Hipoteca comercial para indivíduos: características, tipos, condições

Apenas alguns anos atrás, um novo produto bancário apareceu no mercado russo - uma hipoteca para imóveis comerciais. Embora para nós esse fenômeno seja bastante novo, as empresas ocidentais há muito o apreciam. Vamos dar uma olhada mais de perto neste tipo de empréstimo comercial, suas características, vantagens e desvantagens.

Propriedade para negócio

Se você decidir abrir seu próprio negócio ou expandir um negócio existente, talvez seja necessário espaço adicional. Naturalmente, se você tiver o valor necessário, você pode obter imediatamente o que deseja. Se não houver dinheiro, a única maneira de se aproximar do objetivo é um empréstimo. A hipoteca comercial é um empréstimo bancário de longo prazo para a compra de instalações não residenciais para fazer negócios. Com a ajuda de tal empréstimo, você pode comprar um escritório, armazém, instalações comerciais ou industriais.

Normalmente, esses serviços bancários são necessários para os jovens que estão apenas começando, e os empresários individuais planejam expandir seus negócios. Além disso, os cidadãos que se autodenominam trabalho podem aproveitar essa proposta: notários, advogados. Eles precisam ter um escritório para receber os cidadãos. Além disso, o serviço pode ser usado por cidadãos que querem investir dinheiro livre com lucro. Tendo adquirido um objeto imobiliário comercial em uma hipoteca, você pode lucrativamente alugá-lo.

Questões legais

Hipoteca comercial na Federação Russa está longe da esfera de interesses do Estado. Como resultado disso, a lei não fornece explicações claras sobre as características deste tipo de empréstimo. A lei atual sobre hipotecas (Lei Federal No. 102) é projetada para empréstimos à habitação, mas em termos de empréstimos a um negócio, ela contém muitas lacunas. Como resultado, nem todos os bancos russos se arriscam a trabalhar com uma hipoteca comercial.

Por outro lado, os imóveis, além disso, para fins comerciais, tornam-se uma garantia para este tipo de empréstimo. Este fato faz com que alguns bancos dominem os medos. Assim, esta indústria de empréstimos, embora lentamente, está se desenvolvendo.

Termos de empréstimo

Como as hipotecas garantidas por imóveis comerciais para bancos russos são muito novas, as condições para obter tal empréstimo em diferentes instituições financeiras podem variar muito. Mas, tendo considerado várias dessas propostas, pode-se obter uma lista de condições para o mutuário médio. Parece assim:

• montante do empréstimo - de 1 a 100 milhões de rublos russos;
• moeda de empréstimo: rublos, dólares, euros;
• taxa de juros - de 10 a 15,5% para pessoas físicas, até 20% - para pessoas jurídicas;
• adiantamento - pelo menos 20% do valor do objeto;
• prazo do empréstimo - de 5 a 10 anos;
• seguro obrigatório de perda ou dano a um objeto.

Nesse caso, será necessário comprovar adicionalmente que sua empresa existe há pelo menos seis meses e é bem-sucedida, obtendo lucro. Como você pode ver, para um empreendedor de sucesso, as condições são bastante aceitáveis. Uma taxa de juros considerável pode causar perguntas. Mas se você levar em conta que o prazo da hipoteca é muito curto, fica claro que você simplesmente não terá tempo para gastar muito.

Requisitos do quarto

Hipotecas para imóveis comerciais na Rússia não são muito comuns. Os bancos abordam esta questão com extrema cautela. Primeiro de tudo, diz respeito aos requisitos para uma propriedade. Existem muitos deles:

1. Primeiro de tudo, um quarto ou um prédio separado deve estar localizado na região onde este tipo de hipoteca é fornecido.
2. Área do quarto - não menos que 150 m².
3. O edifício não pode ser móvel, deve estar relacionado à construção de capital.
4. A sala deve ser adequada para o propósito pretendido. Por exemplo, se um mutuário estiver engajado na agricultura, as instalações adquiridas podem ser um depósito, um celeiro, um chiqueiro e assim por diante. Neste caso, não funcionará para comprar uma sala para organizar o estacionamento.
5. A sala deve estar legalmente “limpa”. O número cadastral, a documentação técnica e outros documentos do título devem ser normais.
6. Os imóveis devem estar livres de reclamações de terceiros.
7. O terreno no qual o objeto é construído (ou localizado) deve pertencer ao mutuário com base nos direitos de propriedade ou arrendamentos de longo prazo. Neste último caso, o banco exigirá garantias de que, no final do arrendamento, a terra passará a ser propriedade do mutuário.
8. O custo das instalações deve corresponder ao mercado. Este fato deve ser confirmado por um relatório de avaliação de não mais de seis meses atrás. A avaliação deve ser realizada por um perito independente.
9. O assunto de uma hipoteca deve ser segurado.

Como você pode ver, a lista de requisitos é bem grande. Portanto, os bancos, desenvolvendo diligentemente essa área, na maioria das vezes têm uma lista de objetos que atendem a todos os requisitos e estão prontos para venda. Sob premissas de tal lista, obter uma hipoteca não é difícil.

Requisitos do Mutuário

Mas para aqueles que querem tomar uma hipoteca comercial, os requisitos são muito menores. Os principais critérios são:

• o mutuário é um residente da Federação Russa;
• idade - de 21 a 70 anos (no final da hipoteca);
• a vida da empresa (negócios, empreendedor individual) é de 6 meses (12 para negócios sazonais).

Para solicitar uma hipoteca em uma propriedade comercial, você precisará de:

• pedido de empréstimo;
• perfil (próprio para cada banco);
• documentos constitutivos e de registro para o seu negócio;
• documentos confirmando atividades de negócios;
• demonstrações financeiras.

Claro, a lista pode ser ligeiramente diferente. A lista completa será indicada pelo gerente da instituição de crédito ao registrar uma hipoteca.

Hipoteca de negócios para pessoas físicas

Hipoteca comercial para indivíduos é um conceito completamente novo para instituições bancárias russas. Primeiro de tudo, tal serviço é fornecido por grandes bancos:

• Sberbank
• Vneshtorg.

Você também pode contatar outras instituições:

• AbsolutBank.
• Moskommertsbank.
• RosBank.
• Banco hipotecário russo.
• "VTB 24".
• "UNION AKB".
• "PromTransBank" e outros.

Cada um deles oferece suas próprias condições para receber dinheiro, mas a lista de documentos para todos é aproximadamente a mesma:

• passaporte, TIN;
• identificação militar (se houver);
• cópias de documentos sobre o estado civil;
• certificado de renda e da administração fiscal;
• documentos que confirmam a existência de contas, ações, títulos e outras evidências de solvência;
• licença comercial;
• relatório pericial sobre a avaliação da propriedade, seu valor de mercado;
• documentos de seguros imobiliários;
• título de documentos para terras sob a propriedade ou arrendamento;
• contrato de venda de imóvel adquirido em hipoteca;
• outros documentos a pedido do banco.

Os benefícios

Naturalmente, a principal vantagem oferecida pelas hipotecas comerciais é a aquisição de suas próprias instalações comerciais em um curto espaço de tempo. Isso é muito importante. Afinal, a presença de seu próprio escritório, área de vendas ou outras instalações torna o empreendedor independente de mudanças nos preços de aluguéis e outros momentos desagradáveis. Naturalmente, uma hipoteca não isenta da obrigação de pagar uma quantia bastante grande a cada mês. Mas serão pagamentos para imóveis pessoais e não aluguel. Muito outro assunto, não é?

Outra vantagem é que muitos bancos fornecem um prazo de empréstimo bastante longo - até 10 anos. Às vezes você pode obter uma hipoteca de negócios, mesmo sem um sinal. É verdade que, para isso, você precisará fornecer ao banco um depósito adicional.

Muitos bancos também praticam o reembolso antecipado sem penalidades, bem como o pagamento diferido do principal por até seis meses.

Desvantagens

Como qualquer outro empréstimo, hipotecas comerciais, sem dúvida, têm desvantagens. Os principais incluem:

• falta de regulamentação legislativa clara;
• a falta de prática suficiente para muitos bancos, esquemas de hipotecas, limites de risco claramente estabelecidos, e assim por diante;
• a presença de questões controversas ao registrar um lote de terra como penhor nos casos em que todo o edifício é adquirido;
• volume claramente exagerado de documentos exigidos;
• a necessidade de conduzir e pagar por procedimentos adicionais: seguro, exame, estimativa de custos e assim por diante; Tudo isso implica um longo tempo de processamento e custos adicionais.

Características de empréstimos a pessoas jurídicas

As hipotecas comerciais para pessoas jurídicas também possuem características próprias. Por exemplo, a lei contém uma regra direta que proíbe a execução de uma hipoteca antes de registrar uma transação. Este é um grande risco para uma instituição financeira. Acontece que o banco primeiro dá dinheiro para comprar, então o imóvel é adquirido e só então ele pode agir como garantia. Instituições de crédito têm que ir para truques adicionais. Nesse caso, o dinheiro é frequentemente colocado em uma célula bancária pertencente a essa instituição financeira ou recebido em uma carta de crédito especial, sem a possibilidade de retirada.

Há mais uma dificuldade. Imóveis comerciais são conhecidos por ter valor contábil. Geralmente é bem abaixo do preço de mercado. Neste caso, o vendedor surge renda tributável. Também não é interessante para o comprador registrar o valor real das premissas do contrato, porque o valor do imposto, nesse caso, será muito maior. Mas o preço do mercado bancário é muito importante. Caso contrário, parte do empréstimo não será coberta pelo valor da garantia.

Para solicitar uma hipoteca sobre imóveis comerciais, as pessoas jurídicas devem preparar:

• relatório contábil de lucros / perdas;
• análise do faturamento de caixa da empresa por pelo menos 6 meses;
• informações sobre contas a receber e a pagar;
• Informações bancárias sobre o estado das contas da empresa;
• informações sobre ativos fixos;
• informações sobre transações de crédito existentes, outros tipos de contratos;
• outros documentos, a critério do banco.

Esquemas de Design

Como as hipotecas comerciais não têm regulamentação legislativa clara, tais transações são bastante arriscadas para os bancos. Existem três esquemas básicos de design que ajudam a minimizar o risco.

Opção número 1:

• as partes celebram contrato de venda;
• o comprador faz um adiantamento, e o banco garante o pagamento do restante após o depósito ter sido feito;
• o comprador registra a propriedade;
• um depósito é feito e o comprador recebe o valor faltante.

Opção número 2:

• o comprador paga ao vendedor um adiantamento;
• as premissas são prometidas ao banco;
• o registro de uma mudança de propriedade é realizado, um contrato de venda é concluído;
• o vendedor recebe o restante do valor, apesar do fato de que as atividades de registro estão em andamento.

Opção número 3:

• uma entidade legal separada é registrada, cuja propriedade é transferida para a propriedade;
• para fundos de crédito, o comprador adquire a propriedade dessa entidade legal;
• após o reembolso do empréstimo, o comprador pode registrar novamente a propriedade de si mesmo.

Para controlar totalmente o progresso da transação, o mutuário é mais frequentemente oferecido uma apresentação de seus interesses. Assim, o representante do banco assume a coordenação de todas as questões e comunicações em diversos serviços.Isso permite que o mutuário não apenas economize tempo, mas também reduza os riscos em todos os estágios do processo.