Rus yasal uygulamasında, bir yatırım sözleşmesi kavramı var. Özellikle ilgi çekici olan, bu tür bir anlaşmanın yaygın şekilde kullanılmasına rağmen, yasal kaynaklarda resmi bir resmi düzenlemenin bulunmamasıdır. Bu tür sözleşmeler uygulamada nasıl düzenlenir?
tanım
Yaygın bir yorumlamaya göre, bir yatırım anlaşması, kural olarak, bir para veya maddi varlığın bir şirkete veya bir şirketler grubuna daha sonra yatırım geri dönüşü amacıyla veya primin değeri yüksek bir değere sahip bir varlığın iade edilmesi amacıyla devredilmesi için mekanizmayı tanımlayan ticari nitelikte bir anlaşmadır. Bu tür bir sözleşmeyi imzalayarak, yatırımcı finansmanı veya mülkiyeti bir başka kişinin lehine, çoğunlukla mülkiyete veya operasyonel yönetim.
Bu nedenle, bir yatırım faaliyet sözleşmesinin imzalanmasında asıl amaç, yatırımcının nakit veya maddi varlıkların ticari olarak maddi menfaatlerinin müteakiben alınmasıdır. Aynı zamanda, yatırımcının gelir kaynağı, kuruluşun yatırım yaptığı faaliyettir. Söz konusu anlaşma genellikle fon alıcısının ilgili faaliyetlerinin doğada girişimci olduğunu varsaymaktadır. Her ne kadar bu tür anlaşmaların yasal niteliği çok farklı olabilir.
İnşaat yatırımı
İnşaattaki yatırım anlaşması özel bir popülerlik kazandı. Geliştiricilerin faaliyetlerini bir kural olarak finanse etmenin kaynağı, vatandaşlardan (evlerin inşaatına gelirse), kuruluşlardan, devletten veya belediyelerden (nesnenin ticari bir amacı varsa) dışarıdan alınan fonlardır. İnşaat alanındaki bir yatırım anlaşması, yatırımcının inşaatı bitmiş mülk almak için geliştiriciye para aktarması anlamına gelir (veya bir seçenek olarak, önemli tercihlerle ilgilenilen bir nesneyi satın alma hakkı).
İlginç bir gerçek, bu tür bir sözleşmenin Rusya Federasyonu medeni kanunda hiçbir şekilde sınıflandırılmadığıdır.
Yasal statü açısından bakıldığında, inşaat için bir yatırım anlaşması, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 421. maddesinin 2. maddesinin 2. fıkrası ile garanti edilen ve Rusya Federasyonu yasaları tarafından verilmeyen ya da mümkün olmayan sözleşmelerin sona ermesiyle garanti edilen karma bir anlaşmaya örnektir.
Bu tür anlaşmaların yapısı, bir kural olarak, çeşitli alanlarda anlaşma türlerini belirleyen unsurların varlığını ifade eder.
Diğer bir deyişle, inşaat sözleşmeleri, yatırımı alan şirketin özelliklerine dayanarak, bir krediye, sözleşmeye veya örneğin ortaklığa özel bir dil içerebilir.
Yasanın nüansları
Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, inşaat sözleşmelerinin durumunu belirleyen tek yasa kaynağı değildir (daha kesin olarak, yapılarını derlemek için kılavuzlar sağlar). Bu tür anlaşmalar hazırlanırken, hükümlerin yeni yasal düzenlemeyle çelişmediği kısımlarda, "Yatırım Faaliyetleri Hakkında" Federal Yasası ve benzer yöndeki RSFSR Yasası uygulanabilir. Örneğin, yukarıda belirtilen Federal Yasada belirtilen normların bir kısmı, sıfırdan bir nesne inşa etmekle ilgili değil, yani, onu elden geçirme veya yeniden inşa etme ile ilgili ise geçerlidir. Bu tür anlaşmalar bazı durumlarda yatırım anlaşmaları olarak da adlandırılır.Medeni hukukta bu tür sözleşmelerin net bir tanımı olmadığı için bu bir hata değildir.
Yatırım sözleşmeleri belirtileri
Yukarıda belirttiğimiz gibi, Rusya Federasyonu yasaları bir yatırım anlaşmasının ne olduğu konusunda net bir tanım vermemektedir. Makalenin en başında, bu terimin popüler yorumlarından birini sunduk, ancak tanımımız resmi değil. Aynı zamanda, bir yatırım sözleşmesinin bazı tipik özellikleri Rus avukatlar tarafından da vurgulanmaktadır. Onları düşünün.
Buradaki kilit kriter anlaşmaların ekonomik içeriğidir. Bazı avukatlar, yatırım anlaşmasının bireyler, tüzel kişiler veya her ikisi de - medeni haklar konularında herhangi bir şey (benzeri nesneler) arasında imzalanmasının önemli olup olmadığına inanmaktadır. Bu görüşün savunucuları, "Yatırım Etkinliği Üzerine" RSFSR Yasası'nın ifadesine atıfta bulunur - özellikle, yatırım faaliyetinin nesnelerinin ulusal ekonominin tüm alanlarında ve bölümlerinde varlık ve dolaşımdaki varlıklar olabileceğini söylüyor.
Zaten Rusya Federasyonu'nda kabul edilen Federal Yasada, sırayla, yatırımların nesnesinin herhangi bir mülkiyet biçiminde - özel, devlet, belediye ve diğerleri - mülk olabileceği söyleniyor. Bazı avukatlar bir dizi alt hukuk kaynağına dikkat çekmektedir. Örneğin, Rus tahkim pratiğinin belgelerinden biri yatırım anlaşmasının mutlaka mevduat sahibinin gelir elde etme veya diğer tercihleri alma amacını yansıtan bir ifade içermesi gerektiğini söylüyor.
Uzmanlar, bir sözleşmenin "yatırım" olarak sınıflandırılabileceği aşağıdaki birkaç temel özelliği tanımlamaktadır. yani:
- Bir yatırım anlaşmasının imzalanması, taraflar arasındaki ilişkilerin uzun vadeli yapısını ifade etmelidir;
- Anlaşma doğası gereği karşılıklı olmalıdır (başka bir deyişle, yatırımların alınması karşılığında işletmenin yatırıma - gelir, emlak, tercihler vb. sonucu transfer eder);
- Anlaşma esas alınmalıdır (tasarım dokümantasyonu, teklif şeklinde, ticari teklif ve benzeri);
- Sözleşme tarafların ticari çıkarlarını yansıtmalıdır (yani, yatırımcının bir ücret alması gerekir).
Yatırımcının ve fon alıcısının işbirliği yaptığı iş sektörüne bağlı olarak, anlaşma, yatırımcının devrettiği malın mülkünün genel veya ortak niteliğinin yanı sıra, yatırımcı tarafından devredilen mal ve mülklerin kullanımına ilişkin formülasyonları da içerebilir.
Yatırım ortaklığı
2012 yılında, bir yatırım ortaklığı kurumu Rusya'da yasal olarak düzenlenmiştir ve ortakların özel bir ortak faaliyet biçimini yansıtır. Aralarında yapılan anlaşmaların özellikleri nelerdir? Yatırım ortaklığı anlaşması, her şeyden önce konunun özelliklerine sahiptir.
Çoğu durumda, bu tür işletmelerin menkul kıymetlerinin müştereken satın alınmasıyla ve özel bir hukuki biçimde iş - ekonomik ortaklık şeklinde özsermayeyi oluşturan paylardır. Dolayısıyla bir yatırım ortaklığı, sınırlı ortaklık (tüzel kişiler için tipik) ve basit ortaklık (bireylerin katılabileceği) gibi formlar arasındaki yasal ilişkilerin uygulanması için bir çeşit uzlaşma seçeneğidir.
Bir yatırım ortaklığı, katılımcılar arasında gelir dağılımında ara vergilerin ödenmediği sözleşmeli bir ilişkiyi ifade eder. Bu durumda, yasa koyucu taraflara, işlem koşullarını kamuya açıklamamaları konusunda anlaşma sağlar. Bu bağlamda, yatırım ortaklığının statüleri bir şekilde kuruluşlar arasındaki anlaşmadan farklıdır. Ancak bunlar ve diğerleri arasında ortak noktalar vardır. Örneğin, çoğu durumda reçete yazmanız gerekir. sözleşme süresi yatırım ortaklığı, belirli katılımcıların sözleşmesinden çekilmenin özelliklerini, özellikle alacaklılarla etkileşimi vb. dikkate alınız.
Inşaatta yatırım sözleşmeleri hazırlanması uygulaması
İş dünyasında yatırım ilişkilerinde en popüler olanlardan biri olarak inşaat sektörüne özgü anlaşmalar çalışmalarına dönelim. Örneğin, Rus hukuk sisteminde kabul edilen kriterlere dayanarak bu tür sözleşmelerin doğru hazırlanmasına yönelik algoritmayı incelemek faydalı olacaktır. Yukarıda, bir yatırım anlaşması biçiminin, işletme kredisi, satış vb. Alanların karakteristik özellikleri olan sözleşmelerle benzerlik işaretlerinin olabileceğini belirttik. Bu özelliğe dayanarak, sözleşmeleri nasıl uygun şekilde tasarlayabilirim?
İlk olarak, herhangi bir medeni anlaşma başlangıç ile başlamalıdır. Kural olarak, sözleşmenin adını, yerini ve saatini ve sonucunu belirler. Bir sonraki bileşen, anlaşmaya taraf olanlarla ilgili bilgidir. Tüzel kişiler arasında bir yatırım anlaşması imzalanırsa, resmi yapılarını düzeltmek ve ilgili yapılar adına hareket eden yetkilileri listelemek gerekir. Sözleşmeye taraf olanlardan biri bir birey ise, kimlik bilgilerini (isim, seri ve pasaport numarası, tescil adresi) belirtmeniz gerekmektedir.
Bir işlemin zorunlu tarafının genellikle iki ana durumdan birine sahip olduğunu unutmayın - ya müşteri ya da yüklenici. İlk durumda, bu yatırımcının karşı tarafının ek müteahhitleri çekmek zorunda olduğu anlamına gelir - yani, esas olarak yönetim yapısıdır. Ancak aynı tüzel kişiliğin hem müşteri hem de yüklenici olması oldukça muhtemeldir. Bununla birlikte, uzmanlar yine de sözleşmedeki ilk terimin kullanılmasını önermektedir.
Yatırım sözleşmesinin şartları aşağıdadır. Kural olarak, sözleşmenin konusu, finansal göstergeler ve ayrıca sözleşmenin içeriği buraya kaydedilir. Bazı avukatlar, Medeni Kanun'un 432'nci Maddesi hükümlerine atıfta bulunarak, bir yatırım sözleşmesinin temel şartının kesinlikle konu olduğuna inanmaktadır. Buradaki tipik bir ifade şöyle bir şey olabilir: "Yatırımcı, projenin finansmanını finanse ederek finanse etmeye katılır ve müşteri bunları inşaat amacıyla ve daha sonra mülkü tarafın yararına mülk edinme amacıyla kullanır." Elbette, belirli bir projenin özelliklerine bağlı olarak ifadeler farklı olabilir.
Örneği hazırladığımız yatırım sözleşmesinde gelecekteki mülkün adresini (biliniyorsa sokak, ev, bina ve daire numarası), kat sayısı ve coğrafi konumunu belirten diğer işaretler de bulunmalıdır. Bazı durumlarda uzmanlar, sözleşmeye, nesnenin bulunduğu yerin grafik planını ve mümkünse dairenin yerleşimini de önermektedir.
Bir sonraki paragraf - yatırım sözleşmesinin tarafları, sözleşmenin şartlarını yerine getirmek için zorunlu tarafın yapması gereken işlerin listesini belirler. Uzmanlar, içeriklerinin detaylı bir şekilde açıklanmasını tavsiye eder, yani inşaat, teknik, montaj işleri, ortak altyapının döşenmesi, elektrik olacağı sözleşmesinde yazılı olarak. Eğer bitirme sağlanırsa, onu da düzeltiriz. Bazı durumlarda, ilgili işlerin bir listesi ve bunlarla ilgili ek belgeler, ana sözleşmenin eklerinde yer almak için daha uygundur.
Sözleşmenin bir sonraki paragrafı fiyattır. Müşterinin döviz cinsinden kurmak istemesi mümkündür. Ancak bu durumda, ruble aleyhindeki döviz kurundaki ana veri kaynağı belirtilmelidir - kural olarak, bu, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'ndan gelen bilgilerdir. Yani şu ifadeyi düzeltebilirsiniz: "Yatırımcı ödemesinin yapıldığı gün Rusya Federasyonu Merkez Bankası tarafından oluşturulan döviz kuru esas alınarak ruble hesaplamaları yapılır."Sözleşmenin "fiyat" bölümünde, yatırımcının katkısının toplam tutarını yansıtmak gerekir ve ayrıca sözleşmenin konusu gayrimenkul olduğu için konut başına metrekare fiyatıdır.
Örneklemesini hazırladığımız yatırım sözleşmesi, müşterinin (bu durumlar birleştirilirse yüklenici) sözleşme yükümlülüklerini yerine getirdiği tarih hakkında bilgi içermelidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 314. maddesinde, süre tanımlanmadığı takdirde makul bir sürenin temel alındığı söylenir. Ancak, elbette, sözleşmenin bu şartını belirtmek daha iyidir. Aynı zamanda, terim farklı noktalara da bağlı olabilir - kabul için nesnenin teslimi veya yatırımcı tarafından bir daire sahibi olma hakkının tescili. Taraflarca, sözleşmedeki taraflarca, nesnel önceliklerin rehberliğinde belirli bir kriter belirlenir.
Yatırımcı Sorumlulukları
Yatırımcının sorumlulukları gibi bir maddeye dikkat etmek yararlı olacaktır. Uzmanlar, tipik bir taslak yatırım sözleşmesinin aşağıdakilerin birleşimini içerebileceğine inanıyor:
- Sözleşmenin kararlaştırdığı şartlar dahilinde para ya da diğer materyal kaynaklarını transfer etmek (düzenli olarak müşteriye sağlamak);
- ortağa gerekli unvan ve diğer tür belgeleri sağlamak;
- Anlaşma gereği halinde müşteriye ayrı bir ücret ödemek;
- nesnenin kabulünü gerçekleştirir.
Müşteri sorumlulukları
Buna karşılık, müşteriye belli bir dizi yükümlülük de sağlanmıştır. Ne yapmalı?
- proje dokümantasyonu geliştirmek veya sipariş etmek;
- emlak inşası için arazi bulmak ve tahsis etmek;
- sözleşmenin tanımladığı zamanlamaya uygun olarak inşaat ve yatırım harcaması sürecini rapor etmek;
- Sözleşmeyle veya mevzuatın gereklilikleri ile öngörülmüşse, yüklenicilerin ilgisini çeken teklifleri yapmak;
- inşaatçılar ve diğer gerekli profillerden uzmanlardan oluşan bir ekip oluşturmak;
- tarafların çalışmalarının teknik denetimini izlemek ve yürütmek;
- nesneyi kabul etmeye devretmek;
- yatırımcıya gerekli belgeleri sağlayın.
Sözleşmenin inşaatının özellikleri
Yapım aşamasında bir yatırım sözleşmesi inşa etmek için algoritmayı basitleştirirsek, şuna benzer:
- bir taraf, yani yatırımcı müşteriye fon transferi yapmakla yükümlüdür;
- diğer taraf, uygun ücreti kullanarak, yatırım projesinin özelliklerine göre alınan fonları mülkün inşaatına yatırmalı ve daha sonra yatırımcıya devretmelidir;
- Anlaşma şartları ve diğer koşulları içermelidir.
Ana noktaları özetliyorsa, sözleşmenin içeriği aşağıdaki gibi olacaktır: başlangıç, temel şartlar (konu, finansal yönler, şartlar) ve normal şartlar - tarafların her birinin hakları ve yükümlülükleri.
İnşaat sözleşmesinin uygulanmasının aşamaları
İnşaat sektöründe yatırım sözleşmesinin yaklaşık yapısını inceledik. Şimdi ilgili sözleşmenin uygulanabileceği adımları düşünelim. Uzmanlar, yatırım projesinin uygulanmasının üç ana aşamasını belirlemektedir.
Birincisi, bu doğrudan finansal yerleşimlerden önceki dönemdir. Bunun bir parçası olarak müşteri, proje dokümantasyonu ve ekonomik bir fizibilite çalışması hazırlar ve gayrimenkul nesnesinin yapımı için teknik hazırlık sağlar. İlk türün kaynağına gelince, bir inşaat projesinde teknolojilerin ve mühendislik çözümlerinin uygulanmasını yansıtan bir bilgi topluluğudur.
Bu durumda, tasarım belgelerinde sağlanan eserlerin listesi gösterge olabilir. Bazı durumlarda, yatırımcı müşteriden, teknolojik ve mühendislik özelliklerine dayanarak, belirli bir projenin faydalarını açıkça yansıtması gereken bir iş planı sunmasını isteyebilir.
İkincisi, bu böyle bir yatırım ve inşaat aşamasıdır.Müşteri, çerçevesinde bir yatırımcı bulur, onunla uygun bir sözleşme türünü bitirir, sözleşmeleri imzalar, karşı taraflar karşılığında, işe alınan uzmanlarla iş ilişkileri kurar. Sonra - nesneyi inşa eder ve sonra - onu yatırımcıya aktarır.
Üçüncüsü, bu operasyonel bir aşamadır. Bunun bir parçası olarak, ek iş yapılabilir - bitirme yönünde, nesneye ek toplumsal kaynaklar sağlama, inşaat sırasında yapılan eksikliklerle ilgili olası sorunları çözme vs.
Nesnenin yatırımcıya devredilmesi
Yukarıda anahtar özellikleri bakımından incelediğimiz inşaat için yapılan yatırım sözleşmesi, mülk devrine inşaatın tamamlanmasının ardından bir kabul belgesinin (veya benzeri bir belgenin) imzalanması eşlik etmesi gerektiği anlamına gelir. Ayrıca, yatırımcı da gerekli unvan belgelerini almak zorundadır. Bazı durumlarda, müşteri aynı zamanda iş ortağının çalışma dokümanlarının profiline göre ana kaynakları elden çıkarmasını da taahhüt eder - örneğin, iş bitirme ya da yeniden yapılanma sırasında kullanılabilir.
Yatırım sözleşmesini indirin
