ข้อ 558: คุณสมบัติของการขายอาคารพักอาศัย

พูดเกี่ยวกับคุณสมบัติของการขายอาคารที่อยู่อาศัยก็ควรจะชี้แจงว่าคำสั่งทั่วไปของการทำธุรกรรมจะไม่เปลี่ยนแปลง แผนและระเบียบปฏิบัติยังคงเหมือนเดิม เพียงแค่การกระทำของผู้เข้าร่วมจะเพิ่มความแตกต่าง

ผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรม

สาระสำคัญของสัญญาคือผู้ขายตกลงโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อและผู้ซื้อยอมรับ คุณสมบัติของการขายอาคารพักอาศัยเกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนท์บ้านและห้องพักในอพาร์ทเมนต์และบ้าน

คู่สัญญาในการทำธุรกรรมเป็นเจ้าของและผู้ซื้อซึ่งผู้โอนสิทธิ์ทั้งหมดไปยังวัตถุ บางครั้งมีเจ้าของหลายคน ตัวแทนบางครั้งก็ทำหน้าที่ในนามของเขาทำหน้าที่บนพื้นฐานของหนังสือมอบอำนาจหรือเหตุอื่น ตัวอย่างเช่นผู้ปกครองของเด็กที่ยังอายุไม่ถึง 18 ปี

หากเจ้าของเป็นรัฐหรือเทศบาลหน่วยงานหรือบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ขายทรัพย์สินจะมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม ยกเว้นในกรณีของการแปรรูปที่อยู่อาศัยซึ่งการโอนทรัพย์สินไม่มีค่าใช้จ่าย

คุณสมบัติของการขายอาคารที่อยู่อาศัยเกี่ยวข้องกับการได้รับความยินยอมจากคู่สมรสที่มีสิทธิ์ในวัตถุ

หนังสือมอบอำนาจ

บริการลงทะเบียนตรวจสอบสัญญาที่โอนและเอกสารอย่างละเอียดเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายที่บังคับใช้ ชะตากรรมนี้ไม่ได้ผ่านการมอบอำนาจ เจ้าหน้าที่ให้ความสนใจอะไร?

• ไม่ว่าจะเป็นวันหมดอายุหรือไม่
• บุคคลที่ลงนามในสัญญามีอำนาจจัดการหรือไม่
• ไม่ว่าจะเป็นไปตามข้อกำหนดอื่น ๆ (ตัวอย่างเช่นแพคเกจเอกสารประกอบด้วยการอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองเพื่อทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ของเด็กหรือบุคคลไร้ความสามารถ)

ปัญหาคือการตรวจสอบนั้น จำกัด อยู่ที่การศึกษาเอกสารโดยเฉพาะอย่างยิ่งเอกสารที่ออกโดยหน่วยงานราชการ

หากหนังสือมอบอำนาจออกมานานแล้วและระยะเวลานั้นยังไม่หมดอายุก็มีเหตุผลที่จะต้องถามเจ้าของบ้านโดยตรงว่าเขายังต้องการจะทำข้อตกลงหรือไม่ เป็นไปได้อย่างสิ้นเชิงว่าหนังสือมอบอำนาจได้ถูกเพิกถอนแล้วและผู้หลอกลวงใช้มัน การจัดการตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจโดยใช้ทนายความอาจไม่ทำงาน

หากผู้ขายเป็นทายาท

การได้มาซึ่งทรัพย์สินที่บุคคลอื่นเคยได้รับโดยการรับมรดกถือเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยง ในเวลาใด ๆ ทายาทอาจเกิดขึ้นเรียกร้องส่วนแบ่งของพวกเขาและแม้กระทั่งการยื่นฟ้องในศาล

ปัญหาไม่ได้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ จำกัด อย่างเพียงพอเท่านั้น กฎหมายกำหนดให้มีการฟื้นฟู

กรณีที่คล้ายกันเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์สิทธิในการผ่านธุรกรรม วิธีเดียวที่จะจองที่พักอาศัยคือพิสูจน์การซื้อที่ยุติธรรม

เรื่องการทำธุรกรรม

หัวเรื่องของธุรกรรมเป็นหนึ่งในวัตถุที่ระบุไว้ด้านบน คุณสมบัติของการขายอาคารที่อยู่อาศัยมีภาระผูกพันที่จะใส่ในเอกสารข้อมูลที่เพียงพอในการระบุวัตถุ การฟ้องร้องและการออกกฎหมายข้อมูลการโทรจากการลงทะเบียนของรัฐสิทธิเป็นข้อมูลที่เพียงพอ: หมายเลขเกี่ยวกับที่ดินและพื้นฐานสำหรับการลงทะเบียนสิทธิของผู้ขาย (สัญญา, หนังสือรับรองการสืบทอด ฯลฯ ) วันที่ลงทะเบียนและลักษณะอื่น ๆ

หากอาคารที่อยู่อาศัยหรือบางส่วนถูกขายบุคคลที่สองจะได้รับสิทธิในที่ดินหรือส่วนหนึ่งส่วนใดตามความเหมาะสม การทำธุรกรรมในการโอนที่ดินสามารถรวมกันหรือสองเอกสารมีการลงนามพร้อมกัน

ผลที่ตามมาของการละเมิดกฎนี้คือการรับรู้ของการทำธุรกรรมที่ไม่ได้ข้อสรุป ซึ่งหมายความว่าเงื่อนไขพื้นฐานไม่ได้ตกลงกันและเอกสารไม่มีอำนาจตามกฎหมาย: ไม่ก่อให้เกิดสิทธิและภาระผูกพัน

หากรายการขายเป็นห้องหรืออพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์เจ้าของใหม่ก็จะได้รับสิทธิ์ในส่วนของทรัพย์สินส่วนกลาง ข้อจำกัดความรับผิดชอบถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย

คำอธิบายของเรื่องการทำธุรกรรม

คุณสมบัติของสัญญาสำหรับการขายที่อยู่อาศัยและเรื่องของการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องคืออะไร? ข้อมูลต่อไปนี้ถูกป้อนลงในเอกสาร:

• เมืองหรือเมืองที่ตั้งอยู่
• ที่อยู่;
• พื้นที่ทั้งหมด
• จำนวนห้อง
• การปรากฏตัวของระเบียงและ loggias;
• จำนวนเกี่ยวกับที่ดิน

อพาร์ทเมนท์อาจมีคุณสมบัติที่ผู้ขายพยายามซ่อนจากเหตุจูงใจที่เข้าใจได้ อย่างไรก็ตามการระบุข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ให้ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหาย หากพวกเขาจริงจังกับการซื้อที่สูญเสียความหมายของมันสิทธิในการยกเลิกการทำธุรกรรมจะได้รับ

การฟื้นฟูหรือการพัฒนาขื้นใหม่จะต้องได้รับการรับรองมิฉะนั้นจะมีการขายอพาร์ทเมนต์เพื่อพูดโดยไม่มีพวกเขา หากการเปลี่ยนแปลงมีความร้ายแรงเจ้าของอาจจำเป็นต้องนำวัตถุไปยังตำแหน่งเดิม ดังนั้นการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีข้อบกพร่องดังกล่าวจะเต็มไปด้วยปัญหาร้ายแรงในอนาคต

หากมีการเสนอให้ซื้อบ้านในสถานะดังกล่าวการเปลี่ยนแปลงจะถูกทำให้ถูกกฎหมายง่ายขึ้นมาก มีการส่งใบสมัครหรือประกาศและใบรับรองจากหน่วยงานเทศบาลในท้องถิ่นว่าทรัพย์สินนั้นไม่ได้อยู่นอกเหนือจากที่ดินที่ได้รับจัดสรรและการเปลี่ยนแปลงในทรัพย์สินนั้นได้กระทำต่อการจดทะเบียนสิทธิ

หากมีการซื้อที่ดินในเวลาเดียวกัน

อะไรคือคุณสมบัติของสัญญาสำหรับการขายอาคารที่อยู่อาศัยที่มีที่ดินอยู่ภายใต้มัน?

ใน LC วางหลักการของเอกภาพแห่งโชคชะตาของที่ดินและทรัพย์สินที่ตั้งอยู่บนมัน หากบ้านถูกโอนแล้วที่ดินจะถูกโอนตาม

การขาดเอกสารสำหรับพล็อตไม่ได้ห้ามเจ้าของจากการขายทรัพย์สิน สัญญาจะทำหมายเหตุเกี่ยวกับการโอนที่ดินในเงื่อนไขเดียวกับที่ผู้ขายเป็นเจ้าของ ยกเว้นในกรณีของการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายบนที่ดินที่ไม่ได้มีไว้สำหรับสิ่งนี้หรือไม่ได้อยู่ในการใช้งานทางกฎหมายของผู้ขาย

กฎหมายห้ามการขายที่ดินโดยไม่มีการขายบ้านพร้อมกัน

หากที่ดินภายใต้บ้านเช่าผู้เช่ารายใหม่จะได้รับตามสัญญาเช่า ในกรณีนี้ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินในการทำธุรกรรม

กฎหมายอาจจัดให้มีข้อยกเว้นห้ามมิให้ขายที่ดินแก่บุคคลบางคนในกรณีนี้อาจได้รับอนุญาตให้เช่า

คำสั่งของข้อตกลงในเรื่องของการทำธุรกรรมระบุจำนวนเกี่ยวกับที่ดินและพื้นฐานสำหรับการลงทะเบียนของกฎหมาย

สิทธิของบุคคลที่สาม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียความผิดปกติของการขายอาคารที่อยู่อาศัยเป็นภาระหน้าที่ของผู้ขายที่จะต้องบันทึกไว้ในสัญญาทุกคนที่มีสิทธิ์อาศัยอยู่

ซึ่งรวมถึงญาติทุกคนที่อาศัยอยู่กับเขาคู่สมรสหรือคู่สมรส อดีตสมาชิกในครอบครัวจะรวมอยู่ในรายการเรื่องการอยู่ร่วมกัน กฎหมายขยายสถานะของพวกเขาไปยังบุคคลที่ไม่มีเครือญาติหรือการเชื่อมต่ออื่น ๆ กับเจ้าของ แต่ถูกปลูกฝังโดยเขาในฐานะสมาชิกครอบครัว

หากก่อนหน้านี้สมาชิกในครอบครัวไม่ได้มีส่วนร่วมในการแปรรูปเขายังคงมีสิทธิ์ในการใช้สถานที่

พื้นฐานสำหรับสิทธิในการอยู่อาศัยคือ: พินัยกรรม, สัญญาเช่า, สัญญาเช่ากับผู้ติดตาม

การไม่มีเอกสารที่ดำเนินการอย่างสมบูรณ์ไม่ได้หมายความว่าไม่มีใครมีสิทธิในที่อยู่อาศัยยกเว้นสำหรับเจ้าของ ยกเว้นเป็นกรณีที่มีการละเมิดพิธีการเป็นสิ่งจำเป็น (ตัวอย่างเช่นสัญญาที่ต้องได้รับการรับรองจากทนายความ)

ข้อความประกอบด้วยชื่อ, นามสกุล, นามสกุลและสิทธิเฉพาะถิ่นที่อยู่ในอพาร์ตเมนต์และข้อมูลหนังสือเดินทางเพื่อระบุตัวบุคคล บทบัญญัติในเรื่องนี้มีอยู่ในบทความเกี่ยวกับคุณสมบัติของการขายอาคารพักอาศัย

รายการแยกต่างหากเป็นสิทธิเด็กหากฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรมมีเด็กเล็กที่มีสิทธิ์อยู่อาศัยเท่านั้นและไม่ใช่ทรัพย์สินกฎหมายกำหนดให้พวกเขาใช้มาตรการเพื่อให้แน่ใจว่าสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขาจะไม่เลวลง

ราคาซื้อขาย

ข้อนี้มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาการขาย หากไม่มีธุรกรรมดังกล่าวจะถือว่าไม่ได้ข้อสรุปและความหมายทางกฎหมายของธุรกรรมนั้นจะสูญหายไป ขนาดของราคาไม่เพียง แต่จะต้องปกป้องสิทธิ์ของผู้เข้าร่วมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการคำนวณจำนวนภาษี

ราคาจะถูกกำหนดอย่างไรเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์? ความผิดปกติของการขายที่อยู่อาศัยในการให้อิสระแก่คู่กรณีนั้นถูก จำกัด โดยการห้ามโอนที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่สอดคล้องกับราคาตลาด การประเมินค่าของวัตถุโดยค่าที่ดินไม่ทำให้มันเป็นไปได้ที่จะประหยัดภาษีรัฐจะต้องรับผิดชอบในการชำระเงินตามราคาตลาดตามการปฏิบัติของศาลรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซีย

หากฝ่ายหนึ่งเสนอร่างสัญญาและฝ่ายที่สองยอมรับก็ไม่ได้หมายความว่าจะยอมรับราคาที่ระบุในร่างโดยอัตโนมัติ

ความแตกต่างของการคำนวณและการบ่งชี้ราคา

เมื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ค่าใช้จ่ายจะถูกระบุทั้งสำหรับอพาร์ทเมนท์เองและเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินทั้งหมดในอาคารพักอาศัย

หากบ้านที่มีที่ดินหรือส่วนแบ่งของบ้านที่มีส่วนแบ่งของที่ดินได้มาเป็นกรรมสิทธิ์ราคาสำหรับวัตถุแต่ละรายการจะถูกกำหนด

จำนวนเงินที่สามารถคำนวณได้ตามการประเมินของพื้นที่หน่วยและจากนั้นผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องจ่ายเงินสำหรับพื้นที่โอนจริง

ราคาถูกทำสัญญาในเวลาเดียวกันทั้งในจำนวนและในคำพูดเพื่อให้ไม่มีข้อพิพาทเนื่องจากข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในการเตรียมการของ

นี่ไม่ได้เป็นการบอกว่าย่อหน้าสุดท้ายหมายถึงเฉพาะคุณสมบัติของสัญญาเพื่อขายอาคารที่อยู่อาศัย

แบบฟอร์มสัญญา

กฎหมายกำหนดข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาจะถูกวาดขึ้นในรูปแบบของเอกสารเดียว ความล้มเหลวในการปฏิบัติตามข้อกำหนดของแบบฟอร์มทำให้การทำธุรกรรมเป็นโมฆะ มันเป็นไปไม่ได้ที่จะอ้างถึงการติดต่อทางจดหมายเป็นหลักฐานยืนยันข้อสรุปของข้อตกลง

การรับรองเอกสาร

ในปี 2558 มีการแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน การทำธุรกรรมบางอย่างในขณะนี้ได้ข้อสรุปด้วยการมีส่วนร่วมของทนายความ

กรณีต่อไปนี้จะรวมอยู่ในรายการ:

• การทำธุรกรรมเพื่อการขายหุ้นในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันแม้ว่าผู้ซื้อจะเป็นหนึ่งในผู้ถือ
• การขายอพาร์ทเม้นท์โดยเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียวซึ่ง ณ เวลาที่ทำธุรกรรมยังอายุไม่ถึง 18 ปี
• การขายทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกัน

การแนะนำของบทบัญญัติใหม่ไม่ได้ยกเว้นภาระผูกพันในการได้รับอนุญาตสำหรับการทำธุรกรรมจากเจ้าหน้าที่ผู้ปกครอง แต่น่าเสียดายที่คุณสมบัติที่ระบุไว้ของการขายอาคารที่อยู่อาศัยไม่ได้รับการพิจารณาโดยผู้ปกครองหรือผู้ปกครอง

การลงทะเบียนของรัฐ

กฎหมายกำหนดให้คู่กรณีในการทำธุรกรรมเพื่อลงทะเบียนการโอนสิทธิในทรัพย์สิน บุคคลนั้นถูกพิจารณาว่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างเต็มรูปแบบนับจากช่วงเวลาของการลงทะเบียนสิทธิ ศิลปะ 558 ในลักษณะของการขายอาคารที่อยู่อาศัยกำหนดช่วงเวลาของการทำรายการในการลงทะเบียนสิทธิเป็นช่วงเวลาของการทำธุรกรรม

หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิเสธที่จะลงทะเบียนหรือหลบเลี่ยงบุคคลที่สองมีสิทธิ์ยื่นฟ้องในศาลเพื่อบังคับให้ลงทะเบียน ดังนั้นจึงได้รับการยืนยันว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินที่ได้มาแม้จะไม่มีการลงทะเบียน

ธุรกรรมการคลอดบุตร

การใช้เงินทุนเพื่อการคลอดบุตรบางส่วนหรือทั้งหมดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายจำนวนหนึ่ง คุณสมบัติมีผลต่อทั้งการกำหนดธุรกรรมและขั้นตอนการดำเนินการ

นอกจากนี้กฎหมายกำหนดรายการข้อกำหนดสำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อด้วยวิธีนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนของตำแหน่งที่ถูกแสดงโดยกองกำลัง RF ในการทบทวนการพิจารณาคดีเกี่ยวกับการใช้ทุนการคลอดบุตร

โดยสรุป

เราแสดงรายการคุณสมบัติของการขายที่อยู่อาศัยสั้น ๆ ที่ระบุไว้ใน 558 ประมวลกฎหมายแพ่ง:

• เงื่อนไขที่สำคัญคือการโอนสิทธิของบุคคลที่สามไปยังอพาร์ตเมนต์
• โดยไม่ต้องลงทะเบียนของรัฐสัญญาจะไม่ถือว่าเป็นข้อสรุป;
• คุณสมบัติอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอายุของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมหรือความสามารถทางกฎหมายของพวกเขา

การแก้ไขได้รับการแนะนำในการควบคุมการทำธุรกรรมกับที่อยู่อาศัยระดับเศรษฐกิจตามกฎหมายของรัฐบาลกลางซึ่งยังไม่ได้รับการรับรอง