Грађански законик предвиђа слободу уговора као један од темеља закона. Међутим, и поред тога, уговорима су предочени различити захтеви у складу са законом и обичајима пословног промета. Ово последње укључује преовлађујућа правила понашања у области предузетничке делатности, која се морају примењивати без обзира да ли су записана у правном документу или не. Ово је наведено у чл. 5 Грађанског законика Руске Федерације. Чланак ће се фокусирати на суштинске услове уговора о закупу стана, односно на оне који би требали бити обухваћени њим (у складу са законом или обичајем пословног промета).
Предмет уговора
О основним условима без којих је уговор неважећи још се расправља. Али, за власника некретнина које намерава да изнајми, главни циљ је да уреди однос на такав начин да се поштују сва правила закона и да не настану конфликтне ситуације.
На те тезе ћемо се фокусирати приликом израде споразума. Ин Арт. 432 Грађанског законика Руске Федерације наведено је да је уговор закључен уколико се стране договоре о свим битним условима уговора (најам просторија, у складу са темом члана).
Предмет, услови наведени у закону, као иу другим правним актима, који се називају неопходним и други услови под којима једна од страна захтева споразум, су од суштинског значаја.
Структура и материјални услови
Законом није предвиђена строга процедура за састављање споразума. Међутим, он мора бити у складу са обичајима пословног промета и имати све битне услове споразума о социјалном закупу. Према њима, структура би требала имати сљедећи облик:
- Преамбула.
- Предмет
- Додатни услови.
- Остали услови.
У преамбули су наведени назив уговора, датум и место његовог закључивања, подаци о особама. Предмет укључује оно о чему се странке договоре.
Затим се наводи цена и поступак намире где је прописана величина накнаде као и поступак преноса. Одељак о правима и обавезама странака посебно описује права и обавезе посједника и закупца, укључујући постигнуте договоре. Такође би требало да наведете одговорност за кршење услова споразума, осигурање обавеза (на пример, о депозиту), рокове важења, разлоге за измену и раскид, поверљивост и поступак решавања конфликтних ситуација. Све је ово суштински услов уговора о закупу стана.
Остали услови укључују позивање на одредбе закона, број примерака, више силе и тако даље. На крају су потребни детаљи и странке потписују своје потписе.
Цена
Цена је наведена у чл. 682 Грађанског законика Руске Федерације. Наводи на то могу се наћи и у чл. 671 Грађанског законика Руске Федерације. Оснива се споразумом страна. Плаћање за закупнину предвиђено је и у случају државног и општинског становања, о којима постоје одредбе чл. 156 ЛЦД РФ.
Уговорни показатељ накнаде не значи да га странке утврђују на произвољан и неразуман начин. Према деловима 2 и 4 чл. 156 ЛЦД РФ, износ за коришћење и одржавање стамбених просторија општинских и државних фондова зависи од подручја, погодности, локације куће. Исти критеријуми се поштују и када се цена одређује према комерцијалном уговору о закупу.
Законом се може утврдити максимални износ закупнине за стамбени простор.Затим, ако је у уговору наведена виша цена, одговарајући услов биће проглашен неважећим. Ово не поништава уговор у целини. Међутим, уместо цене која је у њему наведена, платиће се максимални износ. У том случају, закуподавац неће моћи да поднесе захтев против станара. Истина, упркос утврђеној норми, још је нико није користио, јер максимални лимит за плаћање према комерцијалном уговору о закупу нигде није обезбеђен.
Терм
Суштински услов уговора о закупу стана је термин. Може се закључити за мање од годину дана. Тада се то сматра краткорочним. Ако је период дужи од једне године, онда је уговор дугорочан. Максимални период за који се може склопити уговор о закупу стана је пет година. Стога, чак и ако стране закључе уговор на дуже раздобље, он ће важити само пет година.
Одредбе о регистрацији дугорочног уговора не односе се на запошљавање. Упркос томе, многи стручњаци за некретнине верују (или се претварају) да ће споразум морати да се региструје код Росреестр. И препоручују склапање уговора на само 11 месеци. У исто време, ова опција је често погодна за станаре, јер ће за то време они моћи да реше питање колико су задовољни станом и да ли желе да остану даље или не.
Прекид
Међу суштинским условима уговора о закупу просторија Грађанског законика Руске Федерације предвиђено је да га раскине једна од страна (закуподавац преко суда, а закупац у било ком тренутку са обавештењем закуподавца у трајању од 3 месеца). Стране такође могу у уговору навести краћи рок за обавештавање станодавца о раскиду уговора. Међутим, ово је противно закону (члан 687 Грађанског законика). Морате схватити да без подношења обавештења, станодавац може, путем суда, обавезати станара да плати дневницу. Стога најмопримац не треба занемарити ову фазу, већ је треба прописати као суштински услов уговора о закупу специјализованих стамбених просторија.
Акт о прихватању: судска пракса
Између послодаваца и станодаваца често настају спорови. Они се могу односити на оштећење имовине, формирање дуга, појаву губитака и тако даље. Њихово решавање у великој мери зависи од склопљеног споразума и приказа суштинских услова уговора о комерцијалном закупу простора.
Поред њега, припрема се акт о преносу и прихвату имовине, који показује податке о стању и постојећим кваровима. То је неопходно, јер ће без тога станар морати да сноси одговорност за недостатке у соби. Ако је у акту наведено да су просторије пренете у добром стању, суд неће узети у обзир приговор станара да су одговарајуће недостатке постојале у почетку. Ако акт није присутан, посједник неће моћи доказати да су просторије оштећене, јер не постоје документарне информације о његовом изворном стању. Пример је одређивање апелационог суда у Уљановском округу бр. 33-3165 / 2013 од 3. марта 2013.
Листа приложене имовине
Акт о прихватању мора такође навести који се предмети преносе на употребу и њихову процењену вредност. Тада ће власнику бити лакше доказати постојање губитака ако је имовина оштећена.
Квар мора отклонити недостатке ако нису проузроковане грешком станара. Ако се то учини благовремено, закупац има разлога да раскине уговор. А ако недостаци нису били значајни, послодавац нема разлога да одбије уговор. Релевантну одлуку донио је Московски градски суд у случају бр. 33-26040 од 18. августа 2011.
Могући губици за послодавца
Према суштинским условима уговора о закупу у судској пракси, одлуке се доносе и у корист станара и у корист изнајмљивача. Закупац ризикује да претрпи губитке, на пример, због потребе да изнајми друго становање, ако је власник ускратио приступ изнајмљеном стану. У животу се често дешава да власници истјерају станаре, што им прави неугодности и присиљава их да траже ново становање. У недостатку одговарајућих разлога, закупац има право да тражи од комодавца накнаду.
Истовремено, трошкови би требало да буду економични, близу плаћања за просторије или чак и мање. Остало становање би требало да буде приближно исто као и претходно, јер је станару у интересу да своје губитке смањи ако је могуће. Ово је наведено у чл. 404 Грађанског законика Руске Федерације. Губици који се морају надокнадити не могу се приписати трошковима који премашују цену закупа, на пример, приликом изнајмљивања хотелске собе. Ово је усвојено Одлуком Московског градског суда бр. 4г / 8-9143 / 2012 од 23. октобра 2012. године.
Такође, послодавац неће моћи да тражи одштету ако је била његова кривица, на пример, ако дуг није плаћен. Пошто, уз обавезу обезбедјења становања, с једне стране, постоји и обавеза плаћања, с друге стране, станодавац има право да обустави приступ просторијама док дуг не буде плаћен.
Закључак
Сваки станар и станодавац одлучују како граде односе. Али да бисте у будућности избјегли проблеме, вриједно је пажљиво проучити суштинске услове уговора о најму стана и осигурати да се поштују сви интереси странака. Затим, у случају сукоба, можете рачунати на правичну судску одлуку, јер за то ће бити доступни сви потребни документи.
