Nekilnojamojo turto sandoriai Rusijoje yra didelės rizikos zonoje. Elementarių dokumentų tvarkymo taisyklių nepaisymas sudarant būsto nuomos sutartį gali sukelti nepageidaujamų padarinių, net jei sandoris vyksta tarp giminaičių ar gerų draugų.
Tai taikoma nekilnojamojo turto savininkui, pirkėjams, gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų nuomininkams. Žinoma, kreipimasis į nekilnojamojo turto agentūras ir advokatų kontoras, besispecializuojančias remiant tokius susitarimus, neatmeta galimybės, kad patys nekilnojamojo turto sandorių dalyviai dėmesingai ir sąžiningai vertina darbo sutarties projektą.
Kai kurios nuomos sutarties sudarymo ypatybės
Rašytinė patalpų nuomos sutarties sudarymas padės sandorio dalyviams aiškiai suformuluoti, detalizuoti visus jų reikalavimus ir norus bei reikšmingiausias bendradarbiavimo sąlygas. Tai padės dar labiau išvengti nesusipratimų, konfliktų ir ginčų, dėl kurių kyla bylinėjimasis.
Išvada nuomos sutartis forma, kurią turi bet kuris makleris ar advokatas, būtina atkreipti ypatingą dėmesį į kai kuriuos svarbius dalykus. Pavyzdžiui, nuomos sutartis gali būti sudaryta su vienu asmeniu, o būste gyvens kiti asmenys. Jie turi būti nurodyti atitinkamame sutarties punkte. Tokiu atveju pagal įstatymą nuomotojas visus ginčijamus klausimus išsprendžia tik su asmeniu, kuris pasirašė sutartį.
Be to, mes neturime pamiršti apie teisės aktų reikalavimus, susijusius su srities normomis vienam asmeniui. Juk nuomininkas turi teisę perkelti savo nepilnamečius vaikus į butą be savininko sutikimo.
Dažniausiai ginčijami klausimai, keliami teismui
Kaip rodo praktika, pagrindiniai ginčytini klausimai nuomojant ar nuomojant patalpas pragyvenimui yra sutarties sąlygos, suma, apmokėjimo forma ir sutarties nutraukimas. Tai gali būti išreikšta:
- nesavalaikis komunalinių paslaugų apmokėjimas (šiam straipsniui sutartyje, kaip taisyklė, skiriamas ypatingas dėmesys: aiškiai nurodomos mokėjimo sąlygos ir suma);
- netinkamas naudojimasis nuomojamomis patalpomis (pavyzdžiui, biuro organizavimas ar išnuomojimas;
- nuomininkų nenoras mokėti už sugadintą turtą (buitinę techniką, įrangą) ar patalpų apgadinimą;
- nuomininkų nenoras palikti būstą pasibaigus sutartyje nurodytam nuomos laikotarpiui;
- buto ar namo savininko noras ginčijamas patalpas naudoti kitiems tikslams.
Taip pat dažnai kyla ginčų dėl patalpų remonto. Tradiciškai priimta, kad nedidelius patalpų, įrangos ir mechanizmų remontus atlieka pats nuomininkas. Išnuomotų patalpų kapitalinį remontą atlieka pats nuomotojas. Jei tokie remontai gali turėti įtakos gyvenimo sąlygų pokyčiams, tada juos galima atlikti tik gavus darbdavio sutikimą.
Standartinė nuomos sutartis, jos pagrindinė savybė
Rengdami tokį dokumentą kaip nuomos sutartis (kurios požymis yra apmokamas, dvišališkai įpareigojantis dokumentas), specialistai vadovaujasi pagrindinėmis Ch. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 35 str. Jis kiekvienam straipsniui apibūdina pagrindines susitarimo šalis - savininką (suteikia gyvenamąsias patalpas naudojimui) ir nuomininką (jis naudoja patalpas pragyvenimui už tam tikrą mokestį).
Privalomos sutarties sąlygos
Kiekvienoje būsto nuomos sutartyje, kurios pavyzdį gali rasti bet kuris notaras, taip pat pagal teminius išteklius, yra straipsniai, kuriuos šalys kruopščiai nurodo:
- kiekvienos sutarties šalies pavardė, vardas, patronimas;
- Sutarties objektas (gyvenamosios patalpos, esančios nurodytu adresu, prireikus pagrindinės charakteristikos: buto dalis, namo dalis);
- asmenų, turinčių teisę apsigyventi nuomojamose patalpose, sąrašas;
- sutarties dydžio, mokėjimo laiko ir termino nustatymas;
- šalių pareigos ir teisės, atskira sąlyga nuomotojui ir atskira sąlyga nuomininkui;
- sutarties nutraukimo sąlygos - šioje pastraipoje šalys gali nurodyti sąlygas, kuriomis sutartis nutraukiama nedelsiant, prieš terminą (paprastai tai atsitinka, jei viena iš šalių nesilaiko sutarties nuostatų);
- išsami informacija ir šalių parašai - čia nurodomi duomenys, kuriuos kiekviena šalis nori gauti iš kitos (paso duomenys, numeriai ir kitų dokumentų serijos, registracija, gyvenamoji vieta, kontaktiniai telefono numeriai).
Ar man reikia išankstinės nuomos sutarties
Rašytinės darbo sutarties pranašumas yra galimybė išsamiai išnagrinėti nestandartines situacijas.
Pavyzdžiui, preliminari būsto nuomos sutartis gali būti sudaryta tuo atveju, jei gyvenamosios patalpos nėra parengtos (nebuvo atliktas remontas, neįvesti baldai, nėra prijungtos komunikacijos, būtinos normaliam funkcionavimui užtikrinti).
Tokiame dokumente taip pat nurodomas sutarties dalykas, šalių įsipareigojimai ir teisės bei nurodoma, kad įvykdžius visas numatytas išlygas, papildomai bus sudaroma pagrindinė sutartis, automatiškai panaikinant preliminariąją.
Kodėl pavyzdys naudojamas nuomos sutartyje?
Sudarant būsto nuomos sutartį, pavyzdys kai kuriais atvejais gali nesutapti su atskirais prašymais. Tokiu atveju reikia papildyti arba perdaryti dokumentą. Pavyzdžiui, vienas iš ginčytinų klausimų gali būti raktų rinkinių skaičius nuomininkui ir nuomotojui.
Standartiniuose sutarčių pavyzdžiuose šis klausimas negali būti pabrėžiamas atskiroje pastraipoje. Nors nebūtina jo užpildyti, tačiau šis punktas sutartyje nustato dvarininkų lankymosi dvaruose sąlygas ir tvarką.
Siekiant išvengti konfliktų su daiktų ir buitinių prietaisų, kurie yra bute, praradimu nuomojant gyvenamąjį plotą, sudaromas išsamus aprašymas. Apgadinimo ar praradimo atveju būtina nurodyti draudimo sumą. Taip pat yra įmanoma, kad vietoj draudimo nuomotojas imasi iš nuomininko įmoką, paprastai kaip mėnesinę įmoką, kaip turto saugumo garantas.
Sąžiningai naudojant patalpas ir turimą įrangą pasibaigus sutarčiai, ši suma grąžinama. Jei nuomotojas pasilieka raktų rinkinį, tada nuomininkas turi teisę reikalauti įtraukti daiktą į sutartį dėl nepriimtinumo apsilankyti patalpose jam nesant.
Skiriamieji asmenų nuomos sutarties bruožai
Rusijos Federacijos civiliniame kodekse yra tokios sąvokos: patalpų nuomos sutartis tarp asmenų ir sutarties sudarymas tarp asmenų, viena iš jų yra teisėta.
Darbo sutartis gali būti sudaroma tiek raštu (tai suteikia didelę garantiją, kad bus laikomasi visų šalių teisių ir įsipareigojimų), tiek žodžiu (ši rūšis ypač dažna, kai sudaroma sutartis trumpam laikotarpiui - dienai, savaitei, mėnesiui).
Šalys gali sudaryti darbo sutartį pačios, nedalyvaudamos jokioje nekilnojamojo turto agentūroje ir pas notarą.Agentūros vadovybės parašai ir jų antspaudas gali būti garantas tik tuo atveju, jei agentūros vadovybė prisiima atsakomybę už nuomotojo ar nuomininko veiksmus, kurie taip pat turi būti nurodyti viename iš sutarties skyrių.
Paprastai nuomos sutartį reikia atspausdinti dviem egzemplioriais (kiekvienai šaliai). Dokumentų rašymas ranka taip pat nėra draudžiamas įstatymų.
Standartinės gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo terminai
Dabartiniai teisės aktai numato standartinės patalpų nuomos sutarties sudarymą laikotarpiui iki 1 metų (trumpalaikė sutartis) ir nuo 1 iki 5 metų, tai yra maksimalus ilgalaikės nuomos terminas. Kiekvienas iš jų turi savo ypatybes.
Jei sutartyje nenurodytas jos sudarymo terminas, ji laikoma galiojančia 5 metus. Tai nutraukti savininko iniciatyva galima tik tuo atveju, jei mokėjimas nebuvo atliktas daugiau kaip 6 mėnesius.
Trumpalaikėje sutartyje ši galimybė atsiranda vėluojant sumokėti 2 mėnesiams.
Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, sudarydamas ilgalaikę sutartį, nuomininkas po 5 metų turi teisę reikalauti sudaryti su juo sutartį dėl tolesnio apsigyvenimo šioje gyvenamojoje patalpoje.
Nuomotojui atsisakius ir sudarius sutartį su kitu nuomininku, jis gali kreiptis į teismą dėl šios sutarties pripažinimo negaliojančia ir turtinės bei moralinės žalos atlyginimo. Ir teismas gali jį patenkinti.
Nuomos sutarties sudarymo tvarka
- Prieš pasirašydamas sutartį, nuomininkas turi būti susipažinęs su visais nuosavybės ploto dokumentais.
- Šeimininkas tikrina nurodytų paso duomenų (įskaitant registraciją, registraciją) atitiktį.
- Pristačius būstą su buitine technika, būtina pasirašyti jo darbo patikrinimo aktą.
- Į specialų sutarties punktą įrašykite visų skaitiklių (elektros, vandens, dujų) rodiklius.
- Priėmusios sprendimą dėl visų ginčijamų klausimų, šalys turėtų atidžiai perskaityti parengtą susitarimą.
- Šalių parašai dedami ant kiekvieno sutarties puslapio ir paskutiniojo skilties „Šalių duomenys“ paskutinio puslapio.
Dabartiniai įstatymai nereikalauja, kad nuomos sutartis būtų privaloma įregistruoti bet kurioje valstybinėje agentūroje arba kad notariškai ją patvirtintų. Bet tai gali būti padaryta kaip papildomo sandorio saugumo dalis, nors tai neturi lemiamos reikšmės kreipiantis į teismą. Taip pat reikėtų pažymėti, kad teisės aktai labiau apsaugo darbdavio teises.
Atsisiųskite nuomos sutartį
