Куповина стана је прилично компликован и дуготрајан процес који захтева посебну пажњу и пажљив став. Не само да је у питању велика сума новца, већ се поставља и питање крова над главом. Када купујете стан, морате бити будни колико год је могуће да не паднете на бројне трикове преваре. Чак и ако се купац суочава са непоштеним продавцем, постоји велика вероватноћа непредвиђених ситуација приликом куповине стана. На шта обратити пажњу како стечено становање не разочара у будућности?
Локација стана
Приликом куповине стамбеног простора морате све пажљиво одмерити. Важно је да је повољно не само изнутра, већ и споља. Због тога, прво на шта треба обратити пажњу је подручје града у коме се стан налази. Поред тако важних карактеристика као што су близина места рада, учења, једноставност путовања у земљу, морате размотрити и инфраструктуру тог подручја:
- власници аутомобила требало би да процене доступност паркинга и бесплатних паркинг места;
- Ако редовно користите јавни превоз, пожељно је да станица метроа или аутобуса буде на пјешачкој удаљености;
- присуство прехрамбене трговине или велике продавнице неће бити сувишно;
- размислите о најмањим члановима породице - игралиште или трг у близини куће биће врло згодан, а блиска локација вртића или школе такође игра важну улогу;
- ако волите спорт, погледајте да ли у близини постоји фитнес клуб, теретана или базен;
- Не заборавите на клинике за децу и одрасле.
Упознајте комшије
Ако сте се носили са задатком и одабрали неколико опција које у принципу испуњавају све горе наведене захтеве, потребно је да се лично упознате са предностима и недостацима сваког стана. Боље је да се договорите о гледању током дневног времена. Препоручљиво је доћи раније од предвиђеног времена како бисте самостално саставили јасну идеју о могућим транспортним проблемима и прегледали подручје. То игра важну улогу и може утицати на коначну одлуку приликом куповине стана.
Шта прво тражити? Улазна врата лице су куће која може пуно тога рећи о будућим суседима. Људи који живе у околини могу у великој мери да утичу на квалитет живота у новом стану. Увек постоји могућност да је комшија на степеништу алкохоличар који ће организовати ноћно пиће. Или велика породица живи изнад вас, тада ће дечји плач, вриштање и шкљоцање дуго постати ваши животни партнери.
Инспекција стана
Да би стекли објективније мишљење о стамбеном простору, боље је извршити инспекцију без намештаја. Инспекција стана током куповине треба започети прегледом комуникација: електрично ожичење, канализациони систем, водоводне цеви, грејни радијатори, нарочито ако поправке након куповине нису укључене у ваше планове. Важна је топлотна проводљивост просторије. Гледајући стан у хладној сезони, можете проценити грејање, али не можете са сигурношћу да кажете колико ће бити вруће у лето и обрнуто.
Подна, плафонска, унутрашња и вањска врата, водоводне инсталације, прозори са двоструким остакљењем, опште стање кухиње и купаонице су најскупља и дуготрајна мјеста у погледу поправка, која су под детаљном контролом приликом куповине стана.
Шта тражити у кутним собама? У овом случају зид је главни показатељ. Присутност плијесни на њима указује на влажност и високу влажност у просторијама. У становима на горњим спратовима кров може процурити, што резултира мрљама на плафону. Влага се такође примећује у собама на првим спратовима. Ово указује да је подрум слабо прозрачен.
Треба упозорити на присуство козметичких поправака у претпродаји, који је највероватније начињен у циљу сакривања различитих недостатака. Боље је ако је поправак стар неколико година, а то „рјешавају“ власници стана. Проверите звучну изолацију собе у апсолутној тишини. Колика је бука саобраћаја и звукова са улице?
Правна страна проблема
Поред квалитативних карактеристика купљеног становања, не треба заборавити ни на правну страну проблема. Запамтите: продавац мора имати власнички лист за просторије. Списак докумената приликом куповине стана који потврђују власништво над некретнином на продају:
- Уговор о продаји, уговор о дару, бартеру, донацији или доживотном одржавању.
- Потврда о власништву или право насљеђивања.
- Уговор о размени.
- Одлука суда која је ступила на снагу.
- Потврда о набавци непокретности на аукцији или на јавној аукцији.
Поред тога, право власништва, потврђено једним од горе наведених докумената, мора бити регистровано код органа за технички попис. Куповина стана би се требала догодити тек након што се достави посебан извод из државног регистра, што је правни доказ о трансакцији.
Станови у новоградњи
Куповина стана у новој згради је прилично ризичан корак, а ризик се не исплати увек. По правилу, трошкови становања овде нису много нижи од трошкова готових станова. Купујући некретнине у новој згради готово по тржишној цени, суочите се са неразумно великим ризицима у поређењу са стамбеним објектима на секундарном тржишту.
Да не бисте пали у руке преваре, приликом куповине стана морате проценити све врсте ситуација. На шта треба пазити при избору нове зграде:
- Степен спремности код куће. Ако некретнина тврди да је кућа скоро спремна, да су све комуникације завршене, боље је да се то прво провери и посетите градилиште.
- Уговор. Заинтересовајте се за уговор који вам се нуди да закључите. Боље је ако је то капитални уговор (ДДУ). Има предности у односу на прелиминарне уговоре и аутоматски потврђује да програмер има грађевинску дозволу. Поред тога, у случају банкрота, ваша потраживања ће бити обезбеђена колатералом.
- Акредитација нове зграде у банци је број банака које могу дати кредит за куповину станова. Ако ниједна банка не позајмљује, то значи да програмер има одређених потешкоћа.
- Углед програмера. Упознајте се са раније нарученим грађевинским пројектима, могућим финансијским проблемима програмера и историјом компаније.
- Проверите документе:
- инвестициони уговор;
- пројектна документација;
- грађевинска дозвола;
- потврду о власништву или закупу земљишта;
- уговор са осигуравајућом кућом;
- извод из јединственог регистра некретнина;
- регистрација и оснивачки документи произвођача;
- облик уговора којим ће се извршити куповина стана.
Замке приликом куповине куће на секундарном тржишту
Набавка стамбеног простора увек је повезана са многим законским нијансама и суптилностима које не знају сви. Због тога је важно пажљиво и пажљиво третирати ово питање. Како не бисте погрешили приликом куповине другог дома?
Прво, морате пажљиво проучити документа о власништву продавца. То могу бити уговори о продаји, поклони, наследство, судске одлуке које су ступиле на снагу.
Друго, малолетна деца могу имати власништво над секундарним смештајем или право на коришћење стана. Пре куповине некретнине, затражите од продавца да дозволи орган старатељства за продају становања. Ако деца нису власници стана, већ су само регистрована у њему, морају бити отпуштена и регистрована на другом месту. Ако ови услови нису испуњени, суд ће раскинути уговор о продаји у интересу детета.
Треће, приликом провере пасоша власника стана обратите пажњу на присуство маркица о разводу брака. Проверите њихове датуме са датумима докумената који потврђују власништво над некретнином. Ако се имовина купи браком, супружник има право на половину стана, чак и ако није пријављен и не живи у овој соби.
Четврто, боље је ако се до потписивања уговора о продаји сви станари региструју на другом месту. Сазнајте о несталим члановима породице. Можда је један од њих у болници, војсци и местима лишења слободе. По повратку, они имају право да оспоре трансакцију закључену без њиховог знања.
Пето, када правите трансакцију пуномоћија, упознајте се са ауторитетом власника овог документа. Све правно значајне радње требало би да буду прописане у пуномоћи. Тамо се може навести и ценовни опсег, иза којег представник нема право да прелази. Проверите ваљаност пуномоћја. Ако датум издавања није наведен, документ је неважећи. У случају смрти налогодавца, пуномоћ се отказује.
Шесто, приликом куповине наслеђеног стана, вреди узети у обзир да се у року од 6 месеци након власникове смрти могу појавити нови подносиоци захтева за имовину. Боље је ако је продавац једини насљедник воље. Његова права треба да буду садржана у потврди о наслеђивању.
Последња ствар коју треба проверити је историја стана. Затражите од власника да вам достави извод из Јединственог државног регистра права. Тако можете сазнати све особе пријављене у стану. Треба бити опрезан ако су некретнине посљедњих година често мијењале власнике.
Процедура за куповину стана
Нема велике разлике ако се стан купи на секундарном тржишту или у новој згради. Фазе власништва над кућама нису превише различите. У сваком случају, редослед акција је разумљив.
1. фаза. Провера и папирологија приликом куповине стана.
2 фаза. Потписивање уговора о отуђењу (у случају куповине куће на секундарном тржишту) или акт преноса и прихватања (у случају куповине некретнине у новој згради)
3 фаза. Упис након куповине стана у власништву стеченог стана у државним органима.
Верификација и папирологија
Већина грађана не мора често да се бави таквим стварима као што је куповина стана. Који су документи потребни? Које су фазе регистрације некретнина? Како легално извршити трансакцију? Ово није цела листа питања која настају током таквих трансакција.
Списак докумената који подлијежу обавезној провјери приликом куповине стана у новој згради или на секундарном тржишту дат је раније. Ако се током провјере хартија од вриједности не постављају питања, можете приступити потписивању прелиминарног уговора и уплати аванса. Постоји неколико врста плаћања унапред:
- Депозит при куповини стана је одређени износ новца који купац уплати продавачу као гаранција за трансакцију. Ако у будућности купац из било којег разлога одбије да купи стан, новац се неће вратити. У случају отказивања трансакције на иницијативу власника, депозит при куповини стана уплаћује се у двострукој величини. Пренос депозита обавезно је утврђен код јавног бележника у посебном документу.
- Предујам је износ новца који купац уплаћује као аванс. Ако се трансакција откаже, аванс се враћа купцу.Уговор о преносу авансне накнаде такође је фиксно одређен, али присуство бележника није неопходно.
Уговор о отуђењу или потврда о прихватању
Зависно од тога да ли је стан купљен у новој згради или на секундарном тржишту, купац мора да има потврду о преносу преноса или уговор о отуђењу са уговором. У недостатку ових докумената, суд може да поништи чак и плаћени и регистровани уговор.
Уговор о отуђењу је документ на основу којег се обрачунава порез за продавца. То заправо потврђује сагласност обе стране у трансакцији и припрему купопродајног уговора у будућности.
Потврда о прихвату саставља се у случају куповине стана у новој згради. Након потписивања купац постаје власник стана, међутим, пренос непокретности може се извршити тек након потписивања уговора о купопродаји током регистрације код државних органа или добијања потврде о власништву.
Државна регистрација
Државна регистрација је правни доказ власништва над стамбеном некретнином, без обзира да ли је стечена у новој згради или на секундарном тржишту. Регистрација власништва врши се у року од 30 календарских дана од дана предаје потребног пакета докумената. Након провере докумената, уписници уписују у Јединствени државни регистар права (УСРП) напомену да је власништво над некретнином уписано.
Услови куповине стана
Купце некретнина превасходно занима питање колико можете купити стан. Али ништа мање занимљив је и време трансакције. Све зависи од доступности потребних докумената, непостојања спорних питања и других нијанси за које је потребно додатно време. Уз добар договор и обострани договор странака, трансакција се може закључити у року од месец дана.
