Vystymas yra verslo rūšis, kurios tikslas - gauti pajamų iš nekilnojamojo turto pertvarkymo, plėtros: pastato ar žemės sukūrimo, rekonstravimo ar modifikavimo.
Plėtros koncepcija
„Development“ vertime iš anglų kalbos - „kurti“, „tobulėti“. Pagrindinės savybės yra kokybinis pertvarkymas ir statybų projektų kainos padidėjimas. Plėtra naudojama kaip nekilnojamojo turto kūrimo ir plėtros proceso valdymo sistema. Dėl šios priežasties jo savybės keičiasi fiziniu, ekonominiu ir teisiniu lygmenimis.
Fizinis raidos koncepcijos procesas - naujos vartotojo savybės, atitinkančios visuomenės poreikius:
- dramatiški pokyčiai - žemės pavertimas įrengtu kotedžų kaimu;
- antraeiliai procesai - žemės paskirties keitimas.
Ekonominis lygis - dėl fizinių pokyčių padidėja statybų kaina. Objekto kainos padidėjimą teikia rinkos ir jos vartotojų reikalavimus atitinkantys prašymai.
Teisinis procesas - teisinė visų padarytų pakeitimų registracija.
Nekilnojamojo turto plėtros uždaviniai
Norint suprasti, kas yra vystymasis, reikia įsigilinti į pagrindinius jo uždavinius.
- Proceso organizavimas. Ateities projekto aptarimas ir derinimas su valstybinėmis įstaigomis. Tai reiškia, kad reikia profesionaliai pristatyti planą ir išlaikyti jo parametrus, o tai padeda sutrumpinti projekto įgyvendinimą ir padidinti projekto kainą.
- Darbas su rangovu. Patikimų investuotojų pritraukimas, kuo mažesnės kainos ir plano įgyvendinimo sąlygos teikiant sutartis. Sutrumpintas statybos laikas dėl naudojimo finansinis svertas paveikti rangovus.
- Plano finansavimo organizavimas - optimalaus kainos suformavimas. Tai jungia įvairius finansavimo šaltinius: nuosavas ir pasiskolintas kūrėjo lėšas, investicijas iš išorės, vertybinių popierių kapitalo padidinimą.
- Veiksminga pardavimo ar nuomos politika. Tarpininkavimo įmonių pritraukimas, pardavimo skyrių pajėgumų didinimas: internetu ir socialiniais tinklais, pardavimai lauke.
Plėtros principai
Plėtra - tai profesionalios konsultantų komandos, dirbančios skirtinguose projekto etapuose, sukūrimas. Specialistų pritraukimas yra vienas iš koncepcijos principų.
Į plano rengimo etapą įeina šie punktai:
- pradinis lygis - rinkos tyrimai, objekto vietos pasirinkimas;
- statybos sąnaudų analizė;
- galimos rizikos analizė, jų mažinimo būdai;
- projektų finansavimo schemos;
- architektūrinio plano sudarymas ir patvirtinimas.
Nekilnojamojo turto projektavimo etapas apima ryšių palaikymą su vyriausybės agentūromis, susijusiomis su statyba, ir biudžeto nustatymą su paklaida iki 15%.
Plėtros tipai
Skiriami pagrindiniai vystymosi tipai - mokestis už plėtrą (grynasis) ir spekuliacinis vystymasis (spekuliacinis).
Švarus vystymasis: sąvokos apibrėžimas apima kai kurias būsimo objekto savininko įmonės vykdomos statybos veiklos rūšis. T. y., Įmonė vykdo švarios plėtros politiką, neinvestuodama į balanso pastatytos struktūros investavimą ir išlaikymą.
Tokiu atveju organizacija prisiima mažiau rizikos statant turtą.Bendrovė iš kliento lėšų projektuoja, derina su vyriausybės įstaigomis, stato, nuomoja / parduoda pastatą ir iš jo gauna tik mokestį.
Spekuliacinė plėtra - ši įmonė kuria nekilnojamąjį turtą, yra visiškai atsakinga už projekto organizavimą. Savo plano įnašas - būsimos finansinės schemos pagrindas.
Verslo strategijoje sąvoka skiriasi:
- orientacija į pajamas - norint gauti didžiausią pelną iš objekto, visų pirma, yra statinio pelningumas jo eksploatavimo metu;
- orientacija į savikainą - maksimali objekto kaina; statybos tikslas yra privalomas statybos įgyvendinimas.
Plėtotė pagal plano įgyvendinimo tipą
Kas yra plėtra pagal projekto likvidumo tipą - keturi plano rengimo etapai:
- trys lygiai - projekto plėtra, sutarties pasirašymas ir įgyvendinimas;
- trys etapai su poskyriais - plano koncepcija ir papildymai, sutartis, įgyvendinimas ir įvairūs punktai;
- keturi lygiai - projekto koncepcija, planavimas, įgyvendinimas ir užbaigimas;
- keturi etapai su papildymais - pirminis etapas, projektavimo veikla, statyba, paleidimas.
Nekilnojamojo turto plėtra
Išskiriami plėtros tipai, atsižvelgiant į nekilnojamojo turto tipą.
- Būsto fondas. Didelis dėmesys skiriamas statybų aikštelei, rajono vietai prestižo reitinge, infrastruktūros objektų ir transporto mazgo vietai. Rinkodara yra skirta asmenims, turintiems tam tikrą pajamų lygį.
- Komercinė plėtra yra prioritetas renkantis statybvietę: centrą ar kvartalus verslo miesto dalyje. Aplinkos faktoriui skiriama mažiau dėmesio. Svarbu: netoliese yra pagrindinės magistralės ir automobilių stovėjimo aikštelės. Rinkodara orientuota į juridinius asmenis.
- Nekilnojamasis turtas šalyje. Pagrindinis veiksnys yra kelių, traukinių stočių, metro stočių artumas. Didelė reikšmė skiriama patogiam privažiavimui prie pastatų.
Plėtros idėja - uždirbti pelną parduodant ar nuomojant nekilnojamąjį turtą. Sėkmingos plėtros įmonės yra atsakingos už bet kokius praleidimus ir nesėkmes: organizacija patikrina ir paaiškina detales. Atsiradus klaidai dėl savo pačios ar dėl kito statybų dalyvio kaltės, vystymo įmonė turi užkirsti kelią padariniams.
