Nuomodamiesi patalpas, ypač jei tai ilgalaikiai, erdvę naudojantys subjektai dažnai investuoja į šį ilgalaikį turtą. Tai daroma tam, kad objektas būtų tokioje būsenoje, kurioje jis visapusiškai atitiks ekonominės veiklos specifiką ir asmens poreikius. Dažnai tokiose situacijose vyksta neatsiejami patobulinimai. Nuoma, kaip teisinis santykis, būdinga ypatybėms. Visų pirma, daiktas, į kurį asmuo investuoja, nuosavybės teise jam nepriklauso. Tuo tarpu neatsiejami nuomininko patobulinimai pereina į teisėtą nuosavybę. Tačiau šalių susitarimu gali būti nustatyta kitokia sąlyga. Leiskite mums išsamiau apsvarstyti, kokie neatskiriami nuomojamo objekto patobulinimai gali būti. 
Bendroji informacija
Neatsiejami patobulinimai yra kokybiniai pokyčiai, kurie prideda turto vertę. Jie gali būti skirti:
- tobulėjimas;
- savybių ir techninių charakteristikų gerinimas;
- praplėsti funkcionalumą ir kt.
Reikėtų nepamiršti, kad remontuojant daiktas neįgyja jokių naujų savybių. Jo techninės savybės taip pat nepagerėja. Šiuo atžvilgiu remonto darbai negali būti laikomi neatskiriamais nuomojamo turto patobulinimais. Jie gali atpažinti tokius veiksmus kaip:
- papildoma įranga;
- baigimas;
- rekonstrukcija;
- modernizavimas;
- techninė perkrova.
Neatsiejami patobulinimai yra tie pakeitimai, kurių negalima pašalinti ar išardyti nepažeidžiant turto.
Išlaidų susigrąžinimas
Neatsiejami nuomojamo turto patobulinimai atliekami ūkio subjekto sąskaita, kuris jį naudoja pagal sutarties su savininku sąlygas. Pasibaigus ieškiniui, asmuo turi teisę į išlaidų atlyginimą. Tačiau įstatymas numato keletą kompensavimo sąlygų. Taigi nuomotojas kompensuoja neatsiejamų patobulinimų išlaidas tik tuo atveju, jei pakeitimai buvo atlikti su jo sutikimu. Įstatymas gali nustatyti kitokią sąlygą. Neatsiejami turto pagerinimai atlikti per nusidėvėjimo mokesčiai nuo jo veikti kaip teisėto objekto savininko nuosavybė. 
Galimi sunkumai
Prieš atlikdami neatsiejamą patobulinimą, būtina išsiaiškinti susitarimo sąlygas. Dokumente gali būti nenustatyta jų įgyvendinimo tvarka arba gali būti nustatyta būtinybė gauti raštišką savininko sutikimą. Atitinkamai, prieš atlikdamas neatsiejamus patobulinimus, subjektas turėtų susisiekti su teisėtu objekto savininku (straipsnyje pateiktas papildomos sutarties pavyzdys). Tačiau yra situacijų, kai rašytinio sutikimo neįmanoma. Ši problema atsiranda išnuomojant federalinį turtą. Be to, norėdamas normaliai veikti, vartotojas turi atlikti tam tikrus objekto pakeitimus. Atsižvelgiant į tai, ar išlaidos bus kompensuotos ir ar bus gautas savininko sutikimas, vartotoja įmonė pasirinks išlaidų apskaitos variantą. Apsvarstykite keletą situacijų.
Keičiasi savininkui sutikus su kompensacija
Pagal 1 str. 256 mokesčių kodeksas, kokybiškai pakeistas, padarytas teisėtam objekto savininkui leidus su vėlesne kompensacija už su tuo susijusias išlaidas, laikomas nusidėvėjusiu ilgalaikiu turtu. Neatskiriamų patobulinimų apskaita šiuo atveju atliekama vadovaujantis Reglamento Nr. 258 mokesčių kodeksas. Kapitalo investicijas, kurių sąnaudas vartotojui kompensuoja savininkas, amortizuoja pastarasis. Pagal 4 straipsnio 4 dalį623 Civilinis kodeksas, nuomininkas neturės jokių teisių į šiuos patobulinimus. Anot Finansų ministerijos, vartotojo išlaidos, susijusios su objekto kokybiniais pakeitimais, kai jį kompensuoja savininkas, parodomos kaip išlaidos, patirtos dirbant teisėtam savininkui. Jei neatsiejamas patobulinimas atliekamas su antrosios šalies sutikimu, tai turėtų būti patvirtinta dokumentais. Visų pirma, ši sąlyga yra nustatyta pirminiame susitarime arba jo priede. Tuo pačiu metu, jei savininkas kompensuoja vartotojo patirtas išlaidas, tada nuomininkas gali į sąnaudas atsižvelgti kaip į išlaidas, susijusias su darbu teisėtam savininkui, apskaičiuojant pajamų mokestį. Be to, išlaidos turi atitikti 4 straipsnio 1 dalies reikalavimus. 252 mokesčių kodeksas. 
Svarbus punktas
Ataskaitų teikimo metu bus reikšmingas laikas, kai įvyks neatsiejamų patobulinimų perėjimas / perdavimas. Paaiškinimai pateikiami Finansų ministerijos 2003 m. Spalio 13 d. Įsakymu Nr. 91n. Šio dokumento 35 punkte nurodoma, kad jei pagal sutartį kapitalo investicijos vartotojas perduodamas savininkui, už atliktą darbą patirtos išlaidos, atlygintinos, turėtų būti išskaičiuotos iš sąskaitos už investicijas į ilgalaikį turtą. Tokiu atveju atsiskaitymo straipsnis yra nurašomas. Bet jei neatskiriamų patobulinimų sutartyje numatytas jų perdavimas objekto savininkui su kompensacija už likutinę vertę juos padariusiam vartotojui, kapitalo investicijos priskiriamos teisėto savininko OS iki sutarties galiojimo pabaigos.
Turto pakeitimai gavus leidimą be kompensacijos
Kapitalo investicijos į nuomos patalpas kaip neatsiejami patobulinimai, padarytos savininkui sutikus, laikomos nudėvimomis. Ši pozicija yra nustatyta 1 straipsnio 1 dalyje. 256 mokesčių kodeksas. 2 straipsnio 1 dalyje Kodekso 258 punkte nustatyta, kad kapitalo investicijas, padarytas savininko leidimu, kurių vertė jo nekompensuoja, amortizuoja neatsiejamą pagerėjimą padaręs subjektas. Tai daroma susitarimo galiojimo laikotarpiu. Atsižvelgiant į naudingo tarnavimo laiką, atsižvelgiama į amortizacijos sumas. Jis yra įdiegtas OS arba kapitalinėms investicijoms į jas ilgalaikio turto klasifikacija patvirtinta vyriausybės. Nusidėvėjimas apskaičiuojamas pirmąją mėnesio, einančio po to, kai pradėtas naudoti neatsiejamas pagerinimas, dieną.
Niuansai
Remiantis PBU 6/01 5 dalimi, ilgalaikis turtas apima kapitalo investicijas į nuomojamą ilgalaikį turtą. 35 punkte pateiktos gairės sako, kad jei pagal susitarimą jie veikia kaip teisėto objekto savininko nuosavybė, atliktų darbų išlaidos nurašomos nuo kredito sąskaitos už investicijas į ilgalaikį turtą. Tuo pat metu nurašomas OS apskaitos punktas. Išlaidų sumai vartotojas atidaro atskirą inventoriaus kortelę kiekvienam objektui. 
Keičiasi be savininko sutikimo
Teisės aktai aiškiai nedraudžia atskirti patobulinimų be nuomotojo leidimo. Tuo tarpu vartotojas turi suprasti, kad įgyvendinant kokybinius pakeitimus vargu ar savininkas atlygins išlaidas. Be to, remiantis 8 straipsnio nuostatomis Civilinio kodekso 622 str., Nutraukdamas susitarimą, asmuo privalo grąžinti daiktą jo teisėtam savininkui tą patį, kurį ir gavo, atsižvelgdamas į normalų nusidėvėjimo laipsnį ar būklės, dėl kurios susitarė šalys. Iš to išplaukia, kad savininkas turi teisę reikalauti, kad subjektas parodytų patalpas originalios formos. Tai pareikalaus tam tikrų išlaidų. Jei įmonė tuo pačiu metu apskaičiuodama pajamų mokestį nori prisiimti nurodytas išlaidas, gali kilti rimta fiskalinė rizika. Jie atsiranda dėl 1 straipsnio 1 dalies nuostatų. 256 mokesčių kodeksas. Pagal normą, tik tos investicijos į nuomojamą ilgalaikį turtą, kurios yra padarytos savininkui leidus, gali būti laikomos nusidėvinčiu turtu.Darytina išvada, kad mokėtojai vartotojai, pagaminę juos be teisėto savininko sutikimo, neturi pagrindo pripažinti išlaidų apmokestinant pelną.
PVM rizika
Jie taip pat išplaukia iš Reglamento Nr. 256 mokesčių kodeksas. Jei skaičiuojant mokestį neatsižvelgiama į neatsiejamo pagerinimo išlaidas, bus labai problematiška įrodyti, kad jie buvo atlikti atliekant operacijas, pripažintas PVM objektais. Nepaisant to, kad šie atskaitymai neturi tiesioginio teisinio ryšio tarpusavyje, kontrolės įstaigos atidžiai stebi, kaip laikomasi jų apskaičiavimo tvarkos. Todėl esant aukščiau nurodytai situacijai, PVM nebus atskaitytas. Net jei mokėtojas yra pasirengęs ginti savo poziciją teisme, nėra garantijos, kad jo prašymai bus patenkinti - valdžios institucijos paprastai laikosi kontrolės įstaigų pusės.
Galima išeitis
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, šis metodas gali būti laikomas mažiausiai rizikingu:
- Neatsižvelgiamos į neatskiriamų pajamų mokesčio patobulinimų sąnaudas.
- Atskaitytas PVM nepriimamas.
Šiuo atveju reikėtų prisiminti tą poskyrį. 1 p. 1 straipsnis Mokesčių kodekso 146 straipsnis, kaip mokesčio objektas už ext. išlaidos yra prekių (darbų atlikimas, paslaugų teikimas) perdavimas Rusijos reikmėms savo reikmėms, kurių išlaidos neįtraukiamos į skaičiavimą (įskaitant nusidėvėjimą) nustatant pajamų mokestį. Kitaip tariant, jei turto pagerinimas atliekamas savarankiškai ir neatsižvelgiama į išlaidas, tada mokėtojas apskaičiuoja ir sumoka PVM už jo atlikto darbo kainą. Atitinkamai, ext mokestis vertė gali būti atimama. Dėl to sumažės atskaitymų į biudžetą suma. 
Pagrindinės sąlygos
Kadangi PBU 6/01 nenustato jokių apribojimų, kokybiniai išnuomoto turto pokyčiai įtraukiami į OS, jei:
- Objektas bus naudojamas gaminant prekes, atliekant darbus ar teikiant paslaugas, teikiant įmonę laikinai naudoti / nuosavybėn už mokestį ar valdymo reikmėms.
- Vėliau nenumatoma perparduoti šių turto verčių.
- Objektas ateityje gali atnešti ekonominės naudos įmonei.
Šio turto, kaip ir jo paties ilgalaikio turto, išlaidos yra padengiamos nusidėvėjimu pagal PBU 6/01 17 straipsnį. Terminas gali būti nustatomas atsižvelgiant į nuomos laikotarpį. Tai apibrėžta šių PBU 20 punkte. Jei pasibaigus sutarties galiojimo laikui, neatsiejamas pagerėjimas perduodamas savininkui be pastarojo kompensacijos už jo išlaidas, tada tai gali būti laikoma neatlygintinu kvitu.
Finansų ministerijos paaiškinimai
2012 m. Liepos 26 d. Rašte Nr. 03-07-05 / 29 buvo nustatyta, kad pagal Reglamento Nr Remiantis Mokesčių kodekso 146 straipsniu, operacijos atlikti darbus Rusijos teritorijoje, įskaitant ir nemokamą, yra PVM objektas. Jei anksčiau dėl neatsiejamų patobulinimų, pridėkite. išskaitymo vertė nebuvo priimta (pavyzdžiui, kai jie atliekami be savininko leidimo), kai kredituojama iš neatlygintino pervedimo, ją galima įvesti į skaičiavimą ir mokėtinos mokesčių suma bus sumažinta.
Atskaitymai iš turto
Šį mokestį moka ūkio subjektas, padaręs neatsiejamą pagerėjimą, kai jis įtraukiamas į balansą kaip turtas. Paaiškinimai šiuo klausimu pateikiami Finansų ministerijos 2012 m. Gruodžio 13 d. Rašte Nr. 03-03-06 / 1/651. Remiantis Mokesčių kodekso 374 straipsniu, Rusijos įmonių apmokestinimo objektai yra nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas, įskaitant laikinam naudojimui, disponavimui, disponavimui, patikėjimo valdymui skirtus daiktus, įvestus į bendrą veiklą arba gautus pagal koncesijos sutartį, kuri yra įtraukiama į balansą kaip ilgalaikis turtas. finansinės atskaitomybės tvarkymo nustatyta tvarka, nebent Mokesčių kodekso 378 ir 378.1 straipsniuose būtų nurodyta kitaip.
Taisyklės, kuriomis generuojami OS duomenys, yra nustatytos PBU 6/01 ir gairėse, kurios taikomos iš dalies, neprieštaraujančios PBU. Pagal pastarosios 5 dalį ilgalaikis turtas apima kapitalo investicijas į išnuomotą ilgalaikį turtą. Pagal pastraipą29 straipsnyje nurodytos išlaidos turėtų būti atimtos, jei ūkio subjektas pasitraukia arba nesugeba uždirbti pelno. Pagal PBU 6/01 nuostatas, į kapitalines investicijas į nuomojamą ilgalaikį turtą atsižvelgiama iki jų realizavimo. Pastarąjį reikėtų suprasti, inter alia, kaip savininko atlyginimą už nuomininko padarytus patobulinimus. Išimtis yra atvejai, kai teisėtas savininkas kompensuoja vartotojo patirtas išlaidas nustatydamas tinkamą objekto priežiūros mokesčio dydį. 
Siuntimai
Remiantis sąskaitų planu, informacija apie objektus, kuriuos įmonė vėliau priima kaip operacinę sistemą, įskaitant kapitalo statybos sąnaudas, yra apibendrinta c. 08. Pradinė investicijų į nuomojamą ilgalaikį turtą, pradėtą eksploatuoti ir nustatyta tvarka atlikta, pradinė kaina nurašoma nuo sąskaitos. 08. Ji perkeliama į DB SCH. 01. Taigi kapitalo investicijas į nuomojamą objektą kaip jo patobulinimų sąnaudas vartotojas priskiria ilgalaikiam turtui, kol objektai bus parduoti kaip sutarties dalis ir apmokestinami turto mokesčiu. Numatyta kitokia tvarka tuo atveju, kai savininkas visas išlaidas kompensuoja. Esant tokiai situacijai, vartotojo padarytos kapitalo investicijos, kurias kompensuos teisėtas savininkas prieš pradėdamas jas naudoti, neįtraukiamos į OS ir nėra apmokestinamos.
Neatsiejami buto pardavimo patobulinimai
Šiuo metu dauguma ekspertų pažymi aktyvų bankų perėjimą prie specialios darbo su klientais schemos. Visų pirma, yra sistema, kurioje pirkimo ir pardavimo sandorio suma sumažinama iki 1 milijono p. Tokią situaciją lemia didėjanti konkurencija būsto rinkoje. Bankai teikia hipotekas iki 1 milijono rublių, o likusi reikiamų lėšų dalis yra išmokama kaip vartojimo paskola. Tačiau abiejų paskolų suteikimo sąlygos yra vienodos. Kai kurios finansinės organizacijos, suprasdamos, kad toks skolinimas kelia tam tikrą riziką, padidina paskolų palūkanų normą 1–1,5 punkto. Tačiau visais atvejais hipotekos operacijos apimtis ne visada gali būti sumažinta iki 1 milijono rublių. Pavyzdžiui, tai neįmanoma naudojant gana plačiai paplitusią skolinimo sistemą, naudojant valstybės subsidijas.
Šiuo atveju kyla klausimas, kaip pardavėjas sumokėjo pajamų mokestį. Yra keletas būdų, kaip išbristi iš šios situacijos. Taigi, pavyzdžiui, ekspertai aiškina, kad jei pirkėjas yra suinteresuotas nurodyti visą objekto rinkos vertę, tuomet yra galimybė, kai jis kompensuoja pardavėjui pajamų mokesčio sumą. Praktikoje taip pat yra buvę atvejų, kai sandorio šalys susitaria tarpusavyje paskirstyti atskaitymų išlaidas. Tačiau, kaip sako ekspertai, tokia schema naudojama retai. Anksčiau jis buvo naudojamas sąstingio sąlygomis, kai pirkėjų nebuvo tiek daug, o pardavėjai buvo lojalesni. Rinkos atsigavimo laikotarpiu mokesčių kompensaciją vykdo suinteresuota šalis. Jei pirkėjui naudinga nurodyti tikrąją daikto vertę, bet ne pardavėjui, tada grąžinimas atliekamas pirmiausia. 
Kai kuriais atvejais turto savininkas yra suinteresuotas nurodyti visą kainą. Pavyzdžiui, tai atsitinka, kai jis išvyksta į užsienį ir jam reikia legalizuoti pelną. Notarinės išlaidos už popierių, nurodant visą nekilnojamojo daikto rinkos vertę, padidėja. Jei pirkėjas nenori nieko permokėti, pardavėjas gali prisiimti šias išlaidas. Paprastai savininkas surašo du kvitus. Pirmajame jis nurodo kainą, susitaręs su pirkėju. Kitas kvitas rodo likusią turto kainą. Tuo pačiu metu jis gauna sumą, pavyzdžiui, už „pirmumo teisę įsigyti“ arba „neatsiejamus namų patobulinimus“. Tuo tarpu nemažai ekspertų atkreipia dėmesį į svarbų faktą.
Suma, viršijanti neapmokestinamąją 1 milijono rublių ribą, kurią paprastai savininkas nori gauti už „remontą“, „neatsiejamą patobulinimą“, „teisės įsigyti“ suteikimą ir panašiai, taip pat veikia kaip pajamos. Kai kurių ekspertų teigimu, nesvarbu, iš kur kilusi tema - parduodant turtą ar baldus. Bet kokiu atveju tai yra pajamos. Pagal įstatymą taip pat būtina daryti privalomus atskaitymus pajamų mokesčio forma. Skirtumas yra tik neapmokestinamos bazės dydyje. Tokiu atveju tai sudarys 250 tūkstančių rublių. Nepaisant to, ši galimybė netinka vengiant mokesčių. Be to, tokiais atvejais teismai paprastai laikosi reguliavimo institucijos, o ne subjekto.
