Уговор о закупу може се закључити за стамбене или нестамбене просторе, као и за земљиште или целе комплексе. Ако однос власника некретнине и закупца траје више од једне године, потребна је регистрација уговора о закупу са Росреестр-ом. Рок закупа може бити краћи од годину дана, а под таквим условима није потребно уносити никакве измене у УСРН.
Правила за закључивање уговора
Грађански законик садржи основна правила којих се грађани и власници предузећа морају придржавати уколико склопе уговор о закупу. Процес потписивања овог споразума подељен је у неколико фаза:
- у почетку се станар који може заступати приватно лице, предузетник или власник предузећа бави се потрагом за погодном имовином и овај предмет се може користити за живот или пословне активности;
- Надаље, услови сарадње са власником просторија или земљишта су одређени;
- саставља се уговор који утврђује права и обавезе учесника, а такође указује и износ закупнине;
- ако је рок краћи од једне године, тада није потребна регистрација закупа нестамбених просторија у Росреестр-у;
- Поред тога, регистрација је потребна ако је један од учесника правно лице.
Поступак израде документа могу извршити директне странке или уз помоћ адвоката који је у посети.
Које су информације укључене?
Приликом склапања закупа у њега се морају уносити само релевантни, поуздани и потребни подаци. У супротном, регистрација овог документа са Росреестр-ом биће одбијена, јер запосленици ове владине агенције извршавају темељну проверу примљене документације.
Због тога у уговор морају бити обухваћене следеће информације:
- податке о сваком учеснику у трансакцији, а ако је документ потписао приватно лице, онда се дају његово пуно име, подаци о пасошу и адреса регистрације, а ако је учесник компанија, наводи се његово име и детаљи;
- предмет трансакције, заступљен некретнинама или земљиштем, детаљно је описан, а уз помоћ горњих информација не би требало бити проблема са идентификацијом непокретности;
- наведен је износ најамнине;
- предвиђа се поступак израчуна и могу се комбиновати различити начини плаћања;
- одређује се тачан рок споразума, који су се договориле две стране, а ако ове информације нису доступне, сматра се да је уговор закључен на неодређено време, па у сваком тренутку свака страна може инсистирати на раскиду уговора;
- права и обавезе сваког учесника;
- одговорност странака.
Само уз компетентно формирање документа оперативна је регистрација закупа у Росреестр-у. Узорак овог документа може се проучити у наставку.
Када је потребна регистрација?
Нису све закупнине подложне регистрацији. Регистрација закупа у Росреестр-у потребна је ако је овај уговор састављен на период дужи од једне године.
Поред тога, регистрација је потребна уколико је један од учесника власник компаније.
Ако уговор закључују приватни појединци или предузетници, а његов рок важења је краћи од једне године, тада нећете морати да се обратите Росреестр-у ради регистрације.
Термин регистрације закупа у Росреестр
У почетку би требало да схватите када тачно уговор о закупу са другим потребним документима треба да се пренесе на ову државну институцију. Термин за регистрацију закупа у Росреестр-у 2017. био је исти као у текућој 2019. години. Поступак мора бити окончан у року од месец дана након што су две стране у трансакцији потписале споразум.
Непосредни рок за регистрацију закупа у Росреестр-у је 5 радних дана. Али ово се односи само на ситуације у којима се потребна документација преноси директно у филијалу Росреестр. Ако учесници у трансакцији користе помоћ посредника коју пружа МФЦ, тада се продужава рок регистрације за земљиште или просторије у Росреестр-у, тако да се поступак спроводи у року од 7 радних дана.
Ако процес провере докумената открије одсуство важних папира или било какве разлике, тада ће регистрација споразума бити одбијена, тако да ћете морати да извршите потребне промене.
Која је документација потребна?
Документи за регистрацију закупа у Росреестр-у зависе од тога која се имовина преноси на закуподавца на основу овог споразума. Следећа документација је подразумевано обавезна:
- Пријава за регистрацију, састављена у облику Росреестра;
- Уговор о директном закупу, а преноси се у дупликату, као и на сваком документу који морају потписати оба учесника;
- технички папири о имовини коју треба да припреми закуподавац;
- пасоши оба учесника;
- пуномоћје, ако интересе било које странке заступа повереник;
- ако закуподавац има супружника, онда ће саставити писмену сагласност да предмет преда у привремену употребу закупацу;
- потврда о плаћању накнаде;
- ако имање припада регионалним властима, тада је потребна сагласност општине да добије собу или земљиште на коришћење од трећег лица;
- ако је власник предмета приватно лице, потребан је извод из УСРН-а, који потврђује да је закуподавац у ствари власник предмета закупа.
Ако је закупљен само одређени део објекта, на пример, неколико просторија у једној великој згради, тада је потребан додатни технички план за овај део.
Како се документи преносе?
Исправно припремљен пакет докумената пребачен је у одељење Росреестр или МФЦ. Постоји неколико начина да се то постигне:
- лична посета одабраној државној агенцији;
- слање документације поштом;
- коришћење електронских комуникационих канала, али за то посједник мора имати електронски дигитални потпис;
- пренос докумената путем проки-а;
- коришћење портала државних служби на коме се испуњава електронска пријава, након чега се у електронској форми прилажу сви потребни документи.
Најоптималније решење је лична посета канцеларији организације. У овом случају, запослени у институцији моћи ће одмах да провере доступност све потребне документације, као и да идентификују различите грешке или одступања.
Трошкови регистрације
У Росреестр-у је регистрација закупа земљишне парцеле или простора плаћени процес. Да бисте то учинили, мораћете да платите државну накнаду, а новац уплаћује покретач поступка који је представио закуподавац.
За физичке особе износ накнаде износи 2 хиљаде рубаља, а правна лица 22 хиљаде рубаља. Ако је предмет уговора о закупу земљиште на пољопривредном земљишту, тада је државна царина 350 рубаља.
Ако поступак регистрације обављају два учесника истовремено, сваки од њих плаћа накнаду, чији је износ подељен подједнако.
Разлози за одбијање
Чак и ако рок за пријаву закупа у Росреестр-у није прекршен, и даље се може појавити ситуација у којој ће овај поступак бити одбијен. Разлог за то може бити из различитих разлога, који укључују:
- у документима припремљеним за регистрацију постоје грешке или недоследности;
- папир који недостаје;
- запосленици Росреестр-а сумњају да се у документима дају поуздане информације;
- информације садржане у уговору не одговарају подацима садржаним у УСРН-у;
- у ствари, постоје додатни услови за сарадњу који нису утврђени у уговору.
Поред тога, често се негативна одлука доноси ако документацију у Федерални регистар заступника достави представник који нема пуномоћје, а овери га нотар.
Шта урадити у случају квара?
Ако регистрација није дозвољена из различитих разлога, прво морате пронаћи основу за доношење негативне одлуке. Често је за наставак поступка потребно само припремити било који додатни папир или изменити уговор.
Ако је одбијање неразумно, онда се може оспорити на суду. Важно је припремити доказе да не постоји добар разлог за негативну одлуку. Под тим условима, суд може заузети тужитељеву страну, дакле, поништава одлуку коју су донели запосленици Росреестр-а.
Закључак
При закључењу дугорочног закупа потребна је државна регистрација. Изводи се у ситуацији када једног од учесника представља правно лице. Процедура се проводи у Росреестр-у, али можете се пријавити са потребним пакетом докумената на МФЦ-у. Регистрација мора бити завршена у року од месец дана након потписивања уговора.
Ако директно контактирате Росреестр, поступак регистрације не траје више од 5 радних дана. Одбијање може бити из различитих разлога који се могу оспорити на суду.
