Noterlik işlemi, öngörülen şekilde yürütülen yasal bir işlemdir. Bu ne anlama geliyor? Bu prosedür, mevzuata göre, bunların uygulanması için bir noter formunun oluşturulduğu işlemlere tabidir.
Daha detaylı olarak, noter işlem kavramının detaylı bir şekilde ele alınmasına odaklanacağız. Ayrıca, emlak satış ve edinimi, kayıt sırasındaki olası riskler hakkında konuşacağız.
Zorunlu noter işlemleri
Bu tür belgeler aşağıdaki durumlarda gereklidir:
- Gayrimenkul ile yapılan işlemler. Bu durumda, mülk satıcıya veya vericiye ait olmalıdır. İstisna, birim yatırım fonuna dahil olan mülktür. Diğer bir istisna, arsa paylarının yabancılaştırılmasına ilişkin kayıttır.
- Vesayet şartlarında taşınmazın elden çıkarılması ile ilgili prosedürler.
- Küçük bir vatandaşa veya yasal olarak beceriksiz bir kişiye ait olan taşınmazların satışını içeren işlemler.
Fırsatlar hakkında daha fazla bilgi
Bu nedenle, bu bağlamda, işlemler için aşağıdaki seçeneklerden bahsediyoruz:
- Sahibine herhangi bir hissenin bağışlanması veya satışı. Bağış yaparken, verdikleri kişi yüzde on üç vergi ödemek zorundadır. Böyle bir tarife sakinleri için geçerlidir. Vatandaş olmayanlar için bağışlanan payın piyasa değerinden yüzde otuz ödeme yapıyorlar. Yabancılaşmanın alım-satım belgesine göre yapılması durumunda, vergi makamıyla ilişkiler doğrudan satıcıdan doğar.
- Yetkisiz bir kişiye pay verilmesi. Böyle bir durumda ortak sahiplerin rızası kesinlikle gerekli değildir. Ancak noter anlaşmanın imzalanıp onaylanmadığını kontrol edecek. Örneğin, ortak sahiplerinin yabancılaştırılmış hissenin öncelikli satın alma hakkını reddetme ihtiyacını önlemek için küçük hisse senedini sahte işlem olarak reddedebilir.
- Yetkisiz bir kişi lehine bir hissenin alım satımı. Bu durumda yabancılaşma, tüm ortak sahiplerinin yabancılaşmış hisseyi edinmeyi reddetmeleri ve noter formunda gerçekleştirmeleri şartıyla gerçekleştirilir. Bu durumda, birleşik taşınmaz sicilinden alınan özete göre tüm mal sahiplerinden gelen reddedilmeler kabul edilir.
Gayrimenkul alım satımı: noter işlemi
Gayrimenkulün fiyatı, alıcının işlemin saflığını doğrulama yükümlülüğünü gösterir. Bu doğrulamanın uygulanmasının bir parçası olarak, tek bir sicilden bilgi talep ederler. Ayrıca evde veya dairede kayıtlı kişilerin bir listesi oluşturulmuştur. Ayrıca, satıcının yetkilendirilmesi ve diğer hususlar kontrol edilir. Ayrıca, her iki taraf da bir fiyat üzerinde anlaşmalı ve ancak bundan sonra noter tasdikli emlak alım satım işlemlerinin belgelerinin hazırlanmasına devam etmelidir.
Ön anlaşma ne kadar gereklidir?
Ana anlaşmayı imzalamadan önce, taraflar yaklaşmakta olan işlemin daha sonra sonuçlandırılmasına ilişkin şartları içerecek bir ön anlaşma oluşturma hakkına sahiptir. Bu aşama, ayrıca, noter desteği için gerekli olan bir dizi kağıt hazırlanmasını da içerir. Noterlik işlemi olarak gayrimenkul hisselerinin satışının da resmileştirilmesi gerektiği söylenmelidir.
Peki ya depozito?
Genellikle bu aşamada, alıcı depozito yapar. Güvenliği farklı şekillerde düzenlerler, bazen bu bir ön sözleşme şeklinde olur. Mahkemenin izin verilip verilmeyeceği konusunda oybirliği yoktur. Bu nedenle, gereksiz anlaşmazlıklardan kaçınmak için, mevduat en iyi şekilde ayrı bir sırada yapılır. Hisse senetleri ile noter işlemleri uygun bir şekilde yapılmalıdır. Bu, Federasyon Konseyi tarafından yasal olarak onaylandı.
Ana belgenin süresi sona erdiğinde ve rehinenin iade prosedürünün belirlenmemiş olması halinde, alıcının parasını mahkeme aracılığıyla iade etmesi gerekeceğini belirtmek önemlidir. Diğer bir seçenek, temel bir sözleşme imzalamanın zorunlu olmasıdır.
Uzman yardımı
Bir sonraki adım, noter tarafından temel bir anlaşma oluşturmaktır. Her iki taraf da sözleşmenin metnini kontrol etme ve ayrıca gerekirse düzeltmeler yapma hakkına sahiptir. Yerleşik yükümlülüklerin ihlali için var olan sorumluluğa özellikle dikkat edilmelidir. Bu yükümlülükler, bir uzmanın bir daire veya başka bir gayrimenkul satışı için yapılan noter tasdikli işlem çerçevesinde işlevlerinin, anlaşmanın yasanın gereklerine uygun olmasını sağlamak ve yarışma şartlarında mahkeme tarafından iptal edilmemesini sağlamaktan ibarettir.
İşlemin yürütülmesi kimin pahasına?
Sözleşme, gayrimenkul satışı sırasında noterlik işlemine kimin ödeme yaptığını belirlemelidir. Maliyetler her iki tarafın da anlaşması ile belirlenir. Bu hizmetlerin ücreti alıcıya eşit veya tamamen dağıtılabilir.
Taraflar anlaşmayı noter huzurunda imzalarlar. Bundan sonra, belgeler paketi ile sözleşme devlet tescili için gönderilir. Bazı noterler, kendi başlarına elektronik formda bir belge paketi göndermek için hizmet sunmaktadır. Bu şekilde iletişim kurma yolu, her iki tarafta da önemli ölçüde zaman tasarrufu sağlayarak, isteğin kayıt süresini işleme süresini azaltır.
Bir emlak anlaşması için hangi belgeler gereklidir?
Bir işlemin noter onaylaması için aşağıdaki belgeler gerekli olabilir:
- İşlemin ana şartlarını içerecek olan ön anlaşma.
- Satıcının mülkiyet hakkı, örneğin bir sertifika ve tek bir sicilden alınma esasına dayanan tüm emlak belgeleri.
- Eşin satışı, hem de mülkü satın almak isteyen kişinin alımına rıza göstermesi.
- Mülkün sahibi küçük ise vesayet makamlarının izni.
- Hisse satış tekliflerinin ortakları tarafından alındığını onaylayan belgeler. İşlem ortak mülkiyeti içeriyorsa bu durum geçerlidir.
- Bu dairede veya evde kayıtlı kişilerin belgesi ile bir ev kitabı.
- Kamu hizmetleri için herhangi bir borcun bulunmadığını teyit edecek bir belge.
- Ev sahibinin kişisel hesabından bir özü ile birlikte bir anne belgesi. Bu, aile sermayesi fonlarının kullanıldığı durumlarda gereklidir.
- Ödünç alınan fonların kullanılması durumunda kredi ve ipotek anlaşmaları.
- Bütçe fonlarının kullanımı için sertifikalar ve anlaşmalar.
Belgelere ilişkin yukarıdaki seçeneklerin tümü, noter tasdikli bir gayrimenkul işleminin gerçekliğini doğrulamak için kopyaların yanı sıra orijinallerde de sunulmalıdır.
Noter kabul: riskler
Noter onay prosedürüne rağmen, her iki tarafın hala bazı riskleri vardır. Gerçek şu ki, bir daire veya başka bir taşınmazın satışı için noter tasdikli bir işlem kaydının yapılması, yürürlükteki yasaya aykırı olarak kabul edilmesi zor olan bir anlaşmanın hazırlanması ile sınırlıdır. Ancak kullanılan formülasyonlar, partilerin belgesel güvenliği açısından her zaman başarılı olmaktan uzaktır.
Risklerden biri hesaplamalarda belirlenmiş bir prosedürün bulunmamasıdır. Gayrimenkulün değeri her zaman çok yüksek olduğu için bu husus son derece önemlidir. Uzlaşma prosedürünün kendisi aslında hangi tarafın nakit paradan sorumlu olduğunu belirler. Belge metninde standart ifadenin belirtilmesi durumunda: “her iki taraf arasındaki anlaşmalar sözleşmenin tamamlanmasından önce tam olarak tamamlanmıştır”, satıcı için riskler ortaya çıkabilir.
Paranın gerçekte ödenmediği ve mülkiyet devri tescilli olduğu bir durumda alıcı, mülkiyeti zaten aldığı için satıcıya ödeme yapmama hakkına sahiptir ve anlaşmaya göre, zaten parasının tamamını ödemiştir.
Diğer bir risk ise, sözleşmenin metnine dahil edilmesiyle birlikte devredilen senedinin olmaması, fiili gayrimenkul devri tescilden sonra yapılır. Böyle bir durumda, doğrudan alıcısı tarafından taşınan mallara zarar verme riski vardır. Artık sözleşmeyi imzalayarak nesneyi kabul etmesinden dolayı satın alınan nesnenin kalitesi hakkında herhangi bir talepte bulunamaz.
Beklenmedik zorluklar
Bir sonraki risk noter prosedürünün kendisinin kusurudur. Bu eksi, işlemin belgelendirilmesi sırasında tarafların noterde yalnız bırakılmasından ibarettir. Diğer danışmanların varlığı çoğu zaman memnuniyetle karşılanmaz ve hatta onaylanır. Sonuç olarak, tüm bunlar, her iki tarafın da kabul ettiği şartların daha iyi bir şekilde değişmemesi gerçeğine yol açmaktadır. Sonuç olarak, bir noter aracılığıyla gayrımenkul almak ve satmak bu işi kolaylaştırmaz, aksine, hem satıcının hem de alıcının hayatını önemli ölçüde zorlaştırır.
Ve son olarak, son risk esas olarak noter yardımcıları olan teknik uzmanlar tarafından yapılan anlaşmadaki hatalardır. Herhangi bir hatanın varlığından dolayı, böyle bir anlaşma daha fazla devlet kaydına girmeyecektir.
Bu nedenle, hisse senetleriyle ve ek olarak küçüklerin ve velilerin katılımıyla işlem yaparken noter onaylaması gereklidir. Diğer durumlarda, noter onaylama yalnızca tüm tarafların sözleşmeye bağlanması talebiyle gerçekleştirilir. Böyle bir hizmetin maliyeti belgenin fiyatına bağlıdır, ayrıca teknik servislerin ücretini de içerir. Mülkiyet haklarının noter tarafından onaylanmış bir belgeye göre devredilmesi az miktarda zaman alır, ancak işlemin mutlak sıklığını garanti etmez, çünkü belgeleri imzalamadan önce göz önünde bulundurmanız gereken riskler her zaman vardır, böylece daha sonra mahkemeye gitmenize gerek kalmaz.