Trong thị trường Nga ngày nay, giá trị bán lại ngày càng trở nên quan trọng. Thông thường nó được sử dụng để làm việc với các doanh nghiệp phá sản hoặc các đối tượng xây dựng dài hạn của quỹ liên bang. Quá trình đánh giá tài sản đặc biệt quan trọng trong tình huống khủng hoảng ở nước này.
Các loại chi phí
Mỗi sản phẩm được đặc trưng bởi giá trị. Trong điều kiện tiêu chuẩn, có một thị trường, được coi là cơ sở để đánh giá một đối tượng. Khi đi chệch khỏi các tính năng đặc trưng của nó, các loại giá trị khác phát sinh.
Thị trường - đây là giá của đối tượng, được coi là có thể xảy ra nhất. Các chủ đề đánh giá được bán trong một thị trường cạnh tranh. Các bên được thông báo với các dữ liệu cần thiết về đối tượng. Giá không bị ảnh hưởng bởi các lý do khẩn cấp, bao gồm:
- Không có nghĩa vụ áp đặt cho các bên tham gia giao dịch: một bên phải bán, bên kia phải chuộc lại.
- Các đối tượng được đưa ra đấu giá công khai.
- Giá của hàng hóa được thể hiện dưới dạng tiền tệ.
- Số tiền của giao dịch có vẻ đầy đủ, không có sự ép buộc nào đối với việc bán hàng.
- Cả hai bên tham gia giao dịch đều có thông tin riêng về vấn đề của mình và hành động vì lợi ích của chính họ.
Việc không tuân thủ một trong các tiêu chí được mô tả về giá trị thị trường dẫn đến sự xuất hiện của các loại khác. Thực tế này đòi hỏi một định nghĩa rõ ràng về hình thức phù hợp nhất trong bất kỳ tình huống nào. Giá trị đầu tư phát sinh từ việc mua lại tài sản với mục tiêu rõ ràng. Đây là một mong muốn hoàn toàn thương mại cho lợi nhuận trong tương lai và các lý do phi kinh tế, ví dụ, nhận được niềm vui từ một bức tranh cũ. Cứu hộ là cần thiết khi hoàn cảnh bất thường phát sinh và giá của tài sản được đánh giá thấp.
Chi phí thanh lý - nó là gì?
Khái niệm giá trị còn lại đề cập đến cung tiền có thể thu được từ việc thanh lý tài sản. Chúng bao gồm tài sản thuộc về một cá nhân hoặc pháp nhân. Theo đó, đây là số tiền thực mà chủ sở hữu mong đợi khi bán đối tượng trong một thời gian ngắn. Thị trường Nga chưa có cơ sở thống kê đầy đủ cho việc bán các đối tượng đó, do đó, loại định giá thị trường được sử dụng.
Đồng thời, giá trị còn lại của đối tượng được tính toán. Nó đại diện cho một giá trị bằng với giá trị thực tế về mặt kinh tế, có tính đến khấu hao bất động sản. Để có được kết quả chính xác, cần phải khấu hao khấu hao lũy kế từ giá ban đầu. Dữ liệu này được tính đến khi tính giá trị thanh lý của tài sản đưa ra đấu giá trong các trường hợp bắt buộc.
Khi nào nó xảy ra?
Một doanh nghiệp được đánh giá bằng phương pháp thanh lý giá trị khi cần thanh toán các khoản nợ hiện có với các chủ nợ. Việc bán hàng hóa sản xuất không có khả năng trang trải các khoản nợ và buộc chủ sở hữu phải bán tài sản để trả nợ. Yếu tố thời gian trở nên quan trọng. Tài sản bán hết càng nhanh, các khoản nợ sẽ được trả càng sớm.
Các điều khoản của giao dịch được chấp nhận riêng cho từng trường hợp. Thanh lý một pháp nhân được thực hiện cả dưới hình thức bắt buộc và tự nguyện. Trong trường hợp bán tài sản tự nguyện, có thể lên lịch bán hàng chấp nhận được, lập kế hoạch hành động của bạn dựa trên các chi tiết cụ thể. Bất động sản phá sản (tài sản của con nợ) được đưa ra đấu giá một cách kịp thời.Giá trị còn lại là một sự đảm bảo cho các chủ nợ rằng khoản nợ sẽ được trả. Tài sản biến thành một bản cam kết. Điều quan trọng là người cho vay phải biết khi nào việc tính toán sẽ được thực hiện, với mức giá nào sẽ diễn ra. Đôi khi giá trị bán lại được gọi là tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thanh lý bắt buộc, các điều khoản được giảm mạnh. Trong trường hợp này, việc đánh giá giá trị còn lại của tài sản được thực hiện trên cơ sở luật pháp của Liên bang Nga. Các mặt hàng của tài sản được bán trong vòng hai tháng sau khi bị tịch thu. Cả thanh lý tự nguyện và cưỡng bức đều dẫn đến giảm giá trị của đối tượng, giá trở nên thấp hơn thị trường. Đối với người bán, điều này trở thành một sự kiện không có lợi, và cho người mua - có lợi nhuận.
Yếu tố đánh giá
Từ việc ép buộc đưa ra đấu giá tài sản phụ thuộc vào giá trị thanh lý của đối tượng định giá. Đây là yếu tố chính ảnh hưởng đến quy mô, trong trường hợp không có thỏa thuận thị trường. Để tính toán chính xác giá trị còn lại, các lý do khác cũng được tính đến:
- Thời hạn giải trình là thời gian được phân bổ cho việc bán một đối tượng. Thời gian đấu thầu càng ngắn, giá của tài sản càng thấp.
- Tình hình kinh tế trong nước tại thời điểm đấu giá. Trạng thái khách quan của thị trường có thể ảnh hưởng xấu đến việc định giá đối tượng.
- Sự hấp dẫn của một tài sản trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào đặc điểm cá nhân và nhu cầu thị trường của nó đối với một loại triển lãm cụ thể.
Ở một nơi riêng biệt là giá trị bán lại cổ phiếu ưu đãi. Chủ sở hữu của họ sau khi chấm dứt tổ chức nhận được bồi thường thiệt hại ở nơi đầu tiên. Họ cũng được hưởng quyền ưu tiên để trả số tiền tương ứng với thứ nguyên tiền tệ vững chắc hoặc tính theo tỷ lệ phần trăm của mệnh giá cổ phần.
Phương pháp đánh giá
Trên thị trường bất động sản Nga, các phương pháp tính giá trị thanh lý đặc biệt được sử dụng khi đánh giá một đối tượng.
Để tiến hành một phương pháp định giá bất động sản trực tiếp, cần sử dụng phân tích so sánh doanh số của các đối tượng tương tự trong lĩnh vực thị trường này. Điều này là cần thiết để nghiên cứu các giao dịch bán hàng gần đây tại một địa điểm cụ thể trong các đối tượng tương tự. Sau đó, một sự phụ thuộc trực tiếp của giá trị thanh lý của đối tượng vào các yếu tố chính được thiết lập.
Một phương pháp định giá gián tiếp bất động sản dựa trên giá trị thị trường thực tế của bất động sản trong một khoảng thời gian cụ thể. Giá được điều chỉnh cho hệ số (hiệu chỉnh) ảnh hưởng của các yếu tố chính buộc tài sản được đưa ra đấu giá. Phương pháp này không phụ thuộc vào ý kiến chủ quan, vì nó được tính theo công thức.
Công thức tính toán
Để tránh định giá trực quan của tài sản, tốt nhất là sử dụng phương pháp toán học. Công thức cho độ chính xác không thể bác bỏ trong câu hỏi làm thế nào để tìm giá trị bán lại.
Vì vậy, công thức tính toán chính xác: giá trị thanh lý là giá trị thị trường nhân với hệ số hiệu chỉnh. Chúng tôi làm rõ khái niệm cuối cùng. Hệ số hiệu chỉnh là một chỉ số của đấu thầu bắt buộc. Phạm vi của giá trị này nằm trong khoảng từ một đến không. Không có chỉ số toán học để tính toán nó. Người thẩm định, dựa trên kinh nghiệm cá nhân, kiến thức và trực giác, chỉ định một yếu tố hiệu chỉnh (bắt buộc điều chỉnh). Thực tế Nga phơi bày nó trong giá trị từ một phần mười đến ba phần mười. Điều này, tương ứng, chiếm từ mười đến ba mươi phần trăm giá trị thị trường của tài sản. Các chỉ số như vậy xuất hiện như là kết quả của giao dịch thất bại. Thực tế hiện đại trong thị trường bất động sản ngụ ý hệ số điều chỉnh từ năm phần mười trở lên.Giá trị này xuất hiện như là kết quả của nghiên cứu về các yếu tố bắt buộc thanh lý: phương pháp bán hàng và chi phí cho nó, thời gian tiếp xúc, rủi ro đầu tư. Trong số các thành phần của công thức, chính xác nhất là giá trị thị trường.
Định giá tài sản vô hình thể hiện một số khó khăn. Công thức toán học không phù hợp, đối với mỗi trường hợp cần phải tính toán riêng. Điều này là do những khó khăn trong việc xác định kết quả định lượng của việc sử dụng đối tượng để tạo thu nhập. Phương pháp chính xác là chi phí. Nó dựa trên việc tính toán chi phí phát triển và tạo cơ sở pháp lý của tài sản vô hình. Phương pháp được sử dụng để đánh giá kết quả của công việc thiết kế và nghiên cứu khoa học. Khi áp dụng phương pháp tính giá thành, cần tính đến một số bước để chuyển đổi kết quả nghiên cứu thành triển khai tạo doanh thu. Đầu tiên bạn cần hoàn thành công việc phát triển. Dựa trên kết quả của nó, thiết kế sản phẩm, tạo một phiên bản dùng thử. Nếu có chỉ dẫn cho sản xuất hàng loạt, nó được tuyên bố bởi người tiêu dùng, thì một doanh nghiệp đang được xây dựng để sản xuất. Chỉ cần nắm vững năng lực sản xuất, họ bắt đầu sản xuất và bán các mặt hàng mới. Để quảng bá sản phẩm, bạn sẽ cần theo đuổi chính sách chinh phục thị trường. Mỗi giai đoạn cung cấp cho chi phí vật chất và quan trọng là có khung thời gian.
Các trường hợp hình thành giá trị bán lại
Ví dụ về chuyển đổi giá trị thị trường thành thanh lý được chia thành ba loại điển hình:
- Hủy bỏ một tổ chức thường là kết quả của sự phá sản.
- Bán tài sản thế chấp.
- Bán cưỡng bức tài sản khác.
Thanh lý một tổ chức hoặc doanh nghiệp dẫn đến việc hình thành một lịch trình bán tài sản để trả nợ hiện có. Có những trường hợp khi tổng số tiền thu nhập từ việc bán tài sản không thể trang trải tất cả các khoản nợ. Thời điểm của các biện pháp trước khi bán và đấu thầu là hạn chế. Từ sự hiện diện của một yếu tố tạm thời phụ thuộc vào giá trị còn lại của đối tượng định giá. Điều này, với sự bình đẳng của tất cả các điều kiện khác, đóng một vai trò quyết định.
Trong mỗi trường hợp, thời gian của giai đoạn thanh lý được xác định riêng. Điều quan trọng là phải xem xét rằng một quyết định như vậy có thể được đưa ra một cách tự nguyện. Sau đó, có nhiều lựa chọn hơn để loại bỏ vấn đề, có thời gian để phát triển và thực hiện một kế hoạch hiệu quả để thanh lý doanh nghiệp. Buộc bán tài sản để giải quyết với các chủ nợ được thực hiện sau khi có quyết định về thủ tục phá sản dựa trên kết quả quản lý bên ngoài. Các cơ sở cạnh tranh được tạo ra nên được bán tại cuộc đấu giá mở. Thời gian của một sự kiện như vậy là vô cùng hạn chế. Chủ sở hữu có thể, trước khi bị buộc phải thanh lý bắt buộc, xem xét tiến hành nó trên cơ sở tự nguyện.
Bán một tài sản cầm cố giống như sự cô lập với thực tế. Trong trường hợp này, giá trị còn lại ước tính là cần thiết để xác định ranh giới thấp hơn của khoản vay, mà cần phải nhận ra tài sản thế chấp. Điều này không cung cấp cho việc bán thực tế của tài sản. Nhưng người cho vay cần biết ở mức giá nào có thể bán một mặt hàng cầm cố trong một khoảng thời gian giới hạn nếu số tiền không được trả lại. Thời gian hạn chế và doanh số bắt buộc cho phép chúng tôi gọi giá trị thanh lý giá trị này. Mặc dù trong một số nguồn, nó được gọi là tài sản thế chấp và được phân bổ trong một danh mục riêng.
Việc bán tài sản bắt buộc cũng do giới hạn thời gian tiếp xúc đòi hỏi phải tính toán giá trị thanh lý. Tài sản có thể được bán theo sáng kiến riêng của mình (bán tự nguyện) và bằng cách thực thi hợp pháp (bán bắt buộc).Trong trường hợp thứ hai, thời gian phơi bày tài sản bị bắt tại tòa không quá hai tháng kể từ ngày bị bắt.
Tác động của khủng hoảng đối với việc đánh giá cơ sở
Sự bất ổn của thị trường kinh tế ảnh hưởng đến giá trị thanh lý của bất động sản, và thường là tiêu cực hơn. Cuộc khủng hoảng làm trầm trọng thêm tác động không tiêu cực này. Sự ảnh hưởng lẫn nhau là do một số lý do:
- không đủ nguồn tài chính tham gia thị trường kinh tế;
- tài sản nhỏ của nhà ở thứ cấp là nhu cầu lớn;
- một thất bại trong lĩnh vực cho vay ngân hàng làm giảm nhu cầu đối với bất động sản lớn.
Cuộc khủng hoảng thực hiện điều chỉnh các hoạt động của thẩm định viên và đòi hỏi chủ sở hữu cẩn thận hơn. Để có được một mức giá phù hợp, tốt hơn là sử dụng cả hai phương pháp xác định giá trị còn lại của một đối tượng. Trong điều kiện hiện tại, người ta không nên chỉ dựa vào kinh nghiệm của các chuyên gia. Các tính năng của việc đánh giá giá trị thanh lý trong một cuộc khủng hoảng là mỗi phương pháp đều mang lại những lợi thế riêng. Direct cho phép bạn phân tích trạng thái của thị trường bất động sản và các giao dịch bán hàng tương tự. Kết luận sẽ biến thành cơ sở của phương pháp gián tiếp. Anh ta sẽ tính đến giá trị thị trường thực tế của tài sản, tính đến việc định giá địa chính và đặt ra một yếu tố điều chỉnh phù hợp với sự bắt buộc.
Chỉ có sự kết hợp hài hòa giữa hai cách tiếp cận, có tính đến lý do khách quan và các yếu tố chủ quan sẽ đạt được hiệu quả tối đa.
Kết luận: các tính năng của việc đánh giá giá trị còn lại ở thị trường Nga là sự không hoàn hảo và mức độ phù hợp của ứng dụng. Thông tin thực nghiệm và nhận thức trực quan của các chuyên gia là cốt lõi của các hoạt động định giá. Để có được kết quả chính xác, bạn phải sử dụng tất cả các phương pháp có sẵn.
Phương pháp tính giá trị tài sản cố định
Trong thực tế, cần phải tính giá trị còn lại của tài sản cố định. Có một số ý kiến liên quan đến việc giải thích khái niệm này. Đầu tiên là giá chất thải hữu ích sẽ được nhận sau khi bán cơ sở, được bao gồm trong tổng số tiền. Thứ hai là sự khác biệt giữa giá trị của đối tượng sau khi hoàn thành việc sử dụng và chi phí thanh lý. Có ý kiến thứ ba: khi tiền được khấu hao hoàn toàn và sự không phù hợp của chúng cho hoạt động tiếp theo được ghi nhận, giá trị này sẽ bằng với chênh lệch giữa giá chất thải hữu ích (củi, kim loại phế liệu, gạch, v.v.) và chi phí phá hủy vật phẩm.
Do đó, giá trị còn lại của tài sản cố định được tính theo một công thức đặc biệt. Giả sử ban đầu một vật thể được ước tính là một triệu rúp, nó đã được sử dụng trong mười năm. Giá trị thị trường của các thiết bị tương tự trong cùng thời gian sử dụng giảm xuống còn ba trăm nghìn. Chi phí ước tính cho việc hủy bỏ của nó là khoảng chín mươi ngàn. Do đó, ba trăm trừ chín mươi là hai trăm mười nghìn rúp. Số tiền này sẽ là thu nhập của tổ chức từ việc bán chất thải hữu ích sau khi hủy tài sản cố định.
Điều quan trọng là phải xem xét rằng khi quyết định thanh lý vào cuối vòng đời của một đối tượng, một số tiêu chí phải được tính đến. Chúng bao gồm:
- sự phức tạp của công việc tháo dỡ;
- số lượng chi phí cho việc phá hủy tài sản cố định;
- khấu hao của phần dư, cả về thể chất và đạo đức;
- động lực giá vật liệu xây dựng, kim loại, phụ tùng và nhiều hơn nữa;
- khả năng sử dụng số dư trong các hoạt động của chính họ hoặc để nhận ra chúng;
- một đánh giá đáng tin cậy của phần còn lại được bán.
Việc chấm dứt sự tồn tại của một doanh nghiệp với tư cách là một pháp nhân dẫn đến việc biên soạn một tài liệu kế toán kế toán. Chi phí cân bằng thanh lý đặc trưng cho các nguồn vốn và giá trị của chúng tại thời điểm đóng cửa của tổ chức. Trong thời gian quy định cho việc hủy bỏ doanh nghiệp, nghĩa vụ đối với ngân hàng và chủ nợ phải được hoàn trả. Tình trạng thanh toán của tổ chức sau thời gian thanh lý cho thấy tình hình tài chính thực tế.
Đánh giá khó khăn
Việc tính toán giá trị còn lại đi kèm với một số vấn đề. Một trong những chính là giới hạn thời gian bán tài sản. Phải mất thời gian và xác minh tài liệu để đăng ký một tài sản. Vấn đề thứ hai là giảm vòng tròn khách hàng.
Đánh giá lại lợi nhuận của doanh nghiệp có thể diễn ra theo ba cách.
- Phương pháp thu nhập có tính đến lợi ích trong tương lai gần và xa.
- Phương pháp so sánh dựa trên giá thực của tài sản được bán trên thị trường mở.
- Chế độ xem chi phí ngụ ý các chi phí cho phép mà chủ sở hữu sẽ phải chịu khi có được và sau đó tạo lại nó.
Sự liên quan của các phương pháp ảnh hưởng đến việc thiết lập giá trị thanh lý của doanh nghiệp. Khoảng thời gian giới hạn không cho phép người mua tiềm năng nhận thức được lợi ích của tài sản. Để phê duyệt cuối cùng của tỷ lệ, cần phải phân tích kết quả của tất cả các phương pháp tiếp cận dự toán.
