วันนี้ความต้องการที่จะได้รับพื้นที่อยู่อาศัยของพวกเขาสูงเช่นเคย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยช่วยให้ผู้บริโภคมีโอกาสที่ดี ในการนี้สำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพแต่ละรายเป็นสิ่งสำคัญที่เอกสารทั้งหมดจะถูกดำเนินการอย่างถูกต้องรวมถึงสัญญาการขายหรือ DKP ของอพาร์ตเมนต์ แท้จริงแล้วความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรมส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับเรื่องนี้
ตั้งแต่ปี 2013 กฎหมายได้ง่ายขึ้นอย่างมีนัยสำคัญการจัดทำเอกสารสำหรับการรับรองเอกสารของข้อตกลง นอกจากนี้ขั้นตอนในการทำให้ความเป็นจริงในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อก็มีการเปลี่ยนแปลง เหตุใดข้อตกลงนี้สำคัญมาก เราจะวิเคราะห์หัวข้อของบทความนี้
DCT คืออะไร
ข้อตกลงซื้อและขายจะแตกต่างกัน แต่จำเป็นต้องมีการรับรองเอกสารในระหว่างการซื้อ:
- อพาร์ทเม้น;
- รถ;
- ที่ดิน
- เจ้าของบ้านส่วนตัว
- หุ้นของทุนจดทะเบียนขององค์กร
อย่างที่คุณเห็นสิ่งเหล่านี้ไม่เพียงเคลื่อนย้ายได้ แต่ยังรวมถึงวัตถุที่เคลื่อนย้ายได้ด้วย จากมุมมองทางกฎหมายเอกสารนี้เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ขายอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อซึ่งถูกเขียนขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษร ในเวลาเดียวกันกรรมสิทธิ์ในบ้านที่กำลังขายจะถูกโอนพร้อมกัน นี่คือสิ่งที่ DCT คือเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์
ข้อตกลงเบื้องต้น
นอกจากข้อตกลงหลักสำหรับการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์เอกสารอื่นจะปรากฏขึ้นซึ่งเรียกว่าเป็นสัญญาเบื้องต้น ทำไมถึงจำเป็น? นี่เป็นเครื่องมือที่สะดวกมากในการทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะยากลำบาก การปรากฏตัวของมันช่วยให้การรักษาความปลอดภัยตามกฎหมายแก่ฝ่ายที่จะตกลงสิทธิและภาระผูกพันของพวกเขาในกรณีที่มีปัญหาบางอย่าง ตัวอย่างเช่นดีลไม่สามารถทำได้ในอนาคตอันใกล้ (หนึ่งหรือสองสัปดาห์)
ในกรณีนี้มีการสรุปเอกสารประเภทเดียวกัน อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ต้องการเหตุผลที่ร้ายแรง:
- ผู้ซื้อไม่มีเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
- มีเอกสารไม่เพียงพอและใช้เวลาพอสมควรในการรวบรวม
- การไม่มีผู้ขายรายใดรายหนึ่งด้วยเหตุผลที่ดีซึ่งต้องมีอยู่
- DKP เบื้องต้นของอพาร์ทเมนท์จะมีประโยชน์ในระหว่างการซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมเงินอุดหนุน ในกรณีนี้เงินจะสามารถใช้ได้กับผู้ซื้อหลังจากทำธุรกรรมที่ลงทะเบียนใน Rosreestr แล้วซึ่งจะใช้เวลาอย่างน้อยสองสัปดาห์
- ผู้ซื้อมีส่วนร่วมในขั้นตอนการรับมรดกซึ่งต้องใช้เวลา 6 เดือนอย่างไรก็ตามทั้งสองฝ่ายตั้งใจที่จะทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ ในกรณีนี้ผู้เชี่ยวชาญไม่แนะนำให้ลงนามข้อตกลงดังกล่าวในกรณีที่ไม่มีใบรับรองการรับรองมรดก
นอกจากนี้เอกสารเบื้องต้นจะเป็นประโยชน์ในกรณีที่มีข้อขัดแย้งที่สร้างขึ้นโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งของข้อตกลง - ปฏิเสธที่จะลงนามในสัญญาหลัก
เอกสารนี้มีผลบังคับตามกฎหมาย ดังนั้นหากมีความจำเป็นศาลจะพิจารณาเนื่องจากจำเป็นต้องให้คู่กรณีปฏิบัติตามภาระหน้าที่ที่ระบุไว้ในนั้น
ประเภทของข้อตกลง
อพาร์ทเมนท์ DCT มีสองประเภท:
- ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรในรูปแบบที่เรียบง่าย ที่นี่เรากำลังพูดถึงเอกสารที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายที่ยอมรับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา หากมีหลายแผ่นพวกเขาจะเย็บเข้าด้วยกันและปิดผนึกด้วยลายเซ็น
- เอกสารรับรอง ในกรณีนี้ความสามารถทางกฎหมายของผู้เข้าร่วมแต่ละคนในการทำธุรกรรมจะถูกตรวจสอบ หากจำเป็นให้แปลเป็นภาษาอื่นที่จำเป็น นอกจากนี้ยังมีการรับประกันเต็มรูปแบบเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของขั้นตอนการขายแต่ยังคงต้องชำระค่าธรรมเนียมซึ่งขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สิน
ในขณะที่คุณอาจเดาว่าตัวเลือกทนายความยังคงดีกว่า นอกจากนี้ทนายความได้รับความไว้วางใจในขั้นตอนการตรวจสอบความเป็นเจ้าของของผู้ขาย นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญยังสามารถดำเนินการลงทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินไปยังอสังหาริมทรัพย์หลังจากยืนยันเอกสารและการลงทะเบียนของอพาร์ทเมนท์
ดังนั้นการทำธุรกรรมจึงง่ายขึ้นมากโดยการไปที่ที่อยู่เดียวเพื่อรับการขายหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ
ฝ่ายขาย
อย่างน้อยสองคนมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม:
- ผู้ขาย - บุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินซึ่งเป็นเรื่องของสัญญา
- ผู้ซื้อ - บุคคลที่เสร็จสิ้นการทำธุรกรรมโอนความเป็นเจ้าของของวัตถุของสัญญา
นั่นคือนี่คือข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย: ผู้ขายโอนไปยังอีกฝ่ายหนึ่งซึ่งผู้ซื้อเป็นทรัพย์สินของเขามีค่าใช้จ่าย หากจำเป็นผู้ดูแลที่เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของคู่กรณีอาจเข้าร่วมในการทำธุรกรรม
เพียง แต่พวกเขาควรจะมีหนังสือมอบอำนาจรับรองโดยทนายความ ผู้เข้าร่วมในการขายอพาร์ทเมนท์ DCT สามารถเป็นได้เฉพาะบุคคลเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนิติบุคคล
เรื่องของสัญญา
เรื่องของสัญญาเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของขายไว้ นี่คือเงื่อนไขที่สำคัญที่สุดของการทำธุรกรรมซึ่งจะต้องสะท้อนให้เห็นในสัญญาอย่างแน่นอน มิฉะนั้นจะเป็นการละเมิดที่ชัดเจน ในการเชื่อมต่อนี้เรื่องของสัญญาควรจะอธิบายด้วยรายละเอียดสูงสุดไม่ลืมที่จะระบุพารามิเตอร์ทั้งหมดของวัตถุและสัญญาณที่ระบุ
ในกรณีที่เรื่องของสัญญาเป็นอพาร์ทเม้นท์จุดต่อไปนี้ควรจะสะท้อนให้เห็นในเอกสาร:
- ที่อยู่แบบเต็มของที่ตั้งของทรัพย์สิน (ประเทศเมืองถนนบ้านและหมายเลขอพาร์ทเมนท์)
- พื้นที่ทั้งหมดของวัตถุขายตามที่ปรากฏในหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ
- อพาร์ทเมนท์ชั้นไหน
- วัตถุประสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย)
- จำนวนการลงทะเบียนสถานะแบบรวม (cadastre)
หากด้วยเหตุผลใดก็ตามเจ้าของทั้งหมดยังไม่ได้ออกจากอพาร์ทเมนท์ตามข้อกำหนดและเงื่อนไขของอพาร์ทเมนต์คุณสามารถทำได้ผ่านศาล อย่างไรก็ตามไม่สามารถทำได้ในทุกกรณี ตัวอย่างเช่นคุณไม่สามารถเขียนออกมาเป็นพลเมืองที่ปฏิเสธที่จะแปรรูปในลักษณะนี้ แต่มีสิทธิที่จะเต็มทรัพย์สินกับผู้ขายหรือรวมอยู่ในใบสำคัญแสดงสิทธิ
นอกจากนี้ที่นี่สามารถนำมาประกอบกับผู้ที่ได้ลงนามในสัญญาเพื่อช่วยชีวิตกับผู้อยู่ในอุปการะ ประชาชนบางคนมีสิทธิ์ใช้สถานที่ตามพินัยกรรม ระยะเวลาจะสะท้อนให้เห็นในความประสงค์ของการสืบทอดและเป็นเวลาหลายปีหรือแม้กระทั่งตลอดชีวิต
จัดทำเอกสารที่จำเป็น
สิ่งที่สำคัญที่สุดที่ควรตัดสินใจก่อนที่จะดำเนินการตามขั้นตอนของการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์คือการเลือกทนายความที่ดี ตามกฎหมายปัจจุบันผู้เชี่ยวชาญเอกชนมีอำนาจเช่นเดียวกับพรักานของรัฐ กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้เชี่ยวชาญเกือบทั้งหมดในสาขานี้ดำเนินกิจกรรมของพวกเขาในนามของรัฐ
เฉพาะเมื่อมีการเลือกทนายความที่จะรวบรวมบัญชีทรัพย์สินอพาร์ทเมนท์ควรพิจารณาหลายสถานการณ์ การทำธุรกรรมควรดำเนินการ ณ สถานที่ที่ตั้งจริงของทรัพย์สินหรือสถานที่อยู่อาศัยของผู้ขายหรือผู้ซื้อ
หน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินรวมถึงการเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:
- หนังสือเดินทางของคุณพร้อมรูปถ่ายและรหัสประจำตัว
- หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
- หนังสือเดินทางทางเทคนิคของอพาร์ทเมนท์ (ถ้าทั้งสองฝ่ายต้องการทำสัญญา)
- ข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนคนที่อาศัยและจดทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ตามกฎแล้วจะออกในสำนักงานที่อยู่อาศัยและควรได้รับการดูแลสองหรือสามวันก่อนการทำธุรกรรม
- มีบางครั้งที่เด็กหรือคนไร้ความสามารถอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ จากนั้นมีความจำเป็นที่จะต้องขอใบอนุญาตที่เหมาะสมสำหรับการขายทรัพย์สินจากหน่วยงานปกครองและหน่วยพิทักษ์ทรัพย์สินที่ตั้งของมัน
- นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าตลาดปัจจุบัน หน่วยงานของรัฐที่ประเมินพิเศษมีหน้าที่รับผิดชอบในเรื่องนี้
นอกเหนือจากเอกสารที่แสดงรายการสำหรับอพาร์ทเมนท์ DKP แล้วยังอาจจำเป็นต้องใช้เอกสารอื่นเพิ่มเติมเนื่องจากสถานการณ์แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่นผู้ขายเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่คู่กับคู่สมรสหรือเจ้าของทั้งสองถูกรับรองโดยการแต่งงาน ในกรณีนี้มีความจำเป็นต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของร่วมของอพาร์ทเมนท์ที่จะขาย ยิ่งไปกว่านั้นมันถูกส่งไปยังทนายความโดยคู่สมรสคนที่สองเป็นการส่วนตัวพร้อมกับหนังสือเดินทาง, รหัสประจำตัว, ใบรับรองการสมรส
ขั้นตอนการสั่งซื้อ
ตามกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซียขั้นตอนทั้งหมดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการในสามขั้นตอน:
- เพื่อเริ่มต้นกับข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับผู้ขายจะถูกป้อนลงทะเบียนสถานะเดียวของสิทธิในทรัพย์สินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบจะทำขึ้นเพื่อตรวจสอบว่าหัวเรื่องของสัญญามีความปลอดภัยหรือไม่
- ขั้นตอนที่สองคือข้อตกลง
- ตอนนี้ก็ยังคงป้อนข้อมูลลงในสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับเจ้าของใหม่ของเรื่องของสัญญา นอกจากนี้ในขั้นตอนนี้การจัดเตรียมและการออกเอกสารที่ทำให้ผู้ซื้อถูกต้องตามกฎหมายในฐานะเจ้าของที่แท้จริงของอพาร์ทเมนท์
ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนท์ DKP - ภาพด้านล่าง
ขั้นตอนที่ระบุทั้งหมดควรดำเนินการภายในหนึ่งวัน นอกจากนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ที่เฉพาะเจาะจงและแพคเกจของเอกสารกระบวนการอาจใช้เวลา 2-4 ชั่วโมง
การยกเลิกสัญญา
การซื้อและขายอพาร์ทเมนท์มักมีผลที่แตกต่างกัน บ้างก็ดีในขณะที่บางคนกำลังสับสน ตัวอย่างเช่นการซื้ออสังหาริมทรัพย์การฉลองขึ้นบ้านใหม่กับเพื่อนญาติและเจ้าของได้เริ่มซ่อมแซมแล้ว - ดูเหมือนว่าปัญหาทั้งหมดได้ผ่านไปแล้วและอนาคตที่สดใสเท่านั้นที่อยู่ข้างหน้า แต่มันไม่ได้มี - หมายศาลมาและดำเนินการต่อไปเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญา
เทิร์นดังกล่าวมีความสามารถของทุกคนพูดเป็นรูปเป็นร่างไม่มั่นคงเพียงทำให้ระบบประสาทเสีย อะไรคือสาเหตุหลักในการยกเลิกธุรกรรม
ข้อผิดพลาดในการชำระเงิน
เนื่องจากเหตุผลที่สำคัญในการยกเลิกอพาร์ทเมนท์ DKP อาจเป็นการละเมิดการชำระเงิน ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยทั้งสองฝ่ายต่อสัญญามักจะเกิดข้อผิดพลาดที่สำคัญ และบางครั้งสิ่งนี้นำไปสู่ผลที่น่าเศร้ามาก โดยทั่วไปแล้วจะไม่มีการยืนยันการชำระเงินหรือเอกสารการชำระเงินมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้น
ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหามากมายจึงไม่จำเป็นต้องทำผิดพลาดระหว่างการทำธุรกรรมการชำระเงิน กล่าวคือหากซื้ออพาร์ทเมนต์จากนิติบุคคลการชำระเงินควรทำกับบัญชีขององค์กรเท่านั้น
สำหรับทุกคนนั้นง่ายกว่าเล็กน้อย - การคำนวณควรทำด้วยเงินสดเท่านั้น ในกรณีนี้ผู้ขายจะต้องให้ใบเสร็จรับเงินที่สะท้อนถึงรายละเอียดทั้งหมดของการโอนเงิน สิ่งนี้จะเป็นการรับประกันที่เชื่อถือได้และยืนยันว่าผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามข้อผูกพันของเขาเกี่ยวกับการชำระเงินสำหรับทรัพย์สินที่ได้มา
ปัญหาการลงทะเบียน
เพื่อให้สัญญาการขายได้รับการบังคับทางกฎหมายมันไม่เพียงพอที่จะรับรองว่าเป็นทนายความสาธารณะ แน่นอนว่าการทำธุรกรรมนั้นสามารถดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษรได้อย่างไรก็ตามในกรณีใด ๆ จำเป็นต้องลงทะเบียนอพาร์ทเมนต์ DCT ใน Rosreestr สัญญาถูกโอนไปยังหน่วยงานของรัฐนี้ด้วยตนเองหรือผ่านทางพร็อกซี่ที่มีการมอบอำนาจ
นอกจากนี้คุณจะต้องมีใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระภาษีของรัฐ, สารสกัดจากหนังสือบ้านเช่นเดียวกับคำสั่งที่รับรองโดยคู่สมรสเกี่ยวกับการยินยอมให้ขายอสังหาริมทรัพย์ หากเจ้าของไม่ได้แต่งงานจะมีการแนบคำสั่งพร้อมตราประทับของทนายความเพื่อแนบกับเอกสาร หลังจาก 11 วันหากการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ในรูปแบบที่เรียบง่ายและ 3 วันพร้อมการรับรองเอกสารบริการจดทะเบียนของรัฐบาลกลางจะแก้ไขสิทธิ์ในการโอนความเป็นเจ้าของให้กับเจ้าของคนใหม่ และในขณะนี้อย่างแม่นยำเงื่อนไขการทำธุรกรรมได้รับการพิจารณาอย่างครบถ้วน
คดีเศร้าเป็นที่รู้กันว่าเกิดขึ้นกับพลเมืองคนหนึ่งซึ่งเป็นผลมาจากการพิจารณาคดียังคงอยู่โดยไม่มีอพาร์ทเมนต์ที่ได้มา เขาทำสัญญาอย่างเชี่ยวชาญในมือของเขาโดยการมีส่วนร่วมของทนายความ แต่เป็นเวลานานที่เขาไม่ได้ให้บริการการจดทะเบียนของรัฐเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมายในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของเขา
แต่นี่เป็นช่วงเวลาที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งรุ่นเก่าของสหพันธรัฐรัสเซียมันค่อนข้างยากที่จะเข้าใช้สิทธิทางกฎหมายของพวกเขา ตอนนี้ขั้นตอนทั้งหมดสำหรับการลงทะเบียนอพาร์ทเมนท์บ้านอพาร์ทเมนต์ได้ง่ายขึ้นและประชาชนไม่ต้องกังวล - ตอนนี้เหตุการณ์ดังกล่าวข้างต้นจะไม่เกิดขึ้นกับพวกเขา
สถานการณ์อื่น ๆ
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีความมั่นใจในความถูกต้องตามกฎหมายในการยกเลิกสัญญาหลังจาก 6 เดือนหลังจากเซ็นเอกสาร อย่างไรก็ตามการเชื่อเช่นนั้นคือการทำผิดพลาดครั้งใหญ่ ใช่ข้อตกลงสามารถยกเลิกได้จริง แต่ต้องมีเหตุผลที่ดีสำหรับสิ่งนี้ และนอกเหนือจากสถานการณ์ที่ระบุไว้แล้วสถานการณ์อื่น ๆ อาจใช้เป็นเหตุผลที่สำคัญในการประกาศการทำธุรกรรมที่ไม่ถูกต้อง ตามกฎแล้วในช่วงเวลาของการสรุปข้อตกลงไม่มีสถานการณ์ดังกล่าวพวกเขาจะปรากฏขึ้นในภายหลัง ไม่ว่าในกรณีใด ๆ สถานการณ์ดังกล่าวทั้งหมดควรได้รับการพิจารณาในศาล
โดยสรุป
การซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ (รวมถึงวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ) เป็นขั้นตอนที่ค่อนข้างยุ่งยาก อาจมีผลที่หลากหลายตามที่อธิบายไว้ข้างต้น ดังนั้นจึงมีความจำเป็นที่จะต้องทำธุรกรรมประเภทนี้ด้วยความรับผิดชอบมากกว่า
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่แก้ไขไม่ได้และทำธุรกรรมการชำระเงินอย่างถูกต้อง นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องอ่านสัญญาอย่างรอบคอบในระหว่างการซื้อที่อยู่อาศัยเพราะไม่ทราบว่าผู้ขายรายใดที่เขาเป็นและเพื่อวัตถุประสงค์ในการขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อตกลงควรดำเนินการที่สำนักงานทนายความ - ดังนั้นอย่างน้อยจะมีการรับประกันว่าถูกต้องตามกฎหมายของข้อตกลง
สุดท้ายคุณสามารถขอให้ผู้เข้าร่วมทั้งหมดในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดและปฏิบัติตามกฎหมายที่บังคับใช้ แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเข้าใจอย่างชัดเจนว่า DCT คืออะไรเมื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ เท่านั้นจากนั้นคุณสามารถนอนหลับอย่างสงบสุข!