Cooperativas de habitação e construção (ZhSK): definição, charter, contrato

Atualmente, existem muitas empresas no mercado oferecendo-se para comprar um objeto imóvel, juntando-se a uma cooperativa de construção habitacional (ZhSK). Naturalmente, os cidadãos têm uma pergunta sobre a segurança e confiabilidade de tal esquema.

A situação nos anos soviéticos

Primeiro cooperativas habitacionais começou a aparecer na década de 1920. No entanto, já em 1937 eles começaram a ser eliminados. As autoridades explicaram isso pelo fato de que tais associações eram uma manifestação de propriedade privada. Depois da guerra, a população urbana aumentou drasticamente e começou a construção de moradias em grande escala. E em 1958, o Conselho de Ministros e o Comité Central do PCUS permitiram novamente a criação de associações canceladas anteriormente. A habitação foi financiada pelos acionistas. No entanto, as associações receberam um empréstimo estadual de até 70% por 20 anos e outros benefícios. Para acelerar o trabalho e melhorar sua qualidade, alguns futuros proprietários participaram da construção de edifícios. As equipes que foram formadas a partir deles entraram no segundo e terceiro turno após a conclusão do ciclo zero pelo contratado.

Os problemas

Preços para apartamentos cooperativos em Moscou em meados de 1980. ascendeu a cerca de 3 mil p. (um quarto), 5 mil rublos (dois quartos). E o salário médio de um cidadão soviético era de 200 rublos / mês. Mesmo com a poupança, muitas pessoas não compram moradia cooperativa. Isso se deveu à presença de linhas plurianuais para associação de moradores da cidade. Além disso, havia cidades praticamente fechadas para adoção não-residente. Além disso, eles foram automaticamente excluídos das filas para habitação departamental ou estadual. Associações representaram cerca de 7-8% do total do parque habitacional. Na primeira metade dos anos 80. A construção de cerca de 80 mil prédios de apartamentos foi iniciada. A maioria deles foi encomendada apenas no final dos anos 90. Assim, muitos cidadãos tiveram que esperar 15 anos ou mais.

Situação hoje

O Código de Habitação da Federação Russa contém várias normas que determinam as formas de auto-organização dos cidadãos que buscam melhorar suas condições. As associações em questão são caracterizadas no art. 110. No entanto, vale a pena dizer que, de acordo com as regras gerais, os cidadãos não devem entrar em cooperativas habitacionais, mas em cooperativas habitacionais e financiadas. Isto deve-se ao facto de, em relação a este último, a legislação prever um procedimento mais rigoroso para controlar o movimento de fundos. Mas há várias regras processuais relacionadas à formação e funcionamento de associações.

Organização de cooperativas de habitação na Federação Russa

Um número suficientemente grande dessas associações permaneceu no país desde a era soviética. Legisladores, no entanto, promulgando o Código de Habitação da Federação Russa, tentaram obrigá-los a se transformar em HOAs. Mas a emenda correspondente foi decidida a cancelar. Na maioria dos casos, as cooperativas habitacionais atuam hoje como operadoras. A formação dessas associações para a montagem direta de estruturas deveu-se a inúmeras fraudes nos mercados imobiliários. As cooperativas habitacionais são usadas por investidores imobiliários fraudados. Esses cidadãos se reúnem para completar a construção dos edifícios depois que as empresas que levantaram seus fundos para isso cessarem suas atividades.

Essência

As cooperativas habitacionais e de construção são uma forma de interação entre o comprador e a empresa envolvida na construção de um objeto imóvel. A essência de tais associações é que elas são empresas de empréstimos mútuos. Fundos para a compra de imóveis vêm exclusivamente das contribuições dos cidadãos que participam deles. O esquema de atividade dessas associações pode ser representado da seguinte forma. Em primeiro lugar, o cidadão, que decide participar da cooperativa de moradias, faz as taxas iniciais de participação e ingresso. Geralmente, eles representam 10% e 5%, respectivamente, do valor estimado da propriedade. Depois disso, os membros da cooperativa de construção de moradias acumulam parte da participação, necessária para obter um empréstimo da associação. Por via de regra, é 50% do preço. Depois disso, os cidadãos são incluídos na linha de compra. O lugar nele dependerá não somente da ordem de acumulação da parte necessária da ação, mas também da relação entre seu prazo e plano de parcelamento. Simplificando, quanto mais tempo uma pessoa economiza, isto é, quanto mais tempo ele permite que outros usem seu dinheiro, e quanto mais rápido ele devolve mais tarde, mais cedo ele pode se mudar para o apartamento.

Especificidades de design

Os cidadãos que se mudaram para um prédio de apartamentos recebem seu espaço em propriedade compartilhada. As ações são determinadas de acordo com a parte paga da ação. Aumentará em proporção direta aos fundos devolvidos. Também deve ser dito que o preço de um objeto imóvel é fixado no momento de sua aquisição. Isso significa que o provável aumento no custo da habitação no mercado não afetará de maneira alguma o procedimento de reembolso do empréstimo. Assim que um cidadão entra e se registra, ele começa a devolver os fundos recebidos para a compra. Geralmente, um empréstimo é concedido por um período duas vezes maior que o período de acumulação. Você pode pagar a dívida antes do previsto. Isso é bastante lucrativo, porque, além do cidadão básico, paga taxas de filiação. Estes últimos são em média iguais a 0,5% do preço do apartamento. Os pagamentos são feitos mensalmente. Após o reembolso integral da dívida, o apartamento é transformado em uma propriedade individual.

Os riscos

O sistema de cooperativas habitacionais tem várias desvantagens. Eles costumam ser muito benéficos para os golpistas. O primeiro menos está oculto no próprio esquema da associação. O fato de os participantes devolverem os fundos mais lentamente do que acumulam leva à criação de filas para a compra. Suponha que 10 pessoas participem de uma cooperativa todos os meses. Cada um deles acumula a quantia necessária por dois anos e paga por quatro. Nos dois primeiros anos, o capital da cooperativa é acumulado. O montante acumulado depois disso é gasto aproximadamente um ano na compra de apartamentos. Durante este período, o fundo monetário é reabastecido mais lentamente do que é gasto, uma vez que a cada mês é necessário comprar imóveis para cada 10 novos participantes. Esses cidadãos, entrando durante as parcelas, dão duas vezes menos valor mensal do que durante o período de acumulação.

Assim, após cerca de um ano, todos os fundos são gastos na compra de propriedades para novos membros. Como resultado, a associação não tem mais dinheiro. Todos os rendimentos são enviados imediatamente para a compra de apartamentos. Assim começa a formação da fila. Com um fluxo constante de novos cidadãos, menos dinheiro entra do que o necessário. Três anos depois, a linha só aumentará. E somente após 6 anos de trabalho, a cooperativa chegará a uma fase estável, pois os participantes começarão a sair de forma planejada, já que pagarão integralmente os empréstimos. O montante que vem dos cidadãos durante a acumulação torna-se igual ao capital das pessoas que estão no período da prestação. Assim, os participantes não apenas pagam seu dinheiro diretamente, mas também perdem muito tempo.Se o número de cidadãos que entram na associação começar a diminuir, a linha daqueles que já aderiram aumentará. Neste caso, o melhor que as pessoas que não acumularam 50% do custo podem esperar é devolver seus fundos, e no pior, dizer adeus a eles para sempre.

Interesse em associações

A crescente atenção dos desenvolvedores às cooperativas deve-se a vários motivos. O estado, reforçando as sanções, força-os a escolher um dos esquemas existentes para a venda de imóveis. Isso pode ser um certificado de habitação, um acordo sobre participação acionária ou acumulação de ações em uma cooperativa habitacional. Ao mesmo tempo, a Lei Federal nº 214 prevê uma estrutura bastante rígida para as empresas. A este respeito, a cooperativa de habitação, sem dúvida, tem uma série de vantagens.

Vantagens

Segundo especialistas, dentro de tais associações existe um procedimento menos regulamentado para assinar um acordo com um comprador. Além disso, um valor mais competitivo pode ser formado nos próprios objetos imobiliários. A taxa de participação que um cidadão paga por um apartamento em uma cooperativa não é tributada. A Lei nº 214 não considera um contrato de capital como investimento. A este respeito, a empresa de construção de um prédio multi-apartamento, estabelece o valor do IVA, cujo montante é de 18%. Isso, portanto, aumenta significativamente o preço do objeto por acordo de participação acionária. Outra vantagem das cooperativas, segundo os especialistas, é que a venda de objetos sob este esquema é conveniente para as empresas. Protege os direitos dos compradores em menor grau do que a Lei Federal No. 214. No esquema em consideração, as possibilidades legais dos acionistas são determinadas pela Carta de Habitação e Serviços Públicos. Sua empresa está se preparando antes de ingressar na associação de cidadãos. Assim, o documento é mais do interesse da empresa do que das pessoas.

Seleção da empresa

A maioria dos cidadãos que decidem investir em construção realiza uma análise comparativa dos esquemas de vendas existentes. Normalmente, os imóveis são selecionados de acordo com outros critérios:

1. A localização
2. Tempo estimado de construção
3. Preço
4. Layout.

E somente depois que o objeto é selecionado, um cidadão pode descobrir que ele está sendo construído por uma cooperativa habitacional. Um número de especialistas acredita que não há nada de errado com tal esquema se a empresa fornecer ao comprador toda a documentação necessária. Atenção, em primeiro lugar, deve ser pago aos documentos que servem de base para a construção:

1. Decreto do governo da cidade.
2. O contrato de arrendamento ou a propriedade da propriedade da terra.
3. Documentos permissivos.

Recursos de Relacionamento

Existem duas opções para cooperativas habitacionais. O primeiro assume que a associação atua tanto como investidor quanto como contratada. Esta opção é considerada preferível porque fortalece a responsabilidade da empresa. No segundo caso, a cooperativa, atuando como investidora, está em uma relação contratual com o desenvolvedor. Este último, por sua vez, é uma entidade jurídica independente. Um acordo de cooperativa habitacional pode esconder um certo risco. Em caso de falha da associação para cumprir as obrigações, o contratante não deve transferir para ele o volume de imóveis que foi originalmente planejado. A este respeito, ao estudar o acordo, você pode encontrar uma cláusula que prevê a condição de rescisão por iniciativa do desenvolvedor.

Presidente do HBC

A legislação estabelece as obrigações dessa pessoa. Eles são fornecidos em Art. 148 LCD Os deveres de uma pessoa incluem:

1. Cumprimento da combinação de legislação e as disposições da Carta.
2. Acompanhamento do pagamento pontual pelos participantes da empresa de contribuições fixas e pagamentos obrigatórios.
3. Formação de receitas e despesas estimadas para o ano correspondente, preparação de demonstrações financeiras, bem como a prestação destes documentos na assembleia geral da associação para aprovação.
4. Gestão da casa ou a conclusão de acordos com empresas envolvidas nesta atividade.
5. Contratação de trabalhadores para manter o prédio e sua demissão.
6. Conclusão de contratos para a operação, manutenção e reparação de bens comuns.
7. Manter uma lista de participantes na associação, demonstrações financeiras, documentos.
8. Organização e realização de assembleias gerais.

A pessoa responsável pode cumprir outros deveres. Eles estão registrados no regulamento do HBC