Куповина стана је важан тренутак у животу сваке особе. Ова инвестиција није само велика, већ је изложена и одређеном ризику. „Стан је у власништву мање од 3 године“ - такви наслови огласа данас су врло чести. Већина људи не разуме зашто продавац наводи такве детаље у огласу. Како избећи грешке и без ризика купити стан? Да бисте то учинили, морате се детаљно упознати са свим формалностима и условима куповине и продаје.
Правила безбедности приликом куповине некретнине
Ризици повезани са стицањем стана данас су врло високи. Како не пасти за обману некретнина и продавца? Како се заштитити током куповине и продаје стамбених просторија? Потенцијални купац, како не би био преварен, треба обратити пажњу на такве детаље као што су историја стамбеног добра, документи за стан, подносиоци захтева за становање, усклађеност становања са документима.
Пре обраде докумената о куповини, потребно је детаљно проучити историју становања. Требали бисте знати одговоре на бројна питања:
- Ко је власник стана;
- ко је прије био власник;
- ко је пријављен у овом стану;
- колико нерегистрованих становника живи.
Што се тиче папира, пре регистрације потребно је пажљиво проучити документацију за просторије. Врло често преваранти користе лажне документе.
Уз то, купац мора бити сигуран да стан купује легално, а становање мора да буде у складу са документима. На пример, ево неколико разјашњавајућих питања која би требало поставити власнику уколико је стан реконструисан: „Да ли је преуређивање стана било легално?“, „Управљачке службе су се сложиле да пренесу комуникацију?“.
Потребна документа за стан
Куповина стана је озбиљна трансакција, стога је важно бити свјестан потребног пакета докумената приликом састављања уговора. Већина купаца сматра да сва питања о продаји могу бити пренета агенту за продају некретнина. Морате имати на уму да он не сноси финансијску и правну одговорност за потписивање трансакције. Агент за промет некретнина пружа само информативне услуге.
Апартмани обично могу бити примарни или секундарни. Током куповине у новој згради, клијент може да купи становање већ у изнајмљеној кући или да учествује у заједничкој изградњи. Процедура за куповину куће у већ започетом новом дому и поступци за добијање станова на секундарном тржишту су исти.
Ако клијент учествује у заједничкој изградњи, тада прво са њим закључује уговор о дељеном учешћу (ДДУ), а након изградње зграде купац усваја право власништва. Да би регистровао ДДУ, клијент је дужан да:
- пријава (образац за пријаву може се добити на лицу места);
- споразум ДУ;
- чек на плаћање државне таксе у износу од 100 рубаља плус примерак чека.
Замке приликом куповине некретнине
Током продаје главни циљ продавца је да заради што више на трансакцији. Да не бисте купили становање које неће одговарати цени, требало би да се пазите уобичајених грешака. Честе грешке током куповине:
- Купујем стан у журби. Не треба журити са овим проблемом, а пре завршетка папира треба размотрити најмање десет опција.
- Набавка становања током лета. Да бисте препознали грешке у соби, морате да размотрите опције у јесен или зиму.Тада можете схватити колико је добро загревана соба, да ли кров цури, проверите да ли су зидови намењени плијесни.
- Виндовс и поглед са њих. Морате обратити пажњу да ли испод прозора постоји градилиште или бучни аутопут.
- Преуређење просторије. Да би се избегли проблеми са законом, план стана мора бити у складу са БТИ пасошем.
- Простори за напајање. Према законима Руске Федерације, да би пренео утичнице, власник мора да има пројекат за напајање стамбеног објекта.
- Надзор становања у вечерњим сатима. Стручњаци саветују инспекцију стамбеног простора током дана да бисте видели све грешке у соби.
- Одбијање помоћи адвоката. Када купујете некретнину, морате користити услуге адвоката. Ово ће вам помоћи да избегнете проблеме у будућности.
Могући начини преваре током куповине и продаје смештаја
Како се заштитити и не упасти у превару? Данас апартмански преваранти раде по следећим шемама:
- Вишеструка кућна продаја. Током такве трансакције преваранти дају лажне исправе и захтевају потпуну плаћање након регистрације код јавног бележника.
- Продајем туђи стан. Лопови припремају неистинит пакет докумената за изнајмљени стан и покушавају га продати.
- Авансно плаћање Превара захтева предујам од купца, након чега преварант брзо нестаје.
Да не паднете на превару, морате да следите неке препоруке:
- Морате закључити купопродајни уговор у присуству адвоката.
- Морате тражити све копије потписаних докумената власника стана.
- Пре потписивања уговора требало би да сазнате што више о власнику.
- Купац у тренутку закључења уговора има пуно право на измене. Ако ће продавац забранити уношење промена, онда се таквог уговора треба одрећи.
- У тренутку трансакције морају бити присутне две особе. Они могу бити сведоци на суду ако се појаве проблеми.
Куповина куће која је у власништву мање од 3 године
Продаја стана мањег од 3 године у имовини настаје због услова и поступака прописаних у члану 220 Пореског законика Руске Федерације. Ако је цена становања већа од милион рубаља, онда закон налаже продавачу да плати порез на доходак од продаје станова. Ако је стан на продају мање од 3 године, порез износи тринаест процената укупних трошкова становања.
Многи продавци могу покушати надмашити закон а не плаћати порез. Купац нуди да потпише уговор у износу мањем од милион рубаља и неформално плати недостајући део. Овакве понуде не треба прихватати, јер можете доћи у велике проблеме. На пример, продавац може раскинути уговор о продаји, а током судске седнице продавац ће му вратити стан, а купац ће добити новац наведен у уговору. Ако се стан продаје на имању мање од 3 године, порез мора бити плаћен законом. У супротном, то ће резултирати законском казном.
Типични ризици
Куповина стана мањег од 3 године може довести до великих ризика. Постоји неколико разлога за забринутост:
- Донирани стан краћи од три године у некретнини може се вратити власнику уколико од тренутка давања не протекне више од три године.
- Уговор се може отказати ако су у стану пријављени малолетници или правно неспособне особе.
- Није могуће примити одбитак пореза од стамбене имовине ако је стан у поседу мање од 3 године.
Такви ризици су могући, али не у свим случајевима. Данас стан у власништву краћи од три године по правилу не доноси проблеме и бриге купцу. Иако, наравно, увек постоје изузеци. Можете упасти у преваре, становање са дуговима или као колатерал.
Ризици током куповине становања преко пуномоћника
Током куповине стана преко пуномоћника, постоје ризици. Три главне претње:
- Откуп стана помоћу лажне пуномоћи.
- Отуђење имовине због истека или одузете пуномоћи.
- Смрт власника од кога поступа пуномоћник. У том случају је боље да се састанете са власником и договорите се да ће купац бити регистрован без посредника.
Ако има више власника некретнине, потребно је добити писмено одрицање од сваког власника.
Каква стварна пуномоћ треба да се састоји
Да би се потврдила аутентичност пуномоћја, треба проверити валидност. У оригиналном документу мора бити наведено:
- Подаци о пасошу директора (име, датум рођења, место регистрације, серија и број пасоша);
- подаци о овлашћеном заступнику;
- адреса отуђеног становања;
- потпис особе која је издала ову пуномоћ;
- натпис овјере и нотарски печат.
Ризици током куповине имовине стечене наследством
Продавац може бити особа која је наследила стан од друге особе. Морате знати нијансе таквог наследства:
- наслеђивање може да прође заједно са дуговима;
- насљедство се може пренијети на насљедника, као заложно право; у таквој ситуацији он нема право да располаже наследством;
Неколико проблема који могу настати:
- подношење тужбе ради прекида насљедне трансакције;
- напримјер, оптерећење стана, на пример, ако је потписан дугорочни закуп, такав уговор остаје законит, чак и ако се промени власник.
Правна чистоћа стана
Да бисте се заштитили и да не паднете у превару преваранта, стан морате проверити ради правне чистоће. Новом власнику су потребни:
- научити о времену уласка права на наслеђе;
- контактирајте јавног бележника који је извршио наследство да би се спречило појављивање других наследника.
Оспоравање трансакције
Постоје случајеви када купац иницира раскид купопродајног уговора. У складу са законом (члан 450 Грађанског законика Русије), трансакција се може законски отказати:
- ако је продавац озбиљно прекршио потписани уговор;
- у случају да су услови трансакције супротни регулаторним законским актима;
- у случају повреде права трећег лица (наследника);
Ово питање може се решити на два начина: обостраним договором страна или на суду, ако једна од страна не жели да раскине уговор.
Размена стана у власништву мање од 3 године
Данас је размена станова постала релевантна. Многи људи имају питања:
- Стан у власништву млађем од 3 године, могуће је заменити?
- Да ли су власници дужни да плаћају порез у време размене?
Ако је некретнина у поседу мање од 3 године, тада је власник ослобођен пореза током размене становања, захтевајући одбитак пореза. Овај одбитак износи само тринаест процената укупног стамбеног простора.
Али ако мандат прелази најмање месец дана, власник мора платити државни порез да би се трансакција сматрала важећом и регистрована.
Сви закони Руске Федерације о размени станова прописани су у Грађанском законику (члан 567), а у члану 217 Пореског законика назначен је износ пореза за плаћање.