Krievijas juridiskajā praksē pastāv investīciju līguma jēdziens. Īpašu interesi rada fakts, ka, neraugoties uz šāda veida nolīgumu plašu izmantošanu, tam nav oficiālas formalizēšanas likumdošanas avotos. Kā šādi līgumi tiek sastādīti praksē?
Definīcija
Saskaņā ar vispārpieņemtu interpretāciju ieguldījumu nolīgums parasti ir komerciāla rakstura nolīgums, kas nosaka mehānismu naudas vai materiālo aktīvu pārskaitīšanai uzņēmumam vai vienību grupai, lai vēlāk veiktu ieguldījumus procentuālās prēmijas vai aktīva, kam piešķirta liela vērtība, veidā. Parakstot šāda veida līgumu, ieguldītājs nodod finanses vai īpašumu par labu citai personai, visbiežāk īpašumā vai operatīvā vadība.
Tādējādi galvenais mērķis, ar kuru tiek noslēgts ieguldījumu darbības līgums, ir sekojoša naudas vai materiālo aktīvu ieguldītāja komerciāli taustāmu labumu saņemšana. Tajā pašā laikā investora ienākumu avots ir organizācijas darbība, kurā viņš investēja. Attiecīgajā līgumā parasti tiek pieņemts, ka attiecīgajām līdzekļu saņēmēja darbībām ir uzņēmējdarbība. Kaut arī šādu līgumu juridiskais raksturs var būt ļoti atšķirīgs.
Investīcijas būvniecībā
Īpašu popularitāti ir ieguvis investīciju līgums būvniecībā. Izstrādātāju darbības finansēšanas avots, kā likums, ir līdzekļi, kas saņemti no ārpuses - no pilsoņiem (ja runa ir par māju celtniecību), organizācijām, valsti vai pašvaldībām (ja objektam ir komerciāls mērķis). Investīciju līgums būvniecības jomā nozīmē, ka ieguldītājs pārskaita naudu attīstītājam apmaiņā pret gatavā īpašuma saņemšanu pēc tā uzcelšanas (vai kā izvēles iespēju - tiesības iegādāties interesējošu objektu ar ievērojamām priekšrocībām).
Interesants fakts ir tas, ka šāda veida līgumi nekādā veidā nav klasificēti Krievijas Federācijas civillikumos.
No juridiskā statusa viedokļa investīciju līgums būvniecībai ir jaukta līguma paraugs, kura likumību garantē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 421. panta 2. punkta redakcija - par iespēju slēgt līgumus, kurus var vai nevar paredzēt Krievijas Federācijas likumi.
Šādu nolīgumu struktūra parasti nozīmē tādu elementu klātbūtni, kas raksturīgi līgumu veidiem dažādās jomās.
Tas ir, būvlīgumos var būt valoda, kas raksturīga aizdevumam, līgumam vai, piemēram, partnerībai, pamatojoties uz uzņēmuma, kas saņem ieguldījumu, specifiku.
Likuma nianses
Tajā pašā laikā Krievijas Federācijas Civilkodekss nav vienīgais tiesību avots, kas nosaka būvlīgumu statusu (precīzāk, tas sniedz vadlīnijas to struktūras apkopošanai). Izstrādājot šādus nolīgumus, var piemērot federālo likumu "Par ieguldījumu darbībām" un līdzīgas ievirzes RSFSR likumu - tajās daļās, kur noteikumi nav pretrunā ar jaunāko tiesību aktu. Piemēram, dažas no normām, kas noteiktas iepriekšminētajā federālajā likumā, ir piemērojamas, ja runa nav par objekta būvēšanu no nulles, bet, teiksim, tā kapitālo remontu vai rekonstrukciju. Šāda veida nolīgumus dažos gadījumos sauc arī par ieguldījumu līgumiem.Tā kā civiltiesībās šādiem līgumiem nav skaidras definīcijas, tā nav kļūda.
Investīciju līgumu pazīmes
Kā mēs atzīmējām iepriekš, Krievijas Federācijas likumos nav skaidri definēts, kas ir ieguldījumu līgums. Raksta pašā sākumā mēs iepazīstinājām ar vienu no populārākajām šī termina interpretācijām, taču mūsu definīcija nav oficiāla. Tajā pašā laikā Krievijas juristi izceļ vairākas tipiskas ieguldījumu līguma iezīmes. Apsveriet tos.
Galvenais kritērijs šeit ir nolīgumu ekonomiskais saturs. Daži juristi uzskata, ka nav nozīmes tam, vai ieguldījumu līgumu slēdz starp fiziskām, juridiskām personām vai abiem - civiltiesību subjekti var būt jebkuri (piemēram, objekti). Šī atzinuma atbalstītāji atsaucas uz RSFSR likuma "Par ieguldījumu darbību" formulējumu - tajā jo īpaši teikts, ka ieguldījumu darbības objekti var būt fondi un apgrozības aktīvi visās tautsaimniecības sfērās un segmentos.
Savukārt federālajā likumā, kas pieņemts jau Krievijas Federācijā, teikts, ka investīciju objekts var būt īpašums jebkura veida īpašumā - privātā, valsts, pašvaldības un citur. Daži juristi vērš uzmanību uz vairākiem pakārtotiem tiesību avotiem. Piemēram, vienā no Krievijas šķīrējtiesas prakses dokumentiem teikts, ka ieguldījumu līgumā obligāti jābūt formulējumam, kas atspoguļo noguldītāja mērķi gūt ienākumus vai citas priekšrocības.
Eksperti identificē šādas vairākas galvenās iezīmes, pēc kurām līgumu var klasificēt kā "ieguldījumu". Proti:
- ieguldījumu līguma noslēgšanai būtu jāuztver pušu attiecību ilgtermiņa raksturs;
- līgumam vajadzētu būt savstarpējam raksturam (tas ir, apmaiņā pret ieguldījumu saņemšanu uzņēmums nodod noguldītājam ieguldījuma rezultātu - ienākumus, nekustamo īpašumu, preferences utt.);
- līgumam jābūt pamatotam (projekta dokumentācijas, piedāvājuma veidā, komerciāls piedāvājums utt.);
- līgumam jāatspoguļo pušu komerciālās intereses (tas ir, ieguldītājs saņem zināmu atlīdzību).
Atkarībā no uzņēmējdarbības nozares, kurā sadarbojas ieguldītājs un līdzekļu saņēmējs, nolīgumā var iekļaut arī formulējumus, kas paredz ieguldītāja nodoto finanšu un materiālo aktīvu paredzēto izmantošanu, kā arī īpašnieka vispārējo vai dalīto īpašumtiesību uz īpašumu, kas tiek nodots ieguldītājam.
Investīciju partnerība
2012. gadā Krievijā likumdošanas ceļā tika noteikta ieguldījumu partnerības institūcija, atspoguļojot īpašu partneru kopīgas darbības veidu. Kādas ir to starpā noslēgto līgumu iezīmes? Investīciju partnerības līgumam, pirmkārt, ir priekšmeta specifika.
Vairumā gadījumu tā ir uzņēmējdarbības vienību kopīga vērtspapīru iegāde, kā arī akcijas, kas veido pamatkapitālu īpašā uzņēmējdarbības juridiskā formā - ekonomiskās partnerības. Tāpēc ieguldījumu partnerība ir sava veida kompromisa iespēja, lai īstenotu tiesiskās attiecības starp komandītsabiedrības (tipiskas juridiskām personām) un vienkāršas personālsabiedrības (kurā var piedalīties personas).
Ieguldījumu partnerība nozīmē līgumattiecības, kurās ienākumu sadalījumā starp dalībniekiem netiek maksāti starpposma nodokļi. Šajā gadījumā likumdevējs paredz līguma pusēm neizpaust darījumu noteikumus publiski. Un šajā gadījumā ieguldījumu partnerības statuss dažos veidos atšķiras no nolīguma starp organizācijām. Bet starp tiem un citiem ir kopīgi punkti. Piemēram, vairumā gadījumu jums ir nepieciešams izrakstīt līguma darbības laiks investīciju partnerībā, ņemiet vērā izstāšanās no konkrētu dalībnieku līguma specifiku, īpaši mijiedarbību ar kreditoriem utt.
Investīciju līgumu sastādīšanas prakse būvniecībā
Atgriezīsimies pie būvniecības nozarei raksturīgo līgumu izpētes - kā viena no populārākajām investīciju attiecībām uzņēmējdarbībā. Būs noderīgi izpētīt, piemēram, šādu līgumu pareizas sagatavošanas algoritmu, pamatojoties uz Krievijas tiesību sistēmā pieņemtajiem kritērijiem. Iepriekš mēs atzīmējām, ka ieguldījumu līguma formā var būt līdzības pazīmes ar līgumiem, kas raksturīgi citām uzņēmējdarbības jomām - kreditēšana, pārdošana utt. Balstoties uz šo funkciju, kā pareizi noformēt līgumus?
Pirmkārt, jebkuram civiltiesiskam līgumam jāsākas ar preambulu. Parasti tajā ir norādīts līguma nosaukums, vieta, laiks un tā noslēgšana. Nākamā sastāvdaļa ir informācija par līguma pusēm. Ja starp juridiskām personām tiek noslēgts ieguldījumu līgums, ir jānosaka to oficiālais nosaukums, kā arī jāuzskaita ierēdņi, kuri darbojas attiecīgo struktūru vārdā. Ja viena no līguma pusēm ir fiziska persona, tad jānorāda viņa identifikācijas dati (vārds, sērija un pases numurs, reģistrācijas adrese).
Ņemiet vērā, ka atbildīgajai darījuma pusei parasti ir viens no diviem galvenajiem statusiem - vai nu tas ir klients, vai darbuzņēmējs. Pirmajā gadījumā tas nozīmē, ka ieguldītāja darījuma partnerim ir pienākums piesaistīt papildu darbuzņēmējus - tas ir, tā galvenokārt ir vadības struktūra. Bet ir pilnīgi iespējams, ka viena un tā pati juridiskā persona būs gan pasūtītājs, gan darbuzņēmējs. Tomēr eksperti tomēr iesaka līgumā izmantot pirmo termiņu.
Šie ir ieguldījumu līguma nosacījumi. Parasti šeit tiek ierakstīts līguma priekšmets, finanšu rādītāji, kā arī līguma saturs. Daži juristi, atsaucoties uz Civilkodeksa 432. panta noteikumiem, uzskata, ka tieši priekšmets ir ieguldījumu līguma galvenais nosacījums. Šeit tipisks formulējums var izklausīties aptuveni šādi: "Investors piedalās projekta finansēšanā, pārskaitot līdzekļus, un klients tos izmanto celtniecības mērķiem un tam sekojošā īpašuma nodošanā darījuma partnera labā." Protams, atkarībā no konkrētā projekta specifikas formulējums var būt atšķirīgs.
Investīciju līgumā, kura paraugu mēs šobrīd veidojam, būtu jāietver arī nākotnes īpašuma adrese (ielas, mājas, ēkas un dzīvokļa numurs, ja tie ir zināmi), stāvu skaits un citas zīmes, kas raksturo tā ģeogrāfisko atrašanās vietu. Dažos gadījumos eksperti iesaka līgumam piemērot objekta atrašanās vietas grafisko plānu uz zemes, kā arī, ja iespējams, arī dzīvokļa izkārtojumu.
Nākamais punkts - ieguldījumu līguma puses nosaka to darbu sarakstu, kuri atbildīgajai pusei jāveic, lai no savas puses izpildītu līguma nosacījumus. Eksperti iesaka detalizēti atklāt to saturu, tas ir, līgumā rakstīt, ka tie būs būvniecības, tehniskie, uzstādīšanas darbi, komunālās infrastruktūras ierīkošana, elektrība. Ja tiek nodrošināta apdare, mēs to arī salabojam. Dažos gadījumos atbilstošo darbu saraksts, kā arī papildu dokumentācija par tiem ir ērtāk ievietot galvenā līguma pielikumos.
Nākamā līguma rindkopa ir cena. Iespējams, ka klients vēlas to instalēt ārvalstu valūtā. Bet šajā gadījumā ir jānorāda galvenais datu avots par tā maiņas kursu attiecībā pret rubli - parasti tā ir informācija no Krievijas Federācijas centrālās bankas. Tas ir, jūs varat labot šo formulējumu: "Aprēķini rubļos tiek veikti, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Centrālās bankas noteikto maiņas kursu dienā, kad ieguldītājs veic maksājumu."Līguma sadaļā "cena" jāatspoguļo ieguldītāja ieguldījuma kopējā summa, kā arī, tā kā līguma priekšmets ir nekustamais īpašums, cena par mājokļa kvadrātmetru.
Investīciju līgumā, kura paraugu mēs apkopojam, jāietver informācija par dienu, kurā klients (būvuzņēmējs, ja šie statusi ir apvienoti) pilda savas līgumsaistības. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 314. pantā teikts: ja periods nav noteikts, par pamatu tiek ņemts saprātīgs laika periods. Bet, protams, labāk ir precizēt šo līguma nosacījumu. Tajā pašā laikā termiņu var saistīt ar dažādiem punktiem - objekta nodošanu pieņemšanai vai ieguldītāja reģistrācijas faktu par tiesībām iegūt dzīvokli. Konkrētu kritēriju nosaka objektīvās prioritātes vadītas līguma puses.
Investoru pienākumi
Būs noderīgi pievērst uzmanību šādam postenim kā ieguldītāja pienākumi. Eksperti uzskata, ka tipiskā investīciju līguma projektā var būt šāda to kombinācija:
- pārskaitīt naudu vai citus materiālos resursus līgumā noteiktajos termiņos (regulāri nodrošināt tos ar klientu);
- piegādāt partnerim nepieciešamos īpašumtiesību dokumentus un citus;
- samaksā klientam atsevišķu maksu, ja to pieprasa vienošanās;
- veikt objekta pieņemšanu.
Klienta atbildība
Savukārt klientam ir arī noteiktas saistības. Kas viņam jādara:
- izstrādāt vai pasūtīt projekta dokumentāciju;
- atrast un piešķirt zemi nekustamā īpašuma celtniecībai;
- ziņot par būvniecības procesu un investīciju izdevumiem saskaņā ar līgumā noteikto grafiku;
- veikt līgumus vai darbuzņēmēju piesaistīšanas piedāvājumus, ja tas paredzēts līgumā vai tiesību aktu prasībās;
- veidot celtnieku un citu nepieciešamo profilu speciālistu komandu;
- pārraudzīt un veikt darījuma partneru darba tehnisko uzraudzību;
- nodot priekšmetu pieņemšanai;
- iesniedziet investoram nepieciešamos dokumentus.
Līguma būvniecības iezīmes
Ja vienkāršosim algoritmu ieguldījumu līguma sastādīšanai būvniecībā, tas izskatīsies apmēram šādi:
- vienas puses, tas ir, ieguldītāja, pienākums ir pārskaitīt līdzekļus klientam;
- otrai pusei, izmantojot atbilstošu atalgojumu, iegūtie līdzekļi, pamatojoties uz ieguldījumu projekta specifiku, jāiegulda īpašuma celtniecībā un pēc tam jānodod investoram;
- Līgumā jāiekļauj noteikumi un citi nosacījumi.
Ja līguma saturs ir apkopots tā galvenajos punktos, tas būs šāds: preambula, galvenie nosacījumi (priekšmets, finanšu aspekti, noteikumi), kā arī parastie nosacījumi, pēc - katras puses tiesības un pienākumi.
Būvniecības līguma izpildes posmi
Mēs pētījām aptuveno ieguldījumu līguma struktūru būvniecības nozarē. Tagad apsvērsim darbības, kurās var īstenot attiecīgo nolīgumu. Eksperti identificē trīs galvenos investīciju projekta ieviešanas posmus.
Pirmkārt, tas ir periods pirms tiešajiem finanšu norēķiniem. Tā ietvaros klients sagatavo projekta dokumentāciju, ekonomiskās iespējamības pētījumu un nodrošina tehnisko sagatavošanu nekustamā īpašuma objekta būvniecībai. Pirmā veida avots ir informācijas apkopojums, kas atspoguļo tehnoloģiju un inženiertehnisko risinājumu pielietojumu būvniecības projektā.
Šajā gadījumā projektēšanas dokumentācijā paredzētais darbu saraksts var būt orientējošs. Dažos gadījumos ieguldītājs var pieprasīt, lai klients iesniedz biznesa plānu, kurā skaidri jāatspoguļo ieguvumi no konkrēta projekta, pamatojoties uz tā tehnoloģisko un inženierijas specifiku.
Otrkārt, tas ir investīciju un būvniecības posms kā tāds.Tās ietvaros klients atrod investoru, noslēdz ar viņu atbilstoša veida līgumu, paraksta līgumus, savukārt, ar darījuma partneriem, veido darba attiecības ar algotiem speciālistiem. Pēc tam - viņš uzbūvē objektu, un pēc tam - nodod to investoram.
Treškārt, tas ir darbības posms. Tā ietvaros var veikt papildu darbu - apdares virzienā, objekta piegādi ar papildu komunālajiem resursiem, iespējamo jautājumu risināšanu saistībā ar būvniecības laikā radītajiem trūkumiem utt.
Objekta nodošana investoram
Investīciju līgums būvniecībai, kura paraugu mēs iepriekš pārbaudījām attiecībā uz galvenajām pazīmēm, nozīmē, ka īpašuma nodošanai jāpabeidz pieņemšanas sertifikāta (vai līdzīga dokumenta) parakstīšana pēc būvniecības pabeigšanas. Turklāt ieguldītājam ir jāsaņem arī nepieciešamie īpašumtiesību dokumenti. Dažos gadījumos klients arī apņemas nodot partnera rīcībā galvenos avotus atbilstoši darba dokumentācijas profilam - tos var izmantot, piemēram, apdares darbu vai rekonstrukcijas laikā.
Lejupielādējiet investīciju līgumu
