การซื้ออพาร์ทเม้นท์เป็นช่วงเวลาสำคัญในชีวิตของทุกคน การลงทุนครั้งนี้ไม่เพียง แต่มีขนาดใหญ่ แต่ยังมีความเสี่ยง "อพาร์ตเมนต์นี้เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี" - หัวข้อโฆษณาดังกล่าวเป็นเรื่องธรรมดาในปัจจุบัน คนส่วนใหญ่ไม่เข้าใจว่าเพราะเหตุใดผู้ขายจึงระบุรายละเอียดดังกล่าวในโฆษณา วิธีการหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดและซื้ออพาร์ทเม้นโดยไม่มีความเสี่ยง? ในการทำเช่นนี้คุณต้องทำความคุ้นเคยกับรายละเอียดเกี่ยวกับระเบียบและเงื่อนไขทั้งหมดของการซื้อและขาย
กฎความปลอดภัยเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออพาร์ทเม้นท์นั้นสูงมากในทุกวันนี้ วิธีที่จะไม่ตกสำหรับการหลอกลวงของ realtor และผู้ขายหรือไม่? วิธีการป้องกันตัวเองในระหว่างการซื้อและการขายของอาคารที่อยู่อาศัย? ผู้ซื้อที่มีศักยภาพเพื่อไม่ให้ถูกหลอกลวงควรให้ความสนใจกับรายละเอียดเช่นประวัติของทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนท์ผู้สมัครเพื่อที่อยู่อาศัยการปฏิบัติตามเอกสารที่อยู่อาศัย
ก่อนทำการประมวลผลเอกสารการซื้อจำเป็นต้องศึกษาประวัติของที่อยู่อาศัยอย่างละเอียด คุณควรรู้คำตอบสำหรับคำถามหลายข้อ:
- ใครเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์
- ใครเป็นเจ้าของมาก่อน
- ผู้ที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์นี้
- จำนวนผู้อยู่อาศัยที่ไม่ได้จดทะเบียน
สำหรับเอกสารก่อนลงทะเบียนจำเป็นต้องศึกษาเอกสารสำหรับสถานที่อย่างรอบคอบ นักหลอกลวงมักใช้เอกสารปลอม
นอกจากนี้ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเขาได้รับพาร์ทเมนต์ถูกต้องตามกฎหมายและที่อยู่อาศัยจะต้องสอดคล้องกับเอกสาร ตัวอย่างเช่นต่อไปนี้เป็นคำถามที่ชัดเจนที่ควรถามเจ้าของว่ามีการสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่หรือไม่:“ การพัฒนาของอพาร์ทเมนท์ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่”, "ผู้จัดการบริการตกลงที่จะถ่ายโอนการสื่อสาร?"
เอกสารที่จำเป็นสำหรับพาร์ทเมนต์
การซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นธุรกรรมที่ร้ายแรงดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องตระหนักถึงแพคเกจของเอกสารที่จำเป็นเมื่อมีการทำสัญญา ผู้ซื้อส่วนใหญ่คิดว่าคำถามทั้งหมดเกี่ยวกับการขายสามารถโอนไปยังตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ต้องจำไว้ว่าเขาไม่ต้องรับผิดชอบทางการเงินและทางกฎหมายในการเซ็นธุรกรรม ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ให้บริการข้อมูลเท่านั้น
อพาร์ทเมนท์สามารถเป็นประถมหรือมัธยมได้ ระหว่างการซื้อในอาคารใหม่ลูกค้าสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในบ้านเช่าหรือมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ขั้นตอนการซื้อบ้านในบ้านหลังใหม่ที่ได้รับมอบหมายแล้วและขั้นตอนการซื้อบ้านในตลาดรองนั้นเหมือนกัน
หากลูกค้ามีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันก่อนอื่นพวกเขาจะเข้าสู่ข้อตกลงการมีส่วนร่วม (DDU) กับเขาและหลังจากการก่อสร้างอาคารผู้ซื้อจะดึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน ในการลงทะเบียน DDU ลูกค้าจะต้อง:
- ใบสมัคร (แบบฟอร์มใบสมัครสามารถรับได้ทันที);
- ข้อตกลง DU;
- ตรวจสอบการชำระหน้าที่ของรัฐในจำนวน 100 รูเบิลรวมทั้งสำเนาของเช็ค
ข้อผิดพลาดเมื่อซื้อทรัพย์สิน
ในระหว่างการขายเป้าหมายหลักของผู้ขายคือการได้รับมากที่สุดในการทำธุรกรรม เพื่อไม่ให้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ตรงกับราคาคุณควรระวังข้อผิดพลาดทั่วไป ข้อผิดพลาดทั่วไประหว่างการซื้อ:
- ซื้ออพาร์ทเม้นรีบ ไม่จำเป็นต้องเร่งรีบเกี่ยวกับปัญหานี้และควรพิจารณาตัวเลือกอย่างน้อยสิบตัวก่อนทำเอกสารให้เสร็จ
- การเข้าซื้อกิจการของที่อยู่อาศัยในช่วงฤดูร้อน ในการระบุข้อผิดพลาดของห้องคุณต้องพิจารณาตัวเลือกในฤดูใบไม้ร่วงหรือฤดูหนาวจากนั้นคุณสามารถเข้าใจว่าห้องมีความร้อนได้ดีเพียงใดไม่ว่าหลังคาจะรั่วให้ตรวจสอบผนังสำหรับรา
- Windows และมุมมองจากพวกเขา คุณต้องใส่ใจว่ามีสถานที่ก่อสร้างหรือทางหลวงที่มีเสียงดังภายใต้หน้าต่าง
- การปรับปรุงห้องใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเกี่ยวกับกฎหมายแผนอพาร์ตเมนต์จะต้องสอดคล้องกับหนังสือเดินทาง BTI
- สถานที่แหล่งจ่ายไฟ ตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อที่จะถ่ายโอนซ็อกเก็ตเจ้าของจะต้องมีโครงการสำหรับแหล่งจ่ายไฟของสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัย
- ตรวจสอบที่พักในช่วงเย็น ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ตรวจสอบที่อยู่อาศัยในระหว่างวันเพื่อดูข้อผิดพลาดทั้งหมดของห้อง
- ปฏิเสธความช่วยเหลือจากทนายความ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณต้องใช้บริการของทนายความ สิ่งนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต
วิธีการที่เป็นไปได้ของการฉ้อโกงระหว่างการซื้อและขายที่พัก
จะป้องกันตัวเองอย่างไรและไม่เข้าสู่การเป็นนักต้มตุ๋น? คนโกงอพาร์ทเมนต์วันนี้ทำงานตามโครงการดังกล่าว
- ขายบ้านหลายหลัง ในระหว่างการทำธุรกรรมดังกล่าวผู้กระทำผิดจะให้เอกสารเท็จและต้องชำระเงินเต็มจำนวนหลังจากลงทะเบียนโดยทนายความ
- ขายอพาร์ทเมนท์ของคนอื่น โจรกำลังเตรียมเอกสารที่ไม่ซื่อสัตย์สำหรับอพาร์ทเมนต์ให้เช่าและพยายามขายมัน
- จ่ายล่วงหน้า นักต้มตุ๋นต้องการเงินล่วงหน้าจากผู้ซื้อหลังจากนั้นนักต้มตุ๋นก็หายไปอย่างรวดเร็ว
เพื่อไม่ให้ตกอยู่ในการหลอกลวงคุณต้องทำตามคำแนะนำ:
- คุณต้องทำสัญญาขายต่อหน้าทนายความ
- มีความจำเป็นต้องขอสำเนาเอกสารที่ลงนามทั้งหมดของเจ้าของอพาร์ทเมนท์
- ก่อนเซ็นสัญญาคุณควรเรียนรู้เกี่ยวกับเจ้าของให้มากที่สุด
- ผู้ซื้อ ณ เวลาที่ทำการสรุปของสัญญามีสิทธิ์เต็มที่ในการเปลี่ยนแปลง หากผู้ขายจะห้ามการแนะนำการเปลี่ยนแปลงควรยกเลิกสัญญาดังกล่าว
- ในช่วงเวลาของการทำธุรกรรมจะต้องมีผู้เข้าร่วมสองคน พวกเขาสามารถเป็นพยานในศาลได้หากมีปัญหาเกิดขึ้น
ซื้อบ้านที่มีเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี
ขายอพาร์ทเมนท์สำหรับน้อยกว่า 3 ปีในคุณสมบัติเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 220 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย หากค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งล้านรูเบิลแล้วกฎหมายกำหนดให้ผู้ขายต้องจ่ายภาษีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย หากอพาร์ทเมนท์สำหรับขายเป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปีภาษีจะคิดเป็นร้อยละสิบสามของต้นทุนทั้งหมดของที่อยู่อาศัย
ผู้ขายหลายคนอาจพยายามที่จะเอาชนะกฎหมายและไม่ชำระภาษี พวกเขาเสนอให้ผู้ซื้อลงนามในข้อตกลงในจำนวนน้อยกว่าหนึ่งล้านรูเบิลและชำระส่วนที่ขาดหายไปอย่างไม่เป็นทางการ ข้อตกลงดังกล่าวไม่ควรได้รับการยอมรับเนื่องจากคุณอาจมีปัญหาใหญ่ ตัวอย่างเช่นผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาการขายและในระหว่างช่วงการศาลผู้ขายจะถูกส่งคืนพาร์ทเมนต์และผู้ซื้อจะได้รับเงินที่ระบุไว้ในสัญญา หากขายอพาร์ทเมนท์น้อยกว่า 3 ปีจะต้องชำระภาษีตามกฎหมาย มิฉะนั้นจะส่งผลให้ถูกลงโทษตามกฎหมาย
ความเสี่ยงทั่วไป
การซื้ออพาร์ทเมนท์น้อยกว่า 3 ปีในที่พักอาจทำให้เกิดความเสี่ยงได้ มีสาเหตุหลายประการสำหรับข้อกังวล:
- อพาร์ทเมนต์ที่บริจาคน้อยกว่า 3 ปีในสถานที่ให้บริการอาจกลับไปยังเจ้าของกลับมาถ้าไม่เกินสามปีผ่านไปจากช่วงเวลาของการบริจาค
- สัญญาอาจถูกยกเลิกหากผู้เยาว์หรือบุคคลที่ไม่สามารถถูกต้องตามกฎหมายมีการลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์
- เป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับการลดหย่อนภาษีจากทรัพย์สินที่อยู่อาศัยหากอพาร์ทเมนท์เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี
ความเสี่ยงดังกล่าวเป็นไปได้ แต่ไม่ใช่ในทุกกรณี วันนี้อพาร์ทเมนท์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปีตามกฎไม่ได้นำปัญหาและความกังวลให้กับผู้ซื้อ แม้ว่าแน่นอนมีข้อยกเว้นอยู่เสมอ คุณสามารถเข้าสู่การหลอกลวง, ที่อยู่อาศัยที่มีหนี้หรือเป็นหลักประกัน
ความเสี่ยงในระหว่างการซื้อที่อยู่อาศัยโดยพร็อกซี่
ในระหว่างการซื้อพาร์ทเมนต์โดยพร็อกซี่มีความเสี่ยง สามภัยคุกคามหลัก:
- การซื้ออพาร์ทเม้นโดยหนังสือมอบอำนาจปลอม
- การจำหน่ายทรัพย์สินอันเนื่องมาจากหนังสือมอบอำนาจที่หมดอายุหรือถูกเพิกถอน
- ความตายของเจ้าของที่ทำหน้าที่แทน ในกรณีนี้มันจะดีกว่าที่จะพบกับเจ้าของและตกลงว่าผู้ซื้อจะมีส่วนร่วมในการลงทะเบียนโดยไม่มีคนกลาง
หากมีเจ้าของทรัพย์สินหลายรายจำเป็นต้องขอหนังสือสละสิทธิ์จากเจ้าของแต่ละราย
หนังสือมอบอำนาจที่แท้จริงควรประกอบด้วยอะไร
เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจควรตรวจสอบความถูกต้อง เอกสารของแท้ต้องระบุ:
- ข้อมูลหนังสือเดินทางของอาจารย์ใหญ่ (ชื่อ, วันเดือนปีเกิด, สถานที่ลงทะเบียน, หมายเลขและหมายเลขหนังสือเดินทาง);
- ข้อมูลเกี่ยวกับตัวแทนที่ได้รับอนุญาต
- ที่อยู่ของที่อยู่อาศัยแปลกแยก;
- ลายเซ็นของผู้ที่มอบอำนาจนี้;
- จารึกรับรองและประทับตรารับรองเอกสาร
ความเสี่ยงในระหว่างการซื้อทรัพย์สินที่ได้รับจากการรับมรดก
ผู้ขายอาจเป็นบุคคลที่สืบทอดอพาร์ทเมนต์จากบุคคลอื่น คุณจำเป็นต้องรู้ถึงความแตกต่างของมรดกดังกล่าว:
- การสืบทอดอาจผ่านไปพร้อมกับหนี้สิน
- มรดกอาจถูกโอนไปยังทายาทที่อยู่ในจำนำ; ในสถานการณ์เช่นนี้เขาไม่มีสิทธิ์ที่จะจัดการมรดก;
ปัญหาเล็กน้อยที่อาจเกิดขึ้น:
- การยื่นฟ้องเพื่อทำลายการทำธุรกรรมมรดก
- ภาระผูกพันของอพาร์ทเมนท์ตัวอย่างเช่นหากสัญญาเช่าระยะยาวได้ลงนามแล้วข้อตกลงดังกล่าวยังคงถูกกฎหมายแม้ว่าเจ้าของจะเปลี่ยน
ความสะอาดตามกฎหมายของอพาร์ทเมนท์
เพื่อป้องกันตัวเองและไม่ตกเป็นเหยื่อของการฉ้อโกงคุณต้องตรวจสอบอพาร์ตเมนต์เพื่อดูความสะอาดตามกฎหมาย เจ้าของใหม่ต้องการ:
- เรียนรู้เกี่ยวกับเวลาของการเข้าสู่สิทธิในการรับมรดก
- ติดต่อทนายความที่ดำเนินการสืบทอดเพื่อป้องกันการปรากฏตัวของผู้สืบทอดอื่น ๆ
การทำธุรกรรมที่ท้าทาย
มีหลายกรณีที่ผู้ซื้อเริ่มต้นสัญญาการยกเลิก ตามกฎหมาย (มาตรา 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซีย) การทำธุรกรรมสามารถยกเลิกได้อย่างถูกกฎหมาย:
- หากผู้ขายละเมิดสัญญาที่ลงนามแล้วอย่างจริงจัง
- ในกรณีที่ข้อกำหนดของการทำธุรกรรมนั้นขัดต่อกฎหมาย
- ในกรณีที่มีการละเมิดสิทธิของบุคคลที่สาม (ทายาท);
ปัญหานี้สามารถแก้ไขได้สองวิธี: โดยข้อตกลงร่วมกันของทั้งสองฝ่ายหรือในศาลหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ต้องการทำลายสัญญา
แลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี
การแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยได้กลายเป็นที่เกี่ยวข้องในวันนี้ หลายคนมีคำถาม:
- อพาร์ทเมนท์ที่เป็นเจ้าของอายุน้อยกว่า 3 ปีสามารถแลกเปลี่ยนได้หรือไม่
- เจ้าของจะต้องจ่ายภาษี ณ เวลาที่ทำการแลกเปลี่ยนหรือไม่?
หากทรัพย์สินอยู่ในความครอบครองน้อยกว่า 3 ปีเจ้าของจะได้รับการยกเว้นภาษีในระหว่างการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยโดยใช้การหักลดหย่อนภาษี การลดลงนี้เท่ากับเพียงสิบสามเปอร์เซ็นต์ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด
แต่ถ้าระยะเวลาการครอบครองเกินอย่างน้อยหนึ่งเดือนเจ้าของจะต้องจ่ายภาษีของรัฐเพื่อให้การทำธุรกรรมได้รับการพิจารณาว่าถูกต้องและลงทะเบียน
กฎหมายทั้งหมดของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ได้กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง (มาตรา 567) และในมาตรา 217 ของรหัสภาษีจำนวนภาษีสำหรับการชำระเงินจะถูกระบุไว้