Rusijos teisinėje praktikoje yra investavimo sutarties sąvoka. Ypatingas susidomėjimas yra tai, kad, nepaisant plačiai naudojamų tokio tipo susitarimų, jis nėra oficialiai įforminamas įstatymų leidybos šaltiniuose. Kaip tokios sutartys sudaromos praktikoje?
Apibrėžimas
Pagal bendrą aiškinimą, investicinė sutartis, kaip taisyklė, yra komercinio pobūdžio susitarimas, apibrėžiantis pinigų ar materialiojo turto pervedimo įmonei ar subjektų grupei mechanizmą, siekiant vėliau grąžinti investicijas procentinės premijos ar turto, turinčio didelę vertę, forma. Pasirašydamas tokio pobūdžio sutartį, investuotojas perleidžia finansus ar turtą kito asmens, dažniausiai nuosavybės ar operacijų valdymas.
Taigi pagrindinis tikslas, dėl kurio sudaroma investicinės veiklos sutartis, yra vėlesnis komercinės materialinės investuotojo naudos iš grynųjų pinigų ar materialiojo turto gavimas. Tuo pat metu investuotojo pajamų šaltinis yra organizacijos veikla, į kurią jis investavo. Aptariamame susitarime paprastai daroma prielaida, kad atitinkama lėšų gavėjo veikla yra versliško pobūdžio. Nors teisinis tokių susitarimų pobūdis gali būti labai skirtingas.
Investicijos į statybą
Ypatingą populiarumą įgijo investicinė sutartis statybose. Kūrėjų veiklos finansavimo šaltinis, kaip taisyklė, yra lėšos, gautos iš išorės - iš piliečių (jei kalbama apie namų statybą), organizacijų, valstybės ar savivaldybių (jei objektas turi komercinę paskirtį). Investicinė sutartis statybų srityje reiškia, kad investuotojas perveda pinigus vystytojui mainais į tai, kad gautų galutinį turtą jo statyboms (arba, kaip pasirinktinai, teisę nusipirkti dominantį objektą, turintį didelių lengvatų).
Įdomus faktas yra tai, kad šios rūšies sutartys jokiu būdu neklasifikuojamos Rusijos Federacijos civiliniuose įstatymuose.
Teisinio statuso požiūriu investicinė statyba yra mišraus susitarimo, kurio teisėtumą garantuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsnio 2 dalies formuluotė, pavyzdys - dėl galimybės sudaryti sutartis, kurios gali būti arba nenumatytos Rusijos Federacijos įstatymuose.
Tokių susitarimų struktūra paprastai reiškia elementų, būdingų įvairių rūšių susitarimams, buvimą.
T. y., Statybos sutartyse gali būti kalba apie paskolą, sutartį ar, pavyzdžiui, partnerystę, remiantis investicijas gaunančios įmonės specifika.
Įstatymo niuansai
Tuo pat metu Rusijos Federacijos civilinis kodeksas nėra vienintelis teisės šaltinis, nustatantis statybos sutarčių statusą (tiksliau, jame pateikiamos jų struktūros sudarymo gairės). Rengiant tokius susitarimus, gali būti taikomas federalinis įstatymas „Dėl investicinės veiklos“ ir panašios krypties RSFSR įstatymas - tose dalyse, kur nuostatos neprieštarauja naujesniam teisės aktui. Pavyzdžiui, kai kurios minėtame federaliniame įstatyme išdėstytos normos galioja, jei kalbama ne apie objekto pastatymą nuo nulio, bet, tarkime, kapitalinį remontą ar rekonstravimą. Tokie susitarimai kai kuriais atvejais taip pat vadinami investiciniais susitarimais.Kadangi civilinėje teisėje nėra aiškių tokių sutarčių apibrėžimo, tai nėra klaida.
Investicinių sutarčių ženklai
Kaip jau minėjome aukščiau, Rusijos Federacijos įstatymai nepateikia aiškaus apibrėžimo, kas yra investicinė sutartis. Pačioje straipsnio pradžioje mes pateikėme vieną populiariausių šio termino aiškinimų, tačiau mūsų apibrėžimas nėra oficialus. Tuo pat metu Rusijos teisininkai pabrėžia keletą tipiškų investicinės sutarties ypatybių. Apsvarstykite juos.
Pagrindinis kriterijus yra ekonominis susitarimų turinys. Kai kurie teisininkai mano, kad nesvarbu, ar investavimo sutartis sudaroma tarp fizinių, juridinių asmenų ar jų abiejų - civilinių teisių subjektai gali būti bet kokie (panašūs objektai). Šios nuomonės šalininkai remiasi RSFSR įstatymo „Dėl investicinės veiklos“ redakcija - joje sakoma, kad visų pirma, investicinės veiklos objektai gali būti fondai ir apyvartinis kapitalas visose šalies ekonomikos srityse ir segmentuose.
Savo ruožtu federaliniame įstatyme, priimtame jau Rusijos Federacijoje, teigiama, kad investicijų objektas gali būti bet kokios nuosavybės formos turtas - privatus, valstybinis, savivaldybių ir kt. Kai kurie teisininkai atkreipia dėmesį į daugybę antraeilių teisės šaltinių. Pavyzdžiui, viename iš Rusijos arbitražo praktikos dokumentų sakoma, kad investavimo sutartyje būtinai turi būti formuluotė, atspindinti indėlininko tikslą gauti pajamas ar kitas lengvatas.
Ekspertai išskiria šiuos kelis pagrindinius bruožus, pagal kuriuos sutartį galima priskirti „investicijai“. Būtent:
- Investicinės sutarties sudarymas turėtų reikšti ilgalaikį šalių santykių pobūdį
- sutartis turėtų būti abipusio pobūdžio (tai yra, mainais už gaunamas investicijas ūkio subjektas perduoda indėlininkams investicijos rezultatą - pajamas, nekilnojamąjį turtą, lengvatas ir pan.);
- sutartis turi būti pagrįsta (projekto dokumentacija, pasiūlymas, komercinis pasiūlymas ir kt.);
- sutartis turėtų atspindėti komercinį šalių interesą (tai yra, investuotojas gauna tam tikrą atlygį).
Priklausomai nuo verslo sektoriaus, kuriame bendradarbiauja investuotojas ir lėšų gavėjas, susitarime taip pat gali būti formuluočių, numatančių numatytą finansų ir investuotojo perduoto materialiojo turto panaudojimą, taip pat bendrą ar pasidalijamąjį turtą, kuris perduodamas investuotojui.
Investicinė partnerystė
2012 m. Rusijoje įstatymais buvo nustatyta investicinės partnerystės įstaiga, atspindinti ypatingą partnerių bendros veiklos formą. Kokie yra jų sudarytų susitarimų bruožai? Investicinės partnerystės sutartis pirmiausia turi objekto specifiką.
Daugeliu atvejų tai yra bendras verslo subjektų vertybinių popierių, taip pat akcijų, sudarančių nuosavybės kapitalą, įsigijimas pagal ypatingą teisinę verslo formą - ekonominę partnerystę. Taigi investicinė bendrija yra savotiškas kompromisinis variantas įgyvendinant teisinius santykius tarp tokių formų kaip komanditinė ūkinė bendrija (tipiška juridiniams asmenims) ir paprasta ūkinė bendrija (kurioje gali dalyvauti asmenys).
Investicinė partnerystė reiškia sutartinius santykius, kai paskirstant pajamas tarp dalyvių nėra mokami tarpiniai mokesčiai. Šiuo atveju įstatymų leidėjas numato susitarimo šalims neatskleisti sandorių sąlygų viešai. Ir tuo investicinės partnerystės statusas tam tikra prasme skiriasi nuo organizacijų susitarimo. Tačiau tarp tų ir kitų yra bendrų taškų. Pavyzdžiui, daugeliu atvejų reikia išrašyti sutarties trukmė Investicinės partnerystės srityje atsižvelkite į pasitraukimo iš konkrečių dalyvių susitarimo specifiką, ypač į sąveiką su kreditoriais
Investicijų į statybas sutarčių sudarymo praktika
Grįžkime prie sutarčių, būdingų statybų pramonei, tyrimo - kaip vieno iš populiariausių kalbant apie investicinius ryšius versle. Bus naudinga panagrinėti, pavyzdžiui, teisingo tokių sutarčių rengimo algoritmą, remiantis Rusijos teisinėje sistemoje nustatytais kriterijais. Aukščiau pažymėjome, kad investavimo sutarties forma gali turėti panašumų su sutartimis, būdingomis kitoms verslo sritims - skolinimui, pardavimui ir pan. Remiantis šia ypatybe, kaip tinkamai sudaryti sutartis?
Pirma, bet koks civilinis susitarimas turi prasidėti preambulėje. Paprastai jame nurodomas sutarties pavadinimas, vieta ir laikas bei jos sudarymas. Kitas komponentas yra informacija apie susitarimo šalis. Jei tarp juridinių asmenų sudaroma investicinė sutartis, būtina nustatyti jų oficialų pavadinimą, taip pat išvardyti pareigūnus, kurie veikia atitinkamų struktūrų vardu. Jei viena iš sutarties šalių yra privatus asmuo, būtina nurodyti jo asmens duomenis (vardą, pavardę, seriją ir paso numerį, registracijos adresą).
Atminkite, kad įpareigota sandorio šalis paprastai turi vieną iš dviejų pagrindinių būsenų - arba ji yra užsakovas, arba rangovas. Pirmuoju atveju tai reiškia, kad investuotojo sandorio šalis privalo pritraukti papildomų rangovų - tai yra, daugiausia tai yra valdymo struktūra. Tačiau visiškai įmanoma, kad tas pats juridinis asmuo bus ir užsakovas, ir rangovas. Tačiau ekspertai vis dėlto rekomenduoja sutartyje naudoti pirmąją kadenciją.
Toliau pateikiamos investavimo sutarties sąlygos. Paprastai čia įrašomas sutarties objektas, finansiniai rodikliai, taip pat sutarties turinys. Kai kurie teisininkai, remdamiesi Civilinio kodekso 432 straipsnio nuostatomis, mano, kad svarbiausia yra investavimo sutarties sąlyga. Tipiška formuluotė čia gali skambėti maždaug taip: „Investuotojas dalyvauja finansuodamas projektą pervesdamas lėšas, o klientas jas panaudoja statyboms ir paskesniam turto perdavimui kitos sandorio šalies naudai“. Žinoma, atsižvelgiant į konkretaus projekto specifiką, formuluotės gali būti skirtingos.
Investicinėje sutartyje, kurios pavyzdį šiuo metu sudarome, taip pat turėtų būti nurodytas būsimo turto adresas (gatvės, namo, pastato ir buto numeris, jei jie gali būti žinomi), aukštų skaičius ir kiti ženklai, apibūdinantys jo geografinę vietą. Kai kuriais atvejais ekspertai rekomenduoja sutarčiai taikyti objekto vietos ant žemės grafinį planą, taip pat, jei įmanoma, taip pat buto išdėstymą.
Kita pastraipa - investicinio susitarimo šalys nustato darbų, kuriuos įpareigota šalis privalo atlikti, kad įvykdytų sutarties sąlygas, sąrašą. Ekspertai rekomenduoja išsamiai atskleisti jų turinį, tai yra pasirašyti sutartyje, kad tai bus statybos, techniniai, montavimo darbai, komunalinės infrastruktūros klojimas, elektra. Jei numatyta apdaila, mes ją taip pat pataisome. Kai kuriais atvejais svarbiausių darbų sąrašą, taip pat papildomus dokumentus apie juos, patogiau sudėti į pagrindinės sutarties priedus.
Kita sutarties pastraipa yra kaina. Gali būti, kad klientas nori ją įdiegti užsienio valiuta. Bet šiuo atveju turėtų būti nurodytas pagrindinis duomenų apie jo valiutos kursą rublio atžvilgiu šaltinis - paprastai tai yra Rusijos Federacijos centrinio banko informacija. Tai yra, galite pataisyti šią formuluotę: "Skaičiavimai rubliais yra atliekami pagal Rusijos Federacijos centrinio banko nustatytą valiutos kursą tą dieną, kai investuotojas atlieka mokėjimą".Sutarties „kainos“ skiltyje būtina atspindėti bendrą investuotojo įnašo sumą, taip pat, kadangi susitarimo objektas yra nekilnojamasis turtas, būsto kvadratinio metro kainą.
Investicinėje sutartyje, kurios pavyzdį mes sudarome, turėtų būti informacija apie datą, kurią klientas (rangovas, jei šios būsenos yra sujungtos) įvykdo savo sutartinius įsipareigojimus. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 314-ajame straipsnyje sakoma, kad jei laikotarpis nėra apibrėžtas, tada laikomas pagrįstas laikotarpis. Bet, žinoma, geriau nurodyti šią sutarties sąlygą. Tuo pat metu terminas gali būti susietas su skirtingais taškais - objekto pristatymu priimti ar investuotojo įregistruotos nuosavybės teisės į butą faktu. Konkretų kriterijų nustato sutarties šalys, vadovaudamosi objektyviais prioritetais.
Investuotojo pareigos
Bus naudinga atkreipti dėmesį į tokį dalyką kaip investuotojo atsakomybė. Ekspertai mano, kad tipiniame investavimo sutarties projekte gali būti pateiktas toks jų derinys:
- pervesti pinigus ar kitus materialinius išteklius sutartyje nustatytomis sąlygomis (reguliariai jas teikti klientui);
- pateikti partneriui reikalingus nuosavybės ir kitus dokumentus;
- sumokėti klientui, jei to reikalauja susitarimas;
- atlikti objekto priėmimą.
Kliento atsakomybė
Savo ruožtu klientas taip pat turi tam tikras pareigas. Ką jis turėtų daryti:
- kurti ar užsisakyti projektinę dokumentaciją;
- rasti ir paskirstyti žemę nekilnojamojo turto statybai;
- atsiskaityti apie statybos ir investicijų išlaidų eigą pagal sutartyje nustatytą grafiką;
- vykdyti sutartis, jei tai numatyta sutartyje ar teisės aktų reikalavimuose, rangovų pritraukimo konkursus;
- sudaryti statybininkų ir kitų reikalingų profilių specialistų komandą;
- stebi ir vykdo techninę kitų šalių darbo priežiūrą;
- perduoti daiktą priimti;
- pateikti investuotojui reikalingus dokumentus.
Sutarties sudarymo ypatybės
Jei supaprastinsime statybos sutarties sudarymo algoritmą, jis atrodys maždaug taip:
- viena pusė, ty investuotojas, privalo pervesti lėšas klientui;
- kita šalis, naudodama atitinkamą atlygį, gautas lėšas, atsižvelgdama į investicinio projekto specifiką, turi investuoti į turto statybą ir vėliau perduoti investuotojui;
- Į susitarimą turėtų būti įtrauktos sąlygos ir kitos sąlygos.
Sutarties turinys, jei apibendrinami pagrindiniai jos punktai, bus toks: preambulė, pagrindinės sąlygos (dalykas, finansiniai aspektai, sąlygos), taip pat įprastos sąlygos, po - kiekvienos iš šalių teisės ir pareigos.
Statybos sutarties vykdymo etapai
Mes studijavome apytikslę investicinės sutarties statybos pramonėje struktūrą. Dabar apsvarstykime veiksmus, kuriais būtų galima įgyvendinti atitinkamą susitarimą. Ekspertai išskiria tris pagrindinius investicinio projekto įgyvendinimo etapus.
Pirma, tai yra laikotarpis prieš tiesioginius finansinius atsiskaitymus. Kaip dalį jo užsakovas parengia projekto dokumentaciją, ekonominio pagrįstumo tyrimą ir teikia techninį pasirengimą nekilnojamojo turto objekto statybai. Pirmojo tipo šaltinis yra informacijos rinkinys, atspindintis technologijų ir inžinerinių sprendimų taikymą statybos projekte.
Tokiu atveju projekto dokumentuose pateiktas darbų sąrašas gali būti orientacinis. Kai kuriais atvejais investuotojas gali reikalauti kliento pateikti verslo planą, kuriame, atsižvelgiant į jo technologinę ir inžinerinę specifiką, turėtų būti aiškiai atspindėta konkretaus projekto nauda.
Antra, tai yra pats investavimo ir statybos etapas.Jos rėmuose klientas susiranda investuotoją, sudaro su juo tinkamo tipo sutartis, pasirašo sutartis, savo ruožtu su kitomis šalimis, užmezga darbo santykius su samdytais specialistais. Po to - jis stato objektą, o paskui - perduoda jį investuotojui.
Trečia, tai yra veiklos etapas. Kaip dalį jo galima atlikti papildomus darbus - apdailos link, aprūpinant objektą papildomais komunaliniais ištekliais, sprendžiant galimus klausimus, susijusius su statybų metu padarytais trūkumais ir kt.
Objekto perdavimas investuotojui
Investicinė statybų sutartis, kurios pavyzdį mes išnagrinėjome aukščiau, atsižvelgiant į pagrindinius bruožus, reiškia, kad perduodant turtą, turi būti pasirašytas priėmimo aktas (ar panašus dokumentas) pasibaigus statybai. Be to, investuotojas taip pat turi gauti reikiamus nuosavybės dokumentus. Kai kuriais atvejais klientas taip pat įsipareigoja perduoti partnerio žinioje pagrindinius šaltinius pagal darbinės dokumentacijos profilį - jie gali būti naudojami, pavyzdžiui, baigiant darbus ar rekonstruojant.
Atsisiųsti investavimo sutartį
