Mua một căn hộ là một quá trình khá phức tạp và kéo dài đòi hỏi sự chú ý đặc biệt và thái độ cẩn thận. Không chỉ là một khoản tiền lớn bị đe dọa, câu hỏi về một mái nhà trên đầu của bạn cũng đang được giải quyết. Khi mua một căn hộ, bạn cần thận trọng nhất có thể để không rơi vào vô số mánh khóe của những kẻ lừa đảo. Ngay cả khi người mua đang giao dịch với một người bán thực sự, có khả năng cao xảy ra các tình huống không lường trước khi mua một căn hộ. Điều gì để tìm kiếm để nhà ở không bị thất vọng trong tương lai?
Vị trí căn hộ
Khi mua nhà ở, bạn cần cân nhắc cẩn thận mọi thứ. Điều quan trọng là nó thuận tiện không chỉ bên trong, mà cả bên ngoài. Do đó, điều đầu tiên bạn nên chú ý là khu vực của thành phố nơi căn hộ tọa lạc. Ngoài các đặc điểm quan trọng như gần nơi làm việc, học tập, dễ dàng đi lại trong nước, bạn cần xem xét cơ sở hạ tầng của khu vực:
- chủ xe nên đánh giá sự sẵn có của bãi đậu xe và chỗ đậu xe miễn phí;
- Nếu bạn thường xuyên sử dụng phương tiện giao thông công cộng, bạn nên dừng xe điện ngầm hoặc xe buýt trong khoảng cách đi bộ;
- sự hiện diện của một cửa hàng tạp hóa hoặc một cửa hàng lớn sẽ không còn tồn tại
- nghĩ về những thành viên nhỏ nhất trong gia đình - một sân chơi hoặc quảng trường gần nhà sẽ rất tiện dụng, và vị trí gần trường mẫu giáo hoặc trường học cũng đóng một vai trò quan trọng;
- nếu bạn thích thể thao, hãy xem nếu có một câu lạc bộ thể dục, phòng tập thể dục hoặc hồ bơi gần đó;
- Đừng quên các phòng khám trẻ em và người lớn.
Gặp hàng xóm
Nếu bạn đã đối phó với nhiệm vụ và chọn một số tùy chọn, về nguyên tắc, đáp ứng tất cả các yêu cầu trên, bạn cần phải tự làm quen với những lợi thế và bất lợi của từng căn hộ. Nó tốt hơn để đồng ý xem trong giờ ban ngày. Nên đến sớm hơn thời gian chỉ định để độc lập đưa ra ý tưởng rõ ràng về các vấn đề giao thông có thể xảy ra và kiểm tra khu vực. Điều này đóng một vai trò quan trọng và có thể ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng khi mua một căn hộ.
Điều gì để tìm kiếm đầu tiên? Cửa trước là bộ mặt của ngôi nhà, có thể nói rất nhiều về hàng xóm tương lai. Người dân sống trong khu phố có thể ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống trong một căn hộ mới. Luôn có khả năng một người hàng xóm trong cầu thang là một người nghiện rượu sẽ sắp xếp việc uống rượu hàng đêm. Hoặc một gia đình lớn sống bên trên bạn, sau đó trẻ em khóc, la hét và ré lên sẽ trở thành bạn đời của bạn trong một thời gian dài.
Kiểm tra căn hộ
Để đưa ra ý kiến khách quan hơn về khu vực sinh sống, tốt hơn là tiến hành kiểm tra mà không có đồ nội thất. Kiểm tra căn hộ trong khi mua nên bắt đầu bằng việc xem xét các thông tin liên lạc: hệ thống điện, hệ thống thoát nước, ống nước, bộ tản nhiệt, đặc biệt là nếu sửa chữa sau khi mua không được bao gồm trong kế hoạch của bạn. Quan trọng là tính dẫn nhiệt của phòng. Nhìn xung quanh căn hộ vào mùa lạnh, bạn có thể đánh giá hệ thống sưởi, nhưng bạn có thể nói với sự tự tin rằng nó sẽ nóng như thế nào vào mùa hè, và ngược lại.
Sàn, trần, cửa bên trong và bên ngoài, hệ thống ống nước, cửa sổ kính hai lớp, tình trạng chung của nhà bếp và phòng tắm là những nơi tốn kém nhất và tốn thời gian về mặt sửa chữa, phải được kiểm tra cẩn thận khi mua căn hộ.
Điều gì để tìm kiếm trong phòng góc? Trong trường hợp này, bức tường là chỉ số chính. Sự hiện diện của nấm mốc trên chúng cho thấy độ ẩm và độ ẩm cao trong phòng. Trong các căn hộ ở các tầng trên, một mái nhà có thể bị rò rỉ, dẫn đến vết bẩn trên trần nhà. Độ ẩm cũng được quan sát trong các phòng ở tầng một. Điều này chỉ ra rằng tầng hầm được thông gió kém.
Sự hiện diện của sửa chữa mỹ phẩm trước khi bán, rất có thể được thực hiện để che giấu các lỗ hổng khác nhau, nên được cảnh báo. Sẽ tốt hơn nếu việc sửa chữa đã vài năm tuổi và nó được "giải quyết" bởi các chủ sở hữu căn hộ. Kiểm tra cách âm của căn phòng trong sự im lặng tuyệt đối. Bao nhiêu tiếng ồn của giao thông và âm thanh từ đường phố?
Mặt pháp lý của vấn đề
Ngoài các đặc điểm định tính của nhà ở đã mua, người ta không nên quên về khía cạnh pháp lý của vấn đề. Hãy nhớ rằng: người bán phải có chứng thư tiêu đề cho cơ sở. Danh sách các tài liệu khi mua một căn hộ, trong đó xác nhận quyền sở hữu của tài sản để bán:
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng quà, trao đổi, tặng hoặc bảo trì trọn đời.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền thừa kế.
- Thỏa thuận trao đổi.
- Các quyết định của tòa án, mà có hiệu lực.
- Giấy chứng nhận mua lại bất động sản tại đấu giá hoặc đấu giá công khai.
Ngoài ra, quyền sở hữu, được xác nhận bởi một trong các tài liệu trên, phải được đăng ký với cơ quan kiểm kê kỹ thuật. Việc mua căn hộ chỉ nên diễn ra sau khi cung cấp một trích xuất đặc biệt từ sổ đăng ký nhà nước, đây là bằng chứng pháp lý của giao dịch.
Căn hộ trong các tòa nhà mới
Mua một căn hộ trong một tòa nhà mới là một bước khá rủi ro và rủi ro không phải lúc nào cũng được đền đáp. Theo quy định, chi phí nhà ở tại đây không thấp hơn nhiều so với chi phí căn hộ đã hoàn thành. Mua bất động sản trong một tòa nhà mới gần như theo giá thị trường, bạn phải đối mặt với rủi ro cao một cách vô lý so với nhà ở trên thị trường thứ cấp.
Để không rơi vào tay kẻ lừa đảo, bạn cần đánh giá tất cả các loại tình huống khi mua căn hộ. Những gì cần tìm khi chọn một tòa nhà mới:
- Mức độ sẵn sàng ở nhà. Nếu người môi giới tuyên bố rằng ngôi nhà gần như đã sẵn sàng, tất cả các thông tin liên lạc đã được hoàn thành, tốt hơn là nên xác minh điều này trước và truy cập vào trang web xây dựng.
- Hợp đồng. Hãy quan tâm đến những gì hợp đồng bạn được cung cấp để kết luận. Sẽ tốt hơn nếu đó là một thỏa thuận công bằng (DDU). Nó có lợi thế hơn các hợp đồng sơ bộ và tự động xác nhận rằng nhà phát triển có giấy phép xây dựng. Ngoài ra, trong trường hợp phá sản, yêu cầu của bạn sẽ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp.
- Công nhận một tòa nhà mới trong một ngân hàng là số ngân hàng có thể cung cấp một khoản vay để mua nhà ở. Nếu không có ngân hàng cho vay, điều này có nghĩa là nhà phát triển có những khó khăn nhất định.
- Danh tiếng của nhà phát triển. Làm quen với các dự án xây dựng được ủy quyền trước đây, các vấn đề tài chính có thể có của nhà phát triển và lịch sử của công ty.
- Kiểm tra tài liệu:
- hợp đồng đầu tư;
- tài liệu dự án;
- giấy phép xây dựng;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc cho thuê đất;
- hợp đồng với một công ty bảo hiểm;
- trích từ sổ đăng ký thống nhất bất động sản;
- đăng ký và tài liệu cấu thành của nhà phát triển;
- hình thức thỏa thuận mua căn hộ sẽ được thực hiện
Cạm bẫy khi mua nhà ở thị trường thứ cấp
Việc mua lại nhà ở luôn gắn liền với nhiều sắc thái pháp lý và sự tinh tế mà không phải ai cũng biết. Do đó, điều quan trọng là phải cẩn thận và cẩn thận xử lý vấn đề này. Làm thế nào để không phạm sai lầm khi mua một ngôi nhà thứ hai?
Trước tiên, bạn cần nghiên cứu kỹ các tài liệu về quyền sở hữu của người bán. Đây có thể là hợp đồng mua bán, quà tặng, thừa kế, các quyết định của tòa án đã có hiệu lực.
Thứ hai, trẻ em vị thành niên có thể có quyền sở hữu nhà ở thứ cấp hoặc quyền sử dụng căn hộ. Trước khi mua một tài sản, yêu cầu người bán cung cấp sự cho phép từ các cơ quan giám hộ để bán nhà ở. Nếu những đứa trẻ không phải là chủ sở hữu của căn hộ, nhưng chỉ đăng ký trong đó, họ phải được xuất viện và đăng ký ở nơi khác. Nếu những điều kiện này không được đáp ứng, tòa án sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán vì lợi ích của đứa trẻ.
Thứ ba, khi kiểm tra hộ chiếu của chủ sở hữu căn hộ, hãy chú ý đến sự hiện diện của tem trên ly hôn-ly hôn. Kiểm tra ngày của họ với ngày của các tài liệu xác nhận quyền sở hữu của tài sản. Nếu tài sản được mua trong một cuộc hôn nhân, người phối ngẫu có quyền một nửa căn hộ, ngay cả khi anh ta không đăng ký và không sống trong căn phòng này.
Thứ tư, sẽ tốt hơn nếu đến thời điểm ký hợp đồng mua bán, tất cả người thuê sẽ được đăng ký ở một nơi khác. Tìm hiểu về các thành viên gia đình mất tích. Có lẽ một trong số họ đang ở trong bệnh viện, quân đội và những nơi thiếu tự do. Khi trở về, họ có quyền thách thức giao dịch được ký kết mà họ không biết.
Thứ năm, khi thực hiện một quyền lực của giao dịch luật sư, hãy làm quen với thẩm quyền của người giữ tài liệu này. Tất cả các hành động có ý nghĩa pháp lý nên được quy định trong giấy ủy quyền. Một phạm vi giá cũng có thể được chỉ định ở đó, ngoài đó người đại diện không được quyền đi xa hơn. Kiểm tra tính hợp lệ của giấy ủy quyền. Nếu ngày phát hành không được chỉ định, tài liệu không hợp lệ. Trong trường hợp cái chết của hiệu trưởng, giấy ủy quyền bị hủy bỏ.
Thứ sáu, khi mua một căn hộ được thừa kế, đáng để xem xét rằng trong vòng 6 tháng sau khi chủ sở hữu chết, những người mới đăng ký tài sản có thể xuất hiện. Sẽ tốt hơn nếu người bán là người thừa kế duy nhất cho di chúc. Quyền của anh ta nên được ghi trong một giấy chứng nhận thừa kế.
Điều cuối cùng cần kiểm tra là lịch sử của căn hộ. Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp một trích xuất từ Đăng ký quyền của Nhà nước thống nhất. Vì vậy, bạn có thể tìm hiểu về tất cả những người đăng ký trong căn hộ. Bạn nên cảnh giác nếu bất động sản thường thay đổi chủ sở hữu trong những năm gần đây.
Thủ tục mua căn hộ
Không có nhiều sự khác biệt nếu một căn hộ được mua ở thị trường thứ cấp hoặc trong một tòa nhà mới. Các giai đoạn sở hữu nhà không quá khác nhau. Trong mọi trường hợp, chuỗi hành động là dễ hiểu.
Giai đoạn 1. Kiểm tra và giấy tờ khi mua căn hộ.
2 giai đoạn. Ký một thỏa thuận tha hóa (trong trường hợp mua nhà trên thị trường thứ cấp) hoặc hành động chuyển nhượng và chấp nhận (trong trường hợp mua bất động sản trong một tòa nhà mới).
3 giai đoạn. Đăng ký khi mua một căn hộ có quyền sở hữu nhà ở được mua lại trong các cơ quan nhà nước.
Xác minh và giấy tờ
Hầu hết người dân thường không phải đối phó với những điều như mua một căn hộ. Cần những tài liệu gì? Các giai đoạn đăng ký bất động sản là gì? Làm thế nào để tiến hành giao dịch hợp pháp? Đây không phải là toàn bộ danh sách các vấn đề phát sinh trong các giao dịch như vậy.
Một danh sách các tài liệu phải được xác minh bắt buộc khi mua một căn hộ trong một tòa nhà mới hoặc trong thị trường thứ cấp được đưa ra trước đó. Nếu trong quá trình kiểm tra chứng khoán không có câu hỏi nào phát sinh, bạn có thể tiến hành ký hợp đồng sơ bộ và thực hiện thanh toán tạm ứng. Có một số loại trả trước:
- Tiền đặt cọc khi mua căn hộ là một số tiền nhất định mà người mua trả cho người bán như một sự đảm bảo cho giao dịch. Nếu trong tương lai người mua từ chối mua nhà vì bất kỳ lý do gì, tiền sẽ không được trả lại. Trong trường hợp hủy bỏ giao dịch theo sáng kiến của chủ sở hữu, tiền đặt cọc khi mua một căn hộ được trả theo kích thước gấp đôi. Việc chuyển tiền ký gửi là bắt buộc được cố định bởi một công chứng viên trong một tài liệu đặc biệt.
- Khoản tạm ứng là số tiền được người mua trả trước như một khoản trả trước. Nếu giao dịch bị hủy, khoản tạm ứng được trả lại cho người mua.Một thỏa thuận về chuyển khoản trả trước cũng được ấn định bằng văn bản, nhưng sự hiện diện của một công chứng viên là không cần thiết.
Hợp đồng xa lánh hoặc giấy chứng nhận
Tùy thuộc vào việc căn hộ được mua trong một tòa nhà mới hoặc trong thị trường thứ cấp, người mua phải có giấy chứng nhận chuyển nhượng chấp nhận hoặc thỏa thuận tha hóa với hợp đồng. Trong trường hợp không có các tài liệu này, tòa án có thể vô hiệu ngay cả hợp đồng đã thanh toán và đã đăng ký.
Hợp đồng tha hóa là một tài liệu trên cơ sở tính thuế cho người bán. Nó thực sự xác nhận sự đồng ý của cả hai bên đối với giao dịch và chuẩn bị hợp đồng mua bán trong tương lai.
Giấy chứng nhận chấp nhận được lập trong trường hợp mua nhà ở trong một tòa nhà mới. Sau khi ký, người mua trở thành chủ sở hữu căn hộ, tuy nhiên, việc chuyển nhượng bất động sản chỉ có thể được thực hiện sau khi ký hợp đồng mua bán trong quá trình đăng ký với cơ quan nhà nước hoặc có được giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Đăng ký nhà nước
Đăng ký nhà nước là bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu bất động sản nhà ở, bất kể nó được mua trong một tòa nhà mới hay trong thị trường thứ cấp. Đăng ký quyền sở hữu diễn ra trong vòng 30 ngày kể từ ngày nộp gói tài liệu cần thiết. Sau khi kiểm tra các tài liệu, bản ghi đăng ký trong Sổ đăng ký quyền nhà nước thống nhất (USRP) một lưu ý rằng tiêu đề của tài sản được đăng ký.
Điều khoản mua căn hộ
Người mua bất động sản chủ yếu quan tâm đến câu hỏi bạn có thể mua căn hộ bao nhiêu. Nhưng không kém phần thú vị là thời gian của giao dịch. Tất cả phụ thuộc vào sự sẵn có của các tài liệu cần thiết, sự vắng mặt của các vấn đề gây tranh cãi và các sắc thái khác đòi hỏi thêm thời gian. Với một thỏa thuận tốt và thỏa thuận chung của các bên, giao dịch có thể được hoàn thành trong vòng một tháng.
