Konut binalarının satışının özellikleri hakkında konuşursak, genel işlem sırasının değişmediği açıklığa kavuşturulmalıdır. Eylem planı ve düzenleme aynı kalır. Sadece katılımcıların eylemlerine nüanslar eklenir.
İşlem katılımcıları
Sözleşmenin özü, satıcının konutun mülkünü alıcıya devretmeyi kabul etmesi ve alıcı tarafından kabul edilmesidir. Konut binalarının satışının özellikleri, dairelerde, evlerde ve dairelerde ve evlerde bulunan odalarla ilgilidir.
İşlemin tarafları, nesneye ilişkin tüm haklarının devredildiği mal sahibi ve devralır. Bazen birkaç sahip var. Temsilciler bazen vekaletname veya diğer gerekçelerle hareket ederek kendi adına hareket ederler. Örneğin, henüz 18 yaşında olmayan bir çocuğun ebeveynleri.
Mal sahibi bir devlet veya belediyeyse, mülkiyeti satmaya yetkili bir kuruluş veya kişi işlem içinde yer alır. Bunun bir istisnası, mülk transferinin ücretsiz olduğu konut özelleştirmesidir.
Konut binalarının satışının özellikleri, eşin haklarına sahip olan eşin noter onaylı onayının alınmasını içerir.
Vekaletname İşlemleri
Kayıt servisi, devredilen sözleşmeleri ve belgeleri yürürlükteki yasalara uygunluk açısından dikkatlice kontrol eder. Bu kader avukatın gücünü atlamaz. Görevliler nelere dikkat eder?
- son kullanma tarihinin geçip geçmediği;
- sözleşmeyi imzalayan kişinin anlaşma yapma yetkisi olup olmadığı;
- Başka gerekliliklerin karşılanıp karşılanmadığı (örneğin, belge paketi vesayet makamlarının bir çocuğun mülkü veya yetersiz bir kişi ile yapılan bir işlem için izni) içerir.
Sorun, kontrolün, özellikle yetkililer tarafından verilen belgeler üzerinde çalışılmasıyla sınırlı olmasıdır.
Eğer vekaletname uzun zaman önce verilmişse ve süresi dolmamışsa, hala bir anlaşma yapmak isteyip istemediğini doğrudan ev sahibinden öğrenmek akıllıca olacaktır. Avukatın gücünün iptal edilmiş olması ve sahtekarın kullanması tamamen mümkündür. Noter ile vekaletname kontrolü yapmak işe yaramayabilir.
Satıcı varis ise
Daha önce başka bir kişi tarafından miras yoluyla alınan malların devralınması riskli bir iş olarak kabul edilir. Herhangi bir zamanda, varisler kendi paylarını talep edebilir ve hatta mahkemeye dava açabilirler.
Sorun sadece yeterince uzun sınırlama sürelerinde değil. Kanun onların restorasyonunu sağlar.
Benzer durumlar, haklar bir işlem zincirinden geçen haklar olan gayrimenkullerde de görülür. Konut mülklerini rezerve etmenin tek yolu adil bir satın alım olduğunu kanıtlamaktır.
İşlem konu
İşlemin konusu yukarıda listelenen nesnelerden biridir. Konut mülklerinin satışının özellikleri, nesneyi tanımlamak için belgeye yeterli bilgiyi girmek zorundadır. Dava ve mevzuat, devlet sicilindeki bilgileri yeterli bilgi olarak çağırır: kadastro numarası ve satıcının haklarının tescili için esas (sözleşme, miras belgesi vb.), Kayıt tarihi ve diğer özellikleri.
Bir konut inşaatı veya bir kısmı satılırsa, ikinci taraf arsa veya bir kısmı için uygun miktarda hak alır. Arazi devri ile ilgili işlemler birleştirilebilir veya aynı anda iki belge imzalanır.
Bu kuralın ihlal edilmesinin sonucu, işlemin sonuçlanmadığı şekilde tanınmasıdır. Bu, temel koşullarının üzerinde anlaşılmadığı ve belgenin yasal bir kuvveti olmadığı anlamına gelir: hak ve yükümlülüklere yol açmaz.
Satılan mal bir apartman dairesinde bir oda veya daire ise, yeni mal sahibi ortak mülkün bir kısmına katılma hakkını da alır. Bir sorumluluk reddi yasal değildir.
İşlem konusu açıklaması
Konut mülklerinin satışı ile ilgili sözleşmenin özellikleri ve işlemin konusu nasıldır? Aşağıdaki bilgiler belgeye girilir:
- bulunduğu şehir veya kasaba;
- adres;
- toplam alan;
- oda sayısı;
- balkon ve sundurmaların varlığı;
- kadastro numarası.
Daire, satıcının anlaşılabilir amaçlardan saklanmaya çalıştığı özelliklere sahip olabilir. Ancak, gizli eksikliklerin tespiti, alıcıya tazminat talebinde bulunma hakkı verir. Satın alma anlamını kaybedecek kadar ciddi ise, işlemi sonlandırma hakkı verilir.
Yeniden yapılanma veya iyileştirme yasallaştırılmalıdır, aksi takdirde apartman, tabiri caizse onlarsız satılır. Değişiklikler ciddi ise, sahibinin nesneyi orijinal konumuna getirmesi gerekebilir. Bu nedenle, bu tür kusurlarla konut edinimi gelecekte ciddi zorluklarla doludur.
Böyle bir durumda bir ev satın alınması önerildiyse, değişiklikleri yasallaştırılması çok daha kolaydır. Bir başvuru veya beyanda bulunulur ve yerel belediye idaresinden, nesnenin ayrılan alanın ötesine geçmediğine ve nesnede değişiklik yapıldığına dair bir sertifika verilir.
Arazi aynı anda alınmışsa
Konut mülklerinin satılması sözleşmesinin özellikleri arsa altında olan arsalar nelerdir?
LC'de arazi kaderi birliği ve üzerinde bulunan mülk birliği ilkesi belirlenmiştir. Ev devredildiyse, arazi buna göre devredilir.
Arsa için evrakların bulunmaması, mal sahibinin mülk satmasını yasaklamaz. Sözleşme, sadece satıcının kendisine ait olduğu şartlar altında toprağın devri hakkında not verir. Bunun bir istisnası, bunun için amaçlanmayan veya hiç bir şekilde satıcının yasal kullanımında olmayan arazide yasadışı yapım durumlarıdır.
Kanun, üzerinde bulunan bir evin eşzamanlı satışı olmadan arazinin satışını yasaklamaktadır.
Evin altındaki arsa kiralanırsa, yeni mal sahibi kiralama sözleşmesini alır. Bu durumda, arsa sahibinin işleme rızası gerekli değildir.
Kanun ayrıca, belirli kişilere arazi satılmasını yasaklayan istisnalar da sağlayabilir, bu durumda, kiralamaya izin verilebilir.
Anlaşmanın işlem konusundaki maddeleri, kadastro sayılarını ve hukukun tescili için temelleri gösterir.
Üçüncü Şahıs Hakları
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, konut mülklerinin satışının özelliği, satıcının ikamet etme hakkını elinde bulunduran tüm kişilerin sözleşmede not alması yükümlülüğüdür.
Bu onunla yaşayan tüm akrabaları, eşini veya eşini içerir. Eski aile üyeleri, birlikte yaşamaya tabi olan listede yer almaktadır. Kanun statülerini, akrabalık sahibi olmayan veya mal sahibi ile başka bir bağlantısı olmayan, ancak kendisi tarafından aile üyeleri olarak aşılanan kişilere genişletmektedir.
Daha önce bir aile üyesi özelleştirmeye katılmamışsa, mülkü kullanma hakkını saklı tutar.
İkamet hakkının temeli: vasiyetname, kiracılık sözleşmesi, bağımlılarla birlikte kira sözleşmesi.
Tamamen yürütülen belgelerin yokluğu, mal sahibi dışında kimsenin barınma hakkına sahip olmadığı anlamına gelmez. Bunun istisnası, formalitelerin ihlal edilmesinin gerekli olduğu durumlardır (örneğin zorunlu noter sertifikasyonuna tabi sözleşmeler).
Metin, isimleri, himayeleri, soyadı ve dairede belirli ikamet etme haklarını ve bireyleri tanımlamak için pasaport verilerini içerir. Bu konudaki hüküm, konut binalarının satışının özellikleriyle ilgili makalede yer almaktadır.
Ayrı bir öğe, çocuk haklarıdır.İşlemde taraflardan birinin yalnızca ikamet etme hakkına sahip olan ve mülk sahibi olmayan küçük çocukları varsa, yasa onların yaşam koşullarının kötüleşmemesini sağlamak için önlem almalarını gerektirir.
İşlem fiyatı
Satış sözleşmesi için fıkra zorunludur. Bu olmadan, işlem sonuçlandırılmaz ve yasal anlamı kaybolur. Ücretin büyüklüğü sadece katılımcıların haklarını korumak için değil, aynı zamanda vergi miktarını hesaplamak için de gereklidir.
Gayrimenkul satarken fiyat nasıl belirlenir? Taraflara özgürlük sağlanmasında konut mülklerinin satışı, yalnızca pazara uygun olmayan bir fiyat için konut transferinin yasaklanmasıyla sınırlandırılmıştır. Nesnenin kadastro değeri ile değerlenmesi, vergi tasarrufu yapılmasını mümkün kılmamaktadır, devlet Rusya Federasyonu Anayasa Mahkemesi uygulamasına uygun olarak piyasa fiyatlarına dayalı ödemeler yapmak zorunda kalacaktır.
Bir taraf bir taslak sözleşme teklif ederse ve ikinci bir sözleşme kabul ederse, bu taslakta belirtilen fiyatı otomatik olarak kabul etmek anlamına gelmez.
Hesaplama ve fiyat göstergesi nüansları
Bir daire satın alırken, hem daire için hem de konut kompleksindeki toplam mülkün bir kısmının maliyeti gösterilir.
Arazi arsalı bir ev veya arsa payı olan bir evin mülkiyeti mülkiyete alınmışsa, her bir nesnenin fiyatı belirlenir.
Miktar, birim alanın değerlendirmesine dayanarak hesaplanabilir ve daha sonra alıcı, gerçekten devredilen alan için para ödemek zorundadır.
Fiyat aynı anda hem rakamlarla hem de kelimelerle girilir, böylece hazırlanmasında oluşabilecek hatalar nedeniyle anlaşmazlık olmaz.
Bu, son paragrafın yalnızca konut binalarının satışı ile ilgili sözleşmelerin özelliklerini ifade ettiği anlamına gelmez.
Sözleşme formu
Kanun, gayrimenkul ve konut binalarının satışı ile ilgili işlemler için daha katı şartlar getirmektedir, özellikle de sözleşme tek bir belge şeklinde düzenlenmektedir. Form gerekliliğine uyulmaması işlemi geçersiz kılar. Yazışmayı bir anlaşmanın sonucunu doğrulayan bir kanıt olarak adlandırmak imkansızdır.
noter
2015 yılında mülkiyet haklarının tescili ile ilgili mevzuatta değişiklikler yapılmıştır. Bazı işlemler şimdi noter katılımıyla tamamlanmıştır.
Aşağıdaki durumlar listeye dahil edilmiştir:
- alıcı sahiplerden biri olsa bile, ortak mülkiyet hakkındaki hisselerin satışına yönelik işlemler;
- işlem sırasında henüz 18 yaşında olmayan tek mal sahibinin daire satışı;
- paylaşılan sahiplikteki bir nesnenin satışı.
Yeni hükümlerin getirilmesi, vesayet makamlarından bir işlem için izin alma zorunluluğunu kapsamaz. Ne yazık ki, yerleşim yerlerinin satışının listelenen özellikleri ebeveynler veya veliler tarafından dikkate alınmamaktadır.
Devlet kaydı
Kanun, işlemdeki katılımcıları mülkiyet haklarının devrine kayıt olmalarını zorunlu kılmaktadır. Bir kişi, hakkın tescil edildiği andan itibaren tam teşekküllü bir mülk sahibi olarak kabul edilir. Mad. 558 Konut binalarının satışının özellikleri ile ilgili işlemlerin yapıldığı an olan haklar siciline giriş yapma momentini belirlemiştir.
Taraflardan biri kayıt yaptırmayı reddettiği veya kaçındığı takdirde, ikinci taraf zorunlu kayıt için mahkemeye dava açma hakkına sahiptir. Bu nedenle, alıcının tescilsiz olmasına rağmen edinilen mülkün yasal sahibi olduğu doğrulanır.
Annelik İşlemleri
Konut alımında kısmi veya tam kullanım sermayesi, bir dizi yasal zorunlulukları yerine getirmekle yükümlüdür. Özellikler hem işlemlerin formülasyonunu hem de yürütme prosedürünü etkiler.
Ek olarak, yasa bu şekilde satın alınan konutlar için bir gereksinimler listesi de ortaya koymaktadır. Özellikle, RF Silahlı Kuvvetleri tarafından, analık sermayesinin kullanımına ilişkin adli uygulamanın gözden geçirilmesinde bir takım pozisyonlar ifade edilmiştir.
Sonuç olarak
558 Medeni Kanun'da belirtilen konut binalarının satış özelliklerini kısaca listeliyoruz:
- önemli bir koşul, üçüncü tarafların haklarının daireye devredilmesidir;
- devlet tescili olmadan sözleşme imzalanmadığı kabul edilir;
- Diğer özellikler, işlemdeki katılımcıların yaşı veya yasal kapasiteleri ile ilgilidir.
Henüz kabul edilmemiş olan federal yasa ile ekonomi sınıfı konutlarla yapılan işlemleri düzenlemek için bir değişiklik yapıldı.