Bir dairenin satın alınması sırasında genellikle bir ön sözleşme düzenlenir. Tarafların ana işlemi tamamlama niyetini içerir. Genellikle, çeşitli nedenlerle sürece katılan bir kişi ana sözleşmeyi imzalayamazsa oluşturulur. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, bir ön sözleşme sadece uygun şekilde düzenlenmişse yasal olarak bağlayıcıdır. Bu nedenle, çoğu zaman deneyimli avukatlar sözleşmenin içeriğini inceleyen ve gerektiğinde bazı düzenlemeler yapan bu sürece katılmaktadırlar.
Ön anlaşma kavramı
Sanata Göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'unda, konut satışı için bir ön sözleşme iki taraf tarafından işleme konulan ve imzalanan resmi bir belgedir. Yapısı ana sözleşmenin içeriğini tamamen tekrar eder, ancak Rosreestr'e veya noterde kayıtlı değildir.
Sözleşme, işlem için tüm koşulları içerir. Ayrıca, tarafların işleme girmeleri gereken süreler verilmiştir.
Neden derlendi?
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, çeşitli nedenlerden dolayı bir daire satışı için bir ön sözleşme düzenlenmiştir. Bu, en çok aşağıdaki durumlarda gereklidir:
- çeşitli sebeplerden dolayı, sözleşmenin imzalandığı tarihte alıcı, emlak satın almak için gerekli miktarda sahip değildir, örneğin dairesinin satılmasını bekliyor veya miras yoluyla para alacak;
- konut ipoteği ile satın alınır, bu nedenle, ana sözleşmeyi imzalamadan önce, seçilen bankanın temsilcileri, kiracıyı güvenlik olarak gördüğü için değerlendirmelidir, böylece taraflar bu kurumun kararını beklemek zorunda kalacaklardır;
- satıcı, çeşitli nedenlerden dolayı, daire için önemli bir belgeye sahip değildir, bu yüzden onları geri yüklemek biraz zaman alır;
- Resmi belgelerdeki yazım hataları veya hatalar ortaya çıkıyor.
Anlaşmanın kopmasını önlemek için bir ön anlaşma düzenlenir. Ana belgeyi imzalamayı reddeden herhangi bir katılımcının sonuçlarını açıklar. Bu sözleşmede sık sık cezanın boyutları belirtilir veya depozito hiç aktarılmaz.
Sözleşme türleri
Sanata Göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u bir ön sözleşme birkaç versiyonda sunulabilir. Bunlar şunları içerir:
- Depozito veya avans ile. Bu durumda, satıcıya gerçekte aktarılan tutar reçete edilir. Bir depozito kullanılırsa, alıcı sözleşmeyi imzalamayı reddederse iade edilmeyecektir. Satıcı işlemin reddedilmesinin suçluuysa, o zaman çift mevduat büyüklüğü verir. Bir avans kullanıldığında, işlemi tam olarak kim reddettiğinden bağımsız olarak para miktarı alıcıya iade edilir.
- Geliştiriciden. Başka bir şekilde, böyle bir anlaşmaya PDDU denir. Ancak bu belgenin yasal bir kuvveti yoktur ve mahkeme aracılığıyla bile yardımı ile ihlali adalete teslim etmek mümkün olmayacaktır. Bu nedenle, böyle bir sözleşme genellikle sadece çeşitli nedenlerden dolayı gri şemaları kullanmak isteyen sahtekarlar tarafından yapılır.
- Bir ipotek için başvururken. Çoğunlukla, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, alıcı bir emlak satın almak için kredi miktarına ihtiyaç duyduğu için tam olarak bir ön sözleşme hazırlanmaktadır. Bu durumda, ana sözleşmeyi imzalamadan önce, seçilen bankanın işlem ve fiyatını değerlendirecek olan işlem için seçilen bankadan onay almanız gerekecektir. Ancak, bir ön sözleşmenin varlığı bile her zaman ana işlemin sonuçlanacağını garanti etmez.Bunun nedeni, eğer alıcının bankadan onay almaması durumunda, daha uygun bir seçenek aramaya başlaması gerekmesidir.
- Bir emlak ajansı aracılığıyla satın alırken. Bu şartlar altında, bu çalışanın yükümlülüklerini de içerdiği için üçlü bir ön sözleşme hazırlanır. Rehin doğrudan ajans uzmanına devredilebilir, bu nedenle ana işlemin garantörlüğünü yapan kişi odur.
Her çeşidin kendine has özellikleri ve nüansları vardır. Belgeleri derlemeden önce Sanat hükümlerini incelemelisiniz. Yorumlar ile Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. Sadece yetkin formata sahip bir ön sözleşme yasal güce sahiptir.
Derleme kuralları
Bu belgenin oluşturulması sırasında bazı zorunlu kurallara uymanız gerekir. Bunlar şunları içerir:
- basit yazı kullanılır;
- Bilgisayar kullanarak veya manuel olarak bilgi girme izni vardır;
- sözlü anlaşmayı kullanmamalısınız, çünkü işlem yapan tarafların önceden kararlaştırılan şartları ciddiyetle ele almamaları olasıdır;
- bir belgenin belgelendirilmesi için notere başvurması gerekli değildir.
İşlemin tarafları ön anlaşmanın nasıl yapıldığını bilmiyorlarsa, yardım için bir avukata başvurabilirler.
Hangi belgeler gereklidir?
Bir ön anlaşma yapmak için belirli belgeleri hazırlamanız gerekir. Ondan bilgi bu belgeye getirildi. Bunlar aşağıdaki makaleleri içerir:
- işlemdeki katılımcıların pasaportları;
- konut için kadastro dokümantasyonu;
- daire için teknik pasaport;
- USRN'den çıkarılan, objenin bir sahtekar tarafından değil, doğrudan mal sahibi tarafından satıldığını doğrulamak;
- daireye kayıtlı kişiler hakkında bilgi içeren ev kitabından alıntı.
Yukarıdaki dokümantasyonu kullanarak, sadece bir sözleşme hazırlanmakla kalmaz, aynı zamanda işlemin meşruiyeti de teyit edilir. 429 Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu bir ön sözleşme sadece ilgili ve güvenilir bilgiler içermeli, aksi takdirde mahkeme kararı ile kolayca geçersiz hale getirilecektir.
Hangi bilgiler dahil?
Genellikle, bu sözleşme işlemdeki doğrudan katılımcılar tarafından hazırlanır, ancak yardım için bir avukata başvurabilirler. Sanata Göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'unda, bir ön sözleşme mutlaka aşağıdaki bilgileri içerir:
- depozito veya avans tutarı;
- konut maliyeti;
- taşınmaz devri kuralları;
- Ana sözleşmenin imzalanacağı süre;
- dairenin hangi koşullar altında alıcı tarafından yeniden kaydedileceği;
- kayıtlı ya da konutta yaşayan kişiler belirtilir;
- Mülkiyet tarafından temsil edilen işlemin konusu anlatılmaktadır;
- her sitenin hak ve yükümlülükleri.
Bazen, olası durumlar hakkında bir fıkra, bu belgeye, sözleşmeyi feshetmenin mümkün olması üzerine eklenebilir. Bu bilgi mevcut değilse, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. maddesi uyarınca, bir ön sözleşme ancak mahkemede veya bir barış anlaşması yapılarak sonlandırılabilir.
Kayıt Kuralları
Bu anlaşma Rosreestr'a kayıtlı olmayabilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, ön sözleşme sadece peşin ödemeyi veya depozitoyu onaylamak için tasarlandı ve ayrıca tarafların ana sözleşmeyi tamamlama niyetini doğruladı.
Ek olarak, belgeleri belgelemek için bir notere başvurmanıza gerek yoktur. Ancak bu uzman sözleşmenin doğru hazırlandığından emin olabilir.
Neye bakmalı?
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. maddesi uyarınca, ön sözleşme sadece gerekli tüm şartlar ve hükümlerin girilmesi şartıyla değerli olacaktır. Bu nedenle, bu belgeleri oluştururken, aşağıdaki noktalara dikkat etmelisiniz:
- zorunlu olarak bazı önemli bilgileri, örneğin, sözleşmenin konusu ile ilgili bilgileri içermelidir, çünkü aksi halde bu anlaşmaya dayanarak elde edilen daireyi tanımlamak mümkün olmayacaktır;
- her iki tarafça da işlem için bir belge imzalanmış;
- hiçbir tarafın belgeden daha fazla fayda elde etmesine izin verilmemektedir;
- kendilerini sahtekârlıktan korumak için her iki katılımcının pasaport verileri de kesinlikle bu sözleşmeye dahil edilmiştir;
- Resmi belgelere dayanarak girilen tüm bilgilerin doğrulanması önemlidir;
- Mülkün yetişkin bir mülk sahibi tarafından satıldığından ve diğer vatandaşların daire başvurusu yapmadığından emin olmalısınız.
Anlaşmayı imzalamadan önce, tüm yetkisiz kişiler daireden taburcu edilmelidir.
Son kullanma tarihi
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, ön sözleşme, bir daire satışı için bir işlem yapılmasını içeren ana sözleşme imzalanana kadar önemini yitirmiyor. Terim genellikle doğrudan bu sözleşmenin metninde belirtilir.
Çeşitli sebeplerden dolayı, belirli bir süre içinde bir işlem yapılmazsa, ön anlaşma yasal gücünü kaybeder. Bu durumda, ana sözleşme hatası nedeniyle sonuçlanmadıysa, mevduat alıcıya iade edilmez. Satıcı, ikinci tarafı işlemi tamamlamaya zorlamak için mahkemeye bile gidebilir.
Fesih nüansları
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, bir parti ana hükümlerini ihlal ettiği takdirde, emlak satışına ilişkin ön sözleşme programın öncesinde feshedilebilir. Ek olarak, işlem katılımcıya baskı uygulandığı yönünde kanıt varsa ve fiziksel ya da duygusal olabilir.
Katılımcılardan biri küçük bir vatandaş veya yasal olarak beceriksiz bir kişi ise anlaşma geçersiz sayılır.
Sonuç
Bir işlem için iki taraf arasında genellikle bir ön sözleşme hazırlanır. Gelecekteki vatandaşların niyetlerini, dairenin mülkiyetinin satıcıdan alıcıya devrine ilişkin bir anlaşma yapmak için bilgi içerir. Bazı zorunlu veriler, belgenin yasal kuvveti olması için buna dahil edilmelidir.
İşlemin tarafları, bu sözleşmeyi feshetmenin olumsuz sonuçlarının farkında olmalıdır. Olumsuz anlar, metinde bir depozito yazılmışsa ortaya çıkar.
