Када говоримо о карактеристикама продаје стамбених просторија, требало би разјаснити да се општи редослед трансакција не мења. Акциони план и регулација остају исти. Само поступцима учесника додају се нијансе.
Учесници трансакција
Суштина уговора је у томе што је продавац сагласан да власништво над станом пренесе на купца, а купац га прихвати. Карактеристике продаје стамбених просторија односе се на станове, куће и собе у становима и кућама.
Стране у трансакцији су власник и стицалац на које се преносе сва права на предмету. Понекад има неколико власника. Представници понекад делују у његово име, делујући на основу пуномоћи или других разлога. На пример, родитељи детета које још нема 18 година.
Ако је власник држава или општина, у трансакцији учествује орган или особа овлашћена за продају имовине. Изузетак је случај приватизације станова, где је пренос имовине бесплатан.
Значајке продаје стамбених просторија укључују добијање овере оверене сагласности супружника који има права на објекат.
Трансакције пуномоћи
Служба за регистрацију пажљиво проверава пренесене уговоре и документацију у складу са важећим законима. Ова судбина не заобилази пуномоћ. На шта званичници обраћају пажњу?
- да ли је истекао његов рок трајања;
- да ли особа која потписује уговор има овлашћење да се бави;
- да ли су испуњени други услови (на пример, пакет докумената садржи дозволу органа старатељства за трансакцију са некретнинама детета или некомпетентне особе).
Проблем је што је провера ограничена на проучавање докумената, посебно оних које издају власти.
Ако је пуномоћ издата давно и њен рок није истекао, било би разумно директно питати станодавца да ли и даље жели да уговори. Сасвим је могуће да је пуномоћ опозвана и преварант је користи. Руковање пуномоћи код јавног бележника можда неће успети.
Ако је продавац наследник
Набавка имовине коју је наслеђе претходно примило друго лице сматра се ризичним послом. У свако доба могу се појавити наследници који захтевају њихов удео, па чак и поднети тужбу на суду.
Проблем није само у довољно дугим временским ограничењима. Закон предвиђа њихову обнову.
Слични случајеви се дешавају и са некретнинама, чија права пролазе кроз ланац трансакција. Једини начин да резервишемо стамбени објекат је доказати фер куповину.
Субјект трансакције
Предмет трансакције је један од горе наведених објеката. Значајке продаје стамбених просторија обавезују да у документ унесу довољно информација за идентификацију објекта. Судске и законодавство информације из државног регистра права називају довољним подацима: катастарски број и основу за упис права продавача (уговор, потврда о наслеђу итд.), Датум регистрације и друге карактеристике.
Ако се стамбена зграда или њен део прода, друга страна добија одговарајући износ права на земљиште или његов део. Трансакције о преносу земљишта могу се комбиновати или се истовремено потписују два документа.
Последица кршења овог правила је признавање трансакције као да није закључена. То значи да његови основни услови нису договорени, а документ нема правну снагу: не ствара права и обавезе.
Ако је предмет на продају соба или стан у стамбеној згради, нови власник такође добија право на део заједничке имовине. Одрицање одговорности је незаконито.
Опис предмета трансакције
Како су повезане карактеристике уговора о продаји стамбеног простора и предмет трансакције? Следеће информације се уносе у документ:
- град или место у којем се налази;
- Адреса
- укупна површина;
- број соба;
- присуство балкона и лођа;
- катастарски број.
Стан може имати карактеристике које продавац покушава сакрити из разумљивих мотива. Међутим, идентификација скривених недостатака купцу даје право да поднесе захтев за накнаду штете. Ако су толико озбиљне да куповина изгуби смисао, даје се право на раскид трансакције.
Реконструкција или преуређење морају бити легализовани, иначе се стан продаје, да тако кажем, без њих. Ако су промене озбиљне, од власника ће се можда тражити да објект доведе у првобитни положај. Стога је куповина станова са таквим недостацима препредена озбиљним потешкоћама у будућности.
Ако се предлаже куповина куће у таквом стању, онда се њене промене легализују много лакше. Подноси се пријава или изјава и потврда локалне општинске управе да имовина не прелази додељено земљиште, а измене на имовини уписују се у регистар права.
Ако се земља истовремено прибави
Које су карактеристике уговора о продаји стамбеног простора са земљишном парцелом испод њега?
У ЛЦ је поставио принцип јединства судбине земље и имовине која се налази на њој. Ако се пребаци кућа, онда се земља у складу с тим преноси.
Недостатак папирологије за парцелу не забрањује власнику продају имовине. Уговором се бележи само пренос земљишта под истим условима под којима је био у власништву продавца. Изузетак су случајеви нелегалне градње на земљишту које за то није намењено или уопште није у легалној употреби продавца.
Закон забрањује продају земљишта без истовременог распродаје куће која се налази на њему.
Ако је земљиште испод куће у закупу, тада га нови власник добија на закупу. У овом случају није потребна сагласност власника земљишта на трансакцију.
Законом се такође могу предвидјети изузеци који забрањују продају земљишта одређеним лицима, ау овом случају закуп се може одобрити.
Клаузуле споразума о предмету трансакције наводе катастарски број и основу за регистрацију закона.
Права трећих лица
Према Грађанском законику Руске Федерације, посебност продаје стамбених просторија је обавеза продавца да у уговору наведе све особе које задржавају право на боравак.
Ово укључује сву родбину која живи са њим, супружника или супружника. Бивши чланови породице укључени су у попис подложним заједничком суживоту. Законом се њихов статус проширује и на особе које немају родбинску или другу везу са власником, али су му то усадјени као чланови породице.
Ако претходно члан породице није учествовао у приватизацији, задржава право коришћења просторија.
Основа права на пребивалиште су: тестамент, уговор о најму стана, уговор о рентирању са издржаваним члановима.
Непостојање у потпуности изведених докумената не значи да нико нема права на становање, осим власника. Изузетак су случајеви у којима је кршење формалности од суштинског значаја (на пример, уговори који подлежу обавезној нотарској овери).
Текст садржи имена, патрониму, презимена и специфична права боравка у стану, те пасошке податке за идентификацију појединаца. Одредба о овој теми садржана је у чланку о карактеристикама продаје стамбених простора.
Посебна ставка су дечја права.Ако једна од страна у трансакцији има малолетну децу која имају само право боравка, а не имовину, закон налаже да предузму мере како би се осигурали да им се услови живота не погоршају.
Трансакциона цена
Клаузула је обавезна за уговор о купопродаји. Без ње, трансакција се сматра закљученом и њено правно значење је изгубљено. Величина цене је потребна не само за заштиту права учесника, већ и за израчунавање износа пореза.
Како се одређује цена приликом продаје некретнина? Посебност продаје стамбених просторија у пружању слободе странкама, ограничена само забраном преноса стамбеног простора по цени која не одговара тржишту. Процјењивање предмета катастарском вриједношћу не омогућава уштеду на порезима, држава ће се обавезати да плаћања врши на основу тржишних цијена у складу са праксом Уставног суда Руске Федерације.
Ако једна страна предложи нацрт уговора, а друга прихвати, то не значи да аутоматски прихвата цену која је наведена у нацрту.
Нијансе калкулације и индикације цијена
Приликом куповине стана, трошак се наводи и за сам стан и за део укупне имовине у стамбеном комплексу.
Ако се кућа са земљишном парцелом или удио куће са удјелом парцеле стекне у власништво, прописана је цена за сваки појединачни објекат.
Износ се може израчунати на основу процене површине јединице, а тада је купац дужан уплатити новац за стварно пренесену површину.
Цена се у уговору уноси истовремено и бројевима и речима, тако да не постоје спорови због грешака које могу настати приликом њене припреме.
То не значи да се последњи одломак односи само на карактеристике уговора о продаји стамбених просторија.
Образац уговора
Законом су утврђени строжи захтеви за трансакције продаје некретнина и стамбених просторија, а посебно уговор се саставља у облику јединственог документа. Не поштовање захтева обрасца поништава трансакцију. Немогуће је позивање на преписку као доказ који потврђује закључивање споразума.
Оверивање
У 2015. години извршени су амандмани на законодавство о регистрацији права својине. Неке трансакције се сада закључују уз учешће бележника.
Следећи случајеви су укључени у списак:
- трансакције продаје удела у заједничком власничком праву, чак и ако је купац један од власника;
- продаја стана од стране јединог власника који у време трансакције још није имао 18 година;
- продаја заједничке имовине.
Увођење нових одредби не искључује обавезу прибављања одобрења за трансакцију од органа старатељства. На жалост, родитеља или старатеља не узимају у обзир наведене карактеристике продаје стамбених просторија.
Државна регистрација
Закон обавезује стране у трансакцији да региструју пренос права на имовину. Особа се сматра пуноправним власником стамбене некретнине од момента регистрације права. Чл. 558 о посебностима продаје стамбених просторија одредио је тренутак уписа у регистар права као тренутак закључења трансакције.
Ако једна од страна одбије да се региструје или избегне, друга страна има право да поднесе тужбу на суду због принудне регистрације. Тако се потврђује да је купац легални власник стечене имовине упркос недостатку регистрације.
Трансакције материнства
Делимично или потпуно коришћење средстава мајчинског капитала за куповину стамбеног простора захтева испуњавање низа законодавних захтева. Значајке утичу како на формулацију трансакција, тако и на поступак његовог извршења.
Поред тога, закон утврђује списак услова за становање купљено на овај начин. Конкретно, известан број ставова изнијеле су Оружане снаге РФ у прегледу правосудне праксе о коришћењу материнског капитала.
У закључку
Укратко смо навели карактеристике продаје стамбених просторија, назначене у 558 Грађанског законика:
- суштински услов је пренос права трећих лица на стан;
- без државне регистрације, уговор се не сматра закљученим;
- остале карактеристике су повезане са старошћу учесника у трансакцији или њиховом правном способношћу.
Уведен је амандман којим се уређују трансакције са становништвом економске класе савезним законом, који још није усвојен.