Поступак регистрације продаје стана интересантан је не само почетницима, већ и онима који се овим професионално баве. Уосталом, законодавство стално уводи нове измене, а сама процедура је подложна прилагођавањима. Само се фазе трансакције не мењају.
Провери
Процедура за регистрацију продаје стана је увек иста. А прва ставка је провера. То се не односи само на екстерни преглед становања, већ и на то да је стан у власништву продавца. Такође је присуство пуномоћи сасвим прихватљиво. Али она би требало да има нормалан рок важења и детаље.
Да не бисте налетели на преваранте, најбоље је лично да се састанете са станодавцем и упознате се са свим документима који утврђују имовину.
Такође, пре него што посматрате редослед регистрације продаје стана, боље је проверити власничке документе и његову фотографију.
Затим морате сазнати да ли је стан оптерећен, било да је уз кауцију или ухићен. То се може постићи одласком у Росреестр у месту пребивалишта и тражењем извода из Јединственог државног правног регистра. Овај извадак ће приказати све информације о стану и сва ограничења која су му прописана.
Једнако је важно открити присуство или одсуство болести код продавца, што би у будућности могло постати основа за отказивање трансакције. Ово је зависност или нека ментална болест. Из тог разлога, продавац мора да достави медицинска уверења. Ова тачка може се изоставити ако посједник има право управљања возилом.
Процедура за регистрацију продаје стана укључује и прикупљање података о оним људима који имају право на коришћење овог стана. Можете сазнати да ли узимате потврду у стамбеној канцеларији или извод из кућне књиге. Компликовати испуштање људи из стана који тамо живе малолетна деца.
Поред тога, морате осигурати да власници немају комуналне дугове. Ако се то не уради, сви дугови ће бити пребачени на новог власника.
Закључивање прелиминарног уговора
Поступак закључивања трансакције куповине и продаје стана укључује прелиминарну клаузулу уговора. Овај тренутак је необавезан, али пракса показује да обично људи не одбијају да га саставе.
Шта је смисао овог споразума и зашто је укључен у поступак регистрације трансакције куповине и продаје стана? Све је прилично једноставно. Таквим споразумом стране потврђују своју сагласност да након одређеног времена закључе главну трансакцију. Разлог кашњења може бити период одмора у кући или период за који купац пронађе одговарајући износ. У овој фази се одређује цена становања и када ће се продати. Не можете касније да промените ове податке.
Садржај прелиминарног уговора
Није важно који ће бити редослед регистрације куповине и продаје стана: хипотеком или готовином, уговор наводи све предмете који ће бити приказани у главном документу. Односно, биће описан стан, његова цена, поступак нагодбе и тренутак закључења главног уговора.
Депозит
У пракси се многи правници суочавају са питањем депозита. Али проблем је што се са овим законима ова акција сматра нетачном. Стога је немогуће саставити и депозитни уговор и прелиминарни уговор истовремено. Морат ћу изабрати.
Ризици потписивања прелиминарног уговора
Поступак регистрације продаје стана хипотеком или готовином не разликује се. Али на примарном тржишту станова постоје ризици.Могуће је да ће грађевинска фирма сачинити прелиминарни уговор са неколико будућих власника, а затим ће становање пренијети по сопственом нахођењу. Да би се избегле такве ситуације закључује се уговор о учешћу у заједничкој изградњи. Такав споразум подлеже обавезној регистрацији код Савезне службе за регистрацију.
Ситуација са секундарним тржиштем станова је много једноставнија, јер прелиминарни уговор не садржи ризике ни за једну од страна.
Сам договор
Поступак регистрације продаје стана у Русији не забрањује закључивање уговора у писаној форми. Али најбоље је овјерити такав документ код јавног биљежника. Ово ће уклонити неке ризике, иако ће коштати више. Без обзира на уговор, али у њему се обавезно наводи купац и продавац, детаљан опис имовине, њене цене, начина плаћања, обавезе сваке стране. Без обзира на редослед регистрације продаје: хипотеком или готовином, у сваком случају, уговор се запечати потписима обе стране.
Најбоље је урадити три копије докумената одједном, тако да свака страна има своју, а једна се чува у савезном регистру.
Поред главног уговора саставља се акт о предаји стана. Означава чињеницу да је становање прешло од продавца до купца. Уговор и акт закључују се заједно. За време преноса уговора нови власник прихвата техничку документацију, као и све папире који потврђују право власништва.
Начини плаћања за стан
Када купи стан, купац може платити на више начина. Најчешће је подмиривање готовине. За купца ће бити боље ако новац буде пренесен тек након што се уговори ставе на главни уговор. Након преноса новца потребно је саставити потврду.
Друга врста плаћања која је дозвољена поступком попуњавања докумената за продају стана је полагање новца у ћелију банке, на што ће продавац навести. Али овај метод, по правилу, претвара у додатне проблеме за последње.
Такође је дозвољено плаћање куповине банкарским преносом. То значи да је пренос новца са једног рачуна на други потпуно законит.
Закон такође омогућава све врсте датума насељавања. Штавише, према закону, све финансијске обавезе могу се подмирити након што нови власник пререгиструје стамбено право.
Како се регистровати
Од јануара 2017. процедура регистрације је поједностављена. Сада можете издати стан у некретнини у апсолутно било ком одељењу Росреестр-а, без обзира на то где се стан налази. Чак и ако је то други град. Поступак регистрације продаје стана путем МФЦ-а много је практичнији и бржи.
Такође у Росреестр-у је сада могуће регистровати пренос права на непокретности и ставити га на катастарску регистрацију. Будући да се пре тога морало радити одвојено, сада цео поступак траје много мање времена и труда.
Процедура за регистрацију продаје стана код јавног бележника мало се разликује од регистрације у Росреестр. Да бисте регистровали власништво, морате имати:
- Изјава.
- Купопродајни уговор са актом преноса и прихватања.
- Документи који потврђују права на стан.
Да бисте поново регистровали власништво над станом, мораћете да платите две хиљаде рубаља. Ова државна царина мора бити плаћена најкасније пет дана након достављања докумената.
Регистрација може трајати три до десет дана. Тренутно обрада података на МФЦ-у није укључена. Након завршетка регистрације, купац добија извод из Јединственог државног регистра. Потврда о власништву у рукама нема.
Ако је потребно, могуће је направити нову потврду о регистрацији стана у БТИ-у.
Порези
Порез на продају стана зависи од више фактора. Ово је:
- Разлози за пренос власништва над станом.
- Трајање мандата.
Ако се стан наследи, поклони или након приватизације, у том случају неће бити пореза на промет. Ово се односи само на становање које је у тренутку продаје било у поседу више од три године.
Иста правила се примјењују и на ситуацију када је станодавац добио некретнину након што је дизајнирао доживотно одржавање.
У свим другим ситуацијама, да се не плати порез на продају стана, мора проћи најмање пет година. Али ово се односи само на оне станове који су купљени после првог јануара 2016. године. За власнике који су стан старији, задржавају се исте три године.
Односно, ако се стан прода без рокова, биће потребно платити порез од тринаест процената. Наплаћује се према катастарској вредности и коефицијенту 0,7. Коефицијент се израчунава у складу са годином када је власник купио некретнину.
Трошкови становања по катастру могу се наћи онлине на веб локацији Росреестр. Да бисте то учинили, потребне су вам само координате стана.
Приход од продаје стана бивши власник мора навести у пријави пореза. Осигурава се до краја априла следеће године. То јест, када је трансакција завршена 2016. године, порез се подноси и плаћа у 2017. години. Рок за уплату је 15. јул. Истовремено, уопште није важно кроз кога ће се проводити поступак уписа продаје стана: преко јавног бележника или без његове помоћи.
Куповина куће путем некретнина
Ако нема жеље и времена да се посвађате са папирима и дубоко уђете у процедуру регистрације куповине и продаје стана хипотеком у Сбербанци или у готовини, тада је боље да се обратите заступнику. Проналажење професионалаца није лако, али сасвим је могуће. Огласи се могу наћи и у новинама или на Интернету и на ТВ-у или радију. Постоји неколико знакова помоћу којих можете разликовати лошу агенцију од добре:
- Одлично радно искуство.
- Канцеларија компаније је на престижном месту и има добру поправку.
- Има више позитивних критика него негативних.
- Агенција је професионално удружење некретнина.
- Нема проблема са пакетом конститутивних докумената.
- Запослени изгледају и понашају се достојанствено.
- Квалитет рада је документован.
Компанија преузима целу трансакцију и надгледа поступак регистрације куповине и продаје стана матичним капиталом, хипотеком или готовином. Али такве услуге ће коштати много. Обично је агент спреман да ради за пет процената цене становања.
Ко може продати стан
Чак и ако особа не купи читав стан, у овом случају може склопити посао само са власником. То значи да та особа мора бити евидентирана у документима. Споразум о куповини стана, потврда о власништву, уговор о поклонима ће се учинити. Ако стварни власник из неког разлога не може бити присутан на трансакцији, онда то може извршити повереник. Ово захтева пуномоћ коју издаје сам власник и овери он и јавни бележник. Пуномоћ се може издати било коме, главна ствар је да се то обави правилно.
Али шта урадити када је власник малолетан? Ако дете још није навршило четрнаест година, све правне поступке за њега обављају његови правни заступници. Било да је то поступак за регистрацију продаје удела у стану или целом стану. Ако је тинејџер од четрнаест до осамнаест година, онда може мирно да делује у своје име, али сагласност законских заступника је и даље потребна.
Потребан је додатни папир
Да бисте брзо продали стан, можда ће вам бити потребни и ови документи:
- Потврда о правној способности. Ово се посебно односи на старије особе. Издаје се у неуропсихијатријском диспанзеру у месту пребивалишта.
- Када је једна од страна у трансакцији малолетна особа, потребно је доставити потврду органа старатељства.Она потврђује да нико не крши права малолетника.
- Ако један од супружника продаје стан, морате имати писмену сагласност другог супружника са собом. Ако се супружници разведу, такав документ ће и даље бити потребан. Таква сагласност мора бити оверена. Поред тога, морате приложити потврду о разводу или браку.
- Морате доставити и умрлицу у случају да је супружник умро.
- У случају коришћења материнског капитала, потребна је потврда да се дететова права не крше у случају продаје стана.
- Информације да власници немају дуговања за комуналије.
- Уговор о продаји, који је извршен раније. Такав папир још једном потврђује трансакцију.
Утврђивање трошкова становања
Ако је кућиште тачно одређено, тада ово власнику пружа неколико хиљада рубаља.
Наравно, цена се може насумично ставити, али можете се обратити професионалцима. Постоји и трећа опција - праћење просечне цене таквог становања. Након процене тенденције постављања цене која ће бити двадесет процената виша од просечне, ако купци позову и буду заинтересовани, тада можете подићи још десет процената. У недостатку реакције, цена, напротив, мораће да се смањи за тих десет процената.
Како се процењује вредност стана? По следећим критеријумима:
- Колико соба. Наравно, што их је више, стан ће бити скупљи. Али квадратни метар у овом случају кошта мање, јер је обрнуто пропорционалан броју соба. Из тог разлога, однуски су и даље скупљи од било којег другог стана.
- Снимци стана.
- Снимци из кухиње. Када је мања од десет метара, цена пада.
- Распоред просторија. Изоловане собе су популарније од суседних.
- Спрат на којем се стан налази. Скупље кућиште налази се на средњим спратовима куће.
- Колико је добро подручје около.
- Чистоћа улаза, колико је нова кућа, да ли има лифт.
- Поправак у стану. Скупе квалитетне поправке могу повећати трошкове за десет процената, а лоше козметичко стање, напротив, смањује цену. Јефтин покушај „покривања очију“ неће помоћи да скупље продате.
- Трошкови комуналних услуга.
- Какво грејање. Индивидуално грејање је скупље.
- Развијена инфраструктура. Цена стана зависи од тога колико продавница има около, какав превоз, да ли постоје школе и болнице.
- Важну улогу игра област у којој се стан налази.
Како продати или купити стан путем МФЦ-а
Потребна документа за регистрацију куповине и продаје стана путем МФЦ-а су иста, али алгоритам деловања је мало измењен. Прво морате наручити образац у којем требате навести све податке. А онда дођите у МФЦ и разговарајте са стручњаком. Обично дају листу потребних докумената у зависности од начина плаћања за трансакцију.
Резимирајући, можемо рећи да пре него што купите стан, све морате добро одмерити. Уосталом, врло је лако наићи на преваре по овом питању, и продавцу и купцу. Да бисте то избегли, морате пажљиво проучити све документе и не оклевајте да тражите власника стана за објашњење. Поред тога, биће корисно прошетати комшије и сазнати све о стану и његовим власницима. Јер сам продавац не може да каже целу истину. Други начин да се заштитите је да посетите локалну управу или стамбени уред. Тамо људи обично знају све о свима.
Али опасност не лежи само од продавца или купца, већ и од продавача. Са тим људима треба поступати са великом пажњом. У најмању сумњу, боље је одбити услуге ове особе и потражити другу. Уосталом, не шале се са станом, тако да можете остати без становања уопште. Из тог разлога, неозбиљан став према трансакцији продаје једноставно је неприхватљив.Што ће се више пажње посветити одабиру станова и проверавању га документарне чистоће, то боље. И боље је да једна особа не склапа такав договор, мора постојати неко ко може да помогне и сугерира.