Falando sobre as características da venda de instalações residenciais, deve-se esclarecer que a ordem geral das transações não muda. O plano de ação e a regulamentação permanecem os mesmos. Apenas para as ações dos participantes são adicionadas nuances.
Participantes da transação
A essência do contrato é que o vendedor concorda em transferir a propriedade da habitação para o comprador, e o comprador a aceita. Características da venda de instalações residenciais referem-se a apartamentos, casas e quartos em apartamentos e casas.
As partes da transação são o proprietário e o adquirente, para quem todos os direitos sobre o objeto são transferidos. Às vezes existem vários proprietários. Representantes, por vezes, agem em seu nome, agindo com base em uma procuração ou outros motivos. Por exemplo, os pais de uma criança que ainda não tem 18 anos.
Se o proprietário for um estado ou município, um órgão ou pessoa autorizada a vender a propriedade participará da transação. Uma exceção é o caso da privatização de moradias, onde a transferência de propriedade é gratuita.
Características da venda de instalações residenciais envolvem o recebimento de um consentimento autenticada do cônjuge que tem os direitos sobre o objeto.
Procuração Transações
O serviço de registro verifica cuidadosamente os contratos e documentos transferidos em busca de conformidade com as leis aplicáveis. Este destino não ignora a procuração. O que os funcionários prestam atenção?
- se sua data de expiração expirou;
- se a pessoa que assina o contrato tem autoridade para negociar;
- se outras exigências foram atendidas (por exemplo, o pacote de documentos contém a permissão das autoridades de tutela para uma transação com o imóvel de uma criança ou uma pessoa incompetente).
O problema é que a verificação é limitada ao estudo de documentos, especialmente aqueles emitidos pelas autoridades.
Se a procuração foi emitida há muito tempo e seu prazo não expirou, seria razoável perguntar ao senhorio diretamente se ele ainda quer fazer um acordo. É totalmente possível que a procuração tenha sido revogada e o fraudador a esteja usando. Lidar com uma procuração com um notário pode não funcionar.
Se o vendedor é o herdeiro
A aquisição de propriedade anteriormente recebida por outra pessoa por herança é considerada um negócio arriscado. A qualquer momento, herdeiros podem surgir exigindo sua parte, e até mesmo entrar com uma ação judicial.
O problema não é apenas em períodos suficientemente longos de limitação. A lei prevê a sua restauração.
Casos semelhantes ocorrem com imóveis, cujos direitos passam por uma cadeia de transações. A única maneira de reservar imóveis residenciais é provar uma compra justa.
Assunto de transação
O assunto da transação é um dos objetos listados acima. Características da venda de instalações residenciais obrigam a inserir no documento informações suficientes para identificar o objeto. Contencioso e legislação chamam informações do registro estadual de direitos como informação suficiente: número cadastral e a base para registrar os direitos do vendedor (contrato, certificado de herança, etc.), data de registro e outras características.
Se um edifício residencial ou parte dele for vendido, a segunda parte recebe a quantidade apropriada de direitos sobre a terra ou parte dela. As transações na transferência de terra podem ser combinadas ou dois documentos são assinados simultaneamente.
A consequência de uma violação desta regra é o reconhecimento da transação como não concluída. Isso significa que suas condições básicas não são acordadas e o documento não tem força legal: não dá origem a direitos e obrigações.
Se o item à venda for um quarto ou apartamento em um prédio de apartamentos, o novo proprietário também recebe o direito a uma parte da propriedade comum. Uma declaração é ilegal.
Descrição do assunto da transação
Como são as características do contrato para a venda de instalações residenciais e o assunto da transação relacionado? As seguintes informações são inseridas no documento:
- a cidade ou cidade em que está localizada;
- Endereço
- área total;
- número de quartos;
- a presença de varandas e loggias;
- número cadastral.
O apartamento pode ter características que o vendedor está tentando esconder de motivos compreensíveis. No entanto, a identificação de deficiências ocultas dá ao comprador o direito de apresentar uma reclamação por danos. Se eles são tão sérios que a compra perde o significado, o direito de rescindir a transação é concedido.
Reconstrução ou remodelação deve ser legalizada, caso contrário, o apartamento é vendido, por assim dizer, sem eles. Se as alterações forem sérias, o proprietário poderá ser obrigado a trazer o objeto para sua posição original. Portanto, a aquisição de habitação com esses defeitos é repleta de sérias dificuldades no futuro.
Se for proposto comprar uma casa em tal estado, então suas mudanças serão legalizadas muito mais facilmente. Um pedido ou declaração é apresentado e um certificado da administração municipal local de que a propriedade não excede o terreno alocado, e as alterações na propriedade são feitas no registro de direitos.
Se a terra é adquirida ao mesmo tempo
Quais são as características do contrato para a venda de instalações residenciais com um terreno sob ele?
No LC estabeleceu o princípio da unidade do destino da terra e da propriedade localizada nela. Se a casa for transferida, a terra é transferida em conformidade.
A falta de papelada para o enredo não proíbe o proprietário de vender a propriedade. O contrato só faz uma anotação sobre a transferência de terras nas mesmas condições em que era propriedade do vendedor. Uma exceção são os casos de construções ilegais em terras que não são destinadas a isso ou que não são de forma alguma no uso legal do vendedor.
A lei proíbe a venda de terras sem a venda simultânea de uma casa localizada nela.
Se a terra sob a casa é alugada, então o novo proprietário a recebe em uma base de arrendamento. Neste caso, o consentimento do proprietário do terreno para a transação não é necessário.
A lei também pode prever exceções que proíbem a venda de terras a determinadas pessoas, neste caso, arrendamentos podem ser permitidos.
As cláusulas do acordo sobre o assunto da transação indicam o número cadastral e a base para o registro da lei.
Direitos de Terceiros
De acordo com o Código Civil da Federação Russa, a peculiaridade da venda de instalações residenciais é a obrigação do vendedor de observar no contrato todas as pessoas que mantêm o direito de residir.
Isso inclui todos os parentes que moram com ele, cônjuge ou cônjuge. Ex-membros da família estão incluídos na lista sujeita a coabitação. A lei estende seu status para pessoas que não têm parentesco ou outra conexão com o proprietário, mas são instiladas por ele como membros da família.
Se antes um membro da família não participou da privatização, ele mantém o direito de usar as instalações.
As bases do direito de residência são: testamento, contrato de aluguel, contrato de aluguel com dependentes.
A ausência de documentos totalmente executados não significa que ninguém tenha direito a moradia, exceto o proprietário. A exceção são casos em que uma violação de formalidades é essencial (por exemplo, contratos sujeitos a certificação notarial obrigatória).
O texto contém os nomes, patronímicos, sobrenomes e direitos específicos de residência no apartamento, e dados do passaporte para identificar os indivíduos. A disposição sobre este assunto está contida no artigo sobre as características da venda de instalações residenciais.
Um item separado é os direitos das crianças.Se uma das partes da transação tiver filhos menores que têm apenas o direito de residir, e não a propriedade, a lei exige que eles tomem medidas para garantir que suas condições de vida não piorem.
Preço de transação
A cláusula é obrigatória para o contrato de venda. Sem ela, a transação é considerada não concluída e seu significado legal é perdido. O tamanho do preço é necessário não apenas para proteger os direitos dos participantes, mas também para calcular o valor do imposto.
Como o preço é determinado ao vender imóveis? A peculiaridade da venda de instalações residenciais na provisão de liberdade para as partes é limitada apenas pela proibição de transferir habitação por um preço que não corresponde ao preço de mercado. Avaliação do objeto pelo valor cadastral não permite economizar impostos, o Estado obrigará a fazer pagamentos com base em preços de mercado, de acordo com a prática do Tribunal Constitucional da Federação Russa.
Se um lado propõe um contrato preliminar e o segundo o aceita, isso não significa aceitar automaticamente o preço indicado no esboço.
Nuances de cálculo e indicação de preço
Ao comprar um apartamento, o custo é indicado tanto para o apartamento em si como para uma parte da propriedade total do complexo residencial.
Se uma casa com uma parcela de terra ou uma parte de uma casa com uma parte de uma parcela é adquirida em propriedade, o preço para cada objeto individual é prescrito.
O montante pode ser calculado com base na avaliação da área da unidade e, em seguida, o comprador é obrigado a pagar em dinheiro pela área efetivamente transferida.
O preço é inserido no contrato ao mesmo tempo, tanto em números como em palavras, para que não haja disputas devido a erros que possam ser cometidos em sua preparação.
Isto não quer dizer que o último parágrafo se refere apenas às características dos contratos para a venda de instalações residenciais.
Formulário de contrato
A lei estabelece requisitos mais rigorosos para as transações de venda de imóveis e instalações residenciais, em particular, o contrato é elaborado sob a forma de um documento único. O não cumprimento do requisito do formulário invalida a transação. É impossível referir-se à correspondência como prova que confirma a conclusão de um acordo.
Notarização
Em 2015, foram feitas alterações na legislação sobre registro de direitos de propriedade. Algumas transações são concluídas com a participação de um notário.
Os seguintes casos estão incluídos na lista:
- transacções para a venda de uma acção no direito de propriedade comum, mesmo que o comprador seja um dos detentores;
- a venda de um apartamento pelo único proprietário que, no momento da transação, ainda não tinha 18 anos;
- venda de uma propriedade compartilhada.
A introdução de novas disposições não exclui a obrigação de obter permissão para uma transação das autoridades tutelares. Infelizmente, as características listadas da venda de instalações residenciais não são levadas em conta pelos pais ou responsáveis.
Inscrição estadual
A lei obriga as partes da transação a registrar a transferência de direitos de propriedade. Uma pessoa é considerada proprietária de imóveis residenciais desde o momento do registro do direito. Art. 558 sobre as peculiaridades da venda de instalações residenciais determinou o momento de fazer uma entrada no registro de direitos como o momento da conclusão da transação.
Se uma das partes se recusar a registrá-la ou evitá-la, a segunda parte terá o direito de entrar com uma ação judicial no registro forçado. Assim, confirma-se que o comprador é o proprietário legal da propriedade adquirida, apesar da falta de registro.
Transações Maternas
A utilização parcial ou total dos fundos de capital de maternidade para a compra de habitação requer o cumprimento de vários requisitos legislativos. Os recursos afetam tanto a formulação das transações quanto o procedimento para sua execução.
Além disso, a lei estabelece uma lista de requisitos para o alojamento adquirido desta forma. Em particular, várias posições foram expressas pelas Forças Armadas RF em uma revisão da prática judicial sobre o uso do capital de maternidade.
Em conclusão
Listamos brevemente as características da venda de instalações residenciais, indicadas no Código Civil 558:
- uma condição essencial é a transferência dos direitos de terceiros para o apartamento;
- sem registro estatal, o contrato não é considerado concluído;
- outras características estão relacionadas à idade dos participantes na transação ou à sua capacidade legal.
Uma emenda foi introduzida para regular as transações com habitação de classe econômica por lei federal, que ainda não foi adotada.