Bir dairenin satışını kayıt altına alma prosedürü sadece yeni başlayanlar için değil, aynı zamanda bu meslekle ilgilenenler için de ilginçtir. Sonuçta, mevzuat sürekli olarak yeni değişiklikler getirmekte ve prosedürün kendisi de düzenlemelere tabidir. Sadece işlemin aşamaları değişmez.
teftiş
Bir dairenin satışını kayıt altına alma prosedürü her zaman aynıdır. Ve ilk madde kontrol ediyor. Bu sadece konutun dış muayenesini değil aynı zamanda dairenin satıcıya ait olduğunu gösterir. Ayrıca, vekaletname varlığı oldukça kabul edilebilir. Ancak normal geçerlilik süresi ve detayları olmalı.
Dolandırıcılarla karşılaşmamak için mülk sahibiyle şahsen görüşmek ve mülkü oluşturan tüm belgeleri tanımak en iyisidir.
Ayrıca, bir dairenin satışının kayıt sırasına bakmadan önce, sahibinin belgelerini ve fotoğrafını doğrulamak daha iyidir.
Daha sonra dairenin korunup korunmadığını, kefaletle veya tutuklu olup olmadığını öğrenmeniz gerekir. Bu, ikamet yerindeki Rosreestr'e gidip Birleşik Devlet Hukuk Sicilinden bir alıntı talep ederek yapılabilir. Bu alıntı, daireyle ilgili tüm bilgileri ve üzerine uygulanan her türlü kısıtlamayı gösterecektir.
Gelecekte işlemi iptal etmek için temel olabilecek satıcıda hastalıkların varlığını veya yokluğunu bulmak da aynı derecede önemlidir. Bu bir bağımlılık veya bir tür akıl hastalığıdır. Bu nedenle, satıcı tıbbi sertifikaları sağlamalıdır. Ev sahibinin araç kullanmaya hakkı varsa, bu nokta atlanabilir.
Bir dairenin satışını kayıt altına alma prosedürü ayrıca bu konutu kullanma hakkına sahip olan insanlar hakkında bilgi toplamayı da içerir. Konut ofisinde bir sertifika alıp almadığınızı veya ev kitabından bir alıntı alıp almadığınızı öğrenebilirsiniz. Küçük çocuklar orada yaşayan dairelerin taburcu edilmesini zorlaştırmaktadır.
Ayrıca, sahiplerin ortak borçları olmadığından emin olmanız gerekir. Bu yapılmazsa, tüm borçlar yeni sahibine devredilecektir.
Ön sözleşme yapılması
Bir daire alım satım işlemini tamamlama prosedürü bir ön sözleşme maddesi içerir. Bu an isteğe bağlıdır, ancak uygulama genellikle insanların onu derlemeyi reddetmediklerini gösterir.
Bu anlaşmanın anlamı nedir ve neden bir daire alım satım işleminin kayıt altına alınma prosedürüne dahil edilir? Her şey oldukça basit. Bu tür bir anlaşmayla, taraflar bir süre sonra ana işlemi tamamlamak için onay verdiklerini onaylarlar. Gecikmenin nedeni, evin tatil süresi veya alıcının doğru tutarı bulduğu süre olabilir. Bu aşamada konut maliyetinin ne zaman ve ne zaman satılacağı belirlenir. Bu verileri daha sonra değiştiremezsiniz.
Ön sözleşme içeriği
Dairenin alım satımının kayıt sırasının ne olduğu önemli değildir: ipotek veya nakit olarak, sözleşme ana belgede gösterilecek olan tüm kalemleri gösterir. Yani, dairenin, maliyetinin, uzlaştırma prosedürünün ve ana sözleşmenin imzalanma anının açıklaması yapılacaktır.
mevduat
Çoğu zaman pratikte birçok avukat depozito meselesiyle karşı karşıya kalır. Ancak sorun şu ki, bu yasalarla bu eylem yanlış kabul edilir. Bu nedenle, aynı anda hem depozito anlaşması hem de ön sözleşme hazırlamak mümkün değildir. Seçmek zorunda kalacak.
Ön sözleşme imzalama riskleri
Bir dairenin satışını ipotek veya nakit olarak kaydetme prosedürü farklı değildir. Ancak birincil konut piyasasında riskler var.İnşaat şirketinin gelecekteki birkaç mal sahibi ile ön bir sözleşme yapması ve ardından konutu kendi takdirine bağlı olarak devretmesi mümkündür. Bu gibi durumlardan kaçınmak için, ortak yapıya katılım konusunda bir anlaşma yapıldı. Bu tür bir anlaşma, Federal Kayıt Servisi'ne zorunlu olarak kayıt yaptırmaya tabidir.
İkincil konut piyasasında durum çok daha kolaydır, çünkü ön sözleşme her iki taraf için de risk içermemektedir.
Anlaşmayı kendisi yapmak
Rusya'da bir dairenin satışının tescili prosedürü, sözleşmenin yazılı olarak yapılmasını yasaklamaz. Ancak böyle bir belgeyi noterden tasdik etmek en iyisidir. Daha fazla maliyetli olmasına rağmen, bu bazı riskleri ortadan kaldıracaktır. Sözleşme ne olursa olsun, ancak alıcı ve satıcıyı, mülkün ayrıntılı bir açıklaması, fiyatı, ödeme şekli, her bir tarafın yükümlülüklerini gösterir. Satışın kayıt sırası ne olursa olsun: Bir ipotek veya nakit olarak, her durumda, sözleşme her iki tarafın imzaları ile imzalanır.
Aynı anda üç kopya yapmak en iyisidir, böylece her bir tarafın kendine ait olması ve biri Federal Kayıt'ta saklanır.
Ana sözleşmeye ek olarak, daire teslim etme işlemi de yapılır. Konutun satıcıdan alıcıya geçtiği gerçeğini ortaya koyuyor. Sözleşme ve kanun birlikte sonuçlandırılır. Sözleşmenin devri sırasında, yeni mal sahibi teknik belgeleri ve mülk hakkını onaylayan tüm belgeleri kabul eder.
Bir daire için ödeme yöntemleri
Bir daire satın alındığında, alıcı çeşitli şekillerde ödeme yapabilir. En yaygın olanı nakit ödemedir. Paranın ancak ana sözleşmedeki imzalar imzalandıktan sonra transfer edilmesi alıcı için daha iyi olacaktır. Para transfer edildikten sonra bir makbuz hazırlanması gerekmektedir.
Bir apartmanın satışına ilişkin belgeleri doldurma prosedürüyle izin verilen başka bir ödeme şekli, satıcının belirleyeceği bir banka hücresine para yatırmaktır. Ancak bu yöntem, bir kural olarak, ikincisi için ek sıkıntılara dönüşür.
Ayrıca banka havalesi ile satın alma bedelinin ödenmesine izin verilir. Bu, bir hesaptan diğerine para transfer etmenin tamamen yasal olduğu anlamına gelir.
Yasa ayrıca her türlü uzlaşma tarihine de izin veriyor. Ayrıca, yasaya göre, tüm malî yükümlülükler, yeni mal sahibi konut haklarını yeniden kaydettikten sonra çözülebilir.
Nasıl kayıt olunur?
Ocak 2017'den beri kayıt prosedürü basitleştirildi. Artık, konutun nerede olduğuna bakılmaksızın, tesiste kesinlikle herhangi bir Rosreestr dairesinde daire açabilirsiniz. Farklı bir şehir olsa bile. Bir dairenin satışının MFC aracılığıyla tescili prosedürü çok daha uygun ve hızlıdır.
Ayrıca Rosreestr'de, hakların taşınmaya devredilmesi ve kadastro kayıtlarına geçirilmesi artık mümkün. Bundan önce ayrı ayrı yapılması gerektiğinden, şimdi tüm prosedür çok daha az zaman ve çaba gerektiriyor.
Bir dairenin satışının noter ile tescili prosedürü Rosreestr'deki tescilden biraz farklıdır. Mülkiyete kaydolmak için şunlara sahip olmalısınız:
- Beyanı.
- Alım ve satım sözleşmesi ile devir ve kabul eylemi.
- Daire haklarını onaylayan belgeler.
Dairenin mülkünü tekrar kaydettirmek için iki bin ruble ödemek zorunda kalacaksınız. Bu devlet vergisi, belgelerin sunulmasından en geç beş gün sonra ödenmelidir.
Kayıt işlemi üç ila on gün sürebilir. Şu anda, MFC'deki veri işleme dahil edilmemiştir. Kayıt işlemi tamamlandıktan sonra, alıcı Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı alır. Hayır ellerinde mülkiyet belgesi.
Gerekirse, BTI'da yeni bir daire tescil belgesi yapmak mümkündür.
vergileri
Bir apartman dairesinin satışına uygulanan vergi çeşitli faktörlere bağlıdır. Bu:
- Dairenin mülkiyetinin devri için sebepler.
- Görev süresi
Eğer apartman dairesi miras, bağış veya özelleştirme sonrası varsa, o zaman bu durumda satış vergisi olmayacaktır. Bu, yalnızca satış sırasındaki üç yıldan uzun süredir sahip olduğu konutlar için geçerlidir.
Aynı kurallar, ev sahibinin ömür boyu bakım tasarladıktan sonra mülk edindiği durum için de geçerlidir.
Diğer durumlarda, bir dairenin satışına vergi ödememek için en az beş yıl geçmelidir. Ancak bu yalnızca Ocak 2016'nın ilk aylarından sonra satın alınan daireler için geçerlidir. Daha önce bir daireye sahip olanlar için, aynı üç yıl korunur.
Diğer bir deyişle, daire son tarihlerini karşılamadan satılırsa, yüzde on üç vergi ödemek gerekir. Kadastro değerine ve 0.7 katsayısına göre ücretlendirilir. Katsayı, mal sahibinin mülkü aldığı yıla göre hesaplanır.
Kadastroya göre konut maliyeti çevrimiçi Rosreestr web sitesinde bulunabilir. Bunu yapmak için sadece dairenin koordinatlarına ihtiyacınız var.
Dairenin satışından elde edilen gelir, eski mal sahibinin kendini vergi beyannamesi ile belirtmesi gerekir. Gelecek yıl nisan sonuna kadar verilir. Yani, işlem 2016 yılında tamamlandığında, vergi uygulanır ve 2017 yılında ödenir. Ödeme için son tarih 15 Temmuz'dur. Aynı zamanda, bir dairenin satışının tescili işleminin kimin tarafından uygulanacağı hiç önemli değil: noter aracılığıyla veya yardımı olmadan.
Emlakçıdan ev satın almak
Kağıtlarla uğraşma arzusu ve zamanı yoksa ve bir dairenin bir ipotek yoluyla Sberbank'ta veya nakit olarak satın alma ve satma işlemine kaydolma prosedürüne başvurursanız, o zaman bir emlakçı ile iletişime geçmek daha iyidir. Bir profesyonel bulmak kolay değil, oldukça mümkün. Reklamlar hem gazetelerde, hem de internette, televizyonda veya radyoda bulunabilir. Kötü bir ajansı iyi olandan ayırabileceğiniz birkaç işaret var:
- Harika iş deneyimi.
- Şirketin ofisi prestijli bir yerde ve iyi bir tamirciye sahip.
- Olumsuz olanlardan daha olumlu eleştiriler var.
- Ajans profesyonel bir emlakçı derneğidir.
- Kurucu belgelerin paketiyle bir sorunum yok.
- Çalışanlar onurlu bir şekilde bakar ve davranır.
- İşin kalitesi belgelenmiştir.
Şirket tüm işlemi üstlenir ve bir apartman dairesinin alım satımını tescil ettirme prosedürünü doğum sermayesi, ipotek veya nakit olarak takip eder. Ancak bu tür hizmetler çok pahalıya mal olacak. Tipik olarak, bir emlakçı konut fiyatının yüzde beşi için çalışmaya hazırdır.
Kim daire satabilir
Bir kişi bütün daireyi satın almasa bile, bu durumda sadece mal sahibiyle anlaşma yapabilir. Bu, bu kişinin belgelere kaydedilmesi gerektiği anlamına gelir. Konut alımı sözleşmesi, mülkiyet belgesi, hediye sözleşmesi yapılır. Asıl sahibi bir nedenden ötürü işlemde bulunamazsa, mütevelli heyeti tarafından yapılabilir. Bu, mal sahibinin kendisi tarafından verilmiş ve kendisi ile noter tarafından onaylanmış bir vekaletname gerektirir. Vekaletname herkese verilebilir, asıl mesele bunun doğru yapılmasıdır.
Ancak sahibi reşit olmadığında ne yapmalı? Çocuk henüz on dört yaşına ulaşmamışsa, onun için tüm yasal işlemler yasal temsilcileri tarafından yürütülür. Bir apartman dairesinde veya bir apartman dairesinde bir hissenin satışının kaydedilmesi prosedürü olsun. Eğer bir genç on dört ile on sekiz yaş arasındaysa, sakince kendi adına hareket edebilir, ancak yasal temsilcilerin rızası hala gereklidir.
Ek kağıt gerekli
Hızlıca bir daire satmak için, şu belgelere de ihtiyacınız olabilir:
- Yasal kapasite belgesi. Bu özellikle yaşlılar için geçerlidir. Oturduğu yerdeki bir nöropsikiyatrik dispanserde verilir.
- İşlem taraflarından biri küçük olduğunda, vesayet makamlarından bir sertifika verilmesi gerekir.Hiç kimsenin küçük haklarını ihlal etmediğini doğrular.
- Bir daire eşlerden biri tarafından satılıyorsa, ikinci eşin yazılı onayını yanınızda bulundurmalısınız. Eşlerin boşanması durumunda, böyle bir belgeye hala ihtiyaç duyulacaktır. Böyle bir onay noter onaylatılmalıdır. Ayrıca, boşanma ya da evlilik sertifikası da eklemelisiniz.
- Eşinizin öldüğü durumlarda da bir ölüm belgesi vermelisiniz.
- Doğum sermayesi kullanılması durumunda, bir daire satışı durumunda çocuk haklarının ihlal edilmediğine dair bir sertifikaya ihtiyaç vardır.
- Sahiplerin kamu hizmetleri için borçlarının bulunmadığı bilgisi.
- Daha önce yapılmış olan satış sözleşmesi. Böyle bir yazı bir kez daha işlemi onaylar.
Konut maliyetinin belirlenmesi
Konut doğru fiyatlandırılırsa, bu, sahibine birkaç bin ruble sağlar.
Tabii ki, fiyat rastgele koymak olabilir, ancak profesyonellere dönebilirsiniz. Üçüncü bir seçenek de vardır - bu tür konutların ortalama fiyatını izlemek için. Eğer alıcılar arar ve ilgilenirse, ortalamadan yüzde yirmi daha yüksek bir fiyat belirleme eğilimini değerlendirdikten sonra, yüzde 10 daha yükseltebilirsin. Tepki yoksa, fiyat tam tersine, aynı yüzde on oranında düşürülmek zorunda kalacak.
Dairenin değeri nasıl tahmin edilir? Aşağıdaki kriterlere göre:
- Kaç oda var? Doğal olarak, ne kadar fazla olursa, daire de o kadar pahalı olacaktır. Ancak bu durumda bir metrekare daha düşük maliyetlidir, çünkü oda sayısıyla ters orantılıdır. Bu nedenle, odnushki diğer apartmanlardan daha pahalıdır.
- Dairenin görüntüleri.
- Mutfak görüntüleri. On metreden az olduğunda, fiyat düşer.
- Odaların düzeni. İzole edilmiş odalar, bitişik odalardan daha popülerdir.
- Dairenin bulunduğu kat. Evin orta katlarında daha pahalı konutlar bulunmaktadır.
- Alan ne kadar iyi.
- Girişin temizliği, evin ne kadar yeni olduğu, asansör olup olmadığı.
- Apartmanda tamir. Pahalı yüksek kaliteli onarımlar maliyeti% 10 artırabilir ve kozmetik şartların aksine fiyatı düşürür. "Gözlerini kapat" için ucuz bir girişim, konutun daha pahalı satılmasına yardımcı olmaz.
- Kamu hizmetlerinin maliyeti.
- Ne tür bir ısıtma. Bireysel ısıtma daha pahalıdır.
- Gelişmiş altyapı Bir dairenin fiyatı etrafta kaç dükkan bulunduğuna, ne tür bir taşımacılığa, okulların ve hastanelerin olup olmadığına bağlıdır.
- Dairenin bulunduğu alanda önemli bir rol oynar.
MFC üzerinden daire satın almak veya satmak
Bir dairenin MFC aracılığıyla alım satımının tescili için gerekli belgeler aynıdır, ancak eylemlerin algoritması biraz değişmiştir. Öncelikle, tüm bilgileri belirtmeniz gereken bir form sipariş etmeniz gerekir. Sonra MFC'ye gelin ve bir uzmanla konuşun. Genellikle işlem için ödeme yöntemine bağlı olarak gerekli evrakların bir listesini verir.
Özetle, bir daire satın almadan önce her şeyi çok iyi tartmanız gerektiğini söyleyebiliriz. Sonuçta, hem satıcı hem de alıcı için bu konuda dolandırıcılık yapmak çok kolaydır. Bundan kaçınmak için tüm belgeleri dikkatlice incelemeniz ve dairenin sahibinden açıklama istemekten çekinmeyiniz. Ayrıca, komşular arasında dolaşmak ve daire ve sahipleri hakkında her şeyi öğrenmek faydalı olacaktır. Çünkü satıcının kendisi bütün gerçeği söyleyemez. Kendinizi korumanın bir başka yolu da yerel bir bölge veya konut ofisini ziyaret etmektir. İnsanlar genellikle herkes hakkında her şeyi bilirler.
Ancak tehlike sadece satıcıda veya alıcıda değil aynı zamanda emlakçıda da yatmaktadır. Bu insanlara büyük özen gösterilmelidir. En ufak bir şüphe ile, bu belirli kişinin hizmetlerini reddetmek ve başka birini aramak daha iyidir. Ne de olsa bir apartman dairesiyle şaka yapmıyorlar, böylece hiç bir konutunuz olmadan kalabilirsiniz. Bu nedenle, satış işlemine anlamsız bir tavır kabul edilemez.Konut seçimine ve belgesel temizliği için kontrol edilmesine ne kadar dikkat edilirse, o kadar iyidir. Ve bir kişinin böyle bir anlaşma yapmaması daha iyidir, yardımcı olabilecek ve önerebilecek biri olmalı.