Dzīvokļa pirkšana ir svarīgs brīdis ikviena cilvēka dzīvē. Šis ieguldījums ir ne tikai liels, bet arī pakļauts noteiktam riskam. "Dzīvoklis pieder mazāk nekā 3 gadus" - šādi reklāmas virsraksti mūsdienās ir ļoti izplatīti. Lielākā daļa cilvēku nesaprot, kāpēc pārdevējs reklāmā norāda šādu informāciju. Kā izvairīties no kļūdām un iegādāties dzīvokli bez riska? Lai to izdarītu, jums detalizēti jāiepazīstas ar visām pirkšanas un pārdošanas formalitātēm un nosacījumiem.
Drošības noteikumi, pērkot īpašumu
Ar dzīvokļa iegādi saistītie riski mūsdienās ir ļoti augsti. Kā nepakļauties nekustamo īpašumu un pārdevēju maldināšanai? Kā pasargāt sevi dzīvojamo telpu pirkšanas un pārdošanas laikā? Potenciālajam pircējam, lai netiktu maldināts, jāpievērš uzmanība tādām detaļām kā dzīvojamā īpašuma vēsture, dokumenti par dzīvokli, mājokļa pieprasītāji, mājokļa atbilstība dokumentiem.
Pirms pirkuma dokumentu apstrādes jums sīki jāizpēta mājokļa vēsture. Jums jāzina atbildes uz vairākiem jautājumiem:
- kurš tagad ir dzīvokļa īpašnieks;
- kurš agrāk bija īpašnieks;
- kurš ir reģistrēts šajā dzīvoklī;
- cik nereģistrētu iedzīvotāju dzīvo.
Kas attiecas uz dokumentiem, pirms reģistrācijas ir nepieciešams rūpīgi izpētīt telpu dokumentus. Ļoti bieži krāpnieki izmanto viltotus dokumentus.
Turklāt pircējam jābūt pārliecinātam, ka viņš dzīvokli iegādājas likumīgi, un mājoklim jāatbilst dokumentiem. Piemēram, šeit ir daži skaidrojoši jautājumi, kas jāuzdod īpašniekam, ja dzīvoklis tika rekonstruēts: “Vai dzīvokļa pārbūve bija likumīga?”, “Vai vadības dienesti vienojās par komunikāciju nodošanu?”
Nepieciešamie dokumenti par dzīvokli
Dzīvokļa pirkšana ir nopietns darījums, tāpēc, sastādot līgumu, ir svarīgi apzināties nepieciešamo dokumentu paketi. Lielākā daļa pircēju domā, ka visus pārdošanas jautājumus var nodot nekustamā īpašuma aģentam. Jāatceras, ka viņš nenes finansiālu un juridisku atbildību par darījuma parakstīšanu. Nekustamā īpašuma aģents sniedz tikai informācijas pakalpojumus.
Dzīvokļi parasti var būt primārie vai sekundārie. Pirkuma laikā jaunā ēkā klients var iegādāties mājokli jau īrētā mājā vai piedalīties kopīgā celtniecībā. Mājas pirkšanas procedūras jau pasūtītā jaunā mājā un mājokļa iegūšanas procedūras otrreizējā tirgū ir vienādas.
Ja klients piedalās kopīgā būvniecībā, tad vispirms ar viņu tiek noslēgts dalītas dalības līgums (DDU), un pēc ēkas celtniecības pircējs noformē tiesības uz īpašumu. Lai reģistrētu DDU, klientam ir jāveic:
- pieteikums (pieteikuma veidlapu var saņemt uz vietas);
- līgums DU;
- čeks par valsts nodevas samaksu 100 rubļu apmērā plus čeka kopija.
Nekļūdīgi pērkot īpašumu
Pārdošanas laikā pārdevēja galvenais mērķis ir nopelnīt pēc iespējas vairāk no darījuma. Lai nepirktu mājokli, kas neatbilst cenai, jums vajadzētu piesargāties no ikdienišķām kļūdām. Izplatītas kļūdas pirkuma laikā:
- Steidzami pērk dzīvokli. Par šo jautājumu nav jāsteidzas, un pirms dokumentu noformēšanas jāapsver vismaz desmit iespējas.
- Mājokļa iegāde vasarā. Lai identificētu istabas kļūdas, jums jāapsver iespējas rudenī vai ziemā.Tad jūs varat saprast, cik labi istaba tiek apsildīta, vai jumtam nav noplūdes, pārbaudiet, vai sienās nav pelējuma.
- Windows un skats no tām. Jums jāpievērš uzmanība tam, vai zem logiem ir būvlaukums vai trokšņains šoseja.
- Telpas pārbūve. Lai izvairītos no problēmām ar likumu, dzīvokļa plānam jāatbilst izziņu pasei.
- Barošanas telpas. Saskaņā ar Krievijas Federācijas likumiem, lai nodotu kontaktligzdas, īpašniekam ir jābūt dzīvojamo māju energoapgādes projektam.
- Mājokļa pārbaude vakarā. Eksperti iesaka dienas laikā pārbaudīt mājokli, lai redzētu visas telpas kļūdas.
- Atteikšanās no advokāta palīdzības. Pērkot īpašumu, jums jāizmanto jurista pakalpojumi. Tas palīdzēs izvairīties no problēmām nākotnē.
Iespējamās krāpšanas metodes, pērkot un pārdodot mitekli
Kā pasargāt sevi un neiekļūt krāpniekā? Mūsdienās dzīvokļu blēži strādā pēc šādām shēmām:
- Vairāku māju pārdošana. Šāda darījuma laikā krāpnieki izdod viltotus dokumentus un pēc reģistrācijas pie notāra pieprasa pilnu samaksu.
- Pārdod kāda cita dzīvokli. Krāpnieki sagatavo nepatiesu dokumentu paketi par īrētu dzīvokli un mēģina to pārdot.
- Avansa maksājums. Blēdis pieprasa pircējam avansu, pēc kura blēdis ātri pazūd.
Lai neiekristu maldināšanā, jums jāievēro daži ieteikumi:
- Jums jānoslēdz pārdošanas līgums jurista klātbūtnē.
- Nepieciešams pieprasīt visas dzīvokļa īpašnieka parakstīto dokumentu kopijas.
- Pirms līguma parakstīšanas jums vajadzētu pēc iespējas vairāk uzzināt par īpašnieku.
- Pircējam līguma noslēgšanas brīdī ir visas tiesības veikt izmaiņas. Ja pārdevējs aizliedz ieviest izmaiņas, tad no šāda līguma būtu jāatsakās.
- Darījuma veikšanas laikā jābūt klāt divām personām. Viņi var būt liecinieki tiesā, ja rodas kādas problēmas.
Mājas pirkšana, kas pieder mazāk nekā 3 gadus
Pārdodot dzīvokli mazāk nekā 3 gadus īpašumā, ir jāievēro nosacījumi un procedūras, kas noteiktas Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 220. pantā. Ja mājokļa izmaksas ir vairāk nekā viens miljons rubļu, tad likums nosaka, ka pārdevējam ir jāmaksā ienākuma nodoklis par mājokļa pārdošanu. Ja pārdošanā esošais dzīvoklis pieder mazāk nekā 3 gadus, nodoklis ir trīspadsmit procenti no kopējām mājokļa izmaksām.
Daudzi pārdevēji var mēģināt pārspēt likumu un nemaksāt maksājamo nodokli. Viņi pircējam piedāvā parakstīt līgumu par summu, kas mazāka par vienu miljonu rubļu, un neoficiāli samaksāt trūkstošo daļu. Šādus darījumus nevajadzētu pieņemt, jo jūs varat nonākt lielās nepatikšanās. Piemēram, pārdevējs var izbeigt pirkuma līgumu, un tiesas sēdes laikā pārdevējam dzīvoklis tiks atdots, un pircējs saņems līgumā norādīto naudu. Ja dzīvoklis īpašumā ir pārdots mazāk nekā 3 gadus, nodoklis jāmaksā saskaņā ar likumu. Pretējā gadījumā tas nozīmē likumīgu sodu.
Tipiski riski
Pērkot dzīvokli, kas ir mazāks par 3 gadiem, īpašumā var radīt lielus riskus. Bažām ir vairāki iemesli:
- Ziedots dzīvoklis, kas ir mazāks par 3 gadiem īpašumā, var atgriezties īpašniekam atpakaļ, ja no ziedošanas brīža nav pagājuši vairāk kā trīs gadi.
- Līgumu var atcelt, ja dzīvoklī ir reģistrēti nepilngadīgi vai rīcībnespējīgi cilvēki.
- Nodokļa atskaitījumu no dzīvojamā īpašuma saņemt nav iespējams, ja dzīvoklis pieder mazāk nekā 3 gadus.
Šādi riski ir iespējami, bet ne visos gadījumos. Mūsdienās dzīvoklis, kas pieder mazāk nekā 3 gadus, parasti pircējam nesagādā problēmas un raizes. Lai gan, protams, vienmēr ir izņēmumi. Jūs varat iekļūt krāpniekiem, mājokļos ar parādiem vai kā nodrošinājumu.
Riski mājokļa pirkšanas laikā, izmantojot starpnieku
Pērkot dzīvokli, izmantojot pilnvaru, pastāv riski. Trīs galvenie draudi:
- Dzīvokļa pirkšana ar viltotu pilnvaru.
- Īpašuma atsavināšana sakarā ar pilnvaru termiņa beigām vai atsaukšanu.
- Tā īpašnieka nāve, no kura rīkojas pilnvarnieks. Šajā gadījumā labāk ir tikties ar īpašnieku un vienoties, ka pircējs reģistrēsies bez starpnieka.
Ja īpašumam ir vairāki īpašnieki, tad no katra īpašnieka ir jāsaņem rakstisks atteikums.
No kā būtu jāsastāv īstai pilnvarai
Lai pārbaudītu pilnvaras autentiskumu, ir jāpārbauda tās derīgums. Īstā dokumentā jānorāda:
- Principāla pases dati (vārds, dzimšanas datums, reģistrācijas vieta, sērijas un pases numurs);
- dati par pilnvaroto pārstāvi;
- atsavinātā mājokļa adrese;
- tās personas paraksts, kura izdevusi šo pilnvaru;
- sertifikāta uzraksts un notariāls zīmogs.
Riski mantojuma rezultātā iegūta īpašuma pirkšanas laikā
Pārdevējs var būt persona, kas mantojusi dzīvokli no citas personas. Jums jāzina šādas mantojuma nianses:
- mantojums var pāriet kopā ar parādiem;
- mantojumu var nodot mantiniekam, atrodoties ķīlā; šādā situācijā viņam nav tiesību rīkoties ar mantojumu;
Dažas problēmas, kas varētu rasties:
- iesniegt prasību tiesā, lai izjauktu mantojuma darījumu;
- dzīvokļa apgrūtināšana, piemēram, ja tika parakstīta ilgtermiņa īre, tad šāds līgums paliek likumīgs, pat ja mainās īpašnieks.
Dzīvokļa tiesiskā tīrība
Lai pasargātu sevi un neiekristu krāpnieka krāpšanā, jums jāpārbauda dzīvokļa juridiskā tīrība. Jaunajam īpašniekam ir nepieciešams:
- uzzināt par mantošanas tiesību ierakstīšanas grafiku;
- sazinieties ar notāru, kurš izpildīja mantojumu, lai novērstu citu pēcteču parādīšanos.
Darījuma apstrīdēšana
Pastāv gadījumi, kad pircējs ierosina izbeigt pirkuma līgumu. Saskaņā ar likumu (Krievijas Civilkodeksa 450. pants) darījumu var likumīgi atcelt:
- ja pārdevējs ir nopietni pārkāpis parakstīto līgumu;
- gadījumā, ja darījuma nosacījumi ir pretrunā ar normatīvajiem aktiem;
- trešās personas (mantinieka) tiesību pārkāpuma gadījumā;
Šo jautājumu var atrisināt divējādi: pēc pušu savstarpējas vienošanās vai tiesā, ja kāda no pusēm nevēlas lauzt līgumu.
Apmaiņa ar dzīvokli, kas pieder mazāk nekā 3 gadus
Mājokļu apmaiņa mūsdienās ir kļuvusi aktuāla. Daudziem cilvēkiem ir jautājumi:
- Vai dzīvokli, kas pieder jaunākiem par 3 gadiem, var apmainīt?
- Vai īpašniekiem ir jāmaksā nodoklis maiņas laikā?
Ja īpašums ir bijis valdījumā mazāk nekā 3 gadus, tad īpašnieks tiek atbrīvots no nodokļiem mājokļa maiņas laikā, pieprasot nodokļu atskaitījumu. Šis atskaitījums ir tikai vienāds ar trīspadsmit procentiem no kopējā mājokļa.
Bet, ja termiņš pārsniedz vismaz vienu mēnesi, īpašniekam ir jāmaksā valsts nodoklis, lai darījumu uzskatītu par derīgu un reģistrētu.
Visi Krievijas Federācijas likumi par dzīvokļu apmaiņu ir noteikti Civilkodeksā (567. pants), un Nodokļu kodeksa 217. pantā ir norādīta nodokļu summa samaksai.