Данас је потреба да се стекне њихов животни простор тако велика као и увек. Савремено тржиште некретнина потрошачима пружа велике могућности. С тим у вези, за сваког потенцијалног купца важно је да је сва документација исправно извршена, укључујући уговор о продаји или ДКП стана. Заправо, легалност трансакције у великој мери зависи од тога.
Од 2013. године, законодавство је значајно поједноставило припрему документације за оверу уговора. Поред тога, измењена је и процедура чињенице о преносу власништва над некретнинама са продавца на купца. Зашто је овај споразум толико важан? Анализираћемо тему овог чланка.
Шта је ДЦТ?
Уговори о куповини и продаји су различити, али током набавке је потребно нотарско оверење:
- апартмани;
- аутомобил;
- земљиште;
- власништво приватних кућа;
- акције одобреног капитала предузећа.
Као што видите, то нису само непокретни, већ и покретни предмети имовине. Са правног становишта, овај документ је уговор између продавца некретнине и купца, састављен у писаној форми. Истовремено се истовремено преноси и власништво над кућом која се продаје. Ово је оно што ДЦТ купује стан.
Прелиминарни договор
Поред главног уговора о куповини или продаји непокретности, појављује се још један документ који се назива прелиминарним уговором. Зашто је то потребно? Ово је веома повољно средство током трансакција са некретнинама тешке природе. Његово присуство омогућава законским осигуравање странама у споразуму њихова права и обавезе у случају одређених потешкоћа. На пример, договор не може бити изводљив у блиској будућности (недељу или две).
У овом случају се закључује слична врста документа. Међутим, за то је потребан озбиљан разлог:
- Купац нема расположива средства за куповину непокретности.
- Нема довољно докумената и потребно је неко време да се они прикупе.
- Одсуство једног од продавца из ваљаног разлога, чије је присуство обавезно.
- Прелиминарни ДКП стана ће вам добро доћи током куповине некретнина са субвенцијама. У овом случају средства ће бити доступна купцу тек након што се трансакција региструје у Росреестр-у, а то ће трајати најмање две недеље.
- Купац учествује у оставинском поступку, за који је потребно 6 месеци, али обе стране намеравају да закључе трансакцију. У овом случају, стручњаци не препоручују потписивање таквог уговора у одсуству овереног овереног уверења о наслеђивању.
Поред тога, прелиминарни документ ће бити користан у случају сукоба који створи једна од страна у споразуму - одбијање потписивања главног уговора.
Овај документ има правну снагу. Стога ће га, ако је потребно, размотрити суд, јер обавезује странке да испуне обавезе наведене у њему.
Врсте споразума
Постоје две врсте ДЦТ апартмана:
- Писмени споразум у једноставном облику. Овдје говоримо о документу који су потписале обје стране које пристају на наведене услове наведене у уговору. Ако постоји неколико листова, спајају се заједно и запечаћују потписима.
- Овјерени документ. У овом случају проверава се правна способност сваког учесника у трансакцији. Ако је потребно, преведите на други потребан језик. Такође постоји пуна гаранција у погледу законитости поступка продаје.Али још увек је потребно плаћање накнаде, што зависи од вредности имовине.
Као што можда претпостављате, опција нотара је и даље пожељна. Поред тога, нотару је сада поверена процедура провере власништва продавца. Поред тога, специјалиста може извршити и регистрацију права својине на непокретности након потврђивања документације и регистрације стана ДКП.
Стога се трансакција увелико поједностављује посетом на једној адреси како би се добио комплетни асортиман за продају или куповину некретнина.
Странке у продаји
У трансакцији учествују најмање две особе:
- Продавац - особа која је власник имовине, а која је предмет уговора.
- Купац - особа која по завршетку трансакције преноси власништво над предметом уговора.
Односно, ово је уговор између страна: продавац пребацује на другу страну, што је купац, своју имовину уз плаћање. По потреби, повериоци који заступају интересе страна могу учествовати у трансакцији.
Само они требају имати пуномоћ овјерену код јавног биљежника. Учесници у продаји станова ДЦТ могу бити не само појединци, већ и правна лица.
Предмет уговора
Предмет уговора је имовина коју власник стави на продају. Ово је најважнији услов трансакције који се свакако мора одразити у уговору. У супротном, ово ће бити очигледно кршење. С тим у вези, предмет уговора треба да буде описан са максималним детаљима, не заборављајући да наведе све параметре објекта и знакове помоћу којих је идентификован.
У случајевима када је предмет уговора стан, у документу треба да се одразе следеће тачке:
- Потпуна адреса локације некретнине (земља, град, улица, кућа и број стана).
- Укупна површина предмета продаје, као што је видљиво у потврди о власништву.
- На којем спрату је стан.
- Намјена некретнине (стамбене, нестамбене).
- Број јединственог државног регистра (катастра).
Ако из било којег разлога сви власници нису исељени из стана у складу са условима и станом, онда се то може учинити преко суда. Међутим, то се не може у сваком случају учинити. На пример, не можете да напишете грађане који су одбили приватизацију на овај начин, а свеједно имају потпуно право на имовину паралелно са продавцем или укључени у налог.
Овде се такође могу приписати оне особе које су потписале уговор о доживотном уздржавању са издржаваним члановима. Неки грађани задржавају право коришћења просторија у складу са тестаментом. Трајање се огледа у вољи за наслеђем и траје неколико година или чак цео живот.
Припрема потребне документације
Најважнија ствар о којој треба донети одлуку пре спровођења поступка куповине и продаје непокретности јесте одабрати доброг јавног бележника. Према важећем законодавству, приватни стручњаци имају иста овлашћења као и јавни бележници. Другим речима, скоро сви стручњаци из ове области своје активности спроводе у име државе.
Само при избору јавног бележника за састављање рачуна о имовини стана треба узети у обзир низ околности. Трансакција се мора вршити само на месту стварне локације некретнине или у месту пребивалишта продавца или купца.
Обавезе власника имовине укључују припрему следећег пакета докумената:
- Ваш пасош са фотографијом и идентификациони код.
- Доказ о власништву над некретнинама.
- Технички пасош стана (ако то желе обе стране уговора).
- Подаци о броју људи који живе и пријављени су у стану.По правилу се издаје у стамбеној канцеларији и о томе треба водити рачуна два или три дана пре трансакције.
- Има случајева када у стану живе деца или некомпетентни људи. Тада је потребно прибавити одговарајућу дозволу за продају имовине од органа старатељства и старатељства на њеној локацији.
- Такође је потребно проценити некретнину према тренутној тржишној вредности. За то су одговорна посебна владина тела за процену.
Поред наведених докумената, за станове у ДКП-у могу бити потребни и неки други папири, јер су ситуације различите. На пример, продавац поседује стан заједно са супружником, или су оба власника легализована браком. У овом случају, потребна је писмена сагласност сувласника стана који се продаје. Штавише, други супружник га лично подноси другом бележнику, заједно са својим пасошем, идентификационим кодом, венчаницом.
Процедура куповине
У складу са важећим законодавством Руске Федерације, целокупан поступак продаје непокретности спроводи се у три фазе:
- За почетак, све информације о продавачу уносе се у јединствени државни регистар права својине на непокретности. Проводи се провера да ли је предмет уговора обезбеђен.
- Друга фаза је сам договор.
- Сада остаје да се у катастар унесу подаци о новом власнику предмета уговора. Такође у овој фази је припрема и издавање докумената који легитимишу купца као истинског власника стана.
Као пример, апартмани ДКП - фотографија испод.
Сав одређени поступак треба спровести у року од једног дана. Штавише, на основу посебне ситуације и пакета докумената, процес може трајати 2-4 сата.
Раскид уговора
Куповина и продаја станова обично има различите последице. Неки су добри, док други збуњују. На пример, купљене су некретнине, прослављале су се кућне куће са пријатељима, рођацима, а власници су већ почели да поправљају - изгледа да су све потешкоће прошле и да пред нама тек светла будућност. Али није било тамо - долази судски позив и следе даљњи поступци у вези с раскидом уговора.
Такав преокрет може свако, фигуративно речено, једноставно узнемирити, прилично покварити нервни систем. Шта може послужити као главни разлог прекида трансакције?
Грешке плаћања
Као озбиљан разлог за укидање стана ДКП може бити кршење уплате. У трансакцијама са некретнинама обе стране уговора често се праве значајне грешке. А понекад то доводи до врло тужних последица. Типично за њих је недостатак потврде о извршеној уплати или су платни документи састављени с грешком.
Због тога, како би се избегле многе невоље, потребно је не правити грешке током платног промета. Односно, ако је стан купљен од правног лица, онда би плаћање требало извршити само на рачун организације.
Што се тиче појединаца, све је мало једноставније - овде се прорачун мора извршити само у готовини. У овом случају, продавац мора да достави потврду која одражава све детаље преноса финансија. Ово ће вам послужити као поуздана гаранција и потврда да је купац испунио своје обавезе у вези са плаћањем стечене имовине.
Питања о регистрацији
Да би купопродајни уговор стекао своју правну снагу, није довољно да га обезбеди код јавног бележника. Наравно, сама трансакција се може једноставно извршити у писаном облику, међутим, у сваком случају, потребно је регистровати ДЦТ станове у Росреестр. Уговор се овом државном органу преноси лично или преко пуномоћника уз обезбеђивање пуномоћи.
Поред тога, требат ће вам потврда о плаћању државне дажбине, извадак кућне књиге, као и нотарско оверена изјава супружника о пристанку на продају некретнина. Ако власник није ожењен, уз пакет докумената прилаже се изјава са печатом јавног бележника. После 11 дана, ако је трансакција закључена у једноставном облику и 3 дана са нотарским оверењем, Федерална служба за регистрацију утврђује право преноса власништва на новог власника. И тачно у овом тренутку сматрају се да су услови трансакције у потпуности имплементирани.
Познат је тужан случај с једним грађанином, који је као резултат суђења остао без стеченог стана. У рукама је имао компетентно извршен уговор уз учешће нотара, али дужи временски период није био достављен служби државне регистрације како би се легитимисало његово власништво над некретнинама.
Али то је било у време када је, према старој верзији Грађанског законика Руске Федерације, било прилично тешко ући у њихова законска права. Сада је целокупна процедура регистрације стана у кући поједностављена, а грађани не могу да брину - сада им се неће догодити горе поменути инцидент.
Друге околности
Многи продавачи некретнина су једноставно уверени у свој легитимитет да споразум раскину после 6 месеци након потписивања документа. Међутим, вјеровати у то значи направити велику грешку. Да, споразум се заправо може раскинути, али за то мора постојати добар разлог. Поред већ набројаних ситуација, друге околности могу послужити као озбиљан разлог за проглашавање трансакције неважећом. По правилу у време закључења споразума није било таквих ситуација, оне се појављују касније. У сваком случају, све такве ситуације требало би размотрити на суду.
У закључку
Куповина и продаја стана (као и било којег другог предмета за продају некретнина) је прилично проблематична процедура. Као што је горе описано, последице могу бити различите. Стога је неопходно више него одговорно третирати такву трансакцију.
Конкретно, избегавајте непоправљиве грешке и правилно вршите платне трансакције. Такође је важно пажљиво прочитати уговор током куповине стамбеног простора, јер се не зна који је продавац, ко је и у које сврхе продаје некретнине. Па, посао би требало да буде склопљен код јавног бележника - тако ће барем бити неко гарант законитости споразума.
Коначно, можете пожељети свим учесницима у промету некретнинама да избјегну грешке и придржавају се важећег закона. Али најважније је јасно схватити шта је ДЦТ приликом куповине стана. Тек тада можете мирно спавати!