Nhu cầu hiện tại của doanh thu bất động sản công cộng, cũng như sự quan tâm của những người tham gia ngày nay đòi hỏi phải hợp nhất bất động sản phức tạp mới về cơ bản ở cấp độ lập pháp. Điều đáng chú ý là các ví dụ nổi bật nhất về bất động sản có tính chất được trình bày là doanh nghiệp và một tổ hợp bất động sản duy nhất.
Quy định chung
Các thuật ngữ trên có nhiều đặc điểm khác biệt xác định các đặc trưng của kiểm soát đối với quan hệ công chúng, các đối tượng của chúng. Đó là lý do tại sao một sự khác biệt rõ ràng giữa các khái niệm của một doanh nghiệp và một phức hợp bất động duy nhất có tầm quan trọng rất quan trọng cả về lý thuyết và thực tế. Nó không chỉ liên quan đến việc tách các đối tượng luật dân sự có liên quan với nhau, mà còn áp dụng thẩm quyền của các quy định pháp luật dân sự cần thiết.
Điều quan trọng là phải bổ sung rằng việc đưa vào Bộ luật Dân sự hiện tại về một đối tượng cơ bản mới về quyền sở hữu, một phức hợp bất động, hiện đang được yêu cầu để làm cho thủ tục đăng ký có liên quan dễ dàng hơn, cũng như tăng hiệu quả hoạt động của các cơ sở hạ tầng của một kế hoạch tích hợp.
Một phức hợp bất động duy nhất là một phạm trù có sự liên quan thực tế phần lớn phụ thuộc vào sự hài hòa hơn nữa của các quy định của pháp luật hiện hành tương ứng với nó.
Khái niệm về ENC
Hơn nữa, nên xem xét việc giải thích khái niệm đang nghiên cứu theo Điều 133.1 của Bộ luật Dân sự có hiệu lực trên lãnh thổ Liên bang Nga. Vì vậy, khái niệm về một phức hợp bất động duy nhất bao gồm sự kết hợp của các tòa nhà, được kết nối với nhau bởi một mục đích cụ thể, các cấu trúc và những thứ khác gắn bó chặt chẽ cả về công nghệ và vật lý. Các đối tượng tuyến tính cũng nên được đưa vào đây, trong số đó là đường dây điện, đường sắt, đường ống, v.v.
Cần phải nói thêm rằng tổ hợp cấu trúc này cũng có thể nằm trên một lô đất khi quyền sở hữu kết hợp các đối tượng này khi một bất động sản được đăng ký trong một sổ đăng ký quyền nhà nước đối với bất động sản. Do chỉ dẫn trực tiếp của điều khoản liên quan của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga trong trường hợp không có thủ tục đăng ký, tổ hợp phát sóng không thể được coi là một ESC. Một phức hợp bất động duy nhất là một thể loại tham gia vào doanh thu như là một đối tượng. Hiện tại, các quy tắc của những thứ không thể chia sẻ được sử dụng liên quan đến anh ta.
Các quy định khác trong điều khoản của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga
Theo điều 133.1 của luật dân sự có hiệu lực trên lãnh thổ Liên bang Nga, các bộ phận của một tổ hợp bất động duy nhất là một đối tượng của các quyền dân sự có thể được đặt trên các thửa đất khác nhau. Đó là lý do tại sao việc từ chối cơ cấu thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà nước để đăng ký một tổ hợp bất động sản duy nhất chỉ vì các đối tượng bất động sản có liên quan không nằm trên một lô đất, không phù hợp với các quy định liên quan tại Điều 133.1 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.
Cần lưu ý rằng trong khuôn khổ cải cách pháp luật dân sự đang diễn ra trên lãnh thổ Liên bang Nga vào ngày 1 tháng 10 năm 2013, những sửa đổi đó có hiệu lực bởi Luật Liên bang số 142.Những thay đổi này liên quan đến khái niệm và thành phần của một phức hợp bất động duy nhất, cũng như các đối tượng dân sự khác. Sau đó, một loạt các phức hợp bất động sản mới về cơ bản đã được giới thiệu, được thảo luận trong bài viết này. Ngoài ra, một số tinh chỉnh đã được thực hiện cho kế hoạch bù đắp liên quan đến khái niệm về một thứ không thể chia cắt.
Thiết kế pháp lý
Hiện tại, một phức hợp bất động duy nhất là một bất động sản tham gia vào doanh thu như một đối tượng duy nhất. Điều quan trọng cần lưu ý là các quy tắc đặc biệt về những thứ thuộc loại không thể chia được áp dụng cho ESC. Việc đưa vào khái niệm được nghiên cứu trong luật dân sự hiện hành giả định việc củng cố địa vị pháp lý và do đó, đơn giản hóa thủ tục liên quan đến đăng ký, cũng như tăng hiệu quả sử dụng các đối tượng phức tạp của kế hoạch cơ sở hạ tầng (bao gồm cả tuyến tính) trong lưu thông dân sự.
Cho đến gần đây, khi xác định tình trạng của các cơ sở như vậy, không có khó khăn nào chỉ liên quan đến các phương tiện truyền thông thuộc loại cáp tuyến tính, là một ví dụ sinh động của một phức hợp bất động duy nhất và liên quan đến các phức hợp bất động sản do chỉ thị trực tiếp của pháp luật hiện hành. Do đó, đoạn đầu tiên của bài viết thứ tám của Luật Liên bang về Thông tin liên lạc, ngày 07/07/2003 số 126 quy định rằng các phương tiện truyền thông được kết nối chắc chắn với mặt đất, miễn là chúng không thể bị di chuyển mà không gây hại cho kế hoạch, bao gồm cả việc xây dựng kế hoạch cáp truyền thông, được bao gồm trong hạng mục bất động sản.
Trong các trường hợp khác, do thiếu luật pháp được tạo ra đặc biệt, tình trạng của các đối tượng được đề cập ở trên thường được xác định bởi các cơ quan tư pháp trên cơ sở phân tích cả các tính năng kỹ thuật và các tính năng khác của các đối tượng cụ thể. Trong trường hợp này, các hành vi pháp lý điều chỉnh chi phối thủ tục cho hoạt động của họ được tính đến. Trong trường hợp không có quy định phù hợp, trong thực tiễn tư pháp ngày nay có nhiều cách tiếp cận khác nhau để xác định tình trạng pháp lý của các đối tượng đó.
Khía cạnh pháp lý: Kết luận
Với các thông tin trên, việc xây dựng hợp pháp một tổ hợp bất động như một đối tượng của các quyền dân sự có thể có thể được quan tâm đối với các chủ sở hữu của cả các doanh nghiệp công nghiệp phức tạp và các đối tượng cơ sở hạ tầng của một kế hoạch phức tạp khi thiết kế và lưu thông tiếp theo của các tài sản này được coi là một đối tượng. Tuy nhiên, tính khả thi, hiệu quả và sự phù hợp trong thực tế của các cấu trúc đó sẽ phụ thuộc chủ yếu vào sự hài hòa và phát triển của các quy định của pháp luật hiện hành có tính chất tương ứng liên quan đến quy định về quan hệ đô thị và đất đai.
Điều này cũng bao gồm đăng ký địa chính của các phức hợp bất động thống nhất, cũng như đăng ký các quyền liên quan. Vì vậy, nên kết luận rằng khái niệm công nhận doanh nghiệp là một tổ hợp tài sản duy nhất bởi bất động sản, được quy định bởi pháp luật dân sự hiện hành, hiện chưa được áp dụng rộng rãi. Điều này cũng bao gồm lý do cho những khó khăn thực tế phát sinh từ việc đăng ký doanh nghiệp như là đối tượng duy nhất.
ENK và doanh nghiệp
Điều quan trọng cần lưu ý là ban đầu trong một thời gian dài đã có một cuộc thảo luận về ý tưởng loại trừ khái niệm doanh nghiệp khỏi luật dân sự và chỉ để lại khả năng đăng ký một phức hợp bất động duy nhất. Nhân tiện, tổ hợp bất động sản duy nhất của người Viking là một trong những cái tên được đề xuất sau đó. Tuy nhiên, phiên bản cuối cùng của đạo luật lập pháp Liên bang số 142 vẫn giữ nguyên tên "doanh nghiệp".
Cần phải lưu ý: cả hai công trình pháp lý được trình bày chỉ ra rằng chúng có thể bao gồm cả những thứ có thể di chuyển và bất động, thường được công nhận là phức hợp bất động sản do một chỉ dẫn trực tiếp của pháp luật hiện hành. Đồng thời, các doanh nghiệp và các khu phức hợp bất động đơn lẻ khác là các công trình xây dựng có một số điểm khác biệt, bao gồm:
- Ở cấp độ lập pháp, một tổ hợp bất động sản duy nhất đề cập nghiêm túc đến những thứ có tính chất không thể chia cắt. Một doanh nghiệp có thể tham gia vào doanh thu thương mại cả dưới dạng một đối tượng và các bộ phận.
- Thành phần của một tổ hợp bất động sản duy nhất chỉ bao gồm những thứ, nhưng không có quyền và nghĩa vụ của bản chất tài sản, cũng như quyền độc quyền. Đối với doanh nghiệp, điều ngược lại là đúng.
- Nếu họ nói về doanh nghiệp, thì pháp luật hiện hành đã thiết lập thủ tục thực hiện một số loại giao dịch nhất định. Tình trạng pháp lý của một phức hợp bất động sản duy nhất được quy định thông qua các quy định có tính chất chung.
- Một dấu hiệu của một phức hợp bất động duy nhất không được sử dụng để thực hiện hoạt động kinh doanh. Trong mối quan hệ với doanh nghiệp, mọi thứ đều khác nhau.
Mặc dù thực tế có sự khác biệt rõ ràng giữa một doanh nghiệp và một tổ hợp bất động sản duy nhất, ngày nay khá khó để đánh giá các khái niệm này sẽ liên quan với nhau như thế nào về đăng ký quyền, kế toán và thuế. Ngoài ra, việc đăng ký địa chính của một tổ hợp bất động duy nhất được thực hiện theo một cách hoàn toàn khác so với đăng ký của một doanh nghiệp.
Ứng dụng và dấu hiệu của ENC
Hơn nữa, nên xem xét các dấu hiệu và triển vọng của việc sử dụng một phức hợp bất động sản duy nhất trong lưu thông dân sự. Hóa ra, Luật Liên bang số 142 chỉ định nghĩa các quy định chung liên quan đến tình trạng pháp lý của danh mục được đề cập. Tuy nhiên, việc thiếu các quy định pháp lý liên quan đến các quy tắc và thủ tục sử dụng một phức hợp bất động sản duy nhất trong lưu thông dân sự có thể làm giảm đáng kể sức hấp dẫn thực tế của thiết kế này đối với các thực thể kinh doanh. Nên nghiên cứu một số khía cạnh đòi hỏi sự chú ý chặt chẽ từ quan điểm về triển vọng tương lai để sử dụng cấu trúc pháp lý của một tổ hợp bất động sản duy nhất trong lưu thông dân sự.
Thứ nhất, đó là đăng ký quyền và đăng ký địa chính của một tổ hợp bất động sản. Ngày nay, pháp luật hiện hành không quy định các quy tắc nhất quán và đặc biệt liên quan đến việc đăng ký quyền của nhà nước đối với một tài sản bất động sản nhất định hoặc thủ tục đăng ký cấu trúc với hồ sơ địa chính.
Thứ hai, việc thực hiện bởi chủ sở hữu của một tổ hợp độc quyền bất động sản liên quan đến việc cho thuê hoặc tư nhân hóa một lô đất theo ESC. Điều 36 của luật đất đai hiện hành cung cấp thông tin rằng ngày nay có quyền độc quyền của chủ sở hữu các tòa nhà, tòa nhà, công trình để tư nhân hóa đất đai hoặc giành quyền thuê đất trên những công trình, tòa nhà và tòa nhà này.
Điều đáng chú ý là không có loại hình nào trong một khu phức hợp bất động sản hiện được biết đến trong bài viết này, tuy nhiên, có thể kết luận rằng đồng sở hữu của ENC nên được trao quyền độc quyền được chỉ định ở trên đối với khu đất cho một khu phức hợp bất động sản.
Phần ENK
Như đã lưu ý ở trên, theo thông lệ, sẽ áp dụng các quy tắc về những thứ có tính chất không thể chia cắt cho một tổ hợp bất động sản duy nhất. Khái niệm về một kế hoạch không thể chia cắt đã được thay đổi bởi Luật liên bang số 142 hiện hành, có lẽ để tính đến các đặc điểm của ESC như là một tổ hợp bất động sản mới về cơ bản.
Điều đáng chú ý là trước đây những điều đó được coi là không thể chia cắt, việc phân chia theo nguyên tắc là không thể, nếu mục đích của chúng không được thay đổi. Điều quan trọng là phải thêm rằng các đặc thù của việc phân bổ một phần quyền sở hữu một thứ không thể tách rời được thiết lập bởi các tiêu chuẩn có liên quan của luật dân sự có hiệu lực tại Liên bang Nga trong lĩnh vực phân chia các tổ hợp tài sản thuộc sở hữu chung. Từ ngày 1 tháng 10 năm 2013, cần phải biết rằng dưới sự không thể chia cắt nên hiểu một điều mà phần của nó là không thể nếu nó không bị hư hại, không bị vi phạm hoặc thay đổi mục đích. Một điều như vậy xuất hiện trong lưu thông dân sự như là một đối tượng duy nhất của quyền tài sản. Đồng thời, quy phạm có liên quan quy định rằng đối tượng có các thành phần cũng có thể được coi là không thể chia.
Ngoài ra, trong luật đang xem xét, người ta xác định rằng việc thay thế một thành phần của một thứ có tính chất không thể chia cắt bằng một thứ khác không đòi hỏi sự xuất hiện của một thứ khác, nếu cùng lúc các thuộc tính cơ bản ban đầu của đối tượng này được bảo tồn. Do đó, khi vạch ra kế hoạch kỹ thuật của một tổ hợp bất động sản duy nhất, cần phải tính đến thực tế này và được cơ sở hướng dẫn về các thành phần.
Điều đáng chú ý là bộ sưu tập những thứ có tính chất không thể chia sẻ chỉ có thể được đảo ngược về mặt chung, nếu một hành vi tư pháp hoặc pháp luật không thiết lập khả năng tách một hoặc một thành phần khác khỏi sự vật, bao gồm cả việc thực hiện nó như một sản phẩm riêng biệt. Các mối quan hệ liên quan đến cổ phần trong quyền sở hữu một thứ không thể tách rời được quy định thông qua Điều 1168 và Chương 16 của Bộ luật Dân sự có hiệu lực tại Liên bang Nga. Do đó, trong trường hợp áp dụng thiết kế một tổ hợp bất động sản, một thực thể kinh tế phải tính đến các đặc điểm được liệt kê ở trên liên quan đến các quy tắc và thủ tục cho sự tha hóa của ESC, cũng như thủ tục tịch thu nó, trật tự và quy tắc xử lý cấu trúc khi sở hữu chung.
Khía cạnh thuế
Theo quy tắc chung, đối tượng chịu thuế đối với các tổ chức của Liên bang Nga là bất động sản và tài sản lưu động, được ghi trên bảng cân đối kế toán là đối tượng của tài sản cố định (tài sản cố định) theo cách thức được thiết lập để hạch toán. Trong trường hợp này, mặt hàng chịu thuế không phải là thuế tài sản di chuyển đối với các tổ hợp tài sản, được đăng ký là tài sản cố định từ ngày 01.01.2013. Một phức hợp bất động sản bằng cách nào đó bị đánh thuế vào tài sản, rơi vào loại đối tượng tương ứng.
Kết luận
Điều quan trọng cần lưu ý là ngày nay, do tính mới của cấu trúc pháp lý được xem xét, khó có thể tưởng tượng phương pháp tính thuế nào đối với các tổ hợp tài sản có thể được sử dụng bởi cơ quan thuế khi một công ty quyết định đăng ký một tổ hợp các đối tượng riêng lẻ như một tập hợp bất động sản.
Để tối ưu hóa vấn đề thuế, một số mặt hàng có thể di chuyển sẽ không phải là một phần của ESC. Trong số đó, ví dụ, là các đối tượng riêng lẻ của loại hàng tồn kho. Vì vậy, chúng được hạch toán như các thành phần riêng biệt của tài sản cố định; có thể được sử dụng bên ngoài tài sản; liên quan đến việc loại trừ thiệt hại cho các tổ hợp tài sản trong quá trình tháo dỡ. Người ta tin rằng mục đích chức năng của các đối tượng này không hoạt động như một thành phần không thể thiếu trong toàn bộ hoạt động của bất động sản.