As transações imobiliárias na Rússia estão em uma zona de alto risco. Negligenciar as regras elementares da papelada ao concluir um acordo sobre o aluguel de uma habitação pode levar a conseqüências indesejáveis, mesmo se a transação for entre parentes ou bons amigos.
Isso se aplica ao proprietário de imóveis, compradores, inquilinos de instalações residenciais e não residenciais. Naturalmente, um apelo a agências imobiliárias e escritórios de advocacia especializados no apoio de tais acordos não exclui a atitude atenta e conscienciosa dos próprios participantes em transações imobiliárias para a elaboração do contrato de trabalho.
Algumas características de conclusão de um contrato de arrendamento
A conclusão por escrito de um contrato para o aluguel de instalações ajudará os participantes da transação a formular claramente, detalhar todos os seus requisitos e desejos e as condições mais significativas para a cooperação. Isso evitará ainda mais mal-entendidos, conflitos e disputas que levem a litígios.
Concluindo contrato de arrendamento a forma que qualquer corretor de imóveis ou advogado tem, é necessário prestar atenção especial a alguns pontos importantes. Por exemplo, um contrato de arrendamento pode ser concluído com uma pessoa e outras pessoas residirão na residência. Eles devem ser indicados na cláusula relevante do contrato. Neste caso, de acordo com a lei, o locador resolve todos os litígios em disputa apenas com a pessoa que assinou o contrato.
Além disso, não devemos esquecer a exigência de legislação para as normas da área para uma pessoa. Afinal, o inquilino tem o direito de levar seus filhos menores para o apartamento sem o consentimento do proprietário.
As questões contenciosas mais comuns que vão ao tribunal
Como mostra a prática, as principais questões controversas ao alugar ou alugar instalações para morar são os termos, quantidade, forma de pagamento e rescisão do contrato. Isso pode ser expresso em:
- pagamento intempestivo de serviços públicos (este item no contrato, como regra, presta atenção especial: os termos e o valor do pagamento são claramente indicados);
- uso indevido das instalações alugadas (por exemplo, a organização de um escritório ou a locação;
- falta de vontade dos inquilinos para pagar a propriedade danificada (eletrodomésticos, equipamentos) ou danos às instalações;
- a relutância dos locatários em deixar a habitação após o término do período de locação especificado no contrato;
- o desejo do dono do apartamento ou casa de usar as instalações disputadas para outros fins.
Também muitas vezes surgem disputas relativas ao reparo das instalações. É tradicionalmente aceito que pequenas reparações de instalações, equipamentos e máquinas são realizadas pelo próprio inquilino. A revisão das instalações alugadas é realizada pelo próprio senhorio. Se esses reparos puderem afetar as mudanças nas condições de vida, eles só poderão ser feitos com o consentimento do empregador.
Contrato de locação padrão, sua principal característica
Ao elaborar um documento, como um contrato de arrendamento (cuja característica é um documento pago e vinculativo bilateralmente), os especialistas são guiados pelas principais disposições do cap. 35 do Código Civil da Federação Russa. Define artigo por artigo as principais partes do acordo - o locador (fornece instalações residenciais para uso) e o inquilino (usa as instalações para viver por uma taxa).
Cláusulas obrigatórias do contrato
Cada contrato de aluguel de uma residência, cuja amostra está disponível em qualquer tabelião público, bem como em recursos temáticos, contém itens cuidadosamente prescritos pelas partes:
- sobrenome, nome, patronímico de cada uma das partes do contrato;
- Objecto do contrato (instalações residenciais localizadas no endereço indicado, se necessário, as principais características: parte do apartamento, parte da casa);
- listagem de pessoas que têm o direito de residir nas instalações alugadas;
- determinação do tamanho, época de pagamento e prazo do contrato;
- deveres e direitos das partes, uma cláusula separada para o locador e uma cláusula separada para o locatário;
- termos de rescisão do contrato - neste parágrafo, as partes podem indicar as condições em que o contrato é rescindido imediatamente, antes do previsto (geralmente acontece se uma das partes não cumprir as disposições do contrato);
- detalhes e assinaturas das partes - aqui é indicado os dados que cada lado quer receber do outro (dados do passaporte, números e séries de outros documentos, registro, residência, números de telefone de contato).
Preciso de um contrato de arrendamento preliminar
A vantagem de um contrato de trabalho escrito é a possibilidade de uma consideração detalhada de situações não padronizadas.
Por exemplo, um contrato preliminar para o aluguel de uma casa pode ser concluído no caso de as instalações não estarem prontas (nenhum conserto foi feito, móveis não foram trazidos, nenhuma comunicação necessária para assegurar o funcionamento normal).
Tal documento também especifica o objeto do contrato, obrigações e direitos das partes e indica que, após o cumprimento de todas as cláusulas estipuladas, o contrato principal será adicionalmente concluído, cancelando automaticamente o contrato preliminar.
Por que uma amostra é usada em um contrato de locação?
Ao elaborar um contrato para o aluguer de uma habitação, a amostra pode, em alguns aspectos, não coincidir com pedidos individuais. Neste caso, é necessário complementar ou refazer o documento. Por exemplo, um dos assuntos controversos pode ser o número de conjuntos de chaves para o locatário e o locador.
Em amostras padrão de contratos, esse problema não pode ser destacado em um parágrafo separado. Embora não seja necessário preenchê-lo, esta cláusula fixa no contrato os termos e procedimentos para visitar os proprietários pelos locadores.
A fim de evitar conflitos com a perda de objetos e eletrodomésticos que estão no apartamento no momento da locação do espaço vital, um inventário detalhado é compilado. É necessário indicar o valor do seguro em caso de quebra ou perda. Também é possível que, em vez de seguro, o proprietário tenha um depósito do inquilino, como regra, no valor do pagamento mensal, como fiador da segurança da propriedade.
Em caso de uso justo das instalações e equipamentos disponíveis após o término do contrato, este valor é reembolsado. Se o senhorio mantiver um conjunto de chaves, o inquilino tem o direito de exigir a inclusão de um item no contrato sobre a inadmissibilidade de visitar as instalações na sua ausência.
Características distintivas de um contrato de arrendamento entre indivíduos
O Código Civil da Federação Russa compartilha os conceitos: um contrato para o aluguel de instalações entre indivíduos e celebração de um contrato entre pessoas, uma das quais é legal.
Um contrato de trabalho pode ser concluído tanto por escrito (o que dá uma grande garantia de observância de todos os direitos e obrigações das partes), e em oral (este tipo é especialmente comum ao celebrar um contrato por curtos períodos - dia, semana, mês).
As partes podem elaborar um contrato de trabalho por conta própria, sem envolver qualquer agência imobiliária e notário.Assinaturas da administração da agência e seu selo podem servir como garantidor somente se a administração da agência assumir a responsabilidade pelas ações do locador ou do inquilino, que também deve ser indicada em uma das seções do contrato.
Como regra geral, é necessário imprimir um contrato de arrendamento em duas cópias (para cada parte). A caligrafia de documentos também não é proibida por lei.
Prazos para entrar em um contrato de locação residencial padrão
A legislação atual prevê a celebração de um contrato padrão para o aluguel de instalações por um período de até 1 ano (contrato de curto prazo) e de 1 a 5 anos, este é o prazo máximo para um contrato de longo prazo. Cada um deles tem suas próprias características.
Se o contrato não indicar o prazo para sua conclusão, ele é considerado válido por 5 anos. É possível rescindi-lo por iniciativa do locador somente se o pagamento não tiver sido feito por mais de 6 meses.
Em um contrato de curto prazo, essa oportunidade aparece após um atraso de pagamento de dois meses.
De acordo com o Código Civil da Federação Russa, no caso de um contrato de longo prazo, o inquilino, após 5 anos, tem o direito de exigir a conclusão de um acordo com ele sobre residência adicional neste espaço vital.
Se o senhorio se recusar e entrar em acordo com outro inquilino, ele pode recorrer ao tribunal por invalidar este acordo e por indenização por danos materiais e morais. E o tribunal pode satisfazê-lo.
O procedimento para concluir um contrato de arrendamento
- Antes de assinar o contrato, o locatário deve estar familiarizado com todos os documentos do título do espaço vital.
- O locador verifica a conformidade dos dados do passaporte especificado (incluindo registro, registro).
- Após a entrega de habitação com eletrodomésticos, é necessário assinar um ato sobre a verificação do seu trabalho.
- Registre em uma cláusula especial do contrato os indicadores de todos os medidores (eletricidade, água, gás).
- Tendo decidido sobre todos os pontos controversos, as partes devem reler cuidadosamente o acordo elaborado.
- As assinaturas das partes são colocadas em cada página do contrato e na última página da seção "Detalhes das partes".
A legislação atual não exige o registro obrigatório de um contrato de arrendamento com qualquer órgão do governo ou sua certificação por um notário. Mas isso pode ser feito como parte da segurança adicional da transação, embora isso não tenha um papel decisivo em ir a tribunal. Também deve ser notado que a legislação protege os direitos do empregador em maior medida.
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