Ngày nay, thị trường bất động sản là khu vực ngoại ô được đánh giá cao về nhà ở. Về vấn đề này, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang một loại khác cho mục đích phát triển tiếp theo có liên quan đặc biệt.
Tại sao các nhà phát triển quan tâm đến đất nông nghiệp
Công dân Nga muốn (ít nhất là những người có đủ khả năng) sở hữu những ngôi nhà nông thôn được xây dựng trên mảnh đất của họ, để vào cuối tuần và trong kỳ nghỉ, họ có thể thư giãn ở đó khỏi không khí ô nhiễm, ồn ào và náo nhiệt của các thành phố lớn, và nhiều người không bận tâm sống chúng
Giống như nấm sau mưa trong thập kỷ trước, những ngôi làng nông thôn ưu tú được xây dựng trên vùng đất nông nghiệp cũ đã phát triển xung quanh các trung tâm công nghiệp lớn, và các nhà phát triển trước đây phải chuyển đất nông nghiệp sang loại khác. Theo quy định, đây là lãnh thổ của các khu định cư, cho phép phát triển dân cư.
Từ quan điểm của họ, điều này là khá logic. Và trên mảnh đất nào vẫn đang được xây dựng? Rốt cuộc, tỷ lệ đất định cư trong tổng quỹ đất của Nga chỉ khoảng 1% và khả năng sử dụng chúng để xây dựng gần như cạn kiệt. Vì vậy, các nhà phát triển hướng ánh mắt sắc sảo vào những cánh đồng rộng lớn của Nga, cắn đứt những mảnh mới từ họ, khởi xướng việc chuyển nhượng các mảnh đất nông nghiệp sang một loại khác.
Điều gì đe dọa Nga với sự phát triển của đất nông nghiệp
Dường như có rất nhiều trang web như vậy ở Nga - hơn 400 triệu ha. Tuy nhiên, trong suốt thời kỳ hậu Xô Viết, có xu hướng ổn định về việc giảm diện tích của họ. Chỉ riêng trong năm 2012, diện tích của nguồn tài nguyên chính từ thành phần của những vùng đất này, cụ thể là đất nông nghiệp, đã giảm tới 315,7 nghìn ha và diện tích của họ ở Nga chỉ là 195 triệu ha. Và lý do chính cho việc giảm giá của nó chính xác là việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang loại khác. Năm 2014 có thể chấm dứt hoạt động này, khi các đại biểu Duma Quốc gia từ A Just Russia đệ trình một dự luật tương ứng để xem xét. Cho đến nay, nó đã không được thông qua, nhưng các khu vực riêng lẻ đã tự mình thực hiện các biện pháp.
Vì vậy, trong năm nay, một lệnh cấm đã được đưa ra đối với việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang một loại khác trong Khu vực Moscow để sử dụng cho xây dựng nhiều tầng. Chính quyền khu vực hy vọng rằng biện pháp này sẽ tạo ra các ưu đãi bổ sung cho chủ sở hữu sử dụng đất của họ cho mục đích dự định của mình.
Đất nông nghiệp (theo Bộ luật đất đai RF)
Theo Bộ luật Lao động RF, các lô như vậy luôn được đặt bên ngoài các khu định cư và được cung cấp, và cũng được dành cho canh tác.
Như đã đề cập ở trên, ít hơn một nửa diện tích của tất cả đất nông nghiệp bị chiếm giữ bởi đất nông nghiệp - đây là đất trồng trọt, đồng cỏ để trồng cỏ, đồng cỏ, vườn cây, vườn rau, vườn nho, v.v.
Nửa sau của tổng diện tích của tất cả các khu nông nghiệp (hoặc hơn một nửa) nằm dưới những con đường đi qua các doanh nghiệp nông nghiệp, các tiện ích khác nhau, đai rừng, ao để cải tạo đất và nuôi cá, cũng như các nhà phụ khác nhau.
Rõ ràng, một nửa diện tích đất nông nghiệp của các nhà phát triển không quan tâm đến đất đai ít được họ quan tâm - xét cho cùng, các lãnh thổ này đã được xây dựng với một cái gì đó hoặc bị chiếm giữ bởi một số cấu trúc tuyến tính. Đối với phát triển dân cư, cách duy nhất có thể là chuyển lô từ đất nông nghiệp sang loại khác.
Các loại hình được phép sử dụng đất nông nghiệp
Những cơ hội nào pháp luật Nga cung cấp cho việc thực hiện thủ tục này? LC RF tuyên bố rằng chế độ pháp lý của bất kỳ vùng đất nào được xác định bởi hai đặc điểm chính của chúng:
- thuộc về một hoặc một loại khác;
- cho phép sử dụng, được thiết lập trong quá trình phân vùng lãnh thổ.
Đây là nơi snag đầu tiên ẩn nấp. Nếu không có nghi ngờ gì về việc thuộc về đất nông nghiệp với loại đất nông nghiệp (loại 1 theo Bộ luật đất đai RF), thì không có sự rõ ràng hoàn toàn về việc sử dụng được phép của họ.
Thật vậy, cho đến nay, loại khảo sát lãnh thổ duy nhất thực sự được thực hiện ở Liên bang Nga là phân vùng quy hoạch đô thị. Đối với đất nông nghiệp, nó không được duy trì và các lô VRI từ thành phần của chúng không được thiết lập.
Đúng, theo một số chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật đất đai, danh sách các loại sử dụng được đưa ra trong Điều 78 của Bộ luật Lao động RF có thể được chấp nhận là VRI của các mảnh đất nông nghiệp. Ngoài ra, Luật Liên bang số 101 về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, xác định các lô đất từ thành phần của chúng, chế độ pháp lý được quy định riêng bởi Bộ luật Lao động RF và dành cho các mục đích đó:
- theo IZHS;
- dưới gara;
- cho LPS;
- cho nhà tranh;
- dưới vườn và vườn bếp;
- dưới đồng cỏ;
- theo outbuildings khác nhau.
Vì vậy, Bộ quy hoạch thị trấn (GRK RF) cho phép đưa vào thành phần của các khu định cư là đất nông nghiệp, cũng như các khu vực nhà tranh và vườn. Và điều này chỉ có nghĩa là chuyển đất nông nghiệp sang loại khác.
Có thể xây dựng đất nông nghiệp mà không bao gồm chúng trong ranh giới của các khu định cư?
Như bạn đã biết, mỗi đô thị ở Nga phải áp dụng Quy tắc phát triển và sử dụng đất (LAR) của riêng mình, được yêu cầu bao gồm các quy định quy hoạch đô thị. Chúng chỉ ra danh sách VRI cho các lô đất và dự án xây dựng cơ bản trong mỗi vùng lãnh thổ. Hiệu lực của các quy định như vậy đối với đất nông nghiệp là một phần của đất nông nghiệp không được áp dụng, việc phân vùng lãnh thổ không được thực hiện và các lô VRI từ đất nông nghiệp không được thiết lập, điều đó có nghĩa là chúng không thể thay đổi.
Điều này không bao gồm sự phát triển của các mảnh đất nông nghiệp vượt ra ngoài biên giới của các khu định cư. Cho đến khi một luật riêng về phân vùng lãnh thổ bên ngoài thành phố, làng mạc, khu định cư đô thị, v.v., đã được thông qua, đất nông nghiệp được bảo vệ khỏi bị loại bỏ khỏi lưu thông nông nghiệp thông qua phát triển.
Do đó, có thể thiết lập VRI của các lô nông nghiệp bên ngoài khu định cư chỉ cung cấp cho sự phát triển của chúng bằng cách chuyển đất nông nghiệp sang loại khác.
Vì mục đích gì, cho phép chuyển đất nông nghiệp sang loại khác
Danh sách các trường hợp đặc biệt trong đó cho phép chuyển nhượng như vậy được đưa ra trong Luật Liên bang đặc biệt số 172 về thủ tục thực hiện thủ tục này.
Theo luật này, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang loại khác được thực hiện trong các trường hợp sau:
- trong quá trình bảo tồn của họ;
- khi tạo ra các khu bảo tồn, khu bảo tồn động vật hoang dã, khu nghỉ dưỡng, công viên tự nhiên, bao gồm cả vườn cây, vườn bách thảo, v.v.
- khi thiết lập hoặc thay đổi ranh giới của các khu định cư;
- khi đặt các cơ sở công nghiệp trên đất nông nghiệp, giá trị địa chính thấp hơn mức trung bình của nó trong đô thị;
- nếu các mảnh đất nông nghiệp không phù hợp cho sản xuất nông nghiệp được đưa vào thành phần của rừng hoặc ao, cũng như đất dự trữ;
- khi các đối tượng tuyến tính được xây dựng trên chúng;
- trong việc thực hiện bởi Liên bang Nga về các nghĩa vụ bên ngoài của mình, cũng như trong việc xây dựng các cơ sở quốc phòng trên các vùng đất này;
- khi bắt đầu khai thác tại các khu vực khoáng sản này;
- khi đặt các đối tượng khác nhau lên chúng để đáp ứng nhu cầu của công dân (xã hội, văn hóa, v.v.).
Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang loại khác bị cấm đối với đất nông nghiệp, có giá trị và năng suất đặc biệt. Chúng bao gồm các lĩnh vực thử nghiệm của các viện nghiên cứu nông nghiệp và các trường đại học, cũng như các mảnh đất có giá trị địa chính vượt quá mức trung bình của nó trong một đô thị. Một ngoại lệ cho quy tắc này có thể là các trường hợp được mô tả trong đoạn 3, 6, 7 và 8 của danh sách trên.
Nhân tiện, bắt đầu từ tháng Hai năm ngoái, đáng nghi ngờ, từ quan điểm về tính hợp pháp, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang một loại khác (có nghĩa là vào năm 2014) cũng bị phạt với mức phạt tăng đáng kể đối với việc lạm dụng các lô đất đó. Số tiền phạt là trong phạm vi 200-500 nghìn rúp, tùy thuộc vào giá trị địa chính của chúng.
Việc chuyển nhượng đất sang loại khác bắt đầu như thế nào
Bước đầu tiên là nộp đơn đăng ký thích hợp cho cơ quan có thẩm quyền của cơ quan hành pháp. Ứng dụng nói trên sẽ chỉ ra:
- số địa chính;
- loại đất có sẵn và mong muốn;
- lý do của việc chuyển giao là gì;
- hình thức quyền đất đai.
Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sang một loại khác được thực hiện bởi cơ quan nhà nước của đơn vị cấu thành Liên bang Nga (trừ các lô đất của tài sản liên bang) hoặc bởi Chính phủ Liên bang Nga (liên quan đến đất đai liên bang).
Tài liệu bổ sung cho bản dịch
Ngoài ra, bạn sẽ cần:
- trích xuất từ địa chính nhà nước cho trang web hoặc hộ chiếu địa chính của nó;
- bản sao tài liệu cá nhân của người nộp đơn;
- trích từ Đăng ký nhà nước thống nhất;
- kết luận kiểm tra sinh thái nhà nước (nếu cần thiết);
- sự đồng ý của người giữ bản quyền, nếu người sử dụng đất yêu cầu.
Bản sao các tài liệu cá nhân và sự đồng ý của người giữ bản quyền được người khởi kiện nộp cho cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cùng với đơn khởi kiện. Các tài liệu còn lại không bắt buộc phải nộp, bởi vì một cơ quan nhà nước được ủy quyền có thể yêu cầu chúng một cách độc lập. Tuy nhiên, để tiến hành thủ tục, tốt hơn là chăm sóc sự sẵn có của họ và để lại cho chính bạn.
Điều khoản để xem xét đơn xin chuyển nhượng
Chính phủ Liên bang Nga xem xét nó trong vòng ba tháng và các đối tượng của Liên bang Nga có nghĩa vụ xem xét tài liệu trong vòng hai tháng kể từ ngày nhận được.
Kết quả là, một hành động với một quyết định tích cực hoặc một hành động từ chối chuyển nhượng như vậy được thông qua.
Trong mọi trường hợp, tài liệu được gửi cho người nộp đơn trong vòng hai tuần kể từ ngày nhận con nuôi.
Đạo luật sẽ chỉ ra:
- lý do cho sự thay đổi được thông qua là gì;
- thông số, mô tả và số địa chính của lô;
- danh mục nguồn và đích.
Làm thế nào để thông qua một hành động từ chối chuyển nhượng có thể được biện minh
Chuyển nhượng đất nông nghiệp sang loại khác không được phép nếu:
- nó bị hạn chế hoặc bị cấm bởi luật liên bang;
- kiểm tra sinh thái nhà nước đã đưa ra một ý kiến tiêu cực trong quá trình thực hiện;
- mục đích dự định của đất không tuân thủ các kế hoạch đã được phê duyệt cho việc sử dụng tiếp theo lãnh thổ.
Sửa đổi đối với địa chính nhà nước và Đăng ký nhà nước thống nhất khi chuyển nhượng đất sang loại khác
Cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, thông qua hành vi chuyển nhượng đất, gửi một bản sao (tối đa 5 ngày kể từ ngày được thông qua) cho Rosreestr. Sau này thực hiện thay đổi đối với địa chính nhà nước và Đăng ký doanh nghiệp nhà nước thống nhất trong vòng 7 ngày và thông báo cho tất cả các bên quan tâm về việc này. Việc chuyển nhượng đất được coi là đã có hiệu lực kể từ ngày đăng ký tại địa chính nhà nước (do sự thay đổi trong danh mục của nó).
Tài liệu xác nhận quyền đối với đất, khi thay đổi loại đất không được cấp lại.
Chuyển đến vùng đất định cư
Như đã đề cập ở trên, các mảnh đất nông nghiệp có thể được bao gồm trong các khu định cư với sự phân công của một loại khác cho chúng - vùng đất định cư của Hồi. Khi ở trong biên giới của họ, họ thấy mình trong thành phần của một vùng lãnh thổ cụ thể, tuân theo các quy định quy hoạch đô thị, bao gồm cả việc thành lập VRI, cung cấp cho sự phát triển của họ.Quy trình đưa vào như vậy với việc thiết lập đồng thời (hoặc thay đổi) VRI có thể được thực hiện theo Điều khoản. 41 của Luật Liên bang "Về việc Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có hiệu lực."
