Investicijos į statybą yra svarbus ekonominės politikos elementas veiksmingam kiekvieno miesto ir visos šalies vystymuisi. Investicijos - grynųjų pinigų injekcijos į statybos pramonę, užtikrinančios tolesnį kapitalo plėtrą, atgaminimą ir išlaikymą. Investavimo procesą sudaro laisvų finansų perėjimas į įvairias turto kaupimo formas nuo tų, kurie jų turi gausiai, iki tų, kuriems jų reikia.
Investicijos į statybą šiuo metu yra išteklių srautas, siekiant padidinti kapitalo apimtį vėlesniais laikotarpiais. Investicijų subjektai, norėdami gauti pelno ir naudos, pradėjus investuoti planą, palaukite tam tikro laiko.
Investicijų rūšys
Investicijų finansavimas yra dviejų rūšių: tikrasis ir finansinis.
Didelės grynųjų pinigų injekcijos į ilgalaikį turtą, statyba, rekonstravimas, pakartotinis įrengimas ir įvairių ekonominių objektų plėtra priklauso realiojo finansavimo grupei. Tokių kapitalo investicijos vykdo valstybinės įstaigos ir privačios korporacijos.
Valstybė finansuoja įrenginius, už tai vykdo investicijų į statybą pagrindimą, įmokos nukreipiamos į subsidijuojamą gamybos pramonę. Turi būti finansuojamos socialinės įstaigos ir mažas pajamas gaunančios įmonės. Išorinės ir vidinės paskolos, mokesčiai, valstybės įmonių pajamos ir naujų pinigų pasiūlos įvedimas naudojami kaip valstybės investicijų šaltinis.
Privatus investicijų finansavimas vykdomas naudojant nepaskirstytąjį pelną ir nusidėvėjimo sąnaudas įmonėje. Privatiems skolintojams leidžiama investuoti į statybas pritraukiant kitų žmonių finansus paskolų gavimo ar imitavimo būdu.
Finansinės investicijos į statybą apima vertybinių popierių pirkimą iš savininko, kuris yra statybos savininkas. Tokios investicijos suteikia investuotojams teisę po statybos pabaigos gauti pajamų dividendų ar palūkanų forma, papildant nominalią vertybinių popierių vertę.
Kapitalo statyba
Statyba, kaip pramonė, yra atsakinga už statinių statybą, atnaujinimą, rekonstravimą įvairiose ekonominės veiklos srityse. Apibendrinant koncepciją, statyba traktuojama kaip mokslo, architektūros ir gamybos derinys. Dėl statybų gamybos atsiranda produktai, įskaitant gyvenamuosius ir visuomeninius pastatus, specialios paskirties pastatus, pramoninius kompleksus ir atskiras patalpas, transporto ir ryšių linijas.
Skiriamieji kapitalo konstrukcijos bruožai
Kalbant apie būdingą produktų gamybos veiklą, kapitalo statyba turi keletą skiriamųjų bruožų iš kitų pramonės šakų:
- statybos ir montavimo skyriai, organizacijos, vykdydamos veiklą, tam tikroje teritorijoje išduoda galutinius gaminius stacionarių ir nejudančių pastatų pavidalu;
- statybinės organizacijos gamybos turtas, aktyvios įrangos, įrankių ir prietaisų pavidalu, yra mobiliojo pobūdžio;
- gamybos ciklas trunka ilgą laikotarpį - nuo dviejų iki trijų mėnesių iki kelerių metų;
- Pasauliniai statybos projektai dažniausiai statomi atvirose vietose, gryname ore, kartais esant sudėtingam klimatui.
Veiksmingos investicijų išlaidų priemonės
Ženkliai sumažėjus gaunamų kapitalo indėlių apimtims, rekomenduojama racionaliai išleisti jau turimus išteklius.
Investuotojai atrenkami konkurso būdu pasiūlymų forma. Vadovų ir sprendimų priėmėjų veiklai sudarant sutartį nustatomi darbo apribojimai. Kuriama skaidri schema statybos projektams finansuoti, ją kontroliuoja vyriausybinės tarnybos, verslo savininkai, bankai kreditoriai ir visuomenės nariai. Tai tampa efektyvaus investicijų finansavimo išlaidų garantine priemone.
Kontrolės etape svarbu teisingai įvertinti dalyvaujančius investicinius projektus, remiantis išsamia finansinės analizės ir rinkos dinamikos tyrimų rezultatų apžvalga. Kainos, palūkanų normos, valiutų kursai lemia kiekvieno investicinio projekto efektyvumo tyrimo metodą.
Pastarieji metai pasižymi tuo, kad didėja statybų kaštai, priežastis yra brangstantys investiciniai ir architektūriniai projektai. Tai ypač išryškėja svarstant būsto ir biurų statybos finansavimo galimybes.
Naudojimas statant privačias investicijas
Kai kuriomis sąlygomis viešosios investicijos nėra pritraukiamos, dėl įvairių priežasčių privataus kapitalo investicijos yra naudojamos statybų projektams rengti ir rekonstruoti. Yra keturi pagrindiniai įmonių investavimo modeliai:
- verslumo schema;
- nuomos modelis;
- koncesijos sistema;
- bendras valstybinis ir privatus bendradarbiavimas.
Verslumo investavimo planas yra naudojamas dažniausiai, yra skaidrus ir suprantamas. Investuotos lėšos grąžinamos pradėjus eksploatuoti užsakytą objektą kaip pajamas iš objekto darbo ar ekonominės veiklos.
Pagal nuomos modelį dizainas, plėtra ir finansavimas vykdomas privataus investuotojo įmonės kapitalo sąskaita. Valstybė tam tikslui pastatė įrenginius ir nuomoja juos savo reikmėms, reguliariai mokėdama lizingą už nustatytas kainas. Tai naudinga vartotojams dėl fiksuotų tarifų, o investavimo rizika yra minimali dėl nemažo nuomos mokesčio.
Koncesijos schema nuo ankstesnio modelio skiriasi tuo privatus investuotojas patiria tam tikrą finansinę riziką. Jie išreiškiami kintamosiomis pajamomis, atsižvelgiant į patalpų rinkos paklausą. Pagal šią schemą valstybė ir privatus savininkas nustato koncesijos sąlygas, po kurių statinys nemokamai tampa valstybės nuosavybe.
Privataus ir valstybinio kapitalo derinimas bendradarbiavimo forma leis panaudoti viešąsias lėšas ir privačias investicijas, kad būtų sukurtos investicijos į statomą objektą. Toks investicijų planas apima mišrių interesų grupių įmonių sukūrimą. Valstybė pasilieka teisę tiesiogiai naudotis palūkanomis, o privatus prekybininkas tikisi pelningos investicijos.
Gosstroy funkcijos
Rusijos „Gosstroy“ užsiima investicijų į statybą schemų svarstymu ir formavimu. Organizacija turi šias užduotis:
- valstybinių įrenginių kūrimas ir įgyvendinimas statybos, būsto ir komunalinių paslaugų finansavimo, architektūros srityse, federalinių investicijų valdymo metodų formavimas šiuolaikinėmis ekonominėmis sąlygomis;
- skatinti partnerystės formavimąsi, suteikiant garantijas darbuotojams investavimo, statybos, būsto ir komunalinių paslaugų srityse;
- Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valdymo veiklos koordinavimas statybos ir rekonstravimo srityje;
- norminių statybinių dokumentų kūrimas, inžinerinių tinklų GOST, miesto planavimas, projektavimas, kapitalinis remontas;
- tam tikrų būsto srities klausimų formavimas ir sprendimas, socialinės srities plėtros programų kūrimas, komunalinė struktūra, standartų, pagal kuriuos sudaroma statybos sąmata, kūrimas ir įgyvendinimas;
- gerinti architektūrinių ir dizaino sprendimų miesto planavimo ir piliečių perkėlimo srityje kokybę, kad būtų sukurta visavertė gyvenamoji aplinka.
Būsto investavimas
Namai pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje yra statomi daugiausia per privačias investicijas, bendraautoriai vadinami akcijų savininkais. Tokių investuotojų procentas nuo visos investuotojų apimties siekia apie 80%. Tiesiogines investicijas į nekilnojamąjį turtą atlieka tie, kurie ketina gyventi bute pasibaigus statyboms. Strateginės ir tiesioginės indėlių formos yra kviečiamos padidinti būsimo buto plotą keliomis operacijomis, pirmiausia sumokant už vieną, po to už du kambarius ir panašiai, kol bus pasiektas norimas rezultatas.
Kitas investuotojo tipas investuoja į gyvenamojo namo statybą, kad gautų naudos iš buto perpardavimo. Specialistai vertina, kad portfelio investuotojų procentas nuo visos investuotojų dalies sudaro 15 proc., O žmonių, bandančių padidinti savo investuotą kapitalą, dalis kasmet padidėja vidutiniškai 1 proc.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą pagal pelningumą lyginamos su darbu finansų rinkoje. Būsto rinkos inercija yra akivaizdi, operacijoms tai užtrunka ilgiau nei biržos kotiruotės keitimas. Nepalankiomis aplinkybėmis investuotojas liks gautame nekilnojamojo turto bute, o ne sumažėjusios vertės akcijose ar kituose vertybiniuose popieriuose.
Investicijos į biurų turtą
Šio tipo statybos finansavimas priklauso nuo specialistų prognozių vėlesniems laikotarpiams. Investicinė bendrovė lažinasi dėl naujų tendencijų biurų kvadratinių metrų rinkoje. Mažų ir vidutinių pastatų ir verslo centrų savininkams daromas spaudimas iš konkurentų ir jie paruošia patalpas pardavimui, nustoja jas nuomoti.
Pradėjus eksploatuoti naująją statybą, nuomininkai ir pirkėjai beveik iškart įsikūrę biurų patalpose, ypač jei jie yra miesto centre ir verslo rajonuose. Patenkinus paklausą, biurų statyba vyksta miesto verslo centre ir patogiame transporto mazge. Naujausios tendencijos pastebimos statant ne tik ekonominės klasės verslo centrus, bet ir prestižinius A klasės centrus. Ateinantys metai patenkins išrankiausius nuomininkus.
Investicijos į viešbučių kompleksų statybą
Kelionių verslas praranda pelną dėl apgyvendinimo viešbutyje trūkumo. Dėl ekonominių priežasčių, nepalankus investicinis klimatas šioje srityje lemia tai, kad poreikis apgyvendinti žmones trumpalaikiam laikotarpiui yra išsprendžiamas savininkų, kurie nuomojasi butus kasdienei nuomai, sąskaita. Tačiau naujausios rinkos tendencijos atskleidė tendencijas, kai privačios investicijos atitenka naujų, modernių, visų klasių viešbučių kompleksų statybai nuo „ekonomikos“ iki „prestižo“. Labiausiai noriai investuoja pinigai nebrangiems viešbučiams, o tokių kambarių paklausa smarkiai padidėja dėl saugumo, tinkamos kainos ir kokybiškų paslaugų derinio.
Verslo plano koncepcija
Verslo planas yra sistemingas oficialus dokumentas, pateikiantis pateikto varianto investicinio projekto įgyvendinimo pagrindimą. Įtraukta į dokumentų paketą, kuriame aprašoma investavimo sistemos esmė.Oficialiai paskirti asmenys, kurie tiesiogiai priklauso nuo investuotojo pasirinkimo, gauna daugybę verslo planų kaip investicijų į statybą projektavimo dokumentų dalį.
Verslo planas rengiamas pagal tam tikras taisykles:
- verslo planas, sudarytas pagal visas taisykles, yra darbinis dokumentas, informuojantis apie idėjų, kurios sudomins potencialius investuotojus, įgyvendinimą;
- investicinė įmonė, kruopščiai apgalvota ir tinkamai parengusi planą, demonstruojanti profesinius mokymus statybų srityje ir nustatanti pirmąjį investuotojų įspūdį apie projektą ir investavimo perspektyvas;
- planas padeda efektyviai stebėti projekto įgyvendinimą;
- plane pateikiamas išsamus tam tikrų įvykių pagrindimas, verčia kūrėjus jau pirmame etape kritiškai vertinti pasirinktus veiksmus, apskaičiuoti rodiklius ir laiku pašalinti atsiradusias klaidas ir klaidingus skaičiavimus.
Verslo planas yra kuriamas pagal visuotinai priimtą sistemą. Jo darbo struktūra aprašyta išdėstymo plano pavidalu. Pateikiama skyrių sudėtis ir apibūdinama kiekvieno skyriaus informacija.
Investicinės rizikos pobūdis ir rūšys
Investicinė rizika yra įnašo į statybą nuvertėjimo pavojus, sumažėja ir visiškai prarandama jo pradinė vertė dėl neprofesionalių statybos organizacijos vadovybės ar vyriausybės organų veiksmų. Investicinio projekto rengėjas pirmiausia atkreipia dėmesį į riziką, o tada atskleidžia galimas pajamas. Projektai, turintys didelę grąžą, paprastai turi didelę riziką. Investicinė rizika yra klasifikuojama:
- sisteminė rizikos grupė atsiranda veikiant išoriniams rinkos ekonomikos veiksniams ir yra neatsiejama bet kokios su investicijomis susijusios veiklos sudedamoji dalis, įskaitant infliaciją, politinius konfliktus, valiutų kursų svyravimus ir kita;
- nesisteminės rizikos prisiima privačios investicijos dėl vienos, tam tikros priemonės ar investuotojo pramonės, kredito ir verslo rizikos; siekdamos sumažinti projektą įgyvendindamos, jos keičia strategiją naudodamos racionalų valdymą;
- infliacijos riziką sukelia nenuspėjamas infliacijos padidėjimas, turi neigiamos įtakos realiojo pelno dydžiui, turto vertė mažėja, prognozuojamas pelningumas nepasiekiamas, šios rūšies rizika yra tiesiogiai susijusi su palūkanų normų pokyčiais.
Būdai sumažinti riziką
Investicijos į statybą gali būti įvairios rizikos rūšys savalaikis rizikingo indėlio įvertinimas, finansinių priemonių analizė padeda nustatyti optimalią rizikos ir pelningos projekto dalies pusiausvyrą. Rizikai sumažinti yra naudojami įvairūs metodai, pavyzdžiui, investuojant į užsienio turtą, sumažinant indėlių kredito lėšų kiekį.
Norėdami sumažinti riziką prarastas pelnas statybos įkainiai yra atidžiai stebimi ir tikrinami, akcijos yra apdraustos ateities sandoriai tipo. Mažesnio likvidumo rizika sumažėja, kai naudojamos labiausiai patikrintos akcijos, turinčios aukštą likvidžių žinomų kompanijų akcijų skaičių. Atidžiai pasirinkdami profesionalų rangovą, operatyvinė rizika sumažinama.
Investicinės bendrovės šiuolaikinėje statybų rinkoje
Nauja kredito ir finansinių formų sistema buvo sukurta pokario laikotarpiu, prieš karą buvo pastebėtos tik tam tikros investicinių bendrovių apraiškos. Norėdami pritraukti finansavimą, įmonės tampa vertybinių popierių emitentais, o tada pinigai investuojami į kitų įmonių ar korporacijų finansinių priemonių pirkimą.
Atvirojo tipo investicinės įmonės priskiriamos investicinių fondų sistemai, išleidžia vertingus dokumentus mažomis, lygiomis dalimis, pamažu pritraukdamos kapitalą ir tikisi pritraukti naujų pirkėjų. Nuolatinis akcijų pardavimas leidžia tikslingai padidinti investicijas.
Uždaro tipo įmonės išleidžia visą reikiamą akcijų kiekį iš karto. Naujų pirkėjų netraukia, vertingus dokumentus galima įsigyti tik iš senų pirkėjų.
Apibendrinant reikėtų pažymėti, kad kapitalinė statyba mūsų šalyje sparčiai vystosi. Investuotojai, investuodami į ekonominių ir kitų objektų statybą, gauna gerą naudą. Jei finansavimo pagrindas yra teisingas rizikos ir numatomo pelno įvertinimas, tada investicijos į statybą bus naudingos valstybinei ar privačiai įmonei.
