama, tada ta sutartis, kurią nuomininkas sudarė su savo sandorio šalimi, nedelsiant nutraukiama.Galima pastebėti, kad atitinkamos nuostatos yra įtvirtintos Rusijos Federacijos civilinio kodekso 618 straipsnyje. Taigi negyvenamųjų patalpų subnuoma galima tik esant pagrindinei nuomininko sutarčiai su nekilnojamojo turto savininku.
Jei išnagrinėsime Rusijos Federacijos civilinį kodeksą dėl kokių nors nuolaidų subtantui, tada galime atkreipti dėmesį ir į vieną iš 618 straipsnio nuostatų.
Teisė į naują sutartį
Visų pirma jame teigiama, kad nutraukus „pirminę sutartį“, nuomininko sandorio šalis turi teisę susisiekti su nekilnojamojo turto savininku, kad sudarytų savo ruožtu naują sutartį. Tiesa, tai įmanoma tik per pirmoje sutartyje nurodytus terminus. Tačiau, kaip pažymėjo teisininkai, praktikoje dažnai atsitinka taip, kad pirminės sutarties terminas yra pakankamas nuomininko poreikių požiūriu.
Taigi įstatymas numato mechanizmą, pagal kurį negyvenamųjų patalpų subnuoma gali būti paversta visaverte nuoma. Dėl to pagrindinis nuomininkas ir turto savininkas turi nutraukti „pirminę“ sutartį. Po to nuomininkas turi teisę „apsikeisti vietomis“ su pirminiu nekilnojamojo turto nuomininku. Kyla klausimas: „Kaip tokia subnuomos teisė gali būti įgyvendinta praktikoje?“ Apsvarstykite tinkamą aspektą.
Kaip nuomininkas gauna „paskatinimą“
Taigi mes nustatėme, kad įmonės, kuri yra sudariusi „pirminę sutartį“ su turto savininku dėl objekto nuomos, kita sandorio šalis-nuomininkė gali teisėtai išduoti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį visam laikui. Pirmasis žingsnis, kurį įmonė turi žengti naudodamasi atitinkama teise, - susisiekti su turto savininku su pasiūlymu. Tai turėtų išreikšti juridinio asmens ketinimą išsinuomoti patalpas, taip pat pagrindines vėlesnės nuomos sąlygas.
Savo ruožtu iš šio turto savininko reikalaujama priimti šį pasiūlymą. Jei jo nėra, tada pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 445 straipsnį subntantas, kuris gali būti paliktas be jam reikalingų patalpų, gali kreiptis į teismą. Ieškinio dalykas bus turto savininko įpareigojimas sudaryti tinkamą sutartį. Kaip pastebėjo daugelis teisininkų, visa teismų praktika liudija teismų polinkį imtis bylinėjimosi išlaidų.
Apsvarstykite pavyzdį, iliustruojantį aukščiau pateiktą mechanizmą.
Nekilnojamojo turto nuomininkas ir savininkas: bendravimo praktika
Tarkime, kad „Propeller LLC“ priklauso kabelių gamybos cechas. IP Ivanovas A. B. šį seminarą nuomojo 3 metams. Atitinkamo verslininko sandorio tikslas yra atidaryti savo liniją kabelių gamybai pagal savo prekės ženklą. Tačiau įvyko nacionalinės Rusijos valiutos žlugimas, o I. Ivanovas A. B. manė, kad atidaryti gamybą yra nenaudinga, nes išaugo žaliavų, reikalingų kabelių gamybai, kainos. Tačiau jis kreipėsi į Ivanovą valstybės įmonė „Gidrokabelmontazh“, kurio sandėliuose sukaupta pakankamai žaliavų, tačiau kuriai skubiai reikėjo dirbtuvių kabeliui gaminti. Ivanovas manė, kad turėjo gerą galimybę užsidirbti pinigų, subnuomodamas patalpas didesnėmis kainomis, nei numatyta sutartyje su LLC „Propeller“. Valstybinė įmonė sutiko. „Propeller LLC“ sutiko.
Dėl to susiformavo šie teisinių santykių subjektai. Pirma, tai yra dirbtuvių savininkė LLC Propeller. Antra, tai yra „pagrindinis“ nuomininkas - AB „Ivan Ivanov“ Trečia, tai yra jos sandorio šalis, o kartu ir ieškovas - valstybinė įmonė „Gidrokabelmontazh“.
Subntantas atvežė įrangą į dirbtuvę ir pradėjo gaminti. Bet tada tarp E. R. Ivanovo A. B. ir „Propeller LLC“ vadovybės kilo nesutarimas dėl nuomos sutarties sudarymo teisingumo. Dėl šios priežasties dirbtuvių savininkas verslininkas pateikė ieškinį verslininkui, kuris bendravo su ieškovu. Sutartis buvo nutraukta.
„Gidrokabelmontazh“ advokatai, pasinaudodami Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatomis, pasinaudojo teisine teise sudaryti nuomos sutartį su LLC „Propeller“ tiesiogiai. Jie pateikė pasiūlymą, kuriame jie pasiūlė sumokėti tokią pačią sumą „Propeller LLC“, kaip jie nukreipė prieš subnuomos sutarties įsipareigojimus SP Ivanovui B. Seminaro įmonė, viena vertus, įmonė privalėjo priimti pasiūlymą - pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą, t. kita, ji tai padarė su malonumu, nes tapo įmanoma gauti daugiau pajamų iš dirbtuvių nuomos. Be to, visiškai įmanoma manyti, kad „Propeller LLC“ pasiūlė „Gidrokabelmontazh“ sudaryti naują, ilgesnę sutartį.
Kaip būti kitos sutarties šalimi?
Yra dar vienas įdomus niuansas, susijęs su nagrinėjamų teisinių santykių tipu. Kaip minėjome aukščiau, negyvenamųjų patalpų nuoma gali sudaryti nuoseklią sandorių grandinę. Svarbiausias žingsnis yra nuomininko sutartis su turto savininku. Kitas yra subnuoma. Remiantis ja, „pagrindinis“ nuomininkas pasirašo atitinkamą sutartį su savo sandorio šalimi. Po to galima sudaryti antrinę subnuomos sutartį ir tt Tai yra, galimas scenarijus, kai „Gidrokabelmontazh“ atiduos dirbtuves kažkokiam kitam gamintojui, tarkime, „Connectmetallist LLC“, gavusi leidimą iš IE Ivanov A. B., nebent, žinoma, iki to laiko jis dar nebuvo atvykęs, nesutinkant su LLC Propeller, kaip matyti iš mūsų aprašyto scenarijaus.
Mes ištyrėme niuansą, pagal kurį kita šalis teisėtai gali pakeisti „pirminį“ nuomininką. Tačiau ar yra tokia teisė įmonei, veikiančiai kaip „antrinei“ nuomininkei, kuri, palyginti kalbant, yra viena grandis toliau nuo turto savininko?
Advokatai sako, kad Rusijos įstatymai aiškiai nenumato tokio mechanizmo. Pasirodo, „antrinio“ nuomininko teisės nėra taip stipriai ginamos, kaip kitos sandorio šalies, kuri sudarė sutartį su „pirminiu“ nuomininku, atveju. Ir nepaisant to, kad „antrinė“ subnuoma yra procedūra, kurios nedraudžia įstatymai.
Dviguba subnuoma: specifika
Tačiau kai kurie teisininkai atkreipia dėmesį į Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnio formuluotę. Sakoma, kad tais atvejais, kai civilinių santykių negalima tiesiogiai išspręsti dėl atitinkamų įstatymų trūkumo, o verslo praktikos praktika dar nėra suformuota, normos taikomos laikantis įstatymų analogijos. Ir tokiu atveju iš principo „antrinis“ nuomininkas gali bandyti „pirminiam“ nuomininkui pateikti prašymą iš naujo derėtis dėl sutarties, kad jis galėtų toliau naudotis turtu.
Tačiau praktikoje, kaip pažymi teisininkai, tai įmanoma tik tada, kai ieškovas skubiai paprašė pasirašyti „tiesioginę“ sutartį su turto savininku. Jei „pirminio“ nuomininko sandorio šalis buvo neaktyvi, tada visi „antraeiliai susitarimai“ bendruoju atveju nustoja galioti. Todėl „Connectmetallist LLC“ turėtų būti atsargi sudarydama sutartis, kurių tikrasis turto savininkas yra keliais lygiais aukštesnis nei tikrasis savininkas.
Tuo pačiu metu kai kurie teisininkai teigia, kad subnuomos sąlygas galima aiškinti kaip mechanizmą, pagal kurį „pasroviui“ priklausančios šalys vis dar gali tikėtis naujos sutarties su turto savininku - būtent dėl galimybės taikyti taisykles kaip įstatymo analogijos dalį.
Subnuomos sutarties struktūra
Kaip turėtų atrodyti subnuomos sutartis? Iš esmės visa jo struktūra yra labai panaši į atitinkamas sutartis, numatančias tiesioginę sąveiką tarp nekilnojamojo turto nuomininko ir jo savininko. Apsvarstykite atitinkamų susitarimų, pagal kuriuos sudaroma subnuoma, specifiką, šių sutarčių struktūros pavyzdį.
Kaip ir daugumoje kitų civilinių sandorių, aptariamoje sutarties rūšyje yra bendrosios nuostatos. Juose teisininkai rekomenduoja vartoti terminą „subnuoma“ - jis, kaip mes apibrėžėme aukščiau, yra gana oficialus, jis yra atitinkamų teisės aktų koncepciniame aparate. Aptariamos rūšies sandorių bendrosios nuostatos iš esmės yra tokios pačios kaip ir standartinių nuomos sutarčių atveju - savininkas visiškai paskiria nuomininkui teisę naudotis turtu, užtikrina, kad turtas nebūtų įkeistas ir kt. Pažymimas sutarties galiojimas.
Kita susitarimo pastraipa yra šalių įsipareigojimai. Viskas čia beveik taip pat, lyg būtų sudaryta įprastinė nuoma. Nustatomi nekilnojamojo turto perdavimo nuomininkui terminai, jei to reikalaujama - daikto naudojimas tam tikslui, sandorio šalies įsipareigojimai turto savininkui palaikyti tvarkingą patalpą ir kt.
Be to, mokėjimo sąlygos paprastai įtraukiamos į sutartį, taip pat atsiskaitymo tvarka. Paprastai nurodomas terminas, kurį nurodo atitinkamų išmokų pateikėjas - paprastai iki kiekvieno mėnesio 5 dienos nustatoma nuomininko teisė išieškoti skolą. Įtraukiamos komunalinių paslaugų apmokėjimo nuostatos ir tt Apskritai viskas yra tokia pati, kaip ir su „pagrindine“ negyvenamųjų patalpų nuoma.
Kita sutarties dalis yra šalių atsakomybė. Čia taip pat formuluotė yra gana standartinė. Tai teisinių santykių subjektų pareiga mokėti baudas, baudas ir pan.
Subnuomos sutartyje taip pat nurodomos atitinkamos sutarties pakeitimo, nutraukimo ar nutraukimo sąlygos. Paprastai jie yra siejami su mokėjimų reguliarumu, taip pat, kaip mes pastebėjome straipsnio pradžioje, turto pristatymu paskesnei nuomai trečiųjų asmenų naudai be nuomotojo sutikimo.
Subnuomos sutartims, kaip ir daugeliui kitų rūšių sutarčių, gali būti taikomos specialios sąlygos. Jie gali atspindėti, pavyzdžiui, tai, kas įmanoma neatsiejami patobulinimai turtas tampa nuomotojo nuosavybe. Be to, paprastai nustatoma nuostata, pagal kurią subntantas turi teisę toliau naudotis turtu, net jei nuosavybės teisė į jį pereina tretiesiems asmenims.
Tarp kitų sutarties sąlygų, kurios taip pat paprastai nustatomos, - tokių, kurios, be ankstesnės formuluotės, reglamentuoja ir objekto struktūros patobulinimų įgyvendinimo galimybes. Tokie kaip, pavyzdžiui, kapitalinis remontas.
Paprastai valstybinė subnuomos registracija nereikalinga. Tuo pačiu metu, kaip pažymėjome aukščiau, dabartinis nuomininkas turi turėti turto savininko rašytinį sutikimą vėlesniems sandoriams, kurių objektas yra atitinkamo objekto nuoma. Tokias operacijas sudarančių firmų veikla gali būti bet kokia. Jei šalys pasirašo susitarimą, pagal kurį subnuomojamos patalpos, įmonės OKVED ir kiti atributai, apibūdinantys organizacijos profilį verslo sektoriaus požiūriu, neturi jokios reikšmės.