У руској правној пракси постоји концепт инвестиционог уговора. Од посебног интереса је чињеница да, упркос широкој употреби ове врсте споразума, нема званичне формализације у законодавним изворима. Како се такви уговори састављају у пракси?
Дефиниција
Према уобичајеном тумачењу, уговор о инвестирању је споразум, по правилу комерцијалне природе, који дефинише механизам за пренос новца или материјалних средстава на предузеће или субјекат ради накнадног поврата улагања у облику процентне премије или имовине која има високу вредност. Потписивањем овог уговора, инвеститор преноси финансије или имовину у корист друге особе, најчешће у власништву или оперативно управљање.
Дакле, главна сврха ради које се закључује уговор о инвестиционој активности је накнадно примање комерцијално опипљивих користи инвеститора од новчаних или материјалних добара. Истовремено, извор прихода инвеститора је активност организације у коју је уложио. Овај споразум обично претпоставља да су одговарајуће активности примаоца средстава предузетничке природе. Иако је правна природа таквих споразума можда врло различита.
Инвестиција у грађевинарству
Инвестициони уговор у грађевинарство стекао је посебну популарност. Извор финансирања активности програмера, по правилу су средства добијена споља - од грађана (ако је реч о изградњи кућа), организација, државе или општина (ако објекат има комерцијалну сврху). Уговор о инвестирању у области грађевине подразумева да инвеститор преноси новац програмеру у замену за примање готове имовине по њеној градњи (или, као опција, право куповине предмета од интереса са значајним преференцијама).
Занимљива је чињеница да ова врста уговора није ни на који начин класификована у цивилном законодавству Руске Федерације.
Са становишта правног статуса, уговор о инвестирању за изградњу је узорак мешовитог уговора, чија се легитимност гарантује формулацијом члана 2 члана 421 Грађанског законика Руске Федерације - о могућности закључивања уговора, а што закони Руске Федерације могу или не могу да обезбеде.
Структура таквих споразума по правилу подразумева присуство елемената карактеристичних за врсте споразума у различитим областима.
Односно, уговори о изградњи могу садржавати језик специфичан за зајам, уговор или, на пример, партнерство, на основу специфичности компаније која прима инвестицију.
Нијансе закона
Истовремено, Грађански законик Руске Федерације није једини извор закона који одређује статус уговора о грађењу (тачније, даје смернице за састављање њихове структуре). При изради таквих споразума могу се применити савезни закон "О инвестиционим активностима" и закон РСФСР сличне оријентације - у оним деловима у којима одредбе нису у супротности са новијим правним актом. На примјер, неке норме утврђене у горе наведеном савезном закону примјењују се ако се не ради о изградњи објекта од нуле, већ, рецимо, његовом ремонту или реконструкцији. Овакви споразуми се у неким случајевима називају и уговорима о инвестирању.Како у цивилном праву не постоји јасна дефиниција таквих уговора, то није грешка.
Потписи уговора о инвестирању
Као што смо горе напоменули, закони Руске Федерације не дају јасну дефиницију шта је уговор о инвестирању. На самом почетку чланка представили смо једну од популарних интерпретација овог термина, али наша дефиниција није званична. Истовремено, руски правници истичу неколико типичних карактеристика инвестиционог уговора. Размислите о њима.
Кључни критеријум је економски садржај споразума. Неки правници сматрају да није важно да ли је уговор о инвестирању склопљен између појединаца, правних лица или обоје - субјекти грађанског права могу бити било какви (попут објеката). Заговорници овог мишљења позивају се на текст Закона РС о инвестиционим активностима РСФСР - нарочито каже да објекти инвестиционе активности могу бити средства и обртни капитал у свим сферама и сегментима националне економије.
У савезном закону, који је већ усвојен у Руској Федерацији, заузврат се каже да објект улагања може бити имовина у било којем облику власништва - приватном, државном, општинском и другим. Неки правници скрећу пажњу на бројне подређене изворе права. На пример, један од докумената руске арбитражне праксе каже да уговор о инвестирању мора нужно да садржи формулацију која одражава сврху депонента да прими приход или друге повластице.
Стручњаци идентификују следећих неколико главних карактеристика по којима се уговор може класификовати као "инвестиција". Наиме:
- закључивање инвестицијског споразума требало би да подразумева дугорочну природу односа између страна
- споразум треба да буде обостраног карактера (то јест, у замену за примање инвестиција, субјект преноси депозитору резултат инвестиције - приход, некретнине, преференције итд.);
- споразум се мора засновати (у облику пројектне документације, понуде, комерцијална понуда итд.);
- уговор треба да одражава комерцијални интерес странака (односно, инвеститор прима одређену накнаду).
У зависности од пословног сектора у којем инвеститор и прималац средстава сарађују, споразум може такође да садржи формулације које укључују наменску употребу финансија и материјалних добара које инвеститор преноси, као и општу или заједничку природу власништва над имовином која се преноси на инвеститора.
Инвестиционо партнерство
Институт инвестиционог партнерства је у 2012. години законодавно утврђен у Русији, што је одразио посебан облик заједничке активности партнера. Које су карактеристике споразума склопљених између њих? Споразум о инвестиционом партнерству пре свега има специфичности ове теме.
Такво је у већини случајева заједничко стицање хартија од вредности привредних субјеката, као и акција које формирају власнички капитал у посебној правној форми пословно - економског партнерства. Инвестиционо партнерство, према томе, делује као компромисна опција за спровођење правних односа између облика као што су ограничено партнерство (типично за правна лица) и једноставних партнерстава (у којима појединци могу да учествују).
Инвестиционо партнерство подразумева уговорни однос у којем се не расподељују прелазни порези при расподјели дохотка између учесника. У овом случају, законодавац обезбеђује стране у споразуму да не откривају услове трансакција у јавности. И у томе се статус инвестиционог партнерства на неки начин разликује од договора између организација. Али постоје заједничке тачке између оних и других. На пример, у већини случајева је потребно прописивање трајање уговора инвестиционог партнерства, узимајте у обзир специфичности повлачења из споразума конкретних учесника, посебно интеракцију са кредиторима
Пракса израде инвестицијских уговора у грађевинарству
Вратимо се студији споразума специфичних за грађевинску индустрију - као један од најпопуларнијих у погледу инвестиционих односа у пословању. Било би корисно проучити, на пример, алгоритам исправне припреме таквих уговора, заснован на критеријумима усвојеним у руском правном систему. Горе смо напоменули да облик уговора о инвестирању може имати знакове сличности са споразумима који су карактеристични за друге области пословања - позајмљивање, продаја итд. На основу ове особине, како правилно дизајнирати уговоре?
Прво, сваки грађански уговор мора почети преамбулом. У правилу се наводи назив уговора, место и време и његово закључивање. Следећа компонента су информације о странама у споразуму. Ако је уговор о инвестирању склопљен између правних лица, потребно је утврдити њихово службено име, као и списак службеника који дјелују у име релевантних структура. Ако је једна од страна у уговору појединац, тада је потребно навести његове идентификационе податке (име, број и број пасоша, адреса регистрације).
Имајте на уму да обавезна страна трансакције обично има један од два главна статуса - било клијента или уговарача. У првом случају, то значи да је уговорна страна инвеститора обавезна да привуче додатне уговараче - то је углавном управљачка структура. Али сасвим је могуће да ће исти правни субјект бити и купац и извођач. Међутим, стручњаци ипак препоручују употребу првог термина у уговору.
Следе услови уговора о инвестирању. Овде се по правилу бележе предмет споразума, финансијски показатељи, као и садржај уговора. Неки правници сматрају, позивајући се на одредбе члана 432. Грађанског законика, да је кључни услов инвестицијског споразума управо предмет. Типична формулација овде може звучати овако: "Инвеститор учествује у финансирању пројекта преношењем средстава, а купац их користи у сврху изградње и накнадног преноса имовине у корист друге уговорне стране." Наравно, у зависности од специфичности одређеног пројекта, формулације могу бити различите.
Уговор о инвестирању, чији узорак тренутно састављамо, такође треба да садржи адресу будућег добра (улица, кућа, зграда и број стана, ако могу да се знају), број спратова и други знакови који карактеришу његов географски положај. У неким случајевима, стручњаци препоручују да се на уговор примени графички план локације објекта на земљи, а такође, ако је могуће и распоред стана.
Следећи ставак - стране у уговору о инвестирању утврђују списак радова које обавезна страна мора да изведе да би испунила услове уговора са своје стране. Стручњаци препоручују да њихов садржај буде детаљно откривен, односно да у споразуму напишу да ће то бити грађевински, технички, инсталациони радови, полагање комуналне инфраструктуре, струја. Ако је предвиђена завршна обрада, такође је поправљамо. У неким случајевима је списак одговарајућих радова, као и додатна документација о њима, прикладније ставити у анексе главног уговора.
Следећи одломак уговора је цена. Могуће је да купац жели да га инсталира у страној валути. Али у овом случају треба навести главни извор података о његовом курсу према рубље - по правилу, то су подаци Централне банке Руске Федерације. То јест, можете да поправите ову формулацију: „Калкулације у рубаљима врше се на основу курса утврђеног од стране Централне банке Руске Федерације на дан када инвеститор изврши уплату“.У одељку „цена“ уговора потребно је да се одрази укупан износ доприноса инвеститора, а такође, пошто је предмет споразума некретнине, цена по квадратном метру стамбеног простора.
Уговор о инвестирању, узорак којег састављамо, треба да садржи податке о датуму када купац (уговарач, уколико се ови статуси комбинују) испуњава своје уговорне обавезе. У чланку 314. Грађанског закона Руске Федерације наведено је да ако период није дефинисан, тада се као основа узима разумни временски период. Али боље је, наравно, одредити овај услов уговора. У исто време, термин може бити везан за различите тачке - предају предмета на прихватање или чињеницу да инвеститор региструје право на поседовање стана. Специфични критеријум одређују стране у уговору, водећи се објективним приоритетима.
Одговорности инвеститора
Било би корисно обратити пажњу на такав став као што су одговорности инвеститора. Стручњаци сматрају да типични нацрт уговора о инвестирању може садржати следећу комбинацију:
- преносити новац или друге материјалне ресурсе у оквиру услова уговорених (редовно их достављати купцу);
- снабдевање партнера потребним документима о власништву и другим врстама;
- плати купцу, ако се то захтијева, посебну накнаду;
- извршити прихватање предмета.
Одговорности корисника
Заузврат, купац је такође обдарен одређеним низом обавеза. Шта треба да уради:
- израђује или наручује пројектну документацију;
- пронаћи и доделити земљиште за изградњу непокретности;
- да извештава о процесу изградње и инвестиционих трошкова у складу са распоредом одређеним уговором;
- да спроводи, ако је то предвиђено уговором или захтевима законодавства, тендере за привлачење извођача;
- да формира тим грађевинара и стручњака других потребних профила;
- прати и врши технички надзор над радом других страна;
- предати предмет на прихватање;
- обезбедити инвеститору неопходна документа.
Карактеристике конструкције уговора
Ако поједноставимо алгоритам за изградњу инвестиционог уговора у грађевинарству, изгледаће отприлике овако:
- једна страна, то јест инвеститор је обавезна да пренесе средства купцу;
- друга страна, користећи одговарајућу накнаду, мора уложити добијена средства, на основу специфичности инвестиционог пројекта, у изградњу имовине и потом је пренети инвеститору;
- Споразум треба да садржи услове и друге услове.
Садржај уговора, ако сумира његове главне тачке, биће следећи: преамбула, основни услови (предмет, финансијски аспекти, услови), као и уобичајени услови, после - права и обавезе сваке стране.
Фазе спровођења уговора о изградњи
Проучавали смо приближну структуру инвестиционог уговора у грађевинској индустрији. Размотримо сада кораке у којима се одговарајући споразум може имплементирати. Стручњаци идентификују три главне фазе реализације инвестиционог пројекта.
Прво, ово је период који претходи директним финансијским обрачунима. Као део тога, купац припрема пројектну документацију, економску студију изводљивости и пружа техничку припрему за изградњу објекта непокретности. Што се тиче извора првог типа, то је прикупљање информација које одражавају примену технологија и инжењерских решења у грађевинском пројекту.
У овом случају, листа радова предвиђена пројектном документацијом може бити индикативна. У неким случајевима инвеститор може тражити од купца да му достави пословни план који треба јасно да одражава предности одређеног пројекта, на основу његових технолошких и инжењерских специфичности.
Друго, ово је фаза инвестирања и изградње као таква.У свом оквиру, купац проналази инвеститора, закључује одговарајућу врсту уговора са њим, потписује уговоре, заузврат са колегама, саставља радне односе са ангажираним стручњацима. После - гради објекат, а затим - преноси га инвеститору.
Треће, ово је оперативна фаза. Као део тога могу се радити додатни радови - у правцу завршне обраде, снабдевања објекта додатним комуналним ресурсима, решавања могућих питања у вези са недостацима који су настали током изградње итд.
Пренос објекта инвеститору
Уговор о инвестирању за изградњу, чији смо узорак претходно испитали у погледу кључних карактеристика, подразумева да преношење имовине мора бити попраћено потписивањем потврде о прихватању (или сличног документа) по завршетку изградње. Уз то, инвеститор мора добити и потребне документе о власништву. У неким случајевима, купац се такође обавезује да на располагање партнеру пренесе главне изворе према профилу радне документације - они се могу користити, на пример, за време завршних радова или реконструкције.
Преузмите уговор о инвестирању
