Atlikušā vērtība. Atlikušās vērtības aprēķināšanas metodes

Mūsdienu Krievijas tirgū arvien lielāka nozīme ir tālākpārdošanas vērtībai. Parasti to izmanto darbam ar bankrotējušiem uzņēmumiem vai federālā fonda ilgtermiņa celtniecības objektiem. Īpašuma novērtēšanas process ir īpaši svarīgs krīzes situācijā valstī.

Izmaksu veidi

Katru produktu raksturo vērtība. Standarta apstākļos pastāv tirgus, kuru uzskata par pamatu objekta novērtēšanai. Atkāpjoties no raksturīgajām iezīmēm, rodas cita veida vērtības.

Tirgus - tā ir objekta cena, kas tiek uzskatīta par visiespējamāko. Novērtēšanas priekšmets tiek pārdots konkurences tirgū. Puses tiek informētas ar nepieciešamajiem datiem par objektu. Cenu neietekmē ārkārtas apstākļi, tostarp:

1. Darījuma pusēm netiek uzliktas nekādas saistības: vienai jāpārdod, otrai jāizpērk.
2. Objekts ir nodots publiskai izsolē.
3. Preču cena tiek izteikta naudas izteiksmē.
4. Darījuma summa šķiet adekvāta, pārdošana netiek piespiesta.
5. Abām darījuma pusēm ir informācija par tā priekšmetu un tās darbojas savās interesēs.

Neatbilstība vienam no aprakstītajiem tirgus vērtības kritērijiem izraisa citu veidu parādīšanos. Šis fakts prasa skaidri definēt vispiemērotāko formu katrā situācijā. Ieguldījuma vērtība rodas, iegādājoties īpašumu ar skaidriem mērķiem. Tā ir tīri komerciāla vēlme nākotnē gūt peļņu, un ar ekonomiku nesaistīti iemesli, piemēram, gūt baudu no vecās bildes. Glābšana ir nepieciešama, ja rodas ārkārtas apstākļi un īpašuma cena ir par zemu novērtēta.

Likvidācijas izmaksas - kas tas ir?

Atlikušās vērtības jēdziens attiecas uz naudas piegādi, ko var iegūt, likvidējot aktīvus. Tie ietver īpašumu, kas pieder fiziskai vai juridiskai personai. Attiecīgi šī ir reālā summa, ko īpašnieks sagaida, pārdodot objektu īsā laikā. Krievijas tirgum vēl nav pietiekamas statistiskās bāzes šādu objektu pārdošanai, tāpēc tiek izmantots tirgus novērtēšanas veids.

Tajā pašā laikā tiek aprēķināta objekta atlikušā vērtība. Tā ir vērtība, kas vienāda ar ekonomiski reālo vērtību, ņemot vērā nekustamā īpašuma nolietojumu. Lai iegūtu pareizu rezultātu, no sākotnējās cenas ir jāatskaita uzkrātais nolietojums. Šādi dati tiek ņemti vērā, aprēķinot izsolē izliktā īpašuma likvidācijas vērtību piespiedu apstākļos.

Kad tas notiek?

Uzņēmums tiek novērtēts, izmantojot likvidācijas vērtības metodi, kad rodas nepieciešamība samaksāt esošos parādus kreditoriem. Rūpniecības preču pārdošana nespēj segt parādus un liek īpašniekam pārdot aktīvus, lai tos atmaksātu. Laika faktors kļūst izšķirošs. Jo ātrāk aktīvi tiks izpārdoti, jo ātrāk parādi tiks atmaksāti.

Darījuma nosacījumi tiek pieņemti individuāli katram gadījumam. Juridiskas personas likvidācija tiek veikta gan piespiedu kārtā, gan brīvprātīgi. Īpašuma brīvprātīgas pārdošanas gadījumā ir iespējams sastādīt pieņemamu pārdošanas grafiku, plānot savu rīcību, balstoties uz konkrētām detaļām. Bankrota manta (parādnieka manta) tiek savlaicīgi nodota izsolē.Atlikušā vērtība ir garantija kreditoriem, ka parāds tiks atmaksāts. Īpašums pārvēršas ķīlā. Aizdevējam ir svarīgi zināt, kad tiks veikts aprēķins, par kādu cenu notiks pārdošana. Dažreiz tālākpārdošanas vērtību sauc par nodrošinājumu.

Piespiedu likvidācijas gadījumā termiņi tiek strauji samazināti. Šajā gadījumā īpašuma atlikušās vērtības novērtējums tiek veikts, pamatojoties uz Krievijas Federācijas tiesību aktiem. Īpašumi tiek pārdoti divu mēnešu laikā pēc aresta. Gan brīvprātīga, gan piespiedu likvidācija noved pie objekta vērtības samazināšanās, cena kļūst zemāka nekā tirgū. Pārdevējam tas kļūst par nerentablu notikumu, bet pircējam - par izdevīgu.

Novērtēšanas faktori

No piespiešanas izvietot īpašumu izsolē ir atkarīgs no vērtēšanas objekta likvidācijas vērtības. Tas ir galvenais faktors, kas ietekmē lielumu, ja nav tirgus vienošanos. Lai precīzi aprēķinātu atlikušo vērtību, tiek ņemti vērā arī citi iemesli:

1. Ekspozīcijas termiņš ir laiks, kas atvēlēts objekta pārdošanai. Jo īsāks konkursa periods, jo zemāka ir īpašuma cena.
2. Ekonomiskā situācija valstī izsoles laikā. Tirgus objektīvais stāvoklis var nelabvēlīgi ietekmēt objekta novērtējumu.
3. Īpašuma pievilcība nekustamā īpašuma tirgū ir atkarīga no tā individuālajām īpašībām un tirgus pieprasījuma pēc noteikta veida eksponātiem.

Atsevišķā vietā ir tālākpārdošanas vērtība privileģētās akcijas. Viņu īpašnieki, izbeidzot organizāciju, saņem kompensāciju par zaudējumiem. Viņiem ir arī prioritārās tiesības maksāt līdzekļu summu, kas atbilst stabilai monetārajai dimensijai, vai procentos no akcijas nominālvērtības.

Novērtēšanas metodes

Krievijas nekustamā īpašuma tirgū, novērtējot objektu, tiek izmantotas savdabīgas likvidācijas vērtības aprēķināšanas metodes.

Lai veiktu tiešu nekustamā īpašuma novērtēšanas metodi, ir jāizmanto līdzīgu objektu pārdošanas salīdzinošā analīze šajā tirgus sektorā. Tas ir nepieciešams, lai izpētītu nesenos pārdošanas darījumus noteiktā vietā līdzīgos priekšmetos. Tad tiek noteikta objekta likvidācijas vērtības tieša atkarība no galvenajiem faktoriem.

Netiešā nekustamā īpašuma novērtēšanas metode ir balstīta uz nekustamā īpašuma faktisko tirgus vērtību noteiktā laika posmā. Cena tiek koriģēta, ņemot vērā galveno faktoru ietekmes koeficientu (korekciju), kas piespiež īpašumu izsolē. Šī metode nav atkarīga no subjektīviem viedokļiem, jo ​​to aprēķina pēc formulas.

Aprēķina formula

Lai izvairītos no intuitīvas īpašuma cenas noteikšanas, vislabāk ir izmantot matemātisko metodi. Šī formula dod neapstrīdamu precizitāti jautājumā par to, kā atrast tālākpārdošanas vērtību.

Tātad, precīza aprēķina formula: likvidācijas vērtība ir tirgus vērtība, kas reizināta ar korekcijas koeficientu. Mēs precizējam pēdējo jēdzienu. Korekcijas koeficients ir piespiedu solīšanas indikators. Šīs vērtības diapazons svārstās no viena līdz nullei. Nav matemātisku rādītāju, lai to aprēķinātu. Vērtētājs, balstoties uz personīgo pieredzi, zināšanām un intuīciju, piešķir korekcijas koeficientu (piespiedu korekcija). Krievijas realitāte to pakļauj vērtībai no vienas desmitdaļas līdz trim desmitdaļām. Tas attiecīgi veido no desmit līdz trīsdesmit procentiem no īpašuma tirgus vērtības. Šādi rādītāji parādās neveiksmīgas tirdzniecības rezultātā. Mūsdienu realitāte nekustamā īpašuma tirgū nozīmē korekcijas koeficientu, kas ir piecas desmitdaļas un vairāk.Šī vērtība parādījās, izpētot likvidācijas piespiedu faktorus: pārdošanas metodes un izmaksas par to, ekspozīcijas periods, ieguldījumu riski. No formulas komponentiem visprecīzākā ir tirgus vērtība.

Nemateriālo aktīvu novērtēšana rada zināmas grūtības. Matemātiskā formula nav piemērota, katram gadījumam ir nepieciešams individuāls aprēķins. Tas ir saistīts ar grūtībām, nosakot objekta kvantitatīvos rezultātus ienākumu gūšanai. Precīza metode maksā. Tā pamatā ir nemateriālo aktīvu juridiskās bāzes izstrādes un izveides izmaksu aprēķināšana. Metode tiek izmantota projektēšanas darbu un zinātnisko pētījumu rezultātu novērtēšanai. Pielietojot izmaksu aprēķināšanas metodi, tiek ņemts vērā, ka tiek veikti vairāki pasākumi, lai pētījumu rezultātus pārveidotu par ienākumus radošu ieviešanu. Vispirms jāpabeidz izstrādes darbs. Balstoties uz tā rezultātiem, noformējiet produktu, izveidojiet izmēģinājuma versiju. Ja ir norādes uz masveida ražošanu, to apgalvo patērētāji, tad uzņēmums tiek būvēts tā ražošanai. Tikai apguvuši ražošanas jaudas, viņi sāk ražot un pārdot jaunas preces. Lai reklamētu produktu, jums būs jāīsteno tirgus iekarošanas politika. Katrs posms paredz materiālu izmaksas, un, kas ir svarīgi, tam ir noteikts laika grafiks.

Tālākpārdošanas vērtības veidošanās gadījumi

Tirgus vērtības konvertēšanas likvidācijā piemēri ir sadalīti trīs tipiskos veidos:

1. Organizācijas anulēšana visbiežāk ir bankrota rezultāts.
2. Nodrošinājuma pārdošana.
3. Cita īpašuma piespiedu pārdošana.

Organizācijas likvidācija vai uzņēmums noved pie īpašuma pārdošanas grafika izveidošanas, lai nomaksātu esošo parādu. Ir gadījumi, kad kopējais ienākums no īpašuma pārdošanas nevar segt visus parādus. Pirmspārdošanas pasākumu un solīšanas laiks ir ierobežots. No pagaidu faktora klātbūtnes ir atkarīgs no vērtēšanas objekta atlikušās vērtības. Tam, tāpat kā visiem pārējiem nosacījumiem, ir izšķiroša loma.

Katrā ziņā likvidācijas perioda ilgumu nosaka individuāli. Ir svarīgi uzskatīt, ka šādu lēmumu var pieņemt brīvprātīgi. Tad ir vēl citas problēmas risināšanas iespējas, šķiet, ir laiks izstrādāt un ieviest efektīvu uzņēmuma likvidācijas plānu. Īpašuma piespiedu pārdošana norēķiniem ar kreditoriem tiek veikta pēc lēmuma par bankrota procesu, pamatojoties uz ārējās vadības rezultātiem. Izveidotā konkurences bāze jāpārdod atklātā izsolē. Šāda notikuma laiks ir ārkārtīgi ierobežots. Pirms piespiedu likvidācijas īpašnieki var apsvērt iespēju to veikt brīvprātīgi.

Ieķīlātā īpašuma pārdošana atgādina izolāciju no realitātes. Šajā gadījumā paredzamā atlikušā vērtība ir nepieciešama, lai noteiktu aizdevuma apakšējo robežu, kurai nepieciešams realizēt ieķīlāto īpašumu. Tas neparedz īpašuma faktisko pārdošanu. Bet aizdevējam ir jāzina, par kādu cenu ierobežotā laika posmā ir iespējams pārdot ieķīlāto lietu, ja summa netiek atgriezta. Ierobežots laiks un piespiedu pārdošana ļauj mums saukt šo vērtību par likvidācijas vērtību. Lai gan dažos avotos to sauc par nodrošinājumu un iedala atsevišķā kategorijā.

Īpašuma piespiedu pārdošanai arī iedarbības laika ierobežojuma dēļ ir jāaprēķina likvidācijas vērtība. Īpašumus var pārdot pēc savas iniciatīvas (brīvprātīga pārdošana) un ar likumīgas izpildes palīdzību (piespiedu pārdošana).Otrajā gadījumā tiesas procesā arestētā īpašuma pakļaušanas periods ilgst ne vairāk kā divus mēnešus no aresta brīža.

Krīzes ietekme uz objekta novērtējumu

Ekonomiskā tirgus nestabilitāte ietekmē nekustamā īpašuma likvidācijas vērtību, biežāk - negatīvi. Krīze saasina šo negatīvo ietekmi. Savstarpējai ietekmei ir vairāki iemesli:

• nepietiekami finanšu resursi nonāk ekonomiskajā tirgū;
• neliels sekundāro mājokļu īpašums ir ļoti pieprasīts;
• neveiksmes banku sektora kreditēšanā samazina pieprasījumu pēc lieliem nekustamajiem īpašumiem.

Krīze rada pielāgojumus vērtētāju darbībā un prasa rūpīgākus īpašniekus. Lai iegūtu adekvātu cenu, ir labāk izmantot abas metodes objekta atlikušās vērtības noteikšanai. Esošajos apstākļos nevajadzētu paļauties tikai uz profesionāļu pieredzi. Likvidācijas vērtības novērtēšanas pazīmes krīzes laikā ir tādas, ka katrai no metodēm ir savas priekšrocības. Direct ļauj analizēt nekustamā īpašuma tirgus stāvokli un līdzīgus pārdošanas darījumus. Secinājums pārvērtīsies par netiešās metodes pamatu. Viņš ņems vērā īpašuma faktisko tirgus vērtību, ņems vērā kadastrālo novērtējumu un iestatīs spēkam atbilstošu korekcijas koeficientu.

Tikai harmoniska divu pieeju kombinācija, ņemot vērā objektīvos iemeslus un subjektīvos faktorus, sasniegs maksimālu efektu.

Secinājums: likvidācijas vērtības Krievijas tirgū novērtēšanas īpatnības ir tā nepilnīgums un piemērošanas atbilstība. Vērtēšanas darbību pamatā ir empīriska informācija un speciālistu intuitīva uztvere. Lai iegūtu precīzu rezultātu, jums jāizmanto visas pieejamās metodes.

Pamatlīdzekļu vērtības aprēķināšanas metodes

Praksē ir jāaprēķina pamatlīdzekļu atlikušā vērtība. Par šī jēdziena skaidrojumu ir vairāki viedokļi. Pirmais ir par lietderīgo atkritumu cenu, kas tiks saņemta pēc objekta pārdošanas, un tā ir iekļauta kopējā summā. Otrais ir starpība starp objekta vērtību pēc tā izmantošanas pabeigšanas un tā likvidācijas izmaksām. Pastāv trešais viedoklis: kad līdzekļi būs pilnībā nolietojušies un atzīta to nepiemērotība turpmākai darbībai, šī vērtība būs vienāda ar starpību starp lietderīgo atkritumu (malka, metāllūžņi, ķieģeļi utt.) Cenu un priekšmeta iznīcināšanas izmaksām.

Tādējādi pamatlīdzekļu atlikušo vērtību aprēķina pēc īpašas formulas. Pieņemsim, ka objekta sākotnējais novērtējums bija miljons rubļu, tas tika izmantots desmit gadus. Līdzīgu iekārtu tirgus vērtība tajā pašā lietošanas periodā samazinājās līdz trīs simtiem tūkstošu. Paredzētās izmaksas tā atcelšanai ir aptuveni deviņdesmit tūkstoši. Tāpēc trīs simti mīnus deviņdesmit ir divi simti desmit tūkstoši rubļu. Šī summa būs organizācijas ienākums no lietderīgo atkritumu pārdošanas pēc pamatlīdzekļu atcelšanas.

Ir svarīgi ņemt vērā, ka, pieņemot lēmumu par likvidāciju objekta dzīves beigās, ir jāņem vērā daži kritēriji. Tie ietver:

• demontāžas darbu sarežģītība;
• pamatlīdzekļu iznīcināšanas izdevumu summa;
• fizisko un morālo atlikumu nolietojums;
• cenu dinamika būvmateriāliem, metālam, rezerves daļām un citam;
• spēja izmantot atlikumus savās darbībās vai realizēt tās;
• ticams pārdoto atlikumu novērtējums.

Uzņēmuma kā juridiskas personas pastāvēšanas pārtraukšana noved pie grāmatvedības uzskaites dokumenta sastādīšanas. Izmaksas likvidācijas bilance raksturo līdzekļu avotus un to vērtību organizācijas slēgšanas brīdī. Par piešķirto periodu uzņēmuma atcelšanai ir jāatmaksā saistības pret bankām un kreditoriem. Organizācijas norēķinu statuss pēc likvidācijas perioda parāda faktisko finansiālo stāvokli.

Novērtēšanas grūtības

Atlikušās vērtības aprēķināšana ir saistīta ar dažām problēmām. Galvenais ir īpašuma pārdošanas laika ierobežojums. Īpašuma reģistrēšanai ir nepieciešams laiks un rūpīga dokumentu pārbaude. Otra problēma ir klientu loka samazināšanās.

Uzņēmuma rentabilitātes pārvērtēšana var notikt trīs veidos.

1. Ienākumu metodē tiek ņemti vērā ieguvumi tuvākā un tālā nākotnē.
2. Salīdzinošās metodes pamatā ir nekustamā īpašuma cena, ko pārdod atklātā tirgū.
3. Izmaksu skats nozīmē pieļaujamās izmaksas, kas īpašniekam rodas, to iegādājoties un pēc tam no jauna izveidojot.

Metožu piemērotība ietekmē uzņēmuma likvidācijas vērtības noteikšanu. Ierobežotais laika posms neļauj potenciālajiem pircējiem apzināties aktīvu priekšrocības. Lai galīgi apstiprinātu likmi, ir jāanalizē visu novērtēšanas pieeju rezultāti.