Runājot par dzīvojamo telpu pārdošanas iezīmēm, jāprecizē, ka vispārējā darījumu kārtība nemainās. Rīcības plāns un noteikumi paliek tie paši. Tikai dalībnieku darbībām tiek pievienotas nianses.
Darījuma dalībnieki
Līguma būtība ir tāda, ka pārdevējs piekrīt nodot īpašumtiesības uz mājokli pircējam, un pircējs to pieņem. Dzīvojamo telpu pārdošanas pazīmes attiecas uz dzīvokļiem, mājām un istabām dzīvokļos un mājās.
Darījuma puses ir īpašnieks un ieguvējs, kam tiek nodotas visas tiesības uz objektu. Dažreiz ir vairāki īpašnieki. Pārstāvji dažreiz rīkojas viņa vārdā, rīkojoties, pamatojoties uz pilnvaru vai citu iemeslu dēļ. Piemēram, bērna vecākiem, kuriem vēl nav 18 gadu.
Ja īpašnieks ir valsts vai pašvaldība, darījumā piedalās iestāde vai persona, kas pilnvarota pārdot īpašumu. Izņēmums ir mājokļu privatizācija, kad īpašuma nodošana ir bez maksas.
Dzīvojamo telpu pārdošanas pazīmes ir saistītas ar laulātā, kam ir tiesības uz objektu, notariāli apstiprinātas piekrišanas saņemšanu.
Pilnvaras darījumi
Reģistrācijas dienests rūpīgi pārbauda nodotos līgumus un dokumentus, lai nodrošinātu atbilstību piemērojamajiem likumiem. Šis liktenis neapiet pilnvaras. Ko amatpersonas pievērš uzmanību?
- vai tā derīguma termiņš ir beidzies;
- vai personai, kas paraksta līgumu, ir tiesības rīkoties;
- vai ir izpildītas citas prasības (piemēram, dokumentu paketē ir aizbildnības iestāžu atļauja darījumam ar bērna vai nekompetentas personas nekustamo īpašumu).
Problēma ir tā, ka pārbaude aprobežojas tikai ar dokumentu, īpaši iestāžu izsniegtu, izpēti.
Ja pilnvara tika izdota jau sen un tās termiņš nav beidzies, būtu pamatoti tieši pajautāt saimniekam, vai viņš joprojām vēlas noslēgt darījumu. Pilnīgi iespējams, ka pilnvara ir atsaukta un krāpnieks to izmanto. Iespējams, ka nedarbosies ar pilnvarnieka pārbaudi pie notāra.
Ja pārdevējs ir mantinieks
Īpašuma iegūšana, ko cita persona iepriekš saņēmusi mantošanas ceļā, tiek uzskatīta par riskantu biznesu. Jebkurā laikā mantinieki var rasties, pieprasot savu daļu, un pat iesniegt prasību tiesā.
Problēma nav tikai pietiekami ilgos noilguma periodos. Likums paredz to atjaunošanu.
Līdzīgi gadījumi ir ar nekustamo īpašumu, kura tiesības iet caur darījumu ķēdi. Vienīgais veids, kā rezervēt dzīvojamo īpašumu, ir pierādīt godīgu pirkumu.
Darījuma priekšmets
Darījuma priekšmets ir viens no iepriekš uzskaitītajiem objektiem. Dzīvojamo telpu pārdošanas pazīmes uzliek par pienākumu dokumentā ievadīt pietiekamu informāciju objekta identificēšanai. Tiesvedībā un likumdošanā par pietiekamu informāciju tiek saukta informācija no valsts tiesību reģistra: kadastra numurs un pārdevēja tiesību reģistrācijas pamats (līgums, mantojuma apliecība utt.), Reģistrācijas datums un citas pazīmes.
Ja dzīvojamā ēka vai tās daļa tiek pārdota, otrā puse saņem atbilstošu tiesību daudzumu uz zemi vai tās daļu. Darījumus par zemes nodošanu var apvienot vai vienlaikus parakstīt divus dokumentus.
Šī noteikuma pārkāpuma sekas ir darījuma atzīšana par nepabeigtu. Tas nozīmē, ka nav panākta vienošanās par tā pamatnosacījumiem un dokumentam nav juridiska spēka: tas neizraisa tiesības un pienākumus.
Ja pārdodamais priekšmets ir istaba vai dzīvoklis daudzdzīvokļu ēkā, jaunais īpašnieks saņem arī tiesības uz daļu no kopīpašuma. Atruna ir nelikumīga.
Darījuma priekšmeta apraksts
Kā raksturo dzīvojamo telpu pārdošanas līgumu un kāda ir darījuma priekšmets? Dokumentā tiek ievadīta šāda informācija:
- pilsēta vai pilsēta, kurā tā atrodas;
- Adrese
- kopējā platība;
- istabu skaits;
- balkonu un lodžiju klātbūtne;
- kadastra numurs.
Dzīvoklim var būt pazīmes, kuras pārdevējs mēģina slēpt no saprotamiem motīviem. Tomēr slēpto trūkumu identificēšana dod pircējam tiesības iesniegt prasību par zaudējumu atlīdzību. Ja tie ir tik nopietni, ka pirkums zaudē nozīmi, tiek piešķirtas tiesības izbeigt darījumu.
Rekonstrukcija vai pārbūve ir jālegalizē, pretējā gadījumā dzīvoklis tiek pārdots, tā sakot, bez viņiem. Ja izmaiņas ir nopietnas, iespējams, īpašniekam jānogādā objekts sākotnējā stāvoklī. Tāpēc mājokļa iegāde ar šādiem trūkumiem nākotnē ir saistīta ar nopietnām grūtībām.
Ja tiek ierosināts māju iegādāties šādā stāvoklī, tad tā izmaiņas tiek legalizētas daudz vienkāršāk. Tiek iesniegts pieteikums vai deklarācija, kā arī vietējās pašvaldības administrācijas izziņa, ka objekts nepārsniedz piešķirto zemi, un objekta izmaiņas tiek veiktas tiesību reģistrā.
Ja vienlaikus tiek iegūta zeme
Kādas ir līguma par dzīvojamo telpu pirkšanu ar zemi zem tā?
LC noteica zemes un uz tās esošo īpašumu likteņa vienotības principu. Ja māja tiek nodota, tad attiecīgi tiek nodota arī zeme.
Papīra trūkums zemes gabalam neliedz īpašniekam pārdot īpašumu. Līgumā ir izdarīta piezīme par zemes nodošanu tikai ar tiem pašiem noteikumiem, ar kādiem tā piederēja pārdevējam. Izņēmums ir nelikumīgas būvniecības gadījumi uz zemes, kas tam nav paredzēta vai vispār netiek izmantota pārdevēja likumīgā izmantošanā.
Likums aizliedz pārdot zemi, vienlaikus nepārdodot uz tās esošo māju.
Ja zeme zem mājas tiek iznomāta, tad jaunais īpašnieks to saņem uz nomas pamata. Šajā gadījumā zemes īpašnieka piekrišana darījumam nav nepieciešama.
Likums var paredzēt arī izņēmumus, kas aizliedz pārdot zemi noteiktām personām, šajā gadījumā var tikt atļauta nomas maksa.
Vienošanās noteikumi par darījuma priekšmetu norāda kadastrālo numuru un likuma reģistrācijas pamatu.
Trešo personu tiesības
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu dzīvojamo telpu pārdošanas īpatnība ir pārdevēja pienākums līgumā norādīt visas personas, kuras saglabā uzturēšanās tiesības.
Tas ietver visus radiniekus, kas dzīvo kopā ar viņu, laulāto vai laulāto. Bijušie ģimenes locekļi ir iekļauti sarakstā, uz kuriem attiecas kopdzīve. Likums paplašina viņu statusu personām, kurām nav radniecības vai cita veida saiknes ar īpašnieku, bet kuras viņu ieaudzina kā ģimenes locekļus.
Ja ģimenes loceklis iepriekš nepiedalījās privatizācijā, viņš patur tiesības izmantot telpas.
Uzturēšanās tiesību pamatā ir: testaments, īres līgums, īres līgums ar apgādājamajiem.
Pilnībā noformētu dokumentu neesamība nenozīmē, ka nevienam nav tiesību uz mājokli, izņemot īpašnieku. Izņēmums ir gadījumi, kad būtisks ir formalitāšu pārkāpums (piemēram, līgumi, uz kuriem attiecas obligāta notariāla apliecināšana).
Tekstā ir vārdi, uzvārdi, uzvārdi un īpašās uzturēšanās tiesības dzīvoklī, kā arī pases dati personu identificēšanai. Noteikums par šo tēmu ir ietverts rakstā par dzīvojamo telpu pārdošanas iezīmēm.
Atsevišķs postenis ir bērnu tiesības.Ja kādai no darījuma pusēm ir nepilngadīgi bērni, kuriem ir tikai uzturēšanās tiesības, nevis īpašums, likums viņiem pieprasa veikt pasākumus, lai nodrošinātu, ka viņu dzīves apstākļi nepasliktinās.
Darījuma cena
Klauzula ir obligāta pirkuma līgumam. Bez tā tiek uzskatīts, ka darījums nav noslēgts, un tiek zaudēta tā juridiskā nozīme. Cenas lielums ir nepieciešams ne tikai dalībnieku tiesību aizsardzībai, bet arī nodokļa summas aprēķināšanai.
Kā tiek noteikta cena, pārdodot nekustamo īpašumu? Dzīvojamo telpu pārdošanas īpatnības, nodrošinot pušu brīvību, ierobežo tikai aizliegums nodot mājokli par cenu, kas neatbilst tirgus cenai. Objekta novērtēšana pēc kadastrālās vērtības nedod iespēju ietaupīt no nodokļiem, valstij būs pienākums veikt maksājumus, pamatojoties uz tirgus cenām, saskaņā ar Krievijas Federācijas Konstitucionālās tiesas praksi.
Ja viena puse ierosina līguma projektu, bet otra to pieņem, tas nenozīmē, ka automātiski tiek akceptēta projektā norādītā cena.
Aprēķina un cenu norādīšanas nianses
Pērkot dzīvokli, izmaksas tiek norādītas gan par pašu dzīvokli, gan par daļu no kopējā īpašuma dzīvojamā kompleksā.
Ja īpašumā iegūst māju ar zemes gabalu vai mājas daļu ar zemes gabala daļu, tiek noteikta cena par katru atsevišķo objektu.
Summu var aprēķināt, pamatojoties uz vienības platības novērtējumu, un tad pircējam ir pienākums maksāt naudu par faktiski nodoto platību.
Cena tiek noslēgta līgumā vienlaicīgi gan skaitļos, gan vārdos, lai nerastos strīdi kļūdu dēļ, kas var tikt pieļautas tā sagatavošanā.
Tas nenozīmē, ka pēdējā rindkopa attiecas tikai uz dzīvojamo telpu pirkšanas līgumu īpašībām.
Līguma forma
Likums nosaka stingrākas prasības darījumiem ar nekustamā īpašuma un dzīvojamo telpu pārdošanu, jo īpaši, līgums tiek sastādīts vienota dokumenta formā. Formas prasības neievērošana darījumu padara nederīgu. Nevar atsaukties uz korespondenci kā pierādījumu, kas apstiprina vienošanās noslēgšanu.
Notariāli
2015. gadā tika veikti grozījumi tiesību aktos par īpašuma tiesību reģistrāciju. Daži darījumi tagad tiek noslēgti, piedaloties notāram.
Sarakstā ir iekļauti šādi gadījumi:
- darījumi par kopīpašuma tiesību daļas pārdošanu, pat ja pircējs ir viens no turētājiem;
- dzīvokļa pārdošana, ko veicis vienīgais īpašnieks, kurš darījuma noslēgšanas brīdī vēl nebija sasniedzis 18 gadu vecumu;
- objekta pārdošana kopīpašumā.
Jaunu noteikumu ieviešana neizslēdz pienākumu saņemt aizbildnības iestāžu atļauju darījumam. Diemžēl uzskaitītās dzīvojamās telpas pārdošanas iezīmes vecāki vai aizbildņi neņem vērā.
Valsts reģistrācija
Likums darījuma dalībniekiem uzliek pienākumu reģistrēt īpašuma tiesību nodošanu. Persona tiek uzskatīta par pilntiesīgu dzīvojamā nekustamā īpašuma īpašnieku no tiesību reģistrācijas brīža. Art. 558 par dzīvojamo telpu pārdošanas īpatnībām noteica ieraksta izdarīšanas brīdi tiesību reģistrā kā darījuma noslēgšanas brīdi.
Ja kāda no pusēm atsakās reģistrēties vai no tās izvairās, otrai pusei ir tiesības iesniegt prasību tiesā par piespiedu reģistrāciju. Tādējādi tiek apstiprināts, ka pircējs ir iegādātā īpašuma likumīgais īpašnieks, neskatoties uz reģistrācijas trūkumu.
Dzemdību darījumi
Lai daļēji vai pilnībā izmantotu maternitātes kapitāla līdzekļus mājokļa iegādei, ir jāizpilda vairākas likumdošanas prasības. Funkcijas ietekmē gan darījumu formulēšanu, gan to izpildes kārtību.
Turklāt likumā ir noteikts prasību saraksts mājokļiem, kas iegādāti šādā veidā. Īpaši RF Bruņotie spēki pauda vairākas nostājas, pārskatot tiesu praksi attiecībā uz maternitātes kapitāla izmantošanu.
Noslēgumā
Īsumā mēs uzskaitām dzīvojamo telpu pārdošanas pazīmes, kas norādītas Civilkodeksā 558:
- būtisks nosacījums ir trešo personu tiesību nodošana dzīvoklim;
- bez valsts reģistrācijas līgums netiek uzskatīts par noslēgtu;
- citas pazīmes ir saistītas ar darījuma dalībnieku vecumu vai viņu rīcībspēju.
Tika ieviests grozījums, lai ar federālo likumu, kas vēl nav pieņemts, regulētu darījumus ar ekonomiskās klases mājokļiem.