การให้เช่าช่วงพื้นที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย วิธีสรุปข้อตกลงการเช่าช่วง

บริษัท รัสเซียหลายแห่งมีประสบการณ์ในการทำสัญญาเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติของการทำธุรกรรมประเภทที่เกี่ยวข้องคืออะไร? แหล่งที่มาของกฎหมายควบคุมขั้นตอนสำหรับการสรุปของพวกเขา? เจ้าของทรัพย์สินมีส่วนร่วมในข้อตกลงดังกล่าวอย่างไร

การเช่าช่วงคืออะไร

การเช่าช่วงเป็นประเภทของความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งคู่สัญญาของเจ้าของทรัพย์สินที่ได้ทำสัญญากับเขาสำหรับการเช่าสถานที่ลงนามในสัญญาเช่าใหม่กับบุคคลที่สาม ยิ่งไปกว่านั้นกฎหมายไม่ได้ห้ามอย่างชัดแจ้งตัวอย่างเช่นค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นภายใต้สัญญาฉบับใหม่ ดังนั้นการเช่าช่วงพื้นที่สำนักงานการประชุมเชิงปฏิบัติการคลังสินค้าโรงจอดรถและสถานที่อื่น ๆ เป็นปรากฏการณ์ที่พบบ่อยในธุรกิจ

การเช่าช่วงในธุรกิจ: แง่มุมของกฎหมาย

แนวคิดของการเช่าช่วงตามที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้นนั้นได้ถูกประดิษฐานไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย บทความหลายฉบับของจรรยาบรรณมีความสัมพันธ์ทางกฎหมายประเภทเดียวกัน พวกเขามีความเกี่ยวข้องโดยเฉพาะอย่างยิ่งดังนั้นสำหรับการปฏิบัติของความสัมพันธ์ระหว่างหน่วยงานธุรกิจ: องค์กรสรุปสัญญาเช่า "หลัก" สำหรับสถานที่แล้วให้พวกเขาเช่าให้กับคู่ของพวกเขามีราคาแพงกว่า วิชาของการทำธุรกรรมในกรณีนี้มักจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นั่นคือการเช่าช่วงสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นปรากฏการณ์ที่มีลักษณะส่วนใหญ่สำหรับขอบเขตของผู้ประกอบการ

บทบัญญัติที่จำเป็นทั้งหมดได้รับการแก้ไขในกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียตามที่องค์กรที่มีอสังหาริมทรัพย์ในการเช่าช่วงสามารถทำหน้าที่เป็นผู้ให้เช่ารายต่อไปได้ และคู่สัญญาของพวกเขาที่ได้รับทรัพย์สินในการกำจัดของพวกเขายังมีสิทธิที่จะมอบมัน - ห่วงโซ่ของความสัมพันธ์ทางกฎหมายตามที่นักกฎหมายบางคนเชื่อว่าในทางทฤษฎีในทางทฤษฎีอาจมีความยาวมาก

เงื่อนไขการเช่าช่วง

ในเวลาเดียวกันนักกฎหมายหลายคนให้ความสนใจกับบทบัญญัติของมาตรา 615 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งว่าสำหรับการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเดิม ในทางปฏิบัติหมายความว่าอย่างไร ดังนั้นหาก บริษัท ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกับคู่สัญญาโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินแล้วการทำธุรกรรมประเภทนี้ตามที่นักกฎหมายควรถือว่าเป็นโมฆะ

ในขณะเดียวกันตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนระบุไว้บทความ 615 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้กล่าวอย่างชัดเจนว่าเจ้าของทรัพย์สินจะต้องให้ความยินยอมสำหรับการดำเนินการที่ตามมากับทรัพย์สินในรูปแบบของการเช่าช่วง ดังนั้นนักกฎหมายแนะนำให้กำหนดเงื่อนไขที่เหมาะสมในสัญญาเช่า "ระดับแรก" โดยตรงกับเจ้าของ มันกลายเป็นสัญญาเช่าพร้อมเช่าช่วงเป็นหนึ่งในจุด เป็นที่น่าพอใจน้อยกว่า แต่ตามผู้เชี่ยวชาญในบางกรณีก็อนุญาตให้ร่างข้อตกลงเพิ่มเติมในสัญญาหลัก ตามเอกสารนี้เจ้าของทรัพย์สินสามารถให้สิทธิ์แก่คู่สัญญาหากจำเป็นเพื่อสรุปข้อตกลงการเช่าช่วงกับบุคคลที่สาม

สัญญาขึ้นอยู่กับ

สมมติว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อนุญาตให้คู่สัญญาสามารถทำสัญญาเช่าช่วงได้ แต่สิ่งที่เกี่ยวกับผู้ประกอบการถ้าสัญญา "ระดับแรก" ได้ยกเลิกด้วยเหตุผลใดก็ตาม - สิ้นสุดระยะเวลาแล้วเจ้าของสถานที่ได้พบว่ามีเหตุผลทางกฎหมายในการยุติความสัมพันธ์?

นักกฎหมายทราบว่าการเช่าช่วงพื้นที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยนั้นถือเป็นสัญญาอนุพันธ์โดยขึ้นอยู่กับ "หลัก" ดังนั้นหากสัญญาหลักถูกยกเลิกดังนั้นผู้เช่าที่สรุปกับคู่สัญญาของเขาจะถูกยกเลิกทันทีมันสามารถสังเกตได้ว่าบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องมีการประดิษฐานอยู่ในมาตรา 618 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ดังนั้นการให้เช่าช่วงสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นไปได้เฉพาะภายในความถูกต้องของสัญญาหลักของผู้เช่ากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

หากเราตรวจสอบประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับสัมปทานใด ๆ สำหรับผู้เช่าช่วงเราก็สามารถให้ความสนใจกับบทบัญญัติข้อใดข้อหนึ่งของข้อ 618

สิทธิ์ในการต่อสัญญาใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมันระบุว่าเมื่อสิ้นสุดสัญญา "หลักสัญญา" ผู้เช่ามีสิทธิที่จะติดต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสรุปในที่สุดก็เปิดสัญญาใหม่ จริงนี่เป็นไปได้เฉพาะภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาแรก อย่างไรก็ตามตามที่ระบุไว้โดยนักกฎหมายในทางปฏิบัติมักจะเกิดขึ้นว่าคำเริ่มต้นของสัญญา "หลัก" นั้นเพียงพอจากมุมมองของความต้องการของผู้เช่าช่วง

ดังนั้นกฎหมายจึงมีกลไกที่สามารถเปลี่ยนการเช่าช่วงพื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยให้เป็นค่าเช่าเต็มได้ สำหรับสิ่งนี้ผู้เช่าหลักและเจ้าของทรัพย์สินจะต้องยกเลิกสัญญา“ หลัก” หลังจากนั้นผู้เช่าช่วงมีสิทธิที่จะ "แลกเปลี่ยนสถานที่" กับผู้เช่าเดิมของอสังหาริมทรัพย์ คำถามดังกล่าวเกิดขึ้น: "การใช้สิทธิเช่าช่วงเช่นนั้นจะนำไปใช้ในทางปฏิบัติอย่างไร พิจารณาประเด็นที่เกี่ยวข้อง

วิธีที่ผู้เช่าได้รับ "เพิ่ม"

ดังนั้นเราได้พิจารณาแล้วว่าผู้เช่าที่เป็นคู่สัญญาขององค์กรที่ได้ทำสัญญาหลักกับเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าวัตถุสามารถออกกฎหมายให้เช่าเต็มเวลาของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ขั้นตอนแรกที่ บริษัท จำเป็นต้องดำเนินการเพื่อใช้สิทธิที่เหมาะสมคือการติดต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอข้อเสนอ มันควรจะแสดงเจตนาของนิติบุคคลที่จะเช่าสถานที่เช่นเดียวกับเงื่อนไขพื้นฐานของการเช่าที่ตามมา

ในทางกลับกันกฎหมายกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินยอมรับข้อเสนอนี้ หากเขาไม่ทำเช่นนั้นตามมาตรา 445 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียผู้เช่าช่วงที่อาจถูกทิ้งไว้โดยไม่มีสถานที่ที่เขาต้องการอย่างมากสามารถไปขึ้นศาลได้ เรื่องของการเรียกร้องจะเป็นการบังคับของเจ้าของทรัพย์สินเพื่อทำสัญญาที่เหมาะสม ดังที่นักกฎหมายหลายคนได้ระบุไว้การปฏิบัติตามกระบวนการยุติธรรมโดยรวมเป็นพยานถึงแนวโน้มของศาลที่จะเข้าข้างผู้เช่าช่วง

ลองพิจารณาตัวอย่างที่แสดงกลไกด้านบน

ผู้เช่าช่วงและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์: ฝึกปฎิสัมพันธ์

สมมติว่า Propeller LLC เป็นเจ้าของโรงงานผลิตสายเคเบิล IP Ivanov A. B. เช่าเวิร์กช็อปนี้เป็นระยะเวลา 3 ปี วัตถุประสงค์ของการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องของผู้ประกอบการคือการเปิดสายการผลิตของตัวเองภายใต้แบรนด์ของเขาเอง อย่างไรก็ตามมีการล่มสลายของสกุลเงินของประเทศรัสเซียและ IE Ivanov A. B. พิจารณาแล้วว่ามันไม่ได้ประโยชน์ในการผลิตแบบเปิดเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบที่จำเป็นสำหรับการผลิตสายเคเบิล อย่างไรก็ตามเขาหันไปหาอีวานอฟ รัฐวิสาหกิจ "Gidrokabelmontazh" ในคลังสินค้าที่สะสมวัตถุดิบเพียงพอ แต่ที่จำเป็นเร่งด่วนการประชุมเชิงปฏิบัติการสำหรับการผลิตสายเคเบิล Ivanov พิจารณาว่าเขามีโอกาสที่ดีที่จะได้รับเงินจากการเช่าช่วงสถานที่ในอัตราที่สูงกว่าในสัญญากับ LLC Propeller รัฐวิสาหกิจที่ตกลงกัน Propeller LLC ได้ตกลงกัน

เป็นผลให้วิชาต่อไปนี้ของความสัมพันธ์ทางกฎหมายเป็นรูปเป็นร่าง ประการแรกมันคือ LLC Propeller เจ้าของเวิร์กช็อป ประการที่สองนี่คือผู้เช่า "หลัก" - IP Ivanov AB ประการที่สามมันเป็นของคู่สัญญาและในเวลาเดียวกันผู้เช่าช่วง - Gidrokabelmontazh รัฐวิสาหกิจ

ผู้เช่าช่วงนำอุปกรณ์มาที่โรงงานและเริ่มผลิต แต่แล้วความขัดแย้งเกิดขึ้นระหว่าง FE Ivanov A. B. และผู้บริหารของ Propeller LLC เกี่ยวกับความถูกต้องของการสรุปสัญญาเช่า เป็นผลให้เจ้าของ บริษัท ของการประชุมเชิงปฏิบัติการยื่นฟ้องนักธุรกิจที่เข้าข้างโจทก์ สัญญาถูกยกเลิก

ทนายความของ Gidrokabelmontazh ตัดสินใจที่จะใช้สิทธิตามกฎหมายในการทำสัญญาเช่ากับ LLC Propeller โดยตรงต้องขอบคุณบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย พวกเขาทำข้อเสนอที่พวกเขาเสนอให้จ่ายเงินจำนวนเท่ากันให้กับ Propeller LLC เนื่องจากพวกเขาได้ทำตามข้อผูกพันของข้อตกลงการเช่าช่วงกับ SP Ivanov B. เจ้าของ บริษัท ของการประชุมเชิงปฏิบัติการในด้านหนึ่งมีหน้าที่ต้องยอมรับข้อเสนอ - ตามประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซีย อีกเธอทำได้ด้วยความยินดีเนื่องจากเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้มากขึ้นจากการให้เช่าเวิร์กช็อป ยิ่งไปกว่านั้นเป็นไปได้อย่างยิ่งที่จะสมมติว่า Propeller LLC แนะนำให้ Gidrokabelmontazh ทำสัญญาใหม่อีกต่อไป

วิธีการเป็น subtenant คู่สัญญา?

มีความแตกต่างกันเล็กน้อยที่น่าสนใจเกี่ยวกับประเภทของความสัมพันธ์ทางกฎหมายภายใต้การพิจารณา ดังที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้นการเช่าอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยสามารถก่อให้เกิดห่วงโซ่การทำธุรกรรมตามลำดับ ที่ขั้นตอนบนสุดคือข้อตกลงของผู้เช่ากับเจ้าของทรัพย์สิน ถัดไปคือการเช่าช่วง ตามที่ผู้เช่า "หลัก" ลงนามในสัญญาที่เกี่ยวข้องกับคู่สัญญาของเขา หลังจากนั้นสามารถทำการเช่าช่วงสำรองได้เป็นต้นนั่นคือสถานการณ์เป็นไปได้ที่ Gidrokabelmontazh จะมอบการประชุมเชิงปฏิบัติการให้กับผู้ผลิตรายอื่นเช่น Connectmetallist LLC ซึ่งได้รับอนุญาตจาก IE Ivanov A. B. ยกเว้นแน่นอน เมื่อถึงเวลานั้นเขายังไม่ได้เข้าร่วมดังที่อธิบายไว้ในสถานการณ์ของเราที่อธิบายข้างต้นโดยไม่เห็นด้วยกับ LLC Propeller

เราตรวจสอบความแตกต่างกันเล็กน้อยซึ่งคู่สัญญาสามารถใช้สถานที่ของผู้เช่า“ หลัก” ได้อย่างถูกกฎหมาย อย่างไรก็ตามมีสิทธิดังกล่าวสำหรับองค์กรที่ทำหน้าที่เป็นผู้เช่ารายย่อย“ รอง” พูดค่อนข้างลิงก์เดียวต่อจากเจ้าของทรัพย์สินหรือไม่

นักกฎหมายกล่าวว่ากฎหมายของรัสเซียไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนถึงกลไกดังกล่าว ปรากฎว่าสิทธิของผู้เช่าช่วง“ รอง” ไม่ได้รับการปกป้องอย่างรุนแรงเหมือนในกรณีของคู่สัญญาที่ทำสัญญากับผู้เช่า“ หลัก” และนี่คือความจริงที่ว่าการเช่าช่วง“ สำรอง” เป็นกระบวนการที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย

การเช่าช่วงสองเท่า: เฉพาะ

อย่างไรก็ตามนักกฎหมายบางคนให้ความสนใจกับถ้อยคำของมาตรา 6 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย มันบอกว่าในสถานการณ์ที่ไม่สามารถแก้ไขความสัมพันธ์ทางแพ่งได้โดยตรงเนื่องจากการขาดกฎหมายที่เกี่ยวข้องและยังไม่ได้มีการฝึกหัดทางธุรกิจขึ้นบรรทัดฐานถูกนำไปใช้ภายในกรอบของการเปรียบเทียบของกฎหมาย และในกรณีนี้ตามหลักการแล้วผู้เช่าช่วง“ รอง” อาจพยายามนำเสนอผู้เช่า“ หลัก” เพื่อขอเจรจาสัญญาใหม่เพื่อใช้ทรัพย์สินต่อไป

แต่ในทางปฏิบัติตามที่ทนายความให้ความเห็นนี้เป็นไปได้เฉพาะเมื่อผู้เช่าช่วงร้องขอการลงนามในสัญญา“ โดยตรง” กับเจ้าของทรัพย์สินทันที หากคู่สัญญาของผู้เช่า "หลัก" ไม่ได้ใช้งานอยู่ดังนั้น "ข้อตกลงรอง" ทั้งหมดในกรณีทั่วไปจะยุติลง ดังนั้น Connectmetallist LLC ควรใช้ความระมัดระวังในการสรุปสัญญาที่เจ้าของที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลายระดับสูงกว่าผู้ให้เช่าจริง

ในขณะเดียวกันทนายบางคนบอกว่าเป็นไปได้ที่จะตีความเงื่อนไขการเช่าช่วงเป็นกลไกที่คู่สัญญา "ปลายน้ำ" ยังคงสามารถวางใจในสัญญาฉบับใหม่กับเจ้าของทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำเนื่องจากความเป็นไปได้ของการใช้กฎเป็นส่วนหนึ่งของการเปรียบเทียบกฎหมาย

โครงสร้างข้อตกลงการเช่าช่วง

ข้อตกลงการเช่าช่วงควรมีลักษณะอย่างไร โดยหลักการแล้วโครงสร้างของมันโดยรวมจะคล้ายกับสัญญาที่ให้ไว้สำหรับการโต้ตอบโดยตรงระหว่างผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของ พิจารณาข้อเฉพาะของข้อตกลงที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นตัวอย่างของโครงสร้างของสัญญาเหล่านี้

เช่นเดียวกับธุรกรรมทางแพ่งอื่น ๆ ส่วนใหญ่ประเภทของสัญญาที่มีปัญหาจะมีข้อกำหนดทั่วไป ในพวกเขานักกฎหมายแนะนำให้ใช้คำว่า "การเช่าช่วง" - ซึ่งตามที่เราได้นิยามไว้ข้างต้นนั้นค่อนข้างเป็นทางการซึ่งอยู่ในเครื่องมือแนวคิดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง บทบัญญัติทั่วไปสำหรับประเภทของการทำธุรกรรมภายใต้การพิจารณานั้นเป็นเช่นเดียวกับสัญญาเช่ามาตรฐาน - เจ้าของมอบหมายสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่าอย่างสมบูรณ์ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินไม่ได้ถูกนำไปใช้เป็นต้น

ย่อหน้าถัดไปของข้อตกลงเป็นข้อผูกพันของคู่สัญญา ทุกอย่างที่นี่เกือบจะเหมือนกับว่าสัญญาเช่าปกติได้ข้อสรุป กำหนดเวลาสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปยังผู้เช่าหากมีความจำเป็นต้องใช้ - การใช้วัตถุเพื่อวัตถุประสงค์นั้นภาระผูกพันของคู่สัญญาให้กับเจ้าของทรัพย์สินเพื่อรักษาสถานที่ให้เป็นระเบียบ ฯลฯ

นอกจากนี้เงื่อนไขการชำระเงินมักจะรวมอยู่ในสัญญาเช่นเดียวกับขั้นตอนการชำระเงิน ตามกฎแล้วจะมีการระบุคำที่ระบุโดยผู้เช่าช่วงของการชำระเงินที่เกี่ยวข้อง - โดยปกติก่อนวันที่ 5 ของแต่ละเดือนสิทธิของผู้เช่าในการเรียกเก็บหนี้จะถูกกำหนด รวมอยู่ในบทบัญญัติเกี่ยวกับการชำระค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ โดยทั่วไปทุกอย่างจะเหมือนกับการเช่า "หลัก" ของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

วรรคถัดไปของสัญญาเป็นความรับผิดชอบของฝ่ายต่างๆ ถ้อยคำในที่นี้ก็เป็นมาตรฐานอย่างเป็นธรรม นี่เป็นข้อผูกมัดในเรื่องของความสัมพันธ์ทางกฎหมายในการจ่ายค่าปรับค่าปรับเป็นต้น

ข้อตกลงการเช่าช่วงยังกำหนดเงื่อนไขสำหรับการแก้ไขยกเลิกหรือยกเลิกสัญญาที่เกี่ยวข้อง พวกเขามักจะเกี่ยวข้องกับความสม่ำเสมอของการชำระเงินเช่นเดียวกับที่เราได้ระบุไว้ในตอนต้นของบทความการส่งมอบทรัพย์สินเพื่อการเช่าที่ตามมาในความโปรดปรานของบุคคลที่สามโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า

สัญญาเช่าช่วงเช่นสัญญาประเภทอื่น ๆ อาจมีเงื่อนไขพิเศษ พวกเขาอาจสะท้อนความจริงที่เป็นไปได้ การปรับปรุงแยกกันไม่ออก ทรัพย์สินกลายเป็นสมบัติของผู้ให้เช่า นอกจากนี้บทบัญญัติมักจะได้รับการแก้ไขโดยผู้เช่าช่วงมีสิทธิที่จะใช้ทรัพย์สินต่อไปแม้ว่าความเป็นเจ้าของจะผ่านไปยังบุคคลที่สาม

ท่ามกลางเงื่อนไขอื่น ๆ ของสัญญาซึ่งมักจะมีการกำหนดไว้ - เงื่อนไขเหล่านั้นตัวอย่างเช่นการควบคุมนอกเหนือจากถ้อยคำก่อนหน้าตัวเลือกสำหรับการดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างของวัตถุ ยกตัวอย่างเช่นยกเครื่อง

โดยทั่วไปรัฐไม่จำเป็นต้องทำการลงทะเบียนการเช่าช่วง ในขณะเดียวกันตามที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้นผู้เช่าปัจจุบันจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของทรัพย์สินสำหรับการทำธุรกรรมที่ตามมาเรื่องที่จะให้วัตถุที่สอดคล้องกัน ประเภทของกิจกรรมของ บริษัท ที่เข้าทำธุรกรรมดังกล่าวสามารถใด ๆ หากฝ่ายต่างๆลงนามในข้อตกลงซึ่งสถานที่เช่าช่วง บริษัท OKVED และคุณลักษณะอื่น ๆ ที่แสดงลักษณะโปรไฟล์ขององค์กรจากมุมมองของภาคธุรกิจไม่สำคัญ