I dag er ejendomsmarkedet højt værdsatte forstadsområder til boliger. I denne henseende er overførslen af landbrugsjord til en anden kategori med henblik på efterfølgende udvikling særlig vigtig.
Hvorfor udviklere er interesseret i landbrugsjord
Russiske borgere ønsker (i det mindste dem, der har råd til det), at eje landejendomme, der er bygget på deres egne grunde, så de i weekender og under ferier kan slappe af der fra den forurenede luft, støj og travlhed i storbyer, og mange er ikke modvillige fra lev dem.
Ligesom svampe efter regn i det sidste årti, har elitehytte landsbyer bygget på tidligere landbrugsarealer vokset omkring store industricentre, og tidligere måtte udviklere overføre landbrugsjord til en anden kategori. Som regel er dette bosættelsens område, hvilket tillader boligudvikling.
Fra deres synspunkt er dette ret logisk. Og på hvilket land der stadig bygges? Når alt kommer til alt er andelen af bebyggelseslande i den samlede jordfond i Rusland kun ca. 1%, og mulighederne for at bruge dem til byggeri er næsten opbrugt. Så udviklere vender deres store øjne til de store russiske felter og bider nye stykker fra dem og indleder overførsel af landbrugsjordområder til en anden kategori.
Hvad truer Rusland med udviklingen af landbrugsjord
Det ser ud til, at der er masser af sådanne steder i Rusland - over 400 millioner ha. I løbet af den post-sovjetiske periode var der imidlertid en stabil tendens til et fald i deres område. I 2012 alene faldt arealet af den vigtigste ressource fra sammensætningen af disse lande, nemlig landbrugsjord, med 315,7 tusind hektar, og deres område i Rusland er kun 195 millioner hektar. Og hovedårsagen til dens reduktion er netop overførsel af landbrugsjord til en anden kategori. Året 2014 kunne bringe denne praksis til ophør, da statsduma-deputerede fra A Just Russia fremlagde en tilsvarende regning til behandling. Indtil videre er det ikke vedtaget, men de enkelte regioner træffer allerede foranstaltninger på egen hånd.
Så i det indeværende år blev der indført et forbud mod overførsel af landbrugsjord til en anden kategori i Moskva-regionen til brug til bygning i flere etager. Regionale myndigheder håber, at denne foranstaltning vil skabe yderligere incitamenter for ejere til at bruge deres jord til det tilsigtede formål.
Landbrugsarealer (i henhold til RF Land Code)
I henhold til RF Labor Code er sådanne grunde altid placeret uden for bygderne og leveres og er også beregnet til landbrug.
Som nævnt ovenfor er lidt mindre end halvdelen af arealet af al landbrugsareal besat af landbrugsjord - dette er agerjord, enge til høstak, græsarealer, frugtplantager, grøntsager, vinmarker osv. Dette inkluderer jagtfarme.
Den anden halvdel af det samlede areal af alle landbrugssteder (eller lidt over halvdelen) er placeret under veje, der passerer inden for landbrugsvirksomheder, forskellige forsyningsvirksomheder, skovbælter, damme til genvinding af jord og fiskeopdræt samt forskellige udhus.
Det er klart, at halvdelen af landbrugsjordene til udviklere, der ikke er interesseret i jord, er af ringe interesse for dem - når alt kommer til alt er disse områder allerede opbygget med noget eller er besat af nogle lineære strukturer. For boligudvikling er den eneste mulige måde at overføre grunde fra landbrugsjord til en anden kategori.
Typer af tilladt brug af landbrugsjord
Hvilke muligheder giver russisk lovgivning til gennemførelse af denne procedure? LC RF siger, at den lovlige ordning for ethvert land er bestemt af to af deres vigtigste egenskaber:
- der tilhører en eller anden kategori;
- tilladt brug, der fastlægges under zonering af områder.
Det er her, den første snag lurer. Hvis der ikke er nogen tvivl om landbrugsjordets tilhørsforhold til kategorien landbrugsjord (kategori 1 i henhold til RF-landekoden), er der ingen fuldstændig klarhed om deres tilladte anvendelse.
Indtil videre er den eneste type territoriale undersøgelse, der faktisk udføres i Den Russiske Føderation, byplanlægning. For landbrugsjord opretholdes det ikke, og VRI-plot fra deres sammensætning er ikke fastlagt.
Det er sandt, ifølge nogle eksperter inden for jordlovgivning, at listen over typer af deres anvendelse, der er angivet i artikel 78 i RF Labor Code, kan accepteres som VRI for landbrugsarealer. Derudover identificerer føderal lov nr. 101 "Om omsætning af landbrugsjord" grunde fra deres sammensætning, hvis juridiske ordning udelukkende er reguleret af RF Labor Code og beregnet til sådanne formål:
- under IZHS;
- under garager;
- for LPS;
- til hytter;
- under haver og køkkenhaver;
- under græsning
- under forskellige udhus.
Således tillader byplanlægningskoden (GRK RF) optagelse i bosættelsens sammensætning som landbrugsjord samt hytte- og haveområder. Og det betyder bare overførsel af landbrugsjord til en anden kategori.
Er det muligt at opbygge landbrugsjord uden at inkludere dem inden for bebyggelsens grænser?
Som du ved, skal hver kommune i Rusland vedtage sine egne regler for arealanvendelse og udvikling (LAR), som kræves for at inkludere byplanlægningsregler. De angiver lister over VRI for grunde og kapitalbyggeri inden for hver territorialzone. Virkningen af sådanne regler på landbrugsjord som en del af landbrugsjord finder ikke anvendelse, territorial zonering udføres ikke, og VRI-grunde fra landbrugsjord er ikke etableret, hvilket betyder, at de ikke kan ændres.
Dette udelukker udviklingen af landbrugsarealer uden for bosættelsens grænser. Indtil der er vedtaget en særskilt lovgivning om territoriel zonering uden for byer, landsbyer, byområder osv., Er landbrugsjord beskyttet mod at blive fjernet fra landbrugscirkulation gennem udvikling.
Følgelig er det muligt at etablere VRI for landbrugsarealer uden for bebyggelsen, der kun tillader deres udvikling ved at overføre landbrugsjord til en anden kategori.
Til hvilke formål er det tilladt at overføre landbrugsjord til en anden kategori
Listen over usædvanlige tilfælde, hvor en sådan overførsel er tilladt, findes i særlig føderal lov nr. 172 om proceduren for udførelse af denne procedure.
I henhold til denne lov foregår overførslen af landbrugsjord til en anden kategori i følgende tilfælde:
- under deres bevaring;
- når man opretter reserver, dyrelivsreservater, resorts, naturparker, inklusive dendrologiske, botaniske haver osv.
- ved etablering eller ændring af grænserne for bosættelser;
- ved anbringelse af industrianlæg på landbrugsjord, hvis cadastrale værdi er mindre end dens gennemsnitlige niveau i kommunen;
- hvis landbrugsarealer, der ikke er egnede til landbrugsproduktion, indgår i sammensætningen af skove eller damme samt jord i reserve;
- når lineære genstande er bygget på dem;
- i opfyldelsen af Den Russiske Føderation af dens eksterne forpligtelser såvel som i opførelsen af forsvarsfaciliteter på disse lande;
- i begyndelsen af minedrift i disse mineraler;
- når man placerer forskellige genstande på dem for at imødekomme borgernes behov (sociale, kulturelle osv.).
Overførsel af landbrugsjord til en anden kategori er forbudt for landbrugsjord, som er af særlig værdi og produktivitet. De inkluderer eksperimentelle felter for landbrugsforskningsinstitutter og universiteter samt grunde med en matrikelværdi, der markant overstiger dets gennemsnitlige niveau i en kommune. En undtagelse fra denne regel kan være de tilfælde, der er beskrevet i stk. 3, 6, 7 og 8 på listen ovenfor.
Forresten, fra februar sidste år, tvivlsomt fra synspunktet om lovlighed, er overførslen af landbrugsjord til en anden kategori (hvilket betyder i 2014) også fyldt med en markant øget bøde for misbrug af sådanne grunde. Sanktionen ligger i intervallet 200-500 tusind rubler, afhængig af deres matrikelværdi.
Hvordan begynder overførslen af jord til en anden kategori
Det første trin er at indsende den passende ansøgning til det autoriserede organ for udøvende statsmagt. Ovennævnte ansøgning skal angive:
- matrikkelnummer;
- tilgængelig og ønsket landkategori;
- hvad er grunden til overførslen;
- form for jordrettigheder.
Overførslen af landbrugsjord til en anden kategori udføres af den statslige myndighed i den russiske føderations sammensatte enhed (bortset fra grunde af føderal ejendom) eller af regeringen for Den Russiske Føderation (i forhold til føderale lande).
Yderligere dokumenter til oversættelse
Derudover har du brug for:
- udtræk fra statens matrikkel til stedet eller dets matrikelpass;
- kopier af ansøgerens personlige dokumenter;
- uddrag fra Unified State Register
- afslutningen af statens miljøundersøgelse (om nødvendigt)
- samtykke fra indehaveren af ophavsretten, hvis landbrugeren anmoder herom.
Kopier af personlige dokumenter og samtykke fra indehaveren af ophavsret indsendes af andrageren til det autoriserede organ med statsmagt sammen med andragendet. De resterende dokumenter skal ikke indsendes, fordi et autoriseret statsagentur kan anmode om dem uafhængigt. For at fremskynde proceduren er det imidlertid bedre at tage sig af deres tilgængelighed og overlade den til dig selv.
Betingelser for behandling af en overførselsansøgning
Den Russiske Føderations regering overvejer det inden for tre måneder, og den russiske føderations individer er forpligtet til at behandle dokumentet inden for to måneder efter datoen for modtagelsen.
Som et resultat vedtages enten en handling med en positiv beslutning eller en handling med afslag på en sådan overførsel.
Under alle omstændigheder sendes dokumentet til ansøgeren inden for to uger fra datoen for dets vedtagelse.
Loven skal indeholde:
- hvad er grunden til den vedtagne ændring;
- parametre, beskrivelse og matrikeltal af plot;
- kilde og destinationskategorier.
Hvordan kan vedtagelsen af en handling om afslag på overførsel være berettiget
Overførsel af landbrugsjord til en anden kategori er ikke tilladt, hvis:
- det er begrænset eller forbudt ved føderal lov;
- statlig miljøundersøgelse afgav en negativ udtalelse under dens gennemførelse;
- landets tilsigtede formål er ikke i overensstemmelse med de godkendte planer for yderligere anvendelse af territoriet.
Ændringer i statens ejendomskadastre og til Unified State Register ved overførsel af jord til en anden kategori
Det autoriserede statsmagtsorgan, der vedtog handlingen om overførsel af jord, sender en kopi (op til 5 dage fra datoen for dens vedtagelse) til Rosreestr. Sidstnævnte foretager ændringer i statens matrikel og Unified State Register of Enterprises inden for 7 dage og underretter alle interesserede parter om dette. Overførsel af jord anses for at have trådt i kraft fra datoen for dens registrering i statens matrikel (på grund af en ændring i dens kategori).
Dokumenter, der bekræfter rettighederne til jord, når der skiftes jordkategori, udstedes ikke igen.
Overførsel til bygdernes land
Som nævnt ovenfor kan landbrugsgrunde indgå i bosættelser med tildelingen af en anden kategori til dem - ”bosættelsesland”. Når de først er inden for deres grænser, befinder de sig i sammensætningen af en bestemt territorial zone, som er underlagt byplanlægningsbestemmelser, herunder oprettelsen af VRI, der sørger for deres udvikling.Proceduren for sådan inkludering med den samtidige etablering (eller ændring) af VRI kan udføres i overensstemmelse med art. 41 i forbundsloven "om ikrafttrædelse af Den Russiske Føderations civile kode."
