Pirkdami butą dažnai sudaroma preliminari sutartis. Jame nurodomas šalių ketinimas įvykdyti pagrindinį sandorį. Paprastai jis sudaromas, jei vienas proceso dalyvis dėl įvairių priežasčių negali pasirašyti pagrindinės sutarties. Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, preliminari sutartis yra teisiškai privaloma tik tuo atveju, jei ji tinkamai parengta. Todėl šiame procese dažnai dalyvauja patyrę teisininkai, kurie tiria sutarties turinį ir prireikus ją koreguoja.
Preliminariojo susitarimo sąvoka
Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 429 straipsniu, preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra oficialus dokumentas, surašytas ir pasirašytas dviejų sandorio šalių. Jos struktūra visiškai pakartoja pagrindinės sutarties turinį, tačiau ji nėra įregistruota nei Rosreestr, nei pas notarą.
Į sutartį įtraukiamos visos sandorio sąlygos. Be to, nurodomi laikotarpiai, per kuriuos šalys privalo sudaryti sandorį.
Kodėl jis sudaromas?
Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, dėl įvairių priežasčių sudaroma preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis. Dažniausiai to reikia šiose situacijose:
- dėl įvairių priežasčių pirkėjas sutarties sudarymo metu neturi reikiamos sumos, reikalingos įsigyti nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, jis laukia, kol bus parduotas jo butas, arba gaus pinigų paveldėjimo būdu;
- būstas perkamas su hipoteka, todėl prieš pasirašydami pagrindinę sutartį, pasirinkto banko atstovai turėtų įvertinti nuomininką, nes tai veikia kaip užstatas, todėl šalys turės laukti šios įstaigos sprendimo;
- pardavėjas dėl įvairių priežasčių neturi butui svarbių dokumentų, todėl juos atkurti reikia šiek tiek laiko;
- Aiškėja klaidos ar klaidos oficialiuose dokumentuose.
Kad sandoris nesutrūktų, sudaroma preliminari sutartis. Jame nurodomos pasekmės kiekvienam dalyviui, kuris atsisako pasirašyti pagrindinį dokumentą. Dažnai šioje sutartyje nurodomi negrąžintų pinigų dydžiai arba iš viso pervedamas užstatas.
Sutarčių rūšys
Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 429 str., Preliminarioji sutartis gali būti pateikiama keliomis versijomis. Tai apima:
- Su užstatu ar avansu. Tokiu atveju nustatoma suma, kuri faktiškai pervedama pardavėjui. Jei bus naudojamas užstatas, jis nebus grąžintas, jei pirkėjas atsisako pasirašyti sutartį. Jei pardavėjas yra kaltinimas atsisakyti sudaryti sandorį, tada jis grąžina dvigubą įmoką. Naudojant avansą, pinigų suma grąžinama pirkėjui, nepriklausomai nuo to, kas tiksliai atsisakė operacijos.
- Iš kūrėjo. Kitaip tariant, toks susitarimas vadinamas PDDU. Bet šis dokumentas neturi teisinės galios ir su jo pagalba net per teismą nebus įmanoma patraukti pažeidėjo atsakomybėn. Todėl tokią sutartį dažniausiai siūlo tik sukčiai, norintys dėl įvairių priežasčių naudoti pilkas schemas.
- Kreipiantis dėl hipotekos. Dažniausiai pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą preliminari sutartis sudaroma būtent todėl, kad pirkėjui reikalinga paskolos suma, norint nusipirkti nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju prieš pasirašydami pagrindinę sutartį, turėsite gauti patvirtinimą dėl operacijos iš pasirinkto banko, kuris įvertins pasirinkto objekto būklę ir kainą. Bet net ir preliminarios sutarties buvimas ne visada garantuoja pagrindinio sandorio sudarymą.Taip yra dėl to, kad jei pirkėjas negauna patvirtinimo iš banko, tada jis turės pradėti ieškoti tinkamesnio varianto.
- Pirkdami per nekilnojamojo turto agentūrą. Tokiomis sąlygomis sudaroma trišalė preliminari sutartis, nes joje numatyti šios organizacijos darbuotojo įsipareigojimai. Įkeitimas gali būti perduotas tiesiogiai agentūros specialistui, todėl būtent jis yra pagrindinio sandorio garantas.
Kiekviena veislė turi savo ypatybes ir niuansus. Prieš sudarydami dokumentus, turėtumėte išnagrinėti Reglamento Nr. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 429 straipsnis su komentarais. Preliminari sutartis, turinti tik kompetentingą formaciją, turi teisinę galią.
Kompiliavimo taisyklės
Formuodami šį dokumentą turite laikytis kai kurių privalomų taisyklių. Tai apima:
- naudojamas paprastas rašymas;
- Informaciją leidžiama įvesti naudojant kompiuterį arba rankiniu būdu;
- neturėtumėte naudoti žodinio susitarimo, nes tikėtina, kad sandorio šalys su rimtumu nesusitaria dėl anksčiau sutartų sąlygų;
- nebūtina kreiptis į notarą dėl dokumento patvirtinimo.
Jei sandorio šalys nežino, kaip teisingai sudarytas preliminarus susitarimas, tada jie gali kreiptis į advokatą pagalbos.
Kokius dokumentus reikia pateikti?
Norėdami sudaryti preliminarų susitarimą, turite paruošti tam tikrus dokumentus. Iš jos į šį dokumentą įtraukiama informacija. Tai apima šiuos dokumentus:
- sandorio dalyvių pasai;
- būsto kadastro dokumentai;
- buto techninis pasas;
- išrašas iš USRN, patvirtinantis, kad daiktą parduoda tiesioginis savininkas, o ne sukčiai;
- išrašą iš namų knygos, kurioje yra informacija apie bute registruotus asmenis.
Naudojant aukščiau pateiktus dokumentus ne tik sudaroma sutartis, bet ir patvirtinamas sandorio teisėtumas. Pagal 429 str. Rusijos Federacijos civiliniame kodekse preliminarioje sutartyje turėtų būti tik aktuali ir patikima informacija, nes priešingu atveju teismo sprendimas ją lengvai paneigia.
Kokia informacija yra įtraukta?
Paprastai šią sutartį surašo tiesioginiai sandorio dalyviai, tačiau jie gali kreiptis į advokatą pagalbos. Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 429 straipsnyje, išankstinėje sutartyje būtinai pateikiama ši informacija:
- indėlio ar avanso suma;
- būsto kaina;
- nekilnojamojo turto perdavimo taisyklės;
- laikotarpis, per kurį turi būti pasirašyta pagrindinė sutartis;
- sąlygos, kuriomis butą pirkėjas perregistruos;
- nurodomi asmenys, registruoti ar gyvenantys būste;
- Aprašomas turto atstovaujamo sandorio objektas;
- kiekvienos svetainės teisės ir pareigos.
Kartais į šį dokumentą įtraukiama išlyga dėl galimų situacijų, kurios atveju galima nutraukti susitarimą. Jei šios informacijos nėra, tada pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 429 straipsnį preliminari sutartis gali būti nutraukta tik teisme arba sudarius taikos sutartį.
Registracijos taisyklės
Ši sutartis gali būti neregistruojama „Rosreestr“. Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, preliminari sutartis yra skirta tik patvirtinti avansą ar įmoką, taip pat patvirtina šalių ketinimą sudaryti pagrindinę sutartį.
Be to, jums nereikia kreiptis į notarą, kad patvirtintumėte dokumentus. Bet šis specialistas gali įsitikinti, kad sutartis sudaryta teisingai.
Ko ieškoti?
Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 429 straipsnį preliminari sutartis bus vertinga tik tuo atveju, jei joje bus sudarytos visos būtinos sąlygos ir sąlygos. Todėl formuodami šią dokumentaciją turėtumėte atkreipti dėmesį į šiuos dalykus:
- būtinai įtraukite svarbią informaciją, pavyzdžiui, informaciją apie sutarties objektą, nes kitaip nebus įmanoma nustatyti buto, kuris yra įgytas šios sutarties pagrindu;
- dokumentą pasirašo abi sandorio šalys;
- jokiai šaliai neleidžiama gauti daugiau naudos iš dokumento;
- siekiant apsisaugoti nuo sukčiavimo, į susitarimą tikrai įtraukiami abiejų dalyvių pasų duomenys;
- Svarbu patikrinti visą įvestą informaciją remiantis turimais oficialiais dokumentais;
- turėtumėte įsitikinti, kad turtą parduoda suaugęs savininkas, o kiti piliečiai į butą nesikreipia.
Prieš pasirašant sutartį, visi pašaliniai asmenys turi būti išleisti iš buto.
Galiojimo laikas
Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, preliminari sutartis nepraranda savo reikšmės, kol nėra pasirašyta pagrindinė sutartis, kurią sudaro buto pardavimo sandorio sudarymas. Paprastai terminas nurodomas tiesiogiai šio susitarimo tekste.
Jei dėl įvairių priežasčių sandoris neįvyksta per nustatytą laikotarpį, preliminarioji sutartis praranda teisinę galią. Tokiu atveju užstatas pirkėjui negrąžinamas, jei pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl jo kaltės. Pardavėjas netgi gali kreiptis į teismą, kad priverstų antrąją šalį įvykdyti sandorį.
Nutraukimo niuansai
Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti nutraukta anksčiau laiko, jei šalis pažeidė pagrindines jos nuostatas. Be to, procesas atliekamas, jei yra įrodymų, kad sandorio dalyviui buvo daromas spaudimas, ir jis gali būti fizinis ar emocinis.
Susitarimas pripažįstamas negaliojančiu, jei vienas iš dalyvių yra nepilnametis pilietis arba teisiškai nekompetentingas asmuo.
Išvada
Preliminari sutartis dažnai sudaroma tarp dviejų sandorio šalių. Jame yra informacijos apie piliečių ketinimus ateityje sudaryti susitarimą dėl nuosavybės teisių į butą perkėlimo iš pardavėjo pirkėjui. Tam, kad dokumentas turėtų teisinę galią, turi būti įtraukti tam tikri privalomi duomenys.
Kiekviena sandorio šalis turi žinoti apie neigiamas šios sutarties nutraukimo pasekmes. Neigiami momentai atsiranda, jei tekste užrašomas užstatas.
