Trong thực tiễn pháp lý của Nga, có khái niệm hợp đồng đầu tư. Quan tâm đặc biệt là thực tế là, mặc dù việc sử dụng rộng rãi loại thỏa thuận này, nó không có sự chính thức hóa trong các nguồn lập pháp. Làm thế nào là hợp đồng như vậy được rút ra trong thực tế?
Định nghĩa
Theo cách giải thích thông thường, thỏa thuận đầu tư là một thỏa thuận, theo quy định, có tính chất thương mại xác định cơ chế chuyển tiền hoặc tài sản vật chất cho một công ty hoặc một nhóm các tổ chức nhằm mục đích hoàn trả các khoản đầu tư dưới dạng phần trăm phí bảo hiểm hoặc tài sản có giá trị cao. Bằng cách ký hợp đồng loại này, nhà đầu tư chuyển tài chính hoặc tài sản có lợi cho người khác, thường là quyền sở hữu hoặc quản lý vận hành.
Do đó, mục đích chính mà một thỏa thuận hoạt động đầu tư được ký kết là việc tiếp theo nhận được lợi ích thương mại hữu hình của nhà đầu tư tiền mặt hoặc tài sản vật chất. Đồng thời, nguồn thu nhập của nhà đầu tư là hoạt động của tổ chức mà anh ấy đầu tư. Thỏa thuận trong câu hỏi thường giả định rằng các hoạt động tương ứng của người nhận tiền có bản chất kinh doanh. Mặc dù bản chất pháp lý của các thỏa thuận như vậy có thể rất khác nhau.
Đầu tư xây dựng
Các thỏa thuận đầu tư vào xây dựng đã đạt được sự phổ biến đặc biệt. Nguồn tài chính cho các hoạt động của các nhà phát triển, theo quy định, là tiền nhận được từ bên ngoài - từ công dân (nếu nói đến việc xây dựng nhà ở), các tổ chức, nhà nước hoặc thành phố (nếu đối tượng có mục đích thương mại). Một thỏa thuận đầu tư trong lĩnh vực xây dựng ngụ ý rằng nhà đầu tư chuyển tiền cho nhà phát triển để đổi lấy việc nhận được tài sản đã hoàn thành khi xây dựng (hoặc, như một tùy chọn, quyền mua một đối tượng quan tâm với các ưu đãi đáng kể).
Một sự thật thú vị là loại hợp đồng này không được phân loại theo bất kỳ cách nào trong luật pháp dân sự của Liên bang Nga.
Từ quan điểm về tình trạng pháp lý, một thỏa thuận đầu tư xây dựng là một mẫu của một thỏa thuận hỗn hợp, tính hợp pháp được đảm bảo theo cách diễn đạt khoản 2 Điều 421 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga - về khả năng ký kết hợp đồng, có thể hoặc không được quy định bởi luật pháp của Liên bang Nga.
Cấu trúc của các thỏa thuận đó, như một quy luật, ngụ ý sự hiện diện của các yếu tố đặc trưng của các loại thỏa thuận trong các lĩnh vực khác nhau.
Nghĩa là, hợp đồng xây dựng có thể chứa ngôn ngữ cụ thể cho khoản vay, hợp đồng hoặc, ví dụ, hợp tác, dựa trên các chi tiết cụ thể của công ty nhận đầu tư.
Các sắc thái của pháp luật
Đồng thời, Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga không phải là nguồn luật duy nhất quyết định tình trạng hợp đồng xây dựng (chính xác hơn là nó cung cấp các hướng dẫn để biên soạn cấu trúc của chúng). Khi soạn thảo các thỏa thuận như vậy, Luật Liên bang "Hoạt động đầu tư" và Luật RSFSR có định hướng tương tự có thể được áp dụng - ở những nơi mà các điều khoản không mâu thuẫn với hành vi pháp lý mới hơn. Ví dụ, một số quy tắc được quy định trong Luật Liên bang nói trên được áp dụng nếu đó không phải là về việc xây dựng một đối tượng từ đầu, nhưng, giả sử, đại tu hoặc tái cấu trúc nó. Các thỏa thuận loại này cũng được gọi trong một số trường hợp là thỏa thuận đầu tư.Vì không có định nghĩa rõ ràng về các hợp đồng như vậy trong luật dân sự, đây không phải là một sai lầm.
Dấu hiệu hợp đồng đầu tư
Như chúng tôi đã lưu ý ở trên, luật pháp của Liên bang Nga không đưa ra định nghĩa rõ ràng về thỏa thuận đầu tư là gì. Ở phần đầu của bài viết, chúng tôi đã trình bày một trong những cách hiểu phổ biến của thuật ngữ này, nhưng định nghĩa của chúng tôi không chính thức. Đồng thời, một số tính năng tiêu biểu của hợp đồng đầu tư được các luật sư Nga nhấn mạnh. Hãy xem xét chúng.
Tiêu chí quan trọng ở đây là nội dung kinh tế của các thỏa thuận. Một số luật sư tin rằng không có vấn đề gì nếu thỏa thuận đầu tư được ký kết giữa các cá nhân, pháp nhân hoặc cả hai - chủ thể dân quyền có thể là bất kỳ (như đối tượng). Những người ủng hộ ý kiến này đề cập đến từ ngữ của Luật RSFSR "Hoạt động đầu tư" - đặc biệt, các đối tượng của hoạt động đầu tư có thể là các quỹ và tài sản lưu thông trong tất cả các lĩnh vực và phân khúc của nền kinh tế quốc gia.
Trong Luật Liên bang, lần lượt được thông qua tại Liên bang Nga, người ta nói rằng đối tượng đầu tư có thể là tài sản dưới bất kỳ hình thức sở hữu nào - tư nhân, nhà nước, thành phố và những người khác. Một số luật sư thu hút sự chú ý đến một số nguồn luật pháp cấp dưới. Ví dụ, một trong những tài liệu của thực tiễn trọng tài Nga nói rằng thỏa thuận đầu tư nhất thiết phải có một từ ngữ phản ánh mục đích của người gửi tiền để nhận thu nhập hoặc các ưu đãi khác.
Các chuyên gia xác định một số tính năng chính sau đây mà hợp đồng có thể được phân loại là "đầu tư". Cụ thể là:
- ký kết thỏa thuận đầu tư nên ngụ ý bản chất dài hạn của quan hệ giữa các bên;
- Thỏa thuận nên có bản chất lẫn nhau (nghĩa là để đổi lấy việc nhận đầu tư, đơn vị chuyển nhượng cho người gửi tiền kết quả của khoản đầu tư - thu nhập, bất động sản, ưu đãi, v.v.);
- thỏa thuận phải được dựa trên (dưới dạng tài liệu thiết kế, một đề nghị, đề nghị thương mại v.v.);
- hợp đồng sẽ phản ánh lợi ích thương mại của các bên (nghĩa là nhà đầu tư nhận được một số tiền thù lao).
Tùy thuộc vào lĩnh vực kinh doanh mà nhà đầu tư và người nhận tiền đang hợp tác, thỏa thuận cũng có thể bao gồm các công thức liên quan đến mục đích sử dụng tài chính và tài sản vật chất của nhà đầu tư, cũng như tính chất chung hoặc quyền sở hữu của tài sản được chuyển giao cho nhà đầu tư.
Hợp tác đầu tư
Năm 2012, tổ chức hợp tác đầu tư đã được cố định về mặt lập pháp ở Nga, phản ánh một hình thức hoạt động chung đặc biệt của các đối tác. Các tính năng của các thỏa thuận được ký kết giữa chúng là gì? Thỏa thuận hợp tác đầu tư, trước hết, có các chi tiết cụ thể của chủ đề.
Trong hầu hết các trường hợp, đó là việc mua lại chứng khoán chung của các thực thể kinh doanh, cũng như cổ phiếu hình thành vốn cổ phần trong một hình thức hợp pháp kinh doanh - hợp tác kinh tế. Do đó, một quan hệ đối tác đầu tư là một loại lựa chọn thỏa hiệp để thực hiện các mối quan hệ pháp lý giữa các hình thức như hợp tác hữu hạn (điển hình cho các pháp nhân) và quan hệ đối tác đơn giản (trong đó các cá nhân có thể tham gia).
Một quan hệ đối tác đầu tư ngụ ý một mối quan hệ hợp đồng trong đó thuế trung gian không được trả trong phân phối thu nhập giữa những người tham gia. Trong trường hợp này, nhà lập pháp cung cấp cho các bên thỏa thuận không tiết lộ các điều khoản giao dịch công khai. Và trong đó, tình trạng của quan hệ đối tác đầu tư theo một số cách khác với thỏa thuận giữa các tổ chức. Nhưng có những điểm chung giữa những người và những người khác. Ví dụ, trong hầu hết các trường hợp bắt buộc phải kê đơn thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư, có tính đến các chi tiết cụ thể của việc rút tiền từ thỏa thuận của những người tham gia cụ thể, đặc biệt là sự tương tác với các chủ nợ, v.v.
Thực tiễn soạn thảo hợp đồng đầu tư xây dựng
Chúng ta hãy quay trở lại nghiên cứu các thỏa thuận cụ thể cho ngành xây dựng - là một trong những điều phổ biến nhất về quan hệ đầu tư trong kinh doanh. Nó sẽ hữu ích để nghiên cứu, ví dụ, thuật toán cho việc chuẩn bị chính xác các hợp đồng đó, dựa trên các tiêu chí được thông qua trong hệ thống pháp luật Nga. Chúng tôi đã lưu ý ở trên rằng hình thức của một thỏa thuận đầu tư có thể có dấu hiệu tương đồng với các thỏa thuận là đặc trưng của các lĩnh vực kinh doanh khác - cho vay, bán hàng, v.v. Dựa vào tính năng này, làm thế nào để thiết kế hợp đồng đúng?
Đầu tiên, bất kỳ thỏa thuận dân sự phải bắt đầu với lời mở đầu. Theo quy định, nó đặt ra tên của hợp đồng, địa điểm và thời gian và kết luận của nó. Thành phần tiếp theo là thông tin về các bên tham gia thỏa thuận. Nếu một thỏa thuận đầu tư được ký kết giữa các pháp nhân, cần phải sửa tên chính thức của họ, cũng như liệt kê các quan chức hành động thay mặt cho các cấu trúc có liên quan. Nếu một trong các bên tham gia hợp đồng là một cá nhân, thì cần phải chỉ ra dữ liệu nhận dạng của anh ta (tên, sê-ri và số hộ chiếu, địa chỉ đăng ký).
Lưu ý rằng bên có nghĩa vụ đối với giao dịch thường có một trong hai trạng thái chính - đó là khách hàng hoặc nhà thầu. Trong trường hợp đầu tiên, điều này có nghĩa là đối tác của nhà đầu tư có nghĩa vụ phải thu hút các nhà thầu bổ sung - nghĩa là, chủ yếu là cơ cấu quản lý. Nhưng hoàn toàn có khả năng cùng một pháp nhân sẽ là cả khách hàng và nhà thầu. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyến nghị sử dụng điều khoản đầu tiên trong hợp đồng.
Sau đây là các điều khoản của hợp đồng đầu tư. Theo quy định, chủ đề của thỏa thuận, các chỉ số tài chính, cũng như nội dung của hợp đồng được ghi lại ở đây. Một số luật sư tin rằng, đề cập đến các quy định tại Điều 432 của Bộ luật Dân sự, rằng điều kiện chính của một thỏa thuận đầu tư chính xác là chủ đề. Một từ ngữ điển hình ở đây có thể nghe giống như thế này: "Nhà đầu tư tham gia tài trợ cho dự án bằng cách chuyển tiền và khách hàng sử dụng chúng cho mục đích xây dựng và chuyển giao tài sản sau đó cho lợi ích của đối tác." Tất nhiên, tùy thuộc vào chi tiết cụ thể của một dự án cụ thể, từ ngữ có thể khác nhau.
Thỏa thuận đầu tư, mẫu mà chúng tôi hiện đang lập, cũng nên chứa địa chỉ của tài sản trong tương lai (số đường, nhà, tòa nhà và số căn hộ, nếu có thể biết), số tầng và các dấu hiệu khác đặc trưng cho vị trí địa lý của nó. Trong một số trường hợp, các chuyên gia khuyên bạn nên áp dụng cho hợp đồng một kế hoạch đồ họa về vị trí của vật thể trên mặt đất, và, nếu có thể, cũng là cách bố trí căn hộ.
Đoạn tiếp theo - các bên tham gia thỏa thuận đầu tư sửa chữa danh sách các công việc mà bên có nghĩa vụ phải thực hiện để hoàn thành các điều khoản của hợp đồng. Các chuyên gia khuyên rằng nội dung của chúng phải được tiết lộ chi tiết, nghĩa là viết trong thỏa thuận rằng chúng sẽ được xây dựng, kỹ thuật, lắp đặt công trình, đặt cơ sở hạ tầng xã, điện. Nếu hoàn thiện được cung cấp, chúng tôi cũng sửa nó. Trong một số trường hợp, một danh sách các công việc liên quan, cũng như tài liệu bổ sung về chúng, sẽ thuận tiện hơn để đặt trong các phụ lục của hợp đồng chính.
Đoạn tiếp theo của hợp đồng là giá cả. Có thể khách hàng muốn cài đặt nó bằng ngoại tệ. Nhưng trong trường hợp này, nguồn dữ liệu chính về tỷ giá hối đoái của nó so với đồng rúp nên được chỉ định - theo quy định, đây là thông tin từ Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga. Đó là, bạn có thể sửa từ ngữ này: "Tính toán bằng rúp được thực hiện dựa trên tỷ giá hối đoái được thiết lập bởi Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga vào ngày mà nhà đầu tư thực hiện thanh toán."Trong phần "giá" của hợp đồng, cần phải phản ánh tổng số tiền đóng góp từ nhà đầu tư, đồng thời, vì đối tượng của thỏa thuận là bất động sản, giá mỗi mét vuông nhà ở.
Hợp đồng đầu tư, mẫu mà chúng tôi đang biên soạn, nên bao gồm thông tin về ngày mà khách hàng (nhà thầu, nếu các trạng thái này được kết hợp) thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của mình. Trong bài viết thứ 314 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, người ta nói rằng nếu khoảng thời gian không được xác định, thì một khoảng thời gian hợp lý được lấy làm cơ sở. Nhưng tốt hơn là, tất nhiên, để xác định điều kiện này của hợp đồng. Đồng thời, thuật ngữ này có thể được gắn với các điểm khác nhau - việc giao đối tượng để chấp nhận hoặc thực tế đăng ký của nhà đầu tư quyền sở hữu một căn hộ. Một tiêu chí cụ thể được xác định bởi các bên trong hợp đồng, được hướng dẫn bởi các ưu tiên khách quan.
Trách nhiệm của nhà đầu tư
Sẽ rất hữu ích khi chú ý đến một mục như trách nhiệm của nhà đầu tư. Các chuyên gia tin rằng một hợp đồng đầu tư dự thảo điển hình có thể chứa sự kết hợp sau đây của chúng:
- chuyển tiền hoặc các nguồn lực vật chất khác theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng (cung cấp cho khách hàng một cách thường xuyên);
- để cung cấp cho đối tác các tài liệu cần thiết về chức danh và các loại khác;
- trả, nếu được yêu cầu theo thỏa thuận, một khoản phí riêng cho khách hàng;
- thực hiện việc chấp nhận đối tượng.
Trách nhiệm của khách hàng
Đổi lại, khách hàng cũng được ban cho một loạt các nghĩa vụ nhất định. Anh ấy nên làm gì:
- xây dựng hoặc đặt hàng tài liệu dự án;
- tìm và giao đất xây dựng bất động sản;
- báo cáo về quá trình xây dựng và chi đầu tư theo đúng tiến độ quy định của hợp đồng;
- để thực hiện, nếu được quy định bởi hợp đồng hoặc các yêu cầu của pháp luật, đấu thầu để thu hút các nhà thầu;
- để thành lập một nhóm các nhà xây dựng và chuyên gia của các hồ sơ cần thiết khác;
- giám sát và thực hiện giám sát kỹ thuật công việc của các đối tác;
- bàn giao đối tượng để chấp nhận;
- cung cấp cho nhà đầu tư các tài liệu cần thiết.
Đặc điểm của việc xây dựng hợp đồng
Nếu chúng ta đơn giản hóa thuật toán để xây dựng hợp đồng đầu tư trong xây dựng, nó sẽ trông giống như thế này:
- một bên, nghĩa là, nhà đầu tư, có nghĩa vụ chuyển tiền cho khách hàng;
- bên kia, sử dụng mức thù lao phù hợp, phải đầu tư số tiền nhận được, dựa trên chi tiết cụ thể của dự án đầu tư, vào việc xây dựng tài sản và sau đó chuyển cho nhà đầu tư;
- Thỏa thuận nên bao gồm các điều khoản và các điều kiện khác.
Nội dung của hợp đồng, nếu tóm tắt các điểm chính của nó, sẽ như sau: lời mở đầu, các điều kiện thiết yếu (chủ đề, khía cạnh tài chính, điều khoản), cũng như các điều kiện thông thường, sau - quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
Các giai đoạn thực hiện hợp đồng xây dựng
Chúng tôi đã nghiên cứu cấu trúc gần đúng của một hợp đồng đầu tư trong ngành xây dựng. Bây giờ chúng ta hãy xem xét các bước trong đó thỏa thuận có thể được thực hiện. Các chuyên gia xác định ba giai đoạn chính của việc thực hiện dự án đầu tư.
Thứ nhất, đây là giai đoạn trước khi thanh toán tài chính trực tiếp. Là một phần của nó, khách hàng chuẩn bị tài liệu dự án, một nghiên cứu khả thi kinh tế và cung cấp chuẩn bị kỹ thuật cho việc xây dựng một đối tượng bất động sản. Đối với nguồn gốc của loại đầu tiên, nó là một tập hợp thông tin phản ánh việc áp dụng các công nghệ và giải pháp kỹ thuật trong một dự án xây dựng.
Trong trường hợp này, danh sách các công trình được cung cấp trong tài liệu thiết kế có thể là chỉ dẫn. Trong một số trường hợp, nhà đầu tư có thể yêu cầu khách hàng cung cấp một kế hoạch kinh doanh, điều này sẽ phản ánh rõ ràng lợi ích của một dự án cụ thể, dựa trên các chi tiết cụ thể về công nghệ và kỹ thuật.
Thứ hai, đây là giai đoạn đầu tư và xây dựng như vậy.Trong khuôn khổ của nó, khách hàng tìm thấy một nhà đầu tư, ký kết một loại hợp đồng phù hợp với anh ta, ký hợp đồng, lần lượt với các đối tác, đưa ra quan hệ lao động với các chuyên gia được thuê. Sau khi - anh ta xây dựng đối tượng, và sau đó - chuyển nó cho nhà đầu tư.
Thứ ba, đây là giai đoạn hoạt động. Là một phần của nó, công việc bổ sung có thể được thực hiện - theo hướng hoàn thiện, cung cấp cho đối tượng thêm các nguồn lực chung, giải quyết các vấn đề có thể liên quan đến những thiếu sót trong quá trình xây dựng, v.v.
Chuyển đối tượng cho nhà đầu tư
Hợp đồng đầu tư xây dựng, một mẫu mà chúng tôi đã xem xét ở trên về các tính năng chính, ngụ ý rằng việc chuyển nhượng bất động sản phải đi kèm với việc ký giấy chứng nhận chấp nhận (hoặc tài liệu tương tự) sau khi hoàn thành xây dựng. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng phải nhận được các tài liệu tiêu đề cần thiết. Trong một số trường hợp, khách hàng cũng cam kết chuyển cho đối tác, xử lý các nguồn chính theo hồ sơ của tài liệu làm việc - ví dụ, chúng có thể được sử dụng trong quá trình hoàn thiện công việc hoặc tái thiết.
Tải về thỏa thuận đầu tư
