At købe en lejlighed er et vigtigt øjeblik i enhver persons liv. Denne investering er ikke kun stor, men er også udsat for en vis risiko. "Lejligheden ejes mindre end 3 år" - sådanne annonceoverskrifter er meget almindelige i dag. De fleste mennesker forstår ikke, hvorfor sælgeren angiver sådanne detaljer i en annonce. Hvordan undgår man fejl og køber en lejlighed uden risiko? For at gøre dette skal du gøre dig detaljeret bekendt med alle formaliteter og betingelser for køb og salg.
Sikkerhedsregler ved køb af en ejendom
Risikoen forbundet med at erhverve en lejlighed er i dag meget høj. Hvordan ikke falde for bedraget af en ejendomsmægler og sælger? Hvordan beskytter du dig selv under køb og salg af boliglokaler? En potentiel køber, for ikke at blive bedraget, skal være opmærksom på sådanne detaljer som historien om en boligejendom, dokumenter til en lejlighed, ansøgere om boliger, husets overholdelse af dokumenter.
Før du behandler købsdokumenterne, skal du undersøge boligens historie detaljeret. Du skal kende svarene på en række spørgsmål:
- Hvem er ejeren af lejligheden;
- hvem var ejeren før;
- der er registreret i denne lejlighed;
- hvor mange uregistrerede beboere bor.
Hvad angår papirer, er det nødvendigt inden registrering at undersøge dokumenterne i lokalerne nøje. Meget ofte bruger svindlere falske dokumenter.
Derudover skal køberen være sikker på, at han erhverver lejligheden lovligt, og boligerne skal overholde dokumenterne. Her er for eksempel nogle afklarende spørgsmål, som bør stilles til ejeren, hvis lejligheden blev rekonstrueret: "Var ombygningen af lejligheden lovlig?", "Administrerende tjenester accepterede at overføre kommunikation?".
Nødvendige dokumenter til lejligheden
At købe en lejlighed er en alvorlig transaktion, derfor er det vigtigt at være opmærksom på den nødvendige pakke af dokumenter, når man udarbejder en aftale. De fleste købere mener, at alle spørgsmål om salget kan overføres til en ejendomsmægler. Det skal huskes, at han ikke bærer det økonomiske og juridiske ansvar for underskrivelsen af transaktionen. En ejendomsmægler leverer kun informationstjenester.
Lejligheder kan normalt være primære eller sekundære. Under købet i en ny bygning kan klienten købe boliger allerede i det lejede hus eller deltage i delt byggeri. Procedurerne for at købe et hjem i et allerede ibrugtaget nyt hjem og procedurerne for at erhverve boliger på det sekundære marked er de samme.
Hvis klienten deltager i delt byggeri, indgår de først en delt deltagelsesaftale (DDU) med ham, og efter bygningens bygning tegner køberen retten til ejendom. For at registrere en DDU skal en klient:
- ansøgning (ansøgningsformular kan fås på stedet);
- aftale DU;
- check på betaling af statsafgift i mængden af 100 rubler plus en kopi af checken.
Faldgruber, når du køber en ejendom
Under salget er hovedmålet for sælgeren at tjene så meget som muligt på transaktionen. For ikke at købe boliger, der ikke matcher prisen, skal du passe på almindelige fejl. Almindelige fejl under købet:
- At købe en lejlighed i en fart. Det er ikke nødvendigt at skynde sig om dette spørgsmål, og mindst ti muligheder bør overvejes, før du afslutter papirarbejde.
- Erhvervelse af boliger om sommeren. For at identificere rumfejl skal du overveje muligheder om efteråret eller vinteren.Derefter kan du forstå, hvor godt rummet opvarmes, om taget lækker, kontroller væggene for skimmel.
- Windows og udsigt fra dem. Du skal være opmærksom på, om der er en byggeplads eller en støjende motorvej under vinduerne.
- Ombygning af rummet. For at undgå problemer med loven skal lejlighedsplanen overholde BTI-passet.
- Strømforsyningslokaler. I henhold til lovene i Den Russiske Føderation skal ejeren for at overføre stikkene have et projekt til strømforsyning til et boligfacilitet.
- Inspektion af boliger om aftenen. Eksperter rådgiver inspektion af boliger i løbet af dagen for at se alle fejl i rummet.
- Afslag på hjælp fra en advokat. Når du køber en ejendom, skal du bruge en advokats tjenester. Dette vil hjælpe med at undgå problemer i fremtiden.
Mulige metoder til svig under køb og salg af bolig
Hvordan beskytter du dig selv og ikke får en svindler? I dag arbejder lejlighedssvindlere efter sådanne ordninger:
- Flere boligsalg. Under en sådan transaktion giver svindlere falske dokumenter og kræver fuld betaling efter registrering af en notar.
- Sælger andres lejlighed. Skurkerne forbereder en usandig pakke med dokumenter til en lejet lejlighed og prøver at sælge den.
- Forskud. Svindleren kræver et forskud fra køberen, hvorefter svindleren hurtigt forsvinder.
For ikke at falde for bedrag, skal du følge nogle anbefalinger:
- Du skal indgå en salgskontrakt i nærvær af en advokat.
- Det er nødvendigt at bede om alle kopier af de underskrevne dokumenter fra ejeren af lejligheden.
- Før du underskriver kontrakten, skal du lære så meget som muligt om ejeren.
- Køberen på kontraktens indgåelse har den fulde ret til at foretage ændringer. Hvis sælgeren vil forbyde indførelse af ændringer, bør en sådan kontrakt fraviges.
- På transaktionstidspunktet skal to personer være til stede. De kan være vidner i retten, hvis der opstår problemer.
Købe et hjem, der ejes i mindre end 3 år
Salg af en lejlighed i mindre end 3 år i ejendommen skyldes de betingelser og procedurer, der er foreskrevet i artikel 220 i Den Russiske Føderations skattelov. Hvis udgifterne til boliger er mere end en million rubler, kræver loven, at sælgeren betaler indkomstskat ved salg af boliger. Hvis lejligheden til salg ejes mindre end 3 år, er skatten 13 procent af de samlede husomkostninger.
Mange sælgere kan forsøge at overgå loven og ikke betale den forfaldne skat. De tilbyder køberen at underskrive en aftale på under en million rubler og betale den manglende del uformelt. Sådanne tilbud bør ikke accepteres, da du kan få dig selv i store problemer. For eksempel kan sælgeren opsige salgskontrakten, og under retsmødet får sælgeren lejligheden tilbage, og køberen modtager de penge, der er angivet i kontrakten. Hvis lejligheden er solgt i mindre end 3 år i ejendommen, skal skatten betales ved lov. Ellers vil det resultere i juridisk straf.
Typiske risici
At købe en lejlighed mindre end 3 år i ejendommen kan føre til store risici. Der er flere grunde til bekymring:
- En doneret lejlighed på mindre end 3 år i ejendommen kan vende tilbage til ejeren tilbage, hvis ikke mere end tre år er gået fra donationsøjeblikket.
- Kontrakten kan annulleres, hvis der er registreret mindreårige eller juridisk handicappede i lejligheden.
- Det er ikke muligt at modtage et skattefradrag fra en boligejendom, hvis lejligheden ejes mindre end 3 år.
Sådanne risici er mulige, men ikke i alle tilfælde. I dag medfører en lejlighed mindre end 3 år som regel ikke problemer og bekymringer for køberen. Selvom der naturligvis altid er undtagelser. Du kan komme ind i svindlere, boliger med gæld eller som sikkerhed.
Risici ved køb af bolig ved fuldmagt
Under køb af en lejlighed ved fuldmagt er der risici. Tre hovedtrusler:
- Køb af en lejlighed ved falsk fuldmagt.
- Fremmedgørelse af ejendom på grund af udløbet eller ophævet fuldmagt.
- Ejerens død, som fuldmægtigen handler fra. I dette tilfælde er det bedre at mødes med ejeren og acceptere, at køberen vil deltage i registrering uden en formidler.
Hvis der er flere ejere af ejendommen, er det nødvendigt at få en skriftlig dispensation fra hver ejer.
Hvad en ægte fuldmagt skal bestå af
For at verificere fuldmagtens ægthed skal det kontrolleres for gyldighed. Et ægte dokument skal angive:
- Rektorens pasoplysninger (navn, fødselsdato, registreringssted, serie og pasnummer);
- data om den autoriserede repræsentant;
- adresse på de fremmedgjorte boliger;
- underskrift af den person, der udstedte denne fuldmagt
- certificeringsinskription og notarial segl.
Risici ved køb af ejendom opnået gennem arv
Sælgeren kan være en person, der har arvet en lejlighed fra en anden person. Du skal kende nuancerne ved en sådan arv:
- arv kan passere sammen med gæld;
- arven kan overføres til arvingen, da den er i pant; i en sådan situation har han ikke ret til at bortskaffe arven;
Et par problemer, der kan opstå:
- indgivelse af en retssag for at bryde arvstransaktionen;
- heftelse af lejligheden, for eksempel hvis der blev underskrevet en langvarig lejekontrakt, forbliver en sådan aftale lovlig, selvom ejeren skifter.
Lovlig renlighed af lejligheden
For at beskytte dig selv og ikke falde ind i svig fra en bedrager, skal du kontrollere lejligheden for lovlig renlighed. Den nye ejer har brug for:
- lære om tidspunktet for indtræden af retten til arv;
- Kontakt notaren, der udførte arven for at forhindre udseendet af andre efterfølgere.
Udfordrende en transaktion
Der er tilfælde, hvor køberen indleder opsigelsen af salgskontrakten. I overensstemmelse med loven (artikel 450 i Russlands civillov) kan en transaktion lovligt annulleres:
- hvis sælgeren alvorligt har overtrådt den underskrevne kontrakt;
- i tilfælde af, at betingelserne for transaktionen er i strid med lovgivningsmæssige retsakter;
- i tilfælde af krænkelse af en tredjeparters (arving) rettigheder;
Dette spørgsmål kan løses på to måder: ved gensidig aftale mellem parterne eller i retten, hvis en af parterne ikke ønsker at bryde kontrakten.
Udveksling af en lejlighed, der ejes mindre end 3 år
Boligudveksling er blevet relevant i dag. Mange mennesker har spørgsmål:
- En lejlighed, der er under 3 år gammel, kan udskiftes?
- Skal ejere betale skat på byttetidspunktet?
Hvis ejendommen har været i besiddelse i mindre end 3 år, er ejeren fritaget for skat under udvekslingen af boliger og kræver et skattefradrag. Dette fradrag svarer bare til tretten procent af den samlede bolig.
Men hvis opsigelsesperioden overstiger mindst en måned, skal ejeren betale statsskatten for at transaktionen kan betragtes som gyldig og registreret.
Alle love i Den Russiske Føderation om udveksling af lejligheder er foreskrevet i Civil Code (artikel 567), og i artikel 217 i Tax Code er skattebeløbet for betaling angivet.