Nói về các tính năng của việc bán mặt bằng nhà ở, cần làm rõ rằng thứ tự chung của các giao dịch không thay đổi. Kế hoạch hành động và quy định vẫn giữ nguyên. Chỉ cần hành động của những người tham gia là thêm sắc thái.
Người tham gia giao dịch
Bản chất của hợp đồng là người bán đồng ý chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua, và người mua chấp nhận nó. Các tính năng của việc bán mặt bằng nhà ở liên quan đến căn hộ, nhà ở, và phòng trong căn hộ và nhà ở.
Các bên tham gia giao dịch là chủ sở hữu và người mua, người mà tất cả các quyền đối với đối tượng được chuyển giao. Đôi khi có một số chủ sở hữu. Đại diện đôi khi hành động thay mặt ông, hành động trên cơ sở giấy ủy quyền hoặc các căn cứ khác. Chẳng hạn, cha mẹ của một đứa trẻ chưa tròn 18 tuổi.
Nếu chủ sở hữu là một tiểu bang hoặc đô thị, một cơ quan hoặc người được ủy quyền bán tài sản sẽ tham gia vào giao dịch. Một ngoại lệ là trường hợp tư nhân hóa nhà ở, trong đó việc chuyển nhượng tài sản là miễn phí.
Các đặc điểm của việc bán mặt bằng nhà ở liên quan đến việc nhận được sự đồng ý có công chứng của người phối ngẫu có quyền đối với đối tượng.
Giấy ủy quyền
Dịch vụ đăng ký kiểm tra cẩn thận các hợp đồng và tài liệu được chuyển giao để tuân thủ luật pháp hiện hành. Số phận này không bỏ qua quyền lực của luật sư. Các quan chức chú ý đến điều gì?
- liệu ngày hết hạn của nó đã hết hạn hay chưa;
- người ký hợp đồng có thẩm quyền giải quyết hay không;
- cho dù các yêu cầu khác đã được đáp ứng (ví dụ, gói tài liệu có sự cho phép của cơ quan giám hộ đối với giao dịch với bất động sản của một đứa trẻ hoặc một người bất tài).
Vấn đề là việc kiểm tra chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu các tài liệu, đặc biệt là các tài liệu do cơ quan chức năng ban hành.
Nếu giấy ủy quyền đã được ban hành từ lâu và thời hạn của nó chưa hết hạn, sẽ là hợp lý khi hỏi trực tiếp chủ nhà liệu anh ta có muốn thực hiện một thỏa thuận hay không. Hoàn toàn có khả năng giấy ủy quyền đã bị thu hồi và kẻ lừa đảo đang sử dụng nó. Xử lý một giấy ủy quyền kiểm tra với một công chứng viên có thể không làm việc.
Nếu người bán là người thừa kế
Việc mua lại tài sản mà người khác nhận được trước đây bằng quyền thừa kế được coi là một công việc rủi ro. Bất cứ lúc nào, những người thừa kế có thể phát sinh yêu cầu chia sẻ của họ, và thậm chí nộp đơn kiện ra tòa.
Vấn đề không chỉ trong thời gian đủ dài. Luật pháp quy định cho sự phục hồi của họ.
Các trường hợp tương tự xảy ra với bất động sản, các quyền thông qua một chuỗi các giao dịch. Cách duy nhất để bảo lưu tài sản dân cư là chứng minh mua công bằng.
Đối tượng giao dịch
Đối tượng của giao dịch là một trong những đối tượng được liệt kê ở trên. Các tính năng của việc bán mặt bằng khu dân cư bắt buộc phải nhập vào tài liệu đủ thông tin để xác định đối tượng. Các vụ kiện tụng và pháp luật gọi thông tin từ cơ quan đăng ký quyền nhà nước là đủ thông tin: số địa chính và cơ sở đăng ký quyền người bán (hợp đồng, giấy chứng nhận thừa kế, v.v.), ngày đăng ký và các đặc điểm khác.
Nếu một tòa nhà dân cư hoặc một phần của nó được bán, bên thứ hai nhận được số quyền thích hợp đối với đất hoặc một phần của nó. Giao dịch chuyển nhượng đất có thể được kết hợp hoặc hai tài liệu được ký đồng thời.
Hậu quả của việc vi phạm quy tắc này là việc thừa nhận giao dịch là không kết luận. Điều này có nghĩa là các điều kiện cơ bản của nó không được thỏa thuận và tài liệu không có lực lượng pháp lý: nó không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ.
Nếu vật phẩm cần bán là một căn phòng hoặc căn hộ trong một tòa nhà chung cư, chủ sở hữu mới cũng nhận được quyền đối với một phần tài sản chung. Từ chối trách nhiệm là bất hợp pháp.
Mô tả chủ đề giao dịch
Các tính năng của hợp đồng mua bán mặt bằng nhà ở và đối tượng của giao dịch liên quan như thế nào? Các thông tin sau đây được nhập vào tài liệu:
- thành phố hoặc thị trấn nơi nó nằm;
- Địa chỉ
- tổng diện tích;
- số phòng;
- sự hiện diện của ban công và loggia;
- số địa chính.
Căn hộ có thể có các tính năng mà người bán đang cố gắng che giấu khỏi các động cơ dễ hiểu. Tuy nhiên, việc xác định các thiếu sót tiềm ẩn cho phép người mua có quyền nộp đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nếu họ nghiêm trọng đến mức việc mua hàng mất đi ý nghĩa của nó, quyền chấm dứt giao dịch được cấp.
Tái thiết hoặc tái phát triển phải được hợp pháp hóa, nếu không căn hộ được bán, có thể nói, không có chúng. Nếu các thay đổi là nghiêm trọng, thì chủ sở hữu có thể được yêu cầu đưa đối tượng về vị trí ban đầu. Do đó, việc mua lại nhà ở với những khiếm khuyết như vậy gặp nhiều khó khăn nghiêm trọng trong tương lai.
Nếu nó được đề xuất để mua một ngôi nhà trong tình trạng như vậy, thì những thay đổi của nó được hợp pháp hóa dễ dàng hơn nhiều. Một đơn xin hoặc tờ khai được nộp và giấy chứng nhận từ chính quyền thành phố địa phương rằng tài sản không vượt ra khỏi khu đất được giao, và những thay đổi đối với tài sản được thực hiện đối với sổ đăng ký quyền.
Nếu mua lại đất cùng một lúc
Các tính năng của hợp đồng mua bán mặt bằng nhà ở với một lô đất theo nó là gì?
Trong LC đặt nguyên tắc thống nhất số phận của đất và tài sản nằm trên đó. Nếu nhà được chuyển nhượng thì đất được chuyển nhượng tương ứng.
Việc thiếu giấy tờ cho lô đất không cấm chủ sở hữu bán tài sản. Hợp đồng chỉ ghi chú về việc chuyển nhượng đất với cùng điều kiện mà nó được sở hữu bởi người bán. Một ngoại lệ là các trường hợp xây dựng bất hợp pháp trên đất không dành cho việc này hoặc hoàn toàn không có trong việc sử dụng hợp pháp của người bán.
Luật pháp cấm bán đất mà không bán đồng thời một căn nhà nằm trên đó.
Nếu đất dưới nhà được cho thuê, thì chủ sở hữu mới nhận được nó trên cơ sở cho thuê. Trong trường hợp này, không cần có sự đồng ý của chủ sở hữu đất đối với giao dịch.
Luật cũng có thể quy định các trường hợp ngoại lệ cấm bán đất cho một số người, trong trường hợp này, cho thuê có thể được cho phép.
Các điều khoản của thỏa thuận về đối tượng giao dịch chỉ ra số địa chính và cơ sở để đăng ký luật.
Quyền của bên thứ ba
Theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, đặc thù của việc bán mặt bằng nhà ở là nghĩa vụ người bán phải ghi chú trong hợp đồng tất cả những người có quyền cư trú.
Điều này bao gồm tất cả người thân sống với anh ta, vợ / chồng hoặc vợ / chồng. Các thành viên cũ của gia đình được đưa vào danh sách đối tượng sống thử. Luật pháp mở rộng địa vị của họ cho những người không có quan hệ họ hàng hoặc mối liên hệ khác với chủ sở hữu, nhưng được anh ta là thành viên gia đình thấm nhuần.
Nếu trước đây một thành viên gia đình không tham gia vào việc tư nhân hóa, anh ta vẫn có quyền sử dụng các cơ sở.
Cơ sở cho quyền cư trú là: di chúc, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê nhà với người phụ thuộc.
Việc không có các tài liệu được thực hiện đầy đủ không có nghĩa là không ai có quyền đối với nhà ở, ngoại trừ chủ sở hữu. Ngoại lệ là các trường hợp vi phạm các thủ tục là điều cần thiết (ví dụ: các hợp đồng có chứng nhận công chứng bắt buộc).
Văn bản chứa tên, bảo trợ, họ và quyền cư trú cụ thể trong căn hộ và dữ liệu hộ chiếu để xác định cá nhân. Quy định về chủ đề này có trong bài viết về các tính năng của việc bán mặt bằng nhà ở.
Một mục riêng là quyền trẻ em.Nếu một trong các bên tham gia giao dịch có con chưa thành niên chỉ có quyền cư trú và không có tài sản, luật pháp yêu cầu họ phải có biện pháp để đảm bảo rằng điều kiện sống của họ không xấu đi.
Giá giao dịch
Điều khoản này là bắt buộc đối với hợp đồng mua bán. Không có nó, giao dịch được coi là không kết thúc, và ý nghĩa pháp lý của nó bị mất. Kích thước của giá là cần thiết không chỉ để bảo vệ quyền của người tham gia, mà còn để tính toán số tiền thuế.
Làm thế nào là giá được xác định khi bán bất động sản? Đặc thù của việc bán mặt bằng nhà ở trong việc cung cấp tự do cho các bên chỉ bị giới hạn bởi lệnh cấm chuyển nhượng nhà ở với giá không tương ứng với giá thị trường. Định giá đối tượng theo giá trị địa chính không thể tiết kiệm được thuế, nhà nước sẽ có nghĩa vụ thanh toán dựa trên giá thị trường theo thông lệ của Tòa án Hiến pháp Liên bang Nga.
Nếu một bên đề xuất hợp đồng dự thảo và bên thứ hai chấp nhận nó, điều này không có nghĩa là tự động chấp nhận giá được nêu trong dự thảo.
Các tính toán và chỉ dẫn giá
Khi mua một căn hộ, chi phí được chỉ định cho cả căn hộ và một phần của tổng tài sản trong khu dân cư.
Nếu một ngôi nhà có một mảnh đất hoặc một phần của một ngôi nhà có một phần của một mảnh đất được sở hữu, giá cho mỗi đối tượng riêng lẻ được quy định.
Số tiền có thể được tính dựa trên đánh giá của khu vực đơn vị, và sau đó người mua có nghĩa vụ trả tiền cho khu vực thực sự được chuyển nhượng.
Giá được đưa vào hợp đồng cùng một lúc cả về số lượng và từ ngữ, do đó không có tranh chấp do lỗi có thể được thực hiện trong quá trình chuẩn bị.
Điều này không có nghĩa là đoạn cuối chỉ đề cập đến các tính năng của hợp đồng mua bán mặt bằng nhà ở.
Mẫu hợp đồng
Luật đặt ra các yêu cầu nghiêm ngặt hơn đối với các giao dịch bán bất động sản và nhà ở, đặc biệt, hợp đồng được soạn thảo dưới dạng một tài liệu duy nhất. Việc không tuân thủ các yêu cầu về hình thức làm mất hiệu lực giao dịch. Không thể coi thư tín là bằng chứng xác nhận việc ký kết thỏa thuận.
Công chứng
Trong năm 2015, các sửa đổi đã được thực hiện theo pháp luật về đăng ký quyền sở hữu. Một số giao dịch hiện được kết thúc với sự tham gia của một công chứng viên.
Các trường hợp sau đây được bao gồm trong danh sách:
- giao dịch bán cổ phần trong quyền sở hữu chung, ngay cả khi người mua là một trong những người nắm giữ;
- việc bán một căn hộ của chủ sở hữu duy nhất tại thời điểm giao dịch chưa được 18 tuổi;
- bán một tài sản chung.
Việc đưa ra các điều khoản mới không loại trừ nghĩa vụ phải xin phép giao dịch từ các cơ quan giám hộ. Thật không may, các tính năng được liệt kê của việc bán mặt bằng nhà ở không được phụ huynh hoặc người giám hộ tính đến.
Đăng ký nhà nước
Luật pháp bắt buộc các bên tham gia giao dịch phải đăng ký chuyển nhượng quyền đối với tài sản. Một người được coi là chủ sở hữu đầy đủ của bất động sản nhà ở kể từ thời điểm đăng ký quyền. Nghệ thuật. 558 về đặc thù của việc bán mặt bằng nhà ở đã xác định thời điểm thực hiện một mục trong sổ đăng ký quyền là thời điểm kết thúc giao dịch.
Nếu một trong các bên từ chối đăng ký hoặc trốn tránh, bên thứ hai có quyền nộp đơn kiện tại tòa án để đăng ký bắt buộc. Do đó, người ta xác nhận rằng người mua là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản mua lại, mặc dù thiếu đăng ký.
Giao dịch thai sản
Việc sử dụng một phần hoặc toàn bộ quỹ vốn thai sản để mua nhà ở đòi hỏi phải thực hiện một số yêu cầu lập pháp. Các tính năng ảnh hưởng đến việc hình thành các giao dịch và thứ tự thực hiện.
Ngoài ra, luật pháp đưa ra một danh sách các yêu cầu đối với nhà ở được mua theo cách này. Đặc biệt, một số vị trí đã được Lực lượng Vũ trang Liên bang Nga thể hiện khi xem xét thực tiễn tư pháp về việc sử dụng vốn thai sản.
Tóm lại
Chúng tôi liệt kê ngắn gọn các tính năng của việc bán mặt bằng nhà ở, được nêu trong 558 Bộ luật Dân sự:
- một điều kiện thiết yếu là chuyển giao quyền của bên thứ ba cho căn hộ;
- không có đăng ký nhà nước, hợp đồng không được xem xét ký kết;
- các tính năng khác có liên quan đến tuổi của những người tham gia giao dịch hoặc năng lực pháp lý của họ.
Một sửa đổi đã được đưa ra để điều chỉnh các giao dịch với nhà ở hạng phổ thông theo luật liên bang, chưa được thông qua.