Thủ tục đăng ký bán căn hộ thú vị không chỉ cho người mới bắt đầu, mà còn cho những người tham gia vào việc này một cách chuyên nghiệp. Rốt cuộc, pháp luật liên tục đưa ra các sửa đổi mới, và bản thân thủ tục phải chịu sự điều chỉnh. Chỉ các giai đoạn của giao dịch không thay đổi.
Kiểm tra
Thủ tục đăng ký bán căn hộ luôn giống nhau. Và mục đầu tiên là kiểm tra. Điều này không chỉ liên quan đến việc kiểm tra bên ngoài của nhà ở, mà còn là căn hộ thuộc sở hữu của người bán. Ngoài ra, sự hiện diện của một luật sư là hoàn toàn chấp nhận được. Nhưng cô ấy nên có một thời gian hiệu lực bình thường và chi tiết.
Để không gặp phải những kẻ lừa đảo, tốt nhất là đích thân gặp chủ nhà và làm quen với tất cả các tài liệu xác lập tài sản.
Ngoài ra, trước khi tuân thủ lệnh đăng ký bán căn hộ, tốt hơn hết là xác minh chủ sở hữu tài liệu và ảnh của anh ấy.
Tiếp theo, bạn cần tìm hiểu xem căn hộ có bị đóng gói không, cho dù đó là tại ngoại hay đang bị bắt giữ. Điều này có thể được thực hiện bằng cách đến Rosreestr tại nơi cư trú và yêu cầu trích xuất từ Sổ đăng ký pháp lý nhà nước thống nhất. Trích xuất này sẽ hiển thị tất cả các thông tin về căn hộ và bất kỳ hạn chế áp đặt trên nó.
Điều quan trọng không kém là tìm ra sự hiện diện hay vắng mặt của bệnh tật trong người bán, trong tương lai có thể trở thành cơ sở để hủy giao dịch. Đây là một chứng nghiện hoặc một loại bệnh tâm thần. Vì lý do này, người bán phải cung cấp giấy chứng nhận y tế. Điểm này có thể được bỏ qua nếu chủ nhà có quyền lái xe.
Thủ tục đăng ký bán căn hộ cũng bao gồm thu thập thông tin về những người có quyền sử dụng nhà ở này. Bạn có thể tìm hiểu nếu bạn lấy một chứng chỉ trong văn phòng nhà ở hoặc một trích xuất từ cuốn sách nhà. Làm phức tạp việc xả thải của người dân khỏi căn hộ sống ở đó trẻ nhỏ.
Ngoài ra, bạn cần đảm bảo rằng các chủ sở hữu không có các khoản nợ chung. Nếu điều này không được thực hiện, thì tất cả các khoản nợ sẽ được chuyển sang chủ sở hữu mới.
Kết luận hợp đồng sơ bộ
Thủ tục hoàn thành giao dịch mua bán căn hộ bao gồm điều khoản hợp đồng sơ bộ. Khoảnh khắc này là tùy chọn, nhưng thực tế cho thấy mọi người thường không từ chối biên dịch nó.
Ý nghĩa của thỏa thuận này là gì và tại sao nó lại được bao gồm trong thủ tục đăng ký giao dịch mua bán căn hộ? Mọi thứ đều khá đơn giản. Theo thỏa thuận như vậy, các bên xác nhận đồng ý kết thúc giao dịch chính sau một thời gian. Lý do cho sự chậm trễ có thể là thời gian nghỉ của ngôi nhà hoặc khoảng thời gian mà người mua tìm thấy số tiền phù hợp. Chính ở giai đoạn này, chi phí nhà ở được xác định và khi nào nó sẽ được bán. Bạn không thể thay đổi dữ liệu này sau.
Nội dung hợp đồng sơ bộ
Không quan trọng thứ tự đăng ký mua và bán căn hộ sẽ là gì: bằng thế chấp hoặc tiền mặt, hợp đồng cho biết tất cả các mục sẽ được hiển thị trong tài liệu chính. Đó là, sẽ có một mô tả về căn hộ, chi phí, thủ tục giải quyết và thời điểm ký kết hợp đồng chính.
Gửi tiền
Thông thường, trong thực tế, nhiều luật sư phải đối mặt với câu hỏi về một khoản tiền gửi. Nhưng vấn đề là với những luật này, hành động này được coi là không chính xác. Do đó, không thể lập cả hợp đồng ký gửi và hợp đồng sơ bộ cùng một lúc. Sẽ phải lựa chọn.
Rủi ro khi ký hợp đồng sơ bộ
Thủ tục đăng ký bán căn hộ bằng thế chấp hoặc tiền mặt không khác nhau. Nhưng có những rủi ro trong thị trường nhà ở chính.Có thể công ty xây dựng sẽ soạn thảo hợp đồng sơ bộ với một số chủ sở hữu trong tương lai và sau đó chuyển nhượng nhà ở theo quyết định của mình. Để tránh những tình huống như vậy, một thỏa thuận về việc tham gia xây dựng chung được ký kết. Một thỏa thuận như vậy là tùy thuộc vào đăng ký bắt buộc với Dịch vụ đăng ký liên bang.
Tình hình với thị trường nhà ở thứ cấp đơn giản hơn nhiều, vì hợp đồng sơ bộ không chứa bất kỳ rủi ro nào cho một trong hai bên.
Tự thỏa thuận
Thủ tục đăng ký bán căn hộ ở Nga không cấm ký kết hợp đồng bằng văn bản. Nhưng tốt nhất là chứng nhận một tài liệu như vậy với một công chứng viên. Điều này sẽ loại bỏ một số rủi ro, mặc dù nó sẽ có giá cao hơn. Dù là hợp đồng nào, nhưng nó nhất thiết phải chỉ ra người mua và người bán, mô tả kỹ lưỡng về tài sản, giá cả, phương thức thanh toán, nghĩa vụ của mỗi bên. Bất kể lệnh đăng ký bán hàng là gì: bằng thế chấp hoặc bằng tiền mặt, trong mọi trường hợp, hợp đồng đều được đóng dấu bởi chữ ký của cả hai bên.
Tốt nhất là làm ba bản sao tài liệu cùng một lúc, để mỗi bên có một tài liệu riêng và một bản được lưu trữ trong Sổ đăng ký liên bang.
Ngoài hợp đồng chính, một hành động chuyển nhượng và tiếp nhận căn hộ được thực hiện. Nó nắm bắt thực tế là nhà ở đã được chuyển từ người bán sang người mua. Hợp đồng và hành động được ký kết cùng nhau. Trong quá trình chuyển giao hợp đồng, chủ sở hữu mới chấp nhận các tài liệu kỹ thuật, cũng như tất cả các giấy tờ xác nhận quyền đối với tài sản.
Phương thức thanh toán cho một căn hộ
Khi một căn hộ được mua, người mua có thể trả bằng nhiều cách. Phổ biến nhất là thanh toán tiền mặt. Sẽ tốt hơn cho người mua nếu tiền sẽ được chuyển chỉ sau khi chữ ký được thực hiện trên hợp đồng chính. Sau khi tiền được chuyển, cần phải lập biên lai.
Một loại thanh toán khác, được cho phép bởi thủ tục điền vào các tài liệu để bán căn hộ, là gửi tiền vào một tế bào ngân hàng, mà người bán sẽ chỉ ra. Nhưng phương pháp này, như một quy luật, biến thành rắc rối bổ sung cho sau này.
Nó cũng được phép trả tiền mua hàng bằng chuyển khoản. Điều này có nghĩa là việc chuyển tiền từ tài khoản này sang tài khoản khác là hoàn toàn hợp pháp.
Luật cũng cho phép tất cả các loại ngày giải quyết. Hơn nữa, theo luật, tất cả các nghĩa vụ tài chính có thể được giải quyết sau khi chủ sở hữu mới đăng ký lại quyền nhà ở.
Cách đăng ký
Kể từ tháng 1 năm 2017, thủ tục đăng ký đã được đơn giản hóa. Bây giờ bạn có thể phát hành một căn hộ trong tài sản ở bất kỳ bộ phận nào của Rosreestr, bất kể nhà ở đó nằm ở đâu. Ngay cả khi đó là một thành phố khác. Thủ tục đăng ký bán căn hộ thông qua MFC thuận tiện và nhanh chóng hơn nhiều.
Ngoài ra tại Rosreestr hiện có thể đăng ký chuyển nhượng quyền đối với bất động sản và đưa nó vào đăng ký địa chính. Vì trước đây việc này phải được thực hiện một cách riêng biệt, bây giờ toàn bộ thủ tục tốn ít thời gian và công sức hơn nhiều.
Thủ tục đăng ký bán căn hộ với công chứng viên hơi khác so với đăng ký tại Rosreestr. Để đăng ký quyền sở hữu, bạn phải có:
- Tuyên bố.
- Thỏa thuận mua bán với hành vi chuyển nhượng và chấp nhận.
- Tài liệu xác nhận quyền đối với căn hộ.
Để đăng ký lại quyền sở hữu căn hộ, bạn sẽ phải trả hai nghìn rúp. Nhiệm vụ nhà nước này phải được thanh toán không quá năm ngày sau khi nộp tài liệu.
Đăng ký có thể mất ba đến mười ngày. Tại thời điểm này, không bao gồm xử lý dữ liệu tại MFC. Sau khi đăng ký hoàn tất, người mua nhận được một trích xuất từ Đăng ký nhà nước thống nhất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu trong tay không.
Nếu cần thiết, có thể làm giấy chứng nhận đăng ký căn hộ mới trong BTI.
Thuế
Thuế bán căn hộ phụ thuộc vào một số yếu tố. Đây là:
- Các căn cứ để chuyển quyền sở hữu căn hộ.
- Thời hạn của nhiệm kỳ.
Nếu căn hộ được thừa kế, tặng hoặc sau khi tư nhân hóa, thì trong trường hợp này sẽ không có thuế bán hàng. Điều này chỉ áp dụng cho nhà ở tại thời điểm bán được sở hữu trong hơn ba năm.
Các quy tắc tương tự áp dụng cho tình huống khi chủ nhà có được tài sản sau khi anh ta thiết kế bảo trì trọn đời.
Trong mọi tình huống khác, để không phải trả thuế cho việc bán căn hộ, ít nhất năm năm phải vượt qua. Nhưng điều này chỉ áp dụng cho những căn hộ đã được mua sau ngày đầu tiên của tháng 1 năm 2016. Đối với chủ sở hữu một căn hộ từ thời gian trước đó, ba năm tương tự được giữ lại.
Đó là, nếu căn hộ được bán mà không đáp ứng thời hạn, sẽ cần phải trả thuế mười ba phần trăm. Nó được tính theo giá trị địa chính và hệ số 0,7. Hệ số được tính theo năm khi chủ sở hữu mua tài sản.
Chi phí nhà ở của địa chính có thể được tìm thấy trực tuyến trên trang web của Rosreestr. Để làm điều này, bạn chỉ cần tọa độ của căn hộ.
Thu nhập từ việc bán căn hộ, chủ cũ phải thể hiện mình trong tờ khai thuế. Nó được cung cấp cho đến cuối tháng tư năm sau. Đó là, khi giao dịch được hoàn thành vào năm 2016, thuế được nộp và nộp vào năm 2017. Hạn chót để thanh toán là ngày 15 tháng 7. Đồng thời, việc thực hiện thủ tục đăng ký bán căn hộ sẽ không thành vấn đề: thông qua một công chứng viên hoặc không có sự giúp đỡ của anh ta.
Mua nhà thông qua một nhà môi giới
Nếu không có mong muốn và thời gian để loay hoay với giấy tờ và đi sâu vào thủ tục đăng ký mua và bán căn hộ bằng thế chấp ở Sberbank hoặc bằng tiền mặt, thì tốt hơn là liên hệ với người môi giới. Tìm một chuyên gia không phải là dễ dàng, nhưng hoàn toàn có thể. Quảng cáo có thể được tìm thấy cả trên báo hoặc trên Internet và trên TV hoặc đài phát thanh. Có một số dấu hiệu để bạn có thể phân biệt một cơ quan xấu với một cơ quan tốt:
- Kinh nghiệm làm việc tuyệt vời.
- Văn phòng của công ty ở một nơi uy tín và có một sửa chữa tốt.
- Có nhiều đánh giá tích cực hơn những đánh giá tiêu cực.
- Các cơ quan là một hiệp hội chuyên nghiệp của các nhà môi giới.
- Không có vấn đề với gói tài liệu cấu thành.
- Nhân viên nhìn và cư xử với nhân phẩm.
- Chất lượng công việc được ghi lại.
Công ty thực hiện toàn bộ giao dịch và giám sát thủ tục đăng ký mua và bán căn hộ bằng vốn thai sản, thế chấp hoặc tiền mặt. Nhưng những dịch vụ như vậy sẽ có giá rất cao. Thông thường, một đại lý sẵn sàng làm việc với năm phần trăm giá nhà đất.
Ai có thể bán một căn hộ
Ngay cả khi một người không mua toàn bộ căn hộ, thì trong trường hợp này anh ta chỉ có thể thỏa thuận với chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là người này phải được ghi lại trong các tài liệu. Một thỏa thuận về việc mua nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu, một thỏa thuận quà tặng sẽ làm. Nếu chủ sở hữu thực sự vì một số lý do không thể có mặt tại giao dịch, thì nó có thể được thực hiện bởi một người được ủy thác. Điều này đòi hỏi phải có giấy ủy quyền do chính chủ sở hữu cấp và được chứng nhận bởi anh ta và công chứng viên. Giấy ủy quyền có thể được cấp cho bất kỳ ai, điều chính là việc này được thực hiện chính xác.
Nhưng phải làm gì khi chủ nhân chưa đủ tuổi? Nếu đứa trẻ chưa đến mười bốn tuổi, thì tất cả các hoạt động pháp lý cho anh ta được thực hiện bởi các đại diện pháp lý của anh ta. Có thể là thủ tục đăng ký bán cổ phần trong một căn hộ hoặc toàn bộ căn hộ. Nếu một thiếu niên từ mười bốn đến mười tám tuổi, thì anh ta có thể bình tĩnh hành động thay mặt mình, nhưng sự đồng ý của đại diện pháp lý vẫn là cần thiết.
Yêu cầu thêm giấy
Để nhanh chóng bán một căn hộ, bạn cũng có thể cần những tài liệu này:
- Giấy chứng nhận năng lực pháp lý. Điều này đặc biệt đúng với người cao tuổi. Cô được cấp trong một bệnh viện tâm thần kinh tại nơi cư trú.
- Khi một trong các bên tham gia giao dịch là trẻ vị thành niên, cần phải cung cấp giấy chứng nhận từ các cơ quan giám hộ.Cô xác nhận rằng không ai vi phạm quyền của trẻ vị thành niên.
- Nếu một căn hộ đang được bán bởi một trong những người phối ngẫu, bạn phải có sự đồng ý bằng văn bản của người phối ngẫu thứ hai với bạn. Nếu vợ chồng ly hôn, thì vẫn cần một tài liệu như vậy. Sự đồng ý như vậy phải được công chứng. Ngoài ra, bạn phải đính kèm giấy chứng nhận ly hôn hoặc kết hôn.
- Bạn cũng phải cung cấp giấy chứng tử trong trường hợp người phối ngẫu đã chết.
- Trong trường hợp sử dụng vốn thai sản, cần có giấy chứng nhận rằng các quyền của trẻ em không bị vi phạm trong trường hợp bán căn hộ.
- Thông tin mà chủ sở hữu không có nợ cho các tiện ích.
- Hợp đồng mua bán, được thực hiện trước đó. Giấy như vậy một lần nữa xác nhận giao dịch.
Xác định chi phí nhà ở
Nếu nhà ở được định giá chính xác, thì điều này cung cấp cho chủ sở hữu vài nghìn rúp.
Tất nhiên, giá có thể được đặt ngẫu nhiên, nhưng bạn có thể chuyển sang các chuyên gia. Ngoài ra còn có một lựa chọn thứ ba - để theo dõi giá trung bình của nhà ở đó. Sau khi đánh giá xu hướng đặt giá sẽ cao hơn hai mươi phần trăm so với mức trung bình, nếu người mua gọi và quan tâm, thì bạn có thể tăng thêm mười phần trăm. Trong trường hợp không có phản ứng, ngược lại, giá sẽ phải giảm mười phần trăm tương tự.
Giá trị căn hộ ước tính như thế nào? Theo các tiêu chí sau:
- Có bao nhiêu phòng. Đương nhiên, càng có nhiều, căn hộ sẽ càng đắt tiền. Nhưng một mét vuông trong trường hợp này chi phí ít hơn, bởi vì nó tỷ lệ nghịch với số lượng phòng. Vì lý do này, odnushki vẫn đắt hơn bất kỳ căn hộ nào khác.
- Các cảnh quay của căn hộ.
- Các cảnh quay của nhà bếp. Khi nó nhỏ hơn mười mét thì giá giảm xuống.
- Cách bố trí các phòng. Phòng cách ly phổ biến hơn phòng liền kề.
- Tầng mà căn hộ được đặt. Nhà ở đắt tiền hơn nằm ở tầng giữa của ngôi nhà.
- Làm thế nào tốt là khu vực xung quanh.
- Sự sạch sẽ của lối vào, ngôi nhà mới như thế nào, có thang máy không.
- Sửa chữa trong căn hộ. Sửa chữa chất lượng cao đắt tiền có thể làm tăng chi phí mười phần trăm, và điều kiện mỹ phẩm kém, ngược lại, làm giảm giá. Một nỗ lực rẻ tiền để "che mắt" sẽ không giúp bán nhà đắt hơn.
- Chi phí cho các tiện ích.
- Những loại sưởi ấm. Sưởi ấm cá nhân là đắt tiền hơn.
- Phát triển cơ sở hạ tầng. Giá của một căn hộ phụ thuộc vào có bao nhiêu cửa hàng xung quanh, loại phương tiện giao thông nào, có trường học và bệnh viện không.
- Một vai trò quan trọng được chơi bởi khu vực mà căn hộ được đặt.
Cách bán hoặc mua căn hộ thông qua MFC
Các tài liệu cần thiết để đăng ký mua và bán căn hộ thông qua MFC là như nhau, nhưng thuật toán hành động hơi thay đổi. Trước tiên, bạn phải đặt một biểu mẫu mà bạn cần chỉ định tất cả các thông tin. Và sau đó đến MFC và nói chuyện với một chuyên gia. Thông thường họ đưa ra một danh sách các tài liệu cần thiết tùy thuộc vào phương thức thanh toán cho giao dịch.
Tóm tắt, chúng tôi có thể nói rằng trước khi bạn mua một căn hộ, bạn cần cân nhắc mọi thứ thật tốt. Rốt cuộc, rất dễ gặp phải những kẻ lừa đảo trong vấn đề này, cả cho người bán và người mua. Để tránh điều này, bạn cần nghiên cứu kỹ tất cả các tài liệu và đừng ngần ngại yêu cầu chủ sở hữu căn hộ giải thích. Ngoài ra, sẽ rất hữu ích khi đi bộ xung quanh hàng xóm và tìm hiểu mọi thứ về căn hộ và chủ sở hữu của nó. Bởi vì bản thân người bán không thể nói ra toàn bộ sự thật. Một cách khác để bảo vệ chính bạn là đến thăm một khu vực địa phương hoặc văn phòng nhà ở. Ở đó mọi người thường biết mọi thứ về mọi người.
Nhưng mối nguy hiểm không chỉ nằm ở người bán hay người mua, mà còn ở người môi giới. Những người này phải được đối xử với sự chăm sóc tuyệt vời. Trong một nghi ngờ nhỏ nhất, tốt hơn là từ chối các dịch vụ của người đặc biệt này và tìm kiếm một người khác. Rốt cuộc, họ không đùa với một căn hộ, vì vậy bạn có thể ở mà không cần nhà ở. Vì lý do này, một thái độ phù phiếm với giao dịch bán hàng chỉ đơn giản là không thể chấp nhận được.Càng chú ý nhiều hơn đến việc lựa chọn nhà ở và kiểm tra độ sạch của tài liệu thì càng tốt. Và nó tốt hơn cho một người không thực hiện một thỏa thuận như vậy, nên có một người có thể giúp đỡ và đề nghị.