Günümüzde yaşam alanlarını edinme ihtiyacı her zamankinden daha yüksek. Modern emlak piyasası tüketicilere büyük fırsatlar sunmaktadır. Bu bağlamda, her potansiyel alıcı için, satış sözleşmesi veya dairenin DKP'si dahil olmak üzere tüm belgelerin doğru şekilde yürütülmesi önemlidir. Aslında, işlemin yasallığı büyük ölçüde buna bağlı.
2013'ten bu yana, mevzuat bir anlaşmanın noter onayına ilişkin belgelerin hazırlanmasını önemli ölçüde kolaylaştırmıştır. Ayrıca, gayrimenkul sahipliğinin satıcıdan alıcıya devredilmesine ilişkin bir gerçeğin yapılması prosedürü de değiştirildi. Bu anlaşma neden bu kadar önemli? Bu makalenin konusunu analiz edeceğiz.
DCT Nedir?
Satın alma ve satış sözleşmeleri farklıdır, ancak satın alma sırasında noter onaylaması gerekir:
- daire;
- bir araba;
- arsa;
- özel ev sahipliği;
- teşebbüsün yetkili sermayesinin payları.
Gördüğünüz gibi, bunlar yalnızca taşınmaz değil, aynı zamanda taşınmaz mal nesneleridir. Yasal açıdan bakıldığında, bu belge mülk satıcısı ile alıcı arasında yazılı olarak hazırlanmış bir anlaşmadır. Aynı zamanda, satılan konutun mülkiyeti aynı anda aktarılır. Bir daire satın alırken DCT budur.
Ön anlaşma
Gayrimenkul alımı veya satımı için yapılan ana sözleşmeye ek olarak, bir ön sözleşme olarak adlandırılan başka bir belge belirir. Neden gerekli? Bu zor doğada gayrimenkul ile işlemleri sırasında çok uygun bir araçtır. Varlığı, yasal olarak belirli zorluklar durumunda haklarını ve yükümlülüklerini sözleşmeye taraflarına güvence altına almasını sağlar. Örneğin, yakın gelecekte bir anlaşma mümkün olamaz (bir veya iki hafta).
Bu durumda, benzer bir belge sonuçlandırılır. Ancak, bu ciddi bir neden gerektirir:
- Alıcının gayrimenkul edinimi için elverişli fonu yoktur.
- Yeterli belge yok ve bunları toplamak biraz zaman alıyor.
- Satıcılardan birinin iyi bir nedenle olmaması, varlığı zorunludur.
- Dairenin ön DKP'si, sübvansiyonlu gayrimenkul edinimi sırasında kullanışlı olacaktır. Bu durumda, fonlar alıcıya ancak işlem en az iki hafta sürecek olan Rosreestr'e kaydolduktan sonra erişilebilecektir.
- Alıcı, 6 ay süren miras sürecine katılır, ancak her iki taraf da işlemi tamamlama niyetindedir. Bu durumda, uzmanlar noter tasdikli bir miras belgesi olmadığında böyle bir anlaşmanın imzalanmasını önermemektedir.
Ayrıca, ön belge ana sözleşmeyi imzalamayı reddeden taraflardan birinin imzaladığı anlaşmazlık durumunda faydalı olacaktır.
Bu belgenin yasal gücü var. Bu nedenle, gerektiğinde, taraflarca belirtilen yükümlülükleri yerine getirmesi gerektiğinden mahkeme tarafından değerlendirilecektir.
Anlaşma Türleri
İki tür DCT dairesi vardır:
- Basit biçimde yazılı bir anlaşma. Burada, her iki tarafça imzalanan ve sözleşmede belirtilen şartları kabul eden bir belgeden bahsediyoruz. Birkaç tabaka varsa, zımbalanır ve imzalarla mühürlenir.
- Noter tasdikli belge Bu durumda, işlemdeki her katılımcının yasal kapasitesi kontrol edilir. Gerekirse, gerekli başka bir dile çevirin. Satış prosedürünün yasallığı konusunda da tam bir garanti var.Ancak, mülkün değerine bağlı olarak hala bir ücret ödemesi gerekmektedir.
Tahmin edebileceğiniz gibi, noter seçeneği hala tercih edilir. Ek olarak, noter şimdi satıcının mülkiyetini doğrulama prosedürüyle de görevlendirilir. Ek olarak, uzman DKP dairesinin belgelerini ve kaydını onayladıktan sonra mülk üzerindeki mülkiyet haklarının tescilini yapabilir.
Bu nedenle, alım satım veya alım satımın tamamını elde etmek için tek bir adrese gidildiğinde işlem büyük ölçüde basitleştirilmiştir.
Satılık taraflar
İşleme en az iki kişi katılıyor:
- Satıcı - sözleşmenin konusu olan mülkün sahibi olan kişi.
- Alıcı - İşlemi tamamladıktan sonra, sözleşmenin amacına sahipliğini devreten kişi.
Yani, bu taraflar arasında bir anlaşmadır: satıcı, bir ücret karşılığında mülkünü olduğu diğer tarafa devreder. Gerekirse, tarafların çıkarlarını temsil eden mütevelli heyeti işleme katılabilir.
Sadece noter onaylı vekaletname sahibi olmalıdırlar. DCT apartman satışlarına katılanlar sadece bireyler değil aynı zamanda tüzel kişiler olabilir.
Sözleşmenin Konusu
Sözleşmenin konusu mal sahibinin satışa sunduğu mülkiyettir. Bu, sözleşmeye kesinlikle yansıtılması gereken işlemin en önemli koşuldur. Aksi takdirde, bu açık bir ihlal olacaktır. Bu bağlamda, sözleşmenin konusu, nesnenin tüm parametrelerini ve tanımlandığı işaretleri belirtmeyi unutmadan, azami ayrıntılarla açıklanmalıdır.
Sözleşmenin konusunun bir daire olduğu durumlarda, aşağıdaki hususlar belgeye yansıtılmalıdır:
- Mülkün bulunduğu yerin tam adresi (ülke, şehir, cadde, ev ve daire numarası).
- Mülkiyet belgesine yansıtılan satış nesnesinin toplam alanı.
- Daire hangi katta?
- Gayrimenkulün amacı (konut, konut dışı).
- Birleşik devlet sicilinin sayısı (kadastro).
Herhangi bir sebepten dolayı tüm mal sahipleri dairenin şart ve koşullarına uygun olarak daireden taburcu edilmediyse, bu mahkeme ile yapılabilir. Ancak, her durumda bu yapılamaz. Örneğin, bu şekilde özelleştirmeyi reddeden vatandaşları yazamazsınız, ancak yine de satıcıyla aynı mülkiyete sahip olma hakkına veya arama emri dahil etme hakkına sahip olamazsınız.
Ayrıca burada, bağımlılarıyla birlikte yaşam desteği için bir sözleşme imzalayanlar atfedilebilir. Bazı vatandaşlar mülkiyeti bir ahit uyarınca kullanma hakkını saklı tutar. Süre, mirasın iradesine yansır ve birkaç yıl hatta ömür boyu sürer.
Gerekli belgelerin hazırlanması
Gayrimenkul alım satım işleminden önce karar verilmesi gereken en önemli şey iyi bir noter seçmektir. Mevcut mevzuata göre, özel uzmanların devlet noterleri ile aynı yetkileri vardır. Başka bir deyişle, bu alandaki hemen hemen tüm uzmanlar faaliyetlerini devlet adına yürütmektedir.
Sadece bir apartman mülkü hesabını derlemek için noter seçerken, bazı koşullar dikkate alınmalıdır. İşlem, yalnızca mülkün bulunduğu yerin yerinde veya satıcının veya alıcının ikamet ettiği yerde yapılmalıdır.
Mülk sahibinin görevleri, aşağıdaki belge paketinin hazırlanmasını içerir:
- Fotoğraflı ve kimlik kodlu pasaportunuz.
- Taşınmazın mülkün ispatı.
- Dairenin teknik pasaportu (her iki taraf da sözleşmeyi isterse).
- Dairede yaşayan ve kayıtlı insanların sayısı hakkında bilgiler.Kural olarak, bir konut ofisinde düzenlenir ve işlemden iki veya üç gün önce dikkate alınmalıdır.
- Dairede çocukların veya yetersiz kişilerin yaşadığı zamanlar vardır. Daha sonra mülkün bulunduğu yerde vesayet ve mütevelli makamlarından satış için uygun bir izin alınması gerekmektedir.
- Gayrimenkulün mevcut piyasa değerine göre değerlendirilmesi de gereklidir. Özel değerlendirme devlet organları bundan sorumludur.
Listelenen belgelere ek olarak, DKP daireleri için, durumlar farklı olduğu için başka bazı evraklar da gerekebilir. Örneğin, satıcı daireye eşiyle aynı paraya sahiptir veya her iki mal sahibi de evliliğe göre yasallaştırılır. Bu durumda, satılan eş ortak sahibinin yazılı onayına ihtiyaç vardır. Ayrıca, ikinci eş tarafından şahsen, pasaportu, kimlik kodu, evlilik cüzdanı ile notere sunulur.
Satın Alma İşlemi
Rusya Federasyonu'nun yürürlükteki mevzuata uygun olarak, gayrimenkul satışı ile ilgili tüm prosedür üç aşamada gerçekleştirilir:
- Başlangıçta, satıcıyla ilgili tüm bilgiler, tek bir devlet mülkiyetinde mülkün mülkiyet haklarına kaydedilmiştir. Sözleşmenin konusunun güvencede olup olmadığına dair bir kontrol yapılır.
- İkinci aşama, anlaşmanın kendisidir.
- Şimdi kadastroya sözleşme konusunun yeni sahibi hakkında bilgi girmeye devam etmektedir. Ayrıca bu aşamada, alıcıyı dairenin asıl sahibi olarak meşrulaştıran belgelerin hazırlanması ve verilmesi.
Örnek olarak, DKP daireleri - aşağıdaki fotoğraf.
Belirtilen tüm işlemler bir gün içinde yapılmalıdır. Ayrıca, özel duruma ve evrak paketine bağlı olarak, işlem 2-4 saat sürebilir.
Sözleşme feshi
Dairelerin alım satım işlemlerinin genellikle farklı sonuçları vardır. Bazıları iyidir, bazıları şaşırtıcıdır. Örneğin, emlak satın alındı, eve taşınma arkadaşları, akrabaları ile kutlandı ve mal sahipleri şimdiden tamir etmeye başladılar - tüm zorlukların geçtiği ve sadece parlak bir geleceğin ileride olduğu görülüyor. Ancak orada değildi - mahkeme celbi geliyor ve sözleşmenin feshi ile ilgili daha fazla işlem geliyor.
Böyle bir dönüş, mecazi olarak konuşan, sinir bozucu, sinir sistemini oldukça bozan herkes için yetenekli. İşlemi sonlandırmanın ana nedeni ne olabilir?
Ödeme Hataları
DKP dairesini sonlandırmanın ciddi bir nedeni olarak, ödeme ihlali olabilir. Her iki tarafça yapılan gayrimenkul işlemlerinde sözleşmeye bağlı olarak, önemli hatalar yapılır. Bazen bu çok üzücü sonuçlara yol açar. Tipik olarak, yapılan ödemenin onaylanmaması ya da ödeme belgeleri bir hata ile düzenlenir.
Bu nedenle, birçok sıkıntıdan kaçınmak için, ödeme işlemleri sırasında hata yapmamak gerekir. Diğer bir deyişle, daire tüzel kişiden satın alınmışsa, ödeme yalnızca kuruluşun hesabına yapılmalıdır.
Bireylerle ilgili olarak, her şey biraz daha basittir - burada hesaplama sadece nakit olarak yapılmalıdır. Bu durumda, satıcı, finans transferinin tüm ayrıntılarını yansıtan bir makbuz sağlamalıdır. Bu, alıcının edinilen malın ödenmesiyle ilgili yükümlülüklerini yerine getirdiğine dair güvenilir bir garanti ve onaylama görevi görecektir.
Kayıt sorunları
Satış sözleşmesinin yasal gücünü kazanması için noterden teminat altına alınması yeterli değildir. Elbette, işlemin kendisi basitçe yazılı olarak yapılabilir, ancak, her durumda, DCT dairelerini Rosreestr'e kaydettirmek gerekir. Sözleşme bu devlet kurumuna şahsen veya vekaletname ile vekaletname yoluyla devredilir.
Ek olarak, devlet vergisinin ödenmesi için bir makbuz, ev kitabının bir özeti ve ayrıca gayrımenkul satışına rızaya ilişkin noter tasdikli bir bildirime ihtiyacınız olacaktır. Ev sahibi evli değilse, belgenin paketine noter mühürlü bir açıklama eklenir. 11 gün sonra, işlem basit bir şekilde ve noter onaylı 3 gün içinde tamamlandıysa, Federal Kayıt Servisi mülkiyeti yeni sahibine devretme hakkını belirleyecektir. Ve tam olarak şu anda, işlemin şartları tam olarak kabul edilmiş sayılır.
Duruşma sonucunda edinilen daire olmadan kalan bir vatandaşla ilgili üzücü bir durum bilinmektedir. Noter katılımıyla ellerinde yetkin bir sözleşme yapmıştır, ancak mülk sahipliğini meşrulaştırmak için uzun süre devlet kayıt hizmetine sunulmamıştır.
Ancak bu, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun eski versiyonuna göre, yasal haklarına girmenin oldukça zor olduğu bir zamandı. Şimdi, bir apartman dairesini kaydetme prosedürü basitleştirildi ve vatandaşlar endişelenemez - şimdi yukarıda belirtilen olay kendilerine ait olmayacak.
Diğer koşullar
Birçok emlakçı, belgeyi imzaladıktan 6 ay sonra sözleşmeyi feshetme meşruiyetlerine güvenmektedir. Ancak buna inanmak büyük bir hata yapmaktır. Evet, anlaşma gerçekten feshedilebilir, ancak bunun için iyi bir sebep olmalı. Ayrıca, listelenen durumlara ek olarak, diğer koşullar, işlemi geçersiz ilan etmek için ciddi bir neden olabilir. Kural olarak, anlaşmanın imzalandığı tarihte böyle bir durum yoktu, daha sonra ortaya çıkıyorlar. Her durumda, tüm bu durumlar mahkemede değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak
Bir daire satın almak ve satmak (ve diğer tüm emlak objelerinin yanı sıra) oldukça zahmetli bir işlemdir. Yukarıda açıklandığı gibi çeşitli sonuçlar olabilir. Bu nedenle, bu tür bir işlemi sorumlu bir şekilde işlemekten daha fazlasını yapmak gereklidir.
Özellikle, onarılamayan hataları önlemek ve ödeme işlemlerini doğru şekilde yapmak. Konut alımı sırasında sözleşmeyi dikkatlice okumak da önemlidir, çünkü hangi satıcının, kimin olduğu ve hangi amaçla gayrimenkul sattığı bilinmemektedir. Anlaşmanın noterde yürütülmesi gerekiyor - yani en azından anlaşmanın yasallığının bir garantisi olacak.
Son olarak, emlak işlemlerine katılan tüm katılımcıların hataları önlemek ve geçerli yasalara uymalarını isteyebilirsiniz. Ancak en önemli şey, daire satın alırken DCT'nin ne olduğunu açıkça anlamaktır. Ancak o zaman huzur içinde uyuyabilirsin!