Yra daugybė būdų išsinuomoti butą. Rusijos teisėje yra įtvirtinti du pagrindiniai principai - sudarant komercinės nuomos sutartis, taip pat pasirašant socialinio nuomos sutartį. Kuo jie skiriasi? Kokie įstatymų šaltiniai reglamentuoja atitinkamas sutartis?
Įvairių rūšių nuoma
Kuo skiriasi komercinės nuomos ir kitų rūšių nekilnojamojo turto operacijos? Galima pastebėti, kad atitinkamo tipo teisinių santykių specifiką reglamentuoja Rusijos Federacijos civiliniai ir būsto įstatymai. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatomis, nuomos sutartis reiškia, kad viena iš jos šalių (savininkas ar kitas įgaliotas asmuo) už teisėtą mokestį teikia kitas patalpas kartu su teise apsigyventi. Kadangi santykiai pagal šio tipo sandorius apima atsiskaitymus pinigais, tai reiškia, kad nuomojamos komercinės patalpos.
Galimas variantas, kai patalpų savininkas yra valdžios institucija ar savivaldybė. Šiuo atveju greičiausiai bus diskutuojama apie socialinį nuomos mokestį, pagal kurį nėra nuomos mokesčio, ty asmuo perveda valdžios institucijoms tam tikrą sumą pagal nustatytą tarifą.
Tačiau piliečio santykiai su atitinkama valdžia dažnai apima tam tikrą piniginį atsiskaitymą. Todėl įsitvirtino įvairūs teisiniai šaltiniai, nors ir neoficialus, tačiau vis dar reguliariai vartojamas terminas, apibūdinantis tokius santykius - socialinė komercinė nuoma.
Socialinės ir komercinės užimtumo rūšys
Vienaip ar kitaip, Rusijos Federacijos civilinės teisės aktų požiūriu, socialinė ir komercinė nuoma yra visiškai skirtingos teisinės kategorijos. Ir tai nepaisant to, kad atitinkamus santykius įforminantys susitarimai turi keletą bendrų bruožų - tokių kaip, pavyzdžiui, sutarimas, atpildas (nors kai kurie teisininkai šią sąvoką laiko nelabai pritaikomu socialiniam įdarbinimui), taip pat abipusiškumo principą.
Taigi svarbu, kas yra patalpų savininkas. Tačiau kai kurie teisininkai pažymi, kad valstybė ar savivaldybė vis dar gali būti nekilnojamojo turto savininkė pagal komercinę, neturinčią socialinio pobūdžio nuomos sutartį. Taigi, ekspertai mano, svarbu ne tiek savininko statusas, kiek sutarties turinys.
Kai kurie teisininkai mano, kad taip pat labai svarbu, kas yra darbdavys. Komercinė nuoma taikoma tik tuo atveju, jei asmuo nuomojasi turtą. Atitinkamų teisinių santykių, kuriems taikomi panašūs civilinės teisės straipsniai, objektas negali būti juridinis asmuo, kaip pažymėjo teisininkai. Tačiau yra variantų, kai organizacijos veikia kaip tarpininkai tarp savininko ir asmens, nuomojančio butą.
Vienaip ar kitaip, Rusijos Federacijos civiliniai įstatymai numato dvi pagrindines nuomos sutarčių rūšis, kurių objektas yra gyvenamasis nekilnojamasis turtas. Pirma, tai yra faktinė būsto komercinės nuomos sutartis, pagal kurią nuomotojas gali būti juridinis asmuo arba asmuo, o nuomininkas gali būti tik pilietis. Antra, tai yra socialiai orientuota sutartis. Nuomotojas joje yra valstybė ar savivaldybė, tuo nuomininkas yra individas.
Vienas pagrindinių kriterijų, išskiriančių socialinę ir komercinę nuomą, yra privatizavimas. Tai įmanoma tik tuo atveju, jei būstą valstybė teikia tinkama tvarka. Komerciniuose santykiuose privatizavimas yra įmanomas, jei tik nuomininkas pirks būstą iš savininko.
Apsvarstykite kiekvienos sutarties specifiką.
Socialinė nuoma: sutarties specifika
Socialinę būsto nuomą reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, taip pat atitinkami teisės aktų, reglamentuojančių būstą, šaltiniai, susiję su būstu. Sfera, kurioje yra vykdomi tokie teisiniai santykiai, remiantis Kodekso nuostatomis, yra pakankamai siaura - atitinkamų susitarimų objektas gali būti tik valstybinis ar savivaldybių būstas. Svarbus ir butų nuomininkų teisinis statusas.
Nuomotojas pagal socialinio nuomos sutartį yra vyriausybinė įstaiga, kuri yra pastato, esančio tam tikro lygio - valstybės ar savivaldybės - būsto fonde, savininkė.
Savo ruožtu nuomininku gali būti tik Rusijos pilietis - būstas užsieniečiams neteikiamas pagal atitinkamus susitarimus, jei įstatymai nenustato kitaip.
Asmuo turi teisę tikėtis sudarydamas socialinio nuomos sutartį su valstybe ar savivaldybe, jei jis įstatymų nustatyta tvarka pripažintas neturtingu, taip pat neturinčiu būsto.
Atminkite, kad darbdavių gali būti keli - paprastai tai yra tos pačios šeimos nariai. Tuo pat metu tai gali būti tolimi giminaičiai - jei įrodoma, kad jie su darbdaviu tvarko bendrą ūkį. Gali būti, kad asmuo bus nustatytas kaip piliečio, kuris nuomojasi namą teisme, šeimos narys.
Visi, galintys gyventi bute pagal socialinio darbo sutartį, turi tas pačias teises ir pareigas. Įsipareigojimai, atsirandantys pagal sutarties sąlygas, turi būti įvykdyti, esant solidariai visiems, gyvenantiems iš valstybės ar savivaldybės nuomojamame bute, sąlyga.
Kaip jau minėjome aukščiau, visiškai įmanoma ir būsto komercinė nuoma iš valstybės. Tačiau praktikoje net tokios sutartys, nors ir ne visai oficialiai, dažnai yra socialinės. Be to, kaip pažymi kai kurie teisininkai, į „socialinę“ sąvoką pirmiausia reikia atsižvelgti teikiant lengvatines sutarties sąlygas, visų pirma atsižvelgiant į nuomos dydį.
Kaip turėtų atrodyti būsto nuomos sutartis iš valstybės ar savivaldybės? Apsvarstykite jo struktūrą.
Socialinės nuomos sutarčių struktūra
Visų pirma, šalys nurodomos atitinkamoje rūšies sutartyje. Vienas yra pilietis ar jo šeima, kitas - valstybė ar savivaldybė.
Kitas susitarimo komponentas yra objektas. Tai gali būti būstas, kuris yra fondo dalis atitinkamu lygiu - valstybės ar savivaldybės.
Kitas punktas yra mokėjimo sąlygos. Paprastai ją sudaro trys dalys - pati nuoma (galima pastebėti, kad pagal socialinio nuomos sutartį ji dažniau vadinama patalpų nuoma), komunalinių paslaugų kompensavimas, taip pat įmokos už būsto remontą ir priežiūrą. Jei vis dėlto valstybė imasi mokesčio už socialinę nuomą - dažniausiai taip atsitinka, tada ji paprastai apskaičiuojama remiantis buto plotu pagal atitinkamuose teisės aktuose nustatytus įkainius.
Socialinio būsto nuoma taip pat reiškia tam tikras šalių teises ir pareigas pagal atitinkamo tipo susitarimą. Nuomotojui, kuris yra valstybė ar savivaldybė, jo įsipareigojimai paprastai yra susiję su poreikiu aprūpinti nuomininką kambariu, kuriame nėra jokios naštos, laiku atlikti remontą, užtikrinti stabilų komunalinių paslaugų tiekimą ir kt.
Savo ruožtu socialinio nuomos nuomotojas taip pat turi teises. Jie taip pat yra numatyti sutartyje ir, kaip taisyklė, atspindi teisę laiku reikalauti nuomos mokesčių ir komunalinių paslaugų, taip pat kreiptis į teismą dėl bet kokių pažeidimų.
Nuomininko įsipareigojimai pagal sutartį yra šie: naudoti butą pagal paskirtį, užtikrinti jo saugumą, prireikus atlikti remontą, laiku sumokėti nuomą ir komunalines paslaugas.
Darbdavio teisės, įtvirtintos socialinės nuomos sutartyse, yra šios: įkalbti butą kitus asmenis, jei tai neprieštarauja atitinkamų įstatymų nuostatoms ir nesukelia nepatogumų kaimynams. Pilietis taip pat turi teisę reikalauti iš savininko laiku atlikti kapitalinį remontą.
Socialinio darbo sutarties nutraukimas
Patalpų komercinės nuomos sutartyje yra nuostata dėl atitinkamos sutarties nutraukimo. Panaši situacija ir su socialinio tipo susitarimu. Sutartį nutraukti galima bet kuriuo metu abipusiu šalių susitarimu. Tam pakanka, kad darbdavys raštu praneštų savininkui.
Valstybė ar savivaldybė - nekilnojamojo turto nuosavybės subjektai - turi teisę nutraukti socialinę darbo sutartį išimtinai teisme ir tik esant teisėtiems pagrindams.
Apsvarstę, kaip sudaroma sutartis, kurioje nuomotojas yra valstybė, nagrinėjame sutarčių, nepriklausančių socialinei kategorijai, specifiką. Kas yra komercinė nuoma?
Privačių sutarčių specifika
Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 671 straipsnį susitarimai dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo nuomai gali būti sudaryti tarp piliečių, taip pat fizinių ir juridinių asmenų, jei pastarieji yra nekilnojamojo turto savininkai. Komercinės nuomos sutarčiai nereikia jokių administracinių patvirtinimų ir ji nėra privaloma registruoti vyriausybinėse agentūrose.
Atitinkamo susitarimo objektas gali būti būstas, atitinkantis kriterijus, apibrėžtus statybų, gaisro, sanitarijos ir kituose standartuose, reikšminguose eksploatuojant patalpas. Svarbu, kad butas turėtų oficialų patalpų statusą, užfiksuotą PTI dokumentuose.
Neatidėliotina komercinio darbo sutartis, neklasifikuojama kaip socialinė. Rusijos Federacijos civiliniame kodekse numatytos dvi sutarčių rūšys, atsižvelgiant į sąlygas - iki 1 metų ir iki 5 metų. Jei šalys sutarties sąlygose nenurodė termino, laikoma, kad jis pasirašytas 5 metams.
Skirtingai nuo socialinio nuomos susitarimo, kuriame tik nuomininkas ir jo šeimos nariai gali gyventi bute, kurį nuomoja iš valstybės ar savivaldybės, komercinė nuoma, kaip taisyklė, nereiškia, kad yra ribojami bet kokie žmonės. Savo ruožtu visa atsakomybė už būsto naudojimą tenka nuomininkui.
Tuo pat metu galimas variantas, kai komercinė būsto nuoma sudaroma dalyvaujant keliems nuomininkams. Ir šiuo atveju įsipareigojimai pagal sutartį galioja visiems, su kuriais susidurs teisiniai santykiai. Jų atsakomybė tampa bendra, įskaitant mokėjimą už būstą. Jos vertė, skirtingai nei socialinio tipo sutartis, nustatoma privačiai, o ne grindžiama normomis, kurios priklauso, pavyzdžiui, nuo buto ploto.
Be to, kai tik nuomos suma bus nustatyta sutartyje, jos negalima pakeisti sutarties galiojimo metu. Dėl mokėjimo dažnumo - jis nustatomas privačiai. Bet jei šalys nenustatė šios sąlygos sutartyje, tada, remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 682 straipsniu, išmokos turėtų būti mokamos kas mėnesį.
Jei bus pasirašyta sutartis dėl būsto komercinės nuomos iš valstybės, tai apskritai šis dokumentas atitiks aukščiau aptartus kriterijus.
Dabar panagrinėkime tokių sutarčių struktūrą.
Darbo sutarčių struktūra
Šio tipo dokumentai turėtų atspindėti:
- sutarties dalykas;
- nekilnojamojo turto rūšis, adresas;
- nuomotojo ir nuomininko teises ir pareigas;
- sutarties terminas;
- būdai, kaip darbdavys vykdo savo įsipareigojimus;
- informacija apie dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teises į būstą;
- nuomotojo ir nuomininko paso duomenys arba kita identifikavimo informacija;
- nuomos mokesčio suma, mokėjimo reguliarumas;
- turto, esančio buto viduje, sąrašas;
- komunalinių paslaugų apmokėjimo sąlygos.
Kai kuriais atvejais kiti elementai yra įtraukti į sutartį. Pavyzdžiui, yra komercinė būsto nuoma su teise pirkti. Tiesa, Rusijos praktikoje tokie teisiniai santykiai yra reti. Tačiau gana dažnai jie praktikuojami Vakarų šalyse. Teisininkai teigia, kad atitinkamas terminas nėra aiškiai įtvirtintas įstatyme.
Pasak ekspertų, galiojančiuose teisės aktuose yra nuostatų, kurios gali būti panaudotos teisinių santykių reguliavimo kontekste, suponuojančios buto nuomą su teise jį išpirkti.
Ekspertai rekomenduoja, kad piliečiai, įregistravę komercinę nuomą, kartu su savininku pasirašytų būsto priėmimo ir perdavimo aktą, pridedamą prie pagrindinės nuomos sutarties. Tai turėtų atspindėti sienų, grindų, langų, santechnikos ir kitų patalpų elementų, turinčių didelę išvaizdą ir paskirtį, būklę.
Subnuomos
Pagrindinis teisės šaltinis, reglamentuojantis komercinės nuomos kategoriją - Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, apima nuostatas dėl subnuomos, tai yra dėl galimybės nuomininkui, kuris pagal sutartį su buto savininku turi teisę disponuoti turtu ir sudaryti papildomas nuomos sutartis su kitais asmenimis.
Teisinė subnuomos sutarčių prigimtis yra pakankamai panaši į buto nuomininko ir namo savininko sutarčių specifiką. Tačiau atitinkamos sutartys turi tam tikrų apribojimų. Pvz., Tokios sutartys negali būti pasirašytos ilgesniam laikotarpiui nei nustatyta savininko ir pirmojo nuomininko sutartyje. Jei pirmoji sutartis nutraukiama anksčiau nei numatyta, subnuomos sutartis nutraukiama.
Subnuomos sutarties specifika yra ta, kad antrasis nuomininkas, kaip pažymi kai kurie teisininkai, negauna visos teisės naudotis būstu, visų pirma, jis negali juo disponuoti. Be to, pagrindinis nuomininkas yra atsakingas už savo „sandorio šalies“ veiksmus buto savininkui.
Kad pagrindinis nuomininkas galėtų išsinuomoti butą, tada, remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 685 straipsnio nuostatomis, butas turi turėti pakankamą plotą: 12 kv. m vienam asmeniui. Šioje normoje, savo ruožtu, yra kitas svarbus įstatymas, reglamentuojantis būsto komercinę nuomą - RF LC. Tai yra, jei siūlomo antrojo nuomininko įvedimo metu norma yra mažesnė už nurodytą Būsto kodekse, subnuomos sutartis negali būti sudaryta.
Pirmenybės teisė atnaujinti sutartį
Studijuojant, kas yra komercinė būsto nuoma, naudinga atkreipti dėmesį į tokį aspektą kaip pirmumo teisė pratęsti nuomos sutartį. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 684 straipsniu, buto savininkas likus trims mėnesiams iki sutarties galiojimo pabaigos, privalo pasiūlyti nuomininkui naujas sutarties sąlygas arba patvirtinti galiojančias. Jei nuomininkas nebenori išsinuomoti buto pagal sutartį, tada jis privalo apie tai pranešti nuomininkui. Jei jis to nepadarys, sutartis pratęsiama tam pačiam laikotarpiui, kuriam ji buvo sudaryta iš pradžių.
Dar įdomesnės yra Rusijos Federacijos civilinio kodekso 684 straipsnio nuostatos, susijusios su paskesniu nuomotojo disponavimu jo turtu, kai ankstesnė sutartis buvo sudaryta ir nepratęsta. Taigi, visų pirma Civiliniame kodekse sakoma, kad turto savininkas neturi teisės sudaryti su kuo nors buto nuomos sutarties per metus, jei jis ankstesniam nuomininkui pranešė, kad nesiruošia išnuomoti būsto.
Toks yra įstatymų, reglamentuojančių komercinę gyvenamųjų patalpų nuomą, specifiškumas. Teismo praktika, susijusi su piliečių naudojimusi savo teisėmis, kaip pažymi kai kurie ekspertai, yra dviprasmiška. Faktas yra tas, kad darbdaviui ne visada pavyksta praktiškai įrodyti, kad jis negavo tinkamo įspėjimo.
Komercinės sutarties nutraukimas
Mes ištyrėme pagrindinius tokios teisinės kategorijos kaip komercinės nuomos aspektus. Kas tai yra, dabar jūs žinote. Taip pat bus naudinga atsižvelgti į niuansą, atspindintį atitinkamos rūšies sutarties nutraukimą. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 687 straipsnį tiek nuomininkas, tiek nuomininkas gali nutraukti teisinius santykius pagal komercinės nuomos sutartį.
Tiesa, antrasis šia prasme turi daug daugiau galimybių. Norėdami nutraukti nuomos sutartį, nuomininkas be paaiškinimų gali pranešti apie savo norą nutraukti teisinius santykius likus trims mėnesiams iki galiojančios sutarties pabaigos. Įstatymas suteikia savininkui teisę nutraukti sutartį teisme.
Tokiu atveju nuomotojas turi turėti svarią priežastį nutraukti sutartį. Pavyzdžiui, sistemingas vėlavimas atlikti nuomininko mokėjimą arba nuomininko aplaidumas įpareigojant išlaikyti butą geros būklės.
