O procedimento para registrar a venda de um apartamento é interessante não só para iniciantes, mas também para aqueles que estão engajados nisso profissionalmente. Afinal, a legislação constantemente introduz novas alterações, e o procedimento em si está sujeito a ajustes. Apenas os estágios da transação não mudam.
Cheque
O procedimento para registrar a venda de um apartamento é sempre o mesmo. E o primeiro item está verificando. Isso se refere não somente à inspeção externa da caixa, mas também que o apartamento é de propriedade do vendedor. Além disso, a presença de uma procuração é bastante aceitável. Mas ela deve ter um período de validade normal e detalhes.
Para não se deparar com golpistas, é melhor se encontrar pessoalmente com o proprietário e se familiarizar com todos os documentos que estabelecem a propriedade.
Além disso, antes de observar a ordem de registro da venda de um apartamento, é melhor verificar os documentos do proprietário e sua foto.
Em seguida, você precisa descobrir se o apartamento está onerado, se está sob fiança ou sob prisão. Isso pode ser feito indo ao Rosreestr no local de residência e solicitando um extrato do Registro Legal Estadual Unificado. Este extrato exibirá todas as informações sobre o apartamento e quaisquer restrições impostas a ele.
É igualmente importante descobrir a presença ou ausência de doenças no vendedor, o que no futuro pode se tornar a base para o cancelamento da transação. Isto é um vício ou algum tipo de doença mental. Por esse motivo, o vendedor deve fornecer atestados médicos. Este ponto pode ser omitido se o locador tiver o direito de dirigir um veículo.
O procedimento para registrar a venda de um apartamento também inclui a coleta de informações sobre as pessoas que têm o direito de usar essa moradia. Você pode descobrir se você recebe um certificado no escritório de alojamento ou um extrato do livro da casa. Complicar a descarga de pessoas do apartamento que vivem lá filhos menores.
Além disso, você precisa ter certeza de que os proprietários não têm dívidas comuns. Se isso não for feito, todas as dívidas serão transferidas para o novo proprietário.
Conclusão de um contrato preliminar
O procedimento para concluir uma transação de compra e venda de apartamento inclui uma cláusula contratual preliminar. Este momento é opcional, mas a prática mostra que geralmente as pessoas não se recusam a compilá-lo.
Qual é o significado deste contrato e por que ele está incluído no procedimento para registrar uma transação de compra e venda de apartamento? Tudo é bem simples. Por tal acordo, as partes confirmam o seu consentimento para concluir a transação principal após algum tempo. A razão para o atraso pode ser o período de férias da casa ou o período para o qual o comprador encontra a quantia certa. É nesta fase que o custo da habitação é determinado e quando será vendido. Você não pode alterar esses dados mais tarde.
Conteúdo do contrato preliminar
Não importa qual a ordem de inscrição da compra e venda do apartamento: por hipoteca ou dinheiro, o contrato indica todos os itens que serão exibidos no documento principal. Ou seja, haverá uma descrição do apartamento, seu custo, procedimento de liquidação e o momento da conclusão do contrato principal.
Depositar
Muitas vezes, na prática, muitos advogados se deparam com a questão de um depósito. Mas o problema é que com essas leis essa ação é considerada incorreta. Portanto, é impossível elaborar um contrato de depósito e um contrato preliminar ao mesmo tempo. Terá que escolher.
Riscos da assinatura de um contrato preliminar
O procedimento para registrar a venda de um apartamento por hipoteca ou dinheiro não é diferente. Mas há riscos no mercado imobiliário primário.É possível que a construtora faça um contrato preliminar com vários futuros proprietários e depois transfira a moradia a seu critério. Para evitar tais situações, conclui-se um acordo de participação na construção compartilhada. Tal acordo está sujeito a inscrição obrigatória no Serviço de Registro Federal.
A situação do mercado imobiliário secundário é muito mais simples, porque o contrato preliminar não contém riscos para nenhuma das partes.
Fazendo o negócio em si
O procedimento para registrar a venda de um apartamento na Rússia não proíbe a celebração de um contrato por escrito. Mas é melhor certificar tal documento com um notário. Isso removerá alguns riscos, embora isso custe mais. Qualquer que seja o contrato, mas necessariamente indica o comprador e vendedor, uma descrição completa da propriedade, seu preço, método de pagamento, obrigações de cada parte. Seja qual for a ordem de registro da venda: em uma hipoteca ou em dinheiro, em qualquer caso, o contrato é selado pelas assinaturas de ambas as partes.
É melhor fazer três cópias de documentos de uma só vez, para que cada lado tenha o seu próprio e um esteja armazenado no Registro Federal.
Além do contrato principal, é feito um ato de transferência e recepção do apartamento. Ele capta o fato de que a habitação passou do vendedor para o comprador. O contrato e o ato são concluídos juntos. Durante a transferência do contrato, o novo proprietário aceita a documentação técnica, bem como todos os documentos que confirmam o direito de propriedade.
Métodos de pagamento para um apartamento
Quando um apartamento é comprado, o comprador pode pagar de várias maneiras. O mais comum é a liquidação em dinheiro. Será melhor para o comprador se o dinheiro for transferido somente depois que as assinaturas forem feitas no contrato principal. Depois que o dinheiro é transferido, é necessário elaborar um recibo.
Outro tipo de pagamento, que é permitido pelo procedimento de preenchimento dos documentos para a venda de um apartamento, é depositar dinheiro em uma célula bancária, que o vendedor indicará. Mas este método, como regra, se transforma em problemas adicionais para o último.
Também é permitido pagar pela compra por transferência bancária. Isso significa que é totalmente legal transferir dinheiro de uma conta para outra.
A lei também permite todos os tipos de datas de liquidação. Além disso, de acordo com a lei, todas as obrigações financeiras podem ser liquidadas após o novo proprietário registrar novamente os direitos à moradia.
Como se registrar
Desde janeiro de 2017, o procedimento de registro foi simplificado. Agora você pode emitir um apartamento na propriedade em qualquer departamento de Rosreestr, independentemente de onde a habitação está localizada. Mesmo que seja uma cidade diferente. O procedimento para registrar a venda de um apartamento através do MFC é muito mais conveniente e rápido.
Também em Rosreestr agora é possível registrar a transferência de direitos para imóveis e colocá-los no cadastro cadastral. Como antes isso tinha que ser feito separadamente, agora todo o procedimento leva muito menos tempo e esforço.
O procedimento para registrar a venda de um apartamento com um notário é um pouco diferente do registro no Rosreestr. Para registrar a propriedade, você deve ter:
- Declaração.
- Contrato de compra e venda com o ato de transferência e aceitação.
- Documentos que confirmam os direitos do apartamento.
A fim de registrar novamente a propriedade do apartamento, você terá que pagar dois mil rublos. Este imposto estadual deve ser pago no prazo máximo de cinco dias após a apresentação dos documentos.
O registro pode levar de três a dez dias. Neste momento, o processamento de dados no MFC não está incluído. Após a conclusão do registro, o comprador recebe um extrato do Registro Estadual Unificado. Certificado de propriedade nas mãos de não.
Se necessário, é possível fazer um novo certificado de registro de apartamento no BTI.
Impostos
O imposto sobre a venda de um apartamento depende de vários fatores. Isto é:
- Os motivos para a transferência de propriedade do apartamento.
- Duração do mandato.
Se o apartamento for herdado, doado ou após a privatização, então, neste caso, não haverá imposto sobre vendas. Isto aplica-se apenas ao alojamento que, no momento da venda, era detido por mais de três anos.
As mesmas regras se aplicam à situação em que o senhorio adquiriu a propriedade depois de projetar a manutenção da vida útil.
Em quaisquer outras situações, a fim de não pagar imposto sobre a venda de um apartamento, pelo menos cinco anos devem passar. Mas isso se aplica apenas aos apartamentos que foram adquiridos após o primeiro de janeiro de 2016. Para os proprietários que possuem um apartamento de uma época anterior, os mesmos três anos são mantidos.
Ou seja, se o apartamento for vendido sem cumprir os prazos, será necessário pagar uma taxa de treze por cento. É cobrado de acordo com o valor cadastral e o coeficiente 0.7. O coeficiente é calculado de acordo com o ano em que o proprietário adquiriu o imóvel.
O custo da moradia por cadastro pode ser encontrado online no site da Rosreestr. Para fazer isso, você só precisa das coordenadas do apartamento.
O rendimento da venda do apartamento, o ex-proprietário deve indicar-se na declaração de imposto. É fornecido até o final de abril do próximo ano. Ou seja, quando a transação foi concluída em 2016, o imposto é arquivado e pago em 2017. O prazo para pagamento é 15 de julho. Ao mesmo tempo, não importa de forma alguma através de quem o procedimento para registrar a venda de um apartamento será implementado: através de um notário público ou sem sua ajuda.
Comprando uma casa através de um corretor de imóveis
Se não há vontade e tempo para mexer com papéis e aprofundar o processo para registrar a compra e venda de um apartamento por uma hipoteca no Sberbank ou em dinheiro, então é melhor entrar em contato com um corretor de imóveis. Encontrar um profissional não é fácil, mas é bem possível. Os anúncios podem ser encontrados nos jornais ou na Internet, na TV ou no rádio. Existem vários sinais pelos quais você pode distinguir uma agência ruim de uma boa:
- Ótima experiência de trabalho.
- O escritório da empresa está em um lugar de prestígio e tem um bom reparo.
- Existem mais críticas positivas do que negativas.
- A agência é uma associação profissional de corretores de imóveis.
- Nenhum problema com o pacote de documentos constituintes.
- Os funcionários parecem e se comportam com dignidade.
- A qualidade do trabalho é documentada.
A empresa realiza toda a transação e monitora o procedimento para registrar a compra e venda de um apartamento por capital de maternidade, hipoteca ou dinheiro. Mas esses serviços custarão muito. Normalmente, um agente está disposto a trabalhar por cinco por cento do preço da habitação.
Quem pode vender um apartamento?
Mesmo que uma pessoa não compre o apartamento inteiro, nesse caso ele só pode fazer um acordo com o proprietário. Isso significa que essa pessoa deve ser registrada nos documentos. Um acordo sobre a compra de habitação, um certificado de propriedade, um contrato de presente fará. Se o proprietário atual, por algum motivo, não puder estar presente na transação, isso poderá ser feito por um administrador fiduciário. Isso requer uma procuração emitida pelo próprio proprietário e certificada por ele e pelo notário público. A procuração pode ser emitida para qualquer pessoa, o principal é que isso seja feito corretamente.
Mas o que fazer quando o dono é menor de idade? Se a criança ainda não atingiu a idade de catorze anos, então todas as operações legais para ele são realizadas por seus representantes legais. Seja o procedimento para registrar a venda de uma ação em um apartamento ou em um apartamento inteiro. Se um adolescente tiver de 14 a 18 anos, ele pode agir com calma em seu próprio nome, mas o consentimento dos representantes legais ainda é necessário.
Papel adicional requerido
Para vender rapidamente um apartamento, você também pode precisar desses documentos:
- Certificado de capacidade legal. Isto é especialmente verdadeiro para os idosos. Ela é emitida em um dispensário neuropsiquiátrico no local de residência.
- Quando uma das partes da transação for menor de idade, é necessário fornecer um certificado das autoridades de tutela.Ela confirma que ninguém viola os direitos de um menor.
- Se um apartamento está sendo vendido por um dos cônjuges, você deve ter o consentimento por escrito do segundo cônjuge com você. Se os cônjuges forem divorciados, tal documento ainda será necessário. Esse consentimento deve ser autenticado. Além disso, você deve anexar um certificado de divórcio ou casamento.
- Você também deve fornecer uma certidão de óbito, caso o cônjuge tenha morrido.
- No caso do uso de capital de maternidade, é necessário um certificado para que os direitos da criança não sejam violados no caso da venda de um apartamento.
- Informações de que os proprietários não têm dívidas para serviços públicos.
- O contrato de venda, que foi executado antes. Esse documento confirma mais uma vez a transação.
Determinando o custo da habitação
Se a carcaça tiver o preço correto, isso fornecerá ao proprietário vários milhares de rublos.
Claro, o preço pode ser colocado aleatoriamente, mas você pode recorrer a profissionais. Há também uma terceira opção - monitorar o preço médio dessa moradia. Depois de avaliar a tendência de definir um preço que será vinte por cento superior à média, se os compradores ligarem e estiverem interessados, você poderá aumentar outros dez por cento. Na ausência de reação, o preço, ao contrário, terá que ser reduzido pelos mesmos dez por cento.
Como o valor do apartamento é estimado? Pelos seguintes critérios:
- Quantos quartos. Naturalmente, quanto mais houver, mais caro será o apartamento. Mas um metro quadrado neste caso custa menos, porque é inversamente proporcional ao número de quartos. Por esse motivo, o odnushki ainda é mais caro do que qualquer outro apartamento.
- As filmagens do apartamento.
- As imagens da cozinha. Quando é menos de dez metros, então o preço cai.
- O layout dos quartos. Os quartos isolados são mais populares que os quartos adjacentes.
- Andar em que o apartamento está localizado. Habitação mais cara está localizada nos andares intermédios da casa.
- Quão bem é a área ao redor.
- A limpeza da entrada, quão nova é a casa, se tem elevador.
- Reparo no apartamento. Reparos caros e de alta qualidade podem aumentar o custo em dez por cento, e a má condição cosmética, pelo contrário, reduz o preço. Uma tentativa barata de "cobrir os olhos" não ajudará a vender moradias mais caras.
- O custo das utilidades.
- Que tipo de aquecimento Aquecimento individual é mais caro.
- Infraestrutura desenvolvida. O preço de um apartamento depende de quantas lojas existem, que tipo de transporte, se há escolas e hospitais.
- Um papel importante é desempenhado pela área em que o apartamento está localizado.
Como vender ou comprar um apartamento através do MFC
Os documentos necessários para o registro da compra e venda de um apartamento através do MFC são os mesmos, mas o algoritmo de ações é ligeiramente alterado. Primeiro você tem que pedir um formulário no qual você precisa especificar todas as informações. E então venha para o MFC e fale com um especialista. Normalmente, eles fornecem uma lista de documentos necessários, dependendo do método de pagamento da transação.
Resumindo, podemos dizer que antes de comprar um apartamento, você precisa pesar tudo muito bem. Afinal, é muito fácil encontrar golpistas nessa questão, tanto para o vendedor quanto para o comprador. Para evitar isso, você precisa estudar cuidadosamente todos os documentos e não hesite em pedir uma explicação ao proprietário do apartamento. Além disso, será útil passear pelos vizinhos e descobrir tudo sobre o apartamento e seus proprietários. Porque o vendedor em si não pode dizer toda a verdade. Outra maneira de se proteger é visitar uma delegacia local ou um escritório de habitação. É lá que as pessoas geralmente sabem tudo sobre todos.
Mas o perigo não está apenas no vendedor ou comprador, mas também no corretor de imóveis. Essas pessoas devem ser tratadas com muito cuidado. Na menor dúvida, é melhor recusar os serviços dessa pessoa em particular e procurar outra. Afinal, eles não brincam com um apartamento, então você pode ficar sem moradia. Por essa razão, uma atitude frívola em relação à transação de vendas é simplesmente inaceitável.Quanto mais atenção for dada à seleção da habitação e se for verificada a limpeza documental, melhor. E é melhor que uma pessoa não faça esse acordo, deve haver alguém que possa ajudar e sugerir.