Buto pirkimas yra svarbus kiekvieno žmogaus gyvenimo momentas. Ši investicija yra ne tik didelė, bet ir patiriama tam tikros rizikos. „Butas priklauso mažiau nei 3 metams“ - tokios skelbimų antraštės šiandien yra labai paplitusios. Daugelis žmonių nesupranta, kodėl pardavėjas skelbime nurodo tokią informaciją. Kaip išvengti klaidų ir nusipirkti butą nerizikuojant? Norėdami tai padaryti, turite išsamiai susipažinti su visais pirkimo ir pardavimo formalumais ir sąlygomis.
Saugos taisyklės perkant turtą
Šiandien rizika, susijusi su buto įsigijimu, yra labai didelė. Kaip nepatekti į nekilnojamojo turto pardavėjo ir pardavėjo apgaulę? Kaip apsisaugoti perkant ir parduodant gyvenamąsias patalpas? Potencialus pirkėjas, kad nebūtų apgautas, turėtų atkreipti dėmesį į tokias detales kaip gyvenamojo turto istorija, buto dokumentai, pareiškėjai dėl būsto, būsto atitikimas dokumentams.
Prieš pradedant tvarkyti pirkimo dokumentus, būtina išsamiai ištirti būsto istoriją. Turėtumėte žinoti atsakymus į daugelį klausimų:
- Kas yra buto savininkas;
- kas anksčiau buvo savininkas;
- kas yra registruotas šiame bute;
- kiek gyvena neregistruotų gyventojų.
Kalbant apie dokumentus, prieš registraciją būtina atidžiai išstudijuoti patalpų dokumentus. Labai dažnai sukčiai naudojasi suklastotais dokumentais.
Be to, pirkėjas turi būti tikras, kad butą įsigyja teisėtai, o būstas turi atitikti dokumentus. Pavyzdžiui, čia yra keletas aiškinančių klausimų, kurie turėtų būti užduodami savininkui rekonstruojant butą: „Ar buto pertvarkymas buvo teisėtas?“, „Tvarkymo tarnybos sutiko perduoti komunikacijas?“.
Būtini buto dokumentai
Buto pirkimas yra rimtas sandoris, todėl sudarant sutartį svarbu žinoti apie būtiną dokumentų paketą. Dauguma pirkėjų mano, kad visi pardavimo klausimai gali būti perduoti nekilnojamojo turto agentui. Reikia atsiminti, kad jis neprisiima finansinės ir teisinės atsakomybės už operacijos pasirašymą. Nekilnojamojo turto agentas teikia tik informacines paslaugas.
Butai paprastai gali būti pirminiai arba antriniai. Pirkdamas naujame pastate, klientas gali įsigyti būstą jau nuomojamame name arba dalyvauti bendrose statybose. Būsto įsigijimo jau užsakytame naujame būste procedūros ir būsto įsigijimo antrinėje rinkoje procedūros yra vienodos.
Jei klientas dalyvauja bendroje statyboje, tada pirmiausia su juo sudaroma bendro dalyvavimo sutartis (DDU), o pastatui pastačius pirkėjas surašo nuosavybės teisę. Norėdami užregistruoti DDU, klientas privalo:
- paraišką (paraiškos formą galima gauti vietoje);
- sutartis DU;
- čekis sumokėjus 100 rublių valstybės rinkliavą ir čekio kopija.
Kliūtys perkant turtą
Pardavimų metu pagrindinis pardavėjo tikslas yra uždirbti kuo daugiau iš sandorio. Norėdami nepirkti būsto, kuris neatitiks kainos, turėtumėte saugotis įprastų klaidų. Dažnos klaidos perkant:
- Skubame pirkti butą. Nereikia skubėti šiuo klausimu, ir prieš baigiant dokumentus reikia apsvarstyti bent dešimt variantų.
- Būsto įsigijimas vasarą. Norėdami nustatyti kambario klaidas, turite apsvarstyti galimybes rudenį ar žiemą.Tada jūs galite suprasti, kaip gerai šildomas kambarys, ar stogas nesandarus, patikrinkite, ar sienos nėra pelėsio.
- „Windows“ ir vaizdas iš jų. Reikia atkreipti dėmesį, ar po langais yra statybvietė, ar triukšmingas vieškelis.
- Kambario pertvarkymas. Norėdami išvengti įstatymų problemų, buto planas turi atitikti PTI pasą.
- Maitinimo patalpos. Pagal Rusijos Federacijos įstatymus, norint perduoti lizdus, savininkas turi turėti gyvenamojo objekto maitinimo projektą.
- Būsto apžiūra vakare. Ekspertai pataria apžiūrėti būstą dienos metu, norėdami pamatyti visas kambario klaidas.
- Atsisakymas advokato pagalbos. Pirkdami turtą, turite naudotis advokato paslaugomis. Tai padės išvengti problemų ateityje.
Galimi apgaulės būdai perkant ir parduodant būstą
Kaip apsisaugoti ir nepatekti į sukčius? Šiandien daugiabučių sukčiai dirba pagal tokias schemas:
- Keli pardavimai namuose. Vykdydami tokią operaciją sukčiai pateikia netikrus dokumentus ir reikalauja sumokėti pilną sumą po to, kai notarė juos užregistravo.
- Parduoda kažkieno butą. Sukčiai rengia netikrą dokumentų paketą už nuomojamą butą ir bando jį parduoti.
- Avansas. Slėpėjas reikalauja iš pirkėjo avanso, o po to suklys greitai dingsta.
Kad nepatektumėte į apgaulę, turite laikytis kelių rekomendacijų:
- Dalyvaujant teisininkui, turite sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį.
- Būtina paprašyti visų pasirašytų buto savininko dokumentų kopijų.
- Prieš pasirašydami sutartį, turėtumėte kuo daugiau sužinoti apie savininką.
- Pirkėjas sutarties sudarymo metu turi visišką teisę atlikti pakeitimus. Jei pardavėjas uždraus įvesti pakeitimus, tada šios sutarties reikėtų atsisakyti.
- Sandorio sudarymo metu turi būti du asmenys. Jie gali būti liudytojai teisme, jei iškyla kokių nors problemų.
Pirk namą, kuriam nuosavybės teise priklauso mažiau nei 3 metai
Parduodant butą trumpesniam nei 3 metų laikotarpiui, yra sąlygos ir procedūros, numatytos Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 220 straipsnyje. Jei būsto kaina yra didesnė nei vienas milijonas rublių, tada įstatymai reikalauja, kad pardavėjas sumokėtų pajamų mokestį už būsto pardavimą. Jei parduodamas butas nuosavybės teise priklauso mažiau nei 3 metams, mokestis yra trylika procentų visų būsto išlaidų.
Daugelis pardavėjų gali bandyti pergudrauti įstatymus ir nemokėti reikiamo mokesčio. Jie siūlo pirkėjui pasirašyti mažiau nei milijono rublių vertės sutartį ir neformaliai sumokėti trūkstamą dalį. Tokie pasiūlymai neturėtų būti priimami, nes galite patekti į didelę bėdą. Pavyzdžiui, pardavėjas gali nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį, o teismo posėdžio metu pardavėjui bus grąžintas butas, o pirkėjas gaus sutartyje nurodytus pinigus. Jei butas nuosavybėje buvo parduotas mažiau nei 3 metus, mokestis turi būti sumokėtas įstatymu. Priešingu atveju už tai bus paskirtos teisinės bausmės.
Tipinė rizika
Įsigiję butą trumpesniam nei 3 metų laikotarpiui, galite sukelti didelę riziką. Nerimą kelia kelios priežastys:
- Dovanotas mažiau nei 3 metų butas nuosavybėje gali grįžti savininkui atgal, jei nuo dovanojimo momento nepraėjo daugiau kaip treji metai.
- Sutartis gali būti nutraukta, jei bute registruoti nepilnamečiai ar neįgalūs asmenys.
- Mokesčio išskaitymo iš gyvenamojo būsto gauti neįmanoma, jei butas nuosavybės teise priklauso mažiau nei 3 metams.
Tokia rizika yra įmanoma, tačiau ne visais atvejais. Šiandien butas, kuriam nuosavybės teise priklauso mažiau nei 3 metai, paprastai pirkėjui nekelia problemų ir rūpesčių. Nors, žinoma, visada yra išimčių. Galite patekti į sukčius, būstą su skolomis ar kaip užstatą.
Rizika perkant būstą pagal įgaliojimą
Perkant butą pagal įgaliojimą, kyla rizika. Trys pagrindinės grėsmės:
- Buto pirkimas padirbtu įgaliojimo būdu.
- Turto perleidimas dėl pasibaigusio ar atšaukto įgaliojimo.
- Savininko, nuo kurio priklauso įgaliotinis, mirtis. Tokiu atveju geriau susitikti su savininku ir susitarti, kad pirkėjas užsiims registracija be tarpininko.
Jei yra keli turto savininkai, tada būtina gauti rašytinį atsisakymą iš kiekvieno savininko.
Ką turėtų sudaryti tikrasis įgaliojimas
Norint patikrinti įgaliojimo tikrumą, reikėtų patikrinti jo galiojimą. Autentiškame dokumente turi būti nurodyta:
- Kunigaikščio paso duomenys (vardas, pavardė, gimimo data, registracijos vieta, serija ir paso numeris);
- duomenys apie įgaliotąjį atstovą;
- svetimo būsto adresas;
- asmens, išdavusio šį įgaliojimą, parašas;
- pažyma apie pažymą ir notaro antspaudas.
Paveldėjimo metu įgyto turto įsigijimo rizika
Pardavėju gali būti asmuo, paveldėjęs butą iš kito asmens. Jūs turite žinoti tokio paveldėjimo niuansus:
- palikimas gali praeiti kartu su skolomis;
- palikimas gali būti perduotas įpėdiniui, esant įkeitimui; tokioje situacijoje jis neturi teisės disponuoti palikimu;
Keletas problemų, kurios gali kilti:
- ieškinio padavimas paveldėjimo sandoriui nutraukti;
- buto apsunkinimas, pavyzdžiui, jei buvo pasirašyta ilgalaikė nuoma, tada tokia sutartis išlieka teisėta, net pasikeitus savininkui.
Teisėta buto švara
Norėdami apsisaugoti ir nepatekti į apgaviko apgaulę, turite patikrinti buto teisinę švarą. Naujajam savininkui reikia:
- sužinoti apie paveldėjimo teisės įregistravimo laiką
- susisiekite su palikimą atlikusiu notaru, kad išvengtumėte kitų teisių perėmėjų.
Užginčyti sandorį
Pasitaiko atvejų, kai pirkėjas inicijuoja pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimą. Remiantis įstatymais (Rusijos civilinio kodekso 450 straipsnis), sandoris gali būti teisėtai panaikintas:
- jei pardavėjas rimtai pažeidė pasirašytą sutartį;
- tuo atveju, jei sandorio sąlygos prieštarauja norminiams teisės aktams;
- pažeidus trečiojo asmens (įpėdinio) teises;
Šis klausimas gali būti išspręstas dviem būdais: abipusiu šalių susitarimu arba teisme, jei viena iš šalių nenori nutraukti sutarties.
Buto, priklausančio mažiau nei 3 metams, mainai
Būsto mainai tapo aktualūs šiandien. Daugeliui žmonių kyla klausimų:
- Butas, priklausantis mažiau nei 3 metams, yra keičiamas?
- Ar savininkai privalo sumokėti mokestį mainų metu?
Jei turtas buvo valdomas mažiau nei 3 metus, tada savininkas yra atleidžiamas nuo mokesčių keičiantis būstui, reikalaudamas mokesčių išskaitymo. Ši išskaita tiesiog lygi trylikai procentų viso būsto.
Bet jei kadencija viršija bent mėnesį, savininkas privalo sumokėti valstybinį mokestį, kad sandoris būtų laikomas galiojančiu ir įregistruotu.
Visi Rusijos Federacijos įstatymai dėl butų mainų yra nustatyti Civiliniame kodekse (567 straipsnis), o Mokesčių kodekso 217 straipsnyje nurodoma mokesčio suma už sumokėtą sumą.