Civilretten indeholder bestemmelser om kontraktfrihed som en af grundlaget for loven. På trods af dette præsenteres forskellige krav til kontrakterne i henhold til loven og tolden for erhvervskreds. Sidstnævnte inkluderer de gældende regler for adfærd inden for iværksætteraktiviteter, som skal implementeres uanset om de er nedfældet i et juridisk dokument eller ej. Dette fremgår af art. 5 Den Russiske Føderations civile kode. Artiklen vil fokusere på de væsentlige betingelser i en lejeaftale, det vil sige dem, der skal inkluderes i den (i henhold til loven eller sædvanen om en forretningsomsætning).
Genstand for kontrakten
De grundlæggende betingelser, uden hvilke kontrakten er ugyldige, diskuteres stadig. Men for ejeren af fast ejendom, som han har til hensigt at leje, er hovedmålet at arrangere forholdet på en sådan måde, at alle lovens regler overholdes, og konfliktsituationer ikke opstår.
Det er disse teser, som vi vil fokusere på, når vi udarbejder aftalen. I art. 432 i Den Russiske Føderations civillovgivning angiver, at kontrakten er indgået, hvis parterne har en aftale om alle de væsentligste betingelser i kontrakten (leje af lokaler i henhold til artiklets emne).
Emnet, betingelserne, der er angivet i loven, samt i andre retsakter, kaldet nødvendige, og andre betingelser, som en af parterne kræver aftale, er væsentlige.
Struktur og materielle forhold
Loven indeholder ikke en streng procedure for udarbejdelse af en aftale. Den skal dog overholde tolden for erhvervslivet og have alle de væsentlige betingelser i den sociale lejeaftale. Ifølge dem skal strukturen have følgende form:
- Præambel.
- Emne.
- Yderligere vilkår.
- Andre forhold.
Indledningen skal indeholde navnet på kontrakten, dato og sted for dens indgåelse, oplysninger om personer. Emnet inkluderer, hvad parterne er enige om.
Derefter angives pris- og afviklingsproceduren, hvor størrelsen af gebyret er foreskrevet, samt overførselsproceduren. Afsnittet om parternes rettigheder og forpligtelser beskriver udlejer og lejers rettigheder og forpligtelser, herunder de indgåede aftaler. Du skal også angive ansvar for krænkelse af aftalevilkårene, sikkerhed for forpligtelser (for eksempel om et depositum), gyldighedsperioder, grunde til ændring og opsigelse, fortrolighed og procedure for løsning af konfliktsituationer. Alt dette er en væsentlig betingelse for en lejeaftale.
Andre betingelser inkluderer henvisninger til bestemmelserne i love, antallet af kopier, force majeure og så videre. I slutningen kræves detaljer, og parterne underskriver deres underskrifter.
pris
Prisen er angivet i art. 682 i Den Russiske Føderations civile kode. Også en indikation af dette kan findes i art. 671 i Den Russiske Føderations civile kode. Det oprettes efter aftale mellem parterne. Betaling for leje er også beregnet i tilfælde af statslige og kommunale boliger, som der er bestemmelser i art. 156 LCD RF.
Den kontraktmæssige indikator for gebyret betyder ikke, at parterne fastlægger det på en vilkårlig og urimelig måde. I henhold til del 2 og 4 i art. 156 LCD RF, beløbet til brug og vedligeholdelse af boliger i de kommunale og statslige midler afhænger af området, faciliteter, placering af huset. De samme kriterier følges, når prisen fastsættes i en kommerciel leasingaftale.
Loven kan fastsætte det maksimale lejebeløb for en bolig.Så hvis der er angivet en højere pris i kontrakten, erklæres den tilsvarende betingelse ugyldig. Dette annullerer ikke kontrakten som helhed. I stedet for den pris, der er angivet i det, betales det maksimale beløb. I dette tilfælde vil udlejer ikke være i stand til at fremsætte krav mod lejeren. Det er sandt, på trods af den etablerede norm, at ingen har brugt den endnu, da den maksimale grænse for betaling i henhold til en kommerciel leasingaftale ikke findes nogen steder.
tid
En væsentlig betingelse for en lejeaftale er begrebet. Det kan afsluttes for en periode på mindre end et år. Derefter betragtes det som kortsigtet. Hvis perioden overstiger et år, er kontrakten langvarig. Den maksimale periode, hvor en lejeaftale kan indgås, er fem år. Selv hvis parterne indgår en kontrakt for en længere periode, vil den derfor kun være gyldig i fem år.
Bestemmelserne om registrering af en langvarig kontrakt gælder ikke for ansættelse. På trods af dette mener mange ejendomseksperter (eller foregiver), at aftalen skal registreres hos Rosreestr. Og de anbefaler at indgå en kontrakt på kun 11 måneder. På samme tid er denne mulighed ofte velegnet til lejere, da de i løbet af denne tid vil være i stand til at løse spørgsmålet om, hvor tilfredse de er med lejligheden, og om de ønsker at blive længere eller ej.
annullering
Blandt de væsentlige betingelser i kontrakten for leje af lokaler i Den Russiske Føderations civile lovgivning foreskrives dens opsigelse af en af parterne (af udlejeren gennem retten og af lejeren til enhver tid med varselens varsel i 3 måneder). Parterne kan også i kontrakten angive en kortere periode for at underrette udlejer om aftalens ophør. Dette er imidlertid i strid med loven (artikel 687 i Civil Code). Du skal forstå, at uden at indsende en meddelelse, kan udlejer gennem en domstol forpligte lejeren til at betale et levegebyr. Derfor bør lejeren ikke ignorere dette trin, men det skal foreskrives som en væsentlig betingelse i kontrakten for leje af specialiserede boliglokaler.
Godkendelsesakt: retlig praksis
Mellem arbejdsgivere og udlejere opstår der ofte tvister. De kan vedrøre skader på ejendom, dannelse af gæld, forekomst af tab osv. Deres beslutning afhænger i vid udstrækning af den udarbejdede aftale og visningen af de væsentlige betingelser i kontrakten for kommerciel leje af lokaler.
Derudover forberedes en accept af ejendommen, der angiver information om tilstanden og de eksisterende mangler. Dette er nødvendigt, da lejeren uden det bliver nødt til at bære ansvaret for manglerne i lokalet. Hvis det fremgår af loven, at lokalerne blev overført i god stand, vil retten ikke tage hensyn til lejernes indvendelse om, at de tilsvarende mangler oprindeligt eksisterede. Hvis handlingen er fraværende, vil udlejeren ikke være i stand til at bevise, at lokalerne blev beskadiget, da der ikke er nogen dokumentarisk information om dens oprindelige tilstand. Et eksempel er afgørelsen af appelretten i Ulyanovsk-distriktet nr. 33-3165 / 2013 af 3. marts 2013.
Liste over tilknyttet ejendom
Godkendelseshandlingen skal også angive, hvilke poster der overføres til brug og deres estimerede værdi. Derefter vil det være lettere for ejeren at bevise, at der foreligger tab, hvis ejendommen er beskadiget.
Ejeren skal fjerne manglerne, hvis de ikke er forårsaget af lejers skyld. Hvis dette gøres urimeligt, har lejeren en grund til at opsige kontrakten. Og hvis manglerne ikke var betydelige, har arbejdsgiveren ingen grund til at afvise kontrakten. Den relevante beslutning blev truffet af Moskva byret i sag nr. 33-26040 af 18. august 2011.
Eventuelle tab for arbejdsgiveren
Under de væsentlige betingelser i leasingaftalen i retspraksis træffes beslutninger både til fordel for lejere og til fordel for udlejere. Lejeren risikerer at blive tab, for eksempel på grund af behovet for at leje andre boliger, hvis ejeren har nægtet adgang til den lejede lejlighed. I livet sker det ofte, at ejere uddriver lejere, hvilket får dem til ulemper og tvinger dem til at søge nye boliger. I mangel af passende grunde har lejer ret til at kræve erstatning fra udlejer.
Samtidig skal udgifterne være økonomiske, tæt på betalingen for lokalerne eller endda mindre. Andre boliger skal være omtrent de samme som den foregående, da det er i lejers interesse at reducere deres tab, hvis det er muligt. Dette fremgår af art. 404 i Den Russiske Føderations civile kode. Tab, der skal godtgøres, kan ikke tilskrives udgifter, der overstiger lejeprisen, for eksempel ved leje af et hotelværelse. Dette blev vedtaget ved afgørelse truffet af Moskva byret nr. 4g / 8-9143 / 2012 af 23. oktober 2012.
Arbejdsgiveren vil heller ikke være i stand til at kræve erstatning, hvis årsagen var hans skyld, for eksempel hvis gælden ikke blev betalt. Da der sammen med forpligtelsen til at levere boliger på den ene side er en forpligtelse til at betale det, på den anden side har udlejeren ret til at suspendere adgangen til lokalerne, indtil gælden er betalt.
konklusion
Hver lejer og udlejer bestemmer, hvordan de bygger forhold. Men for at undgå problemer i fremtiden er det værd at undersøge de væsentlige betingelser i kontrakten for leje af boliger og sørge for, at alle parternes interesser overholdes. Derefter kan du i tilfælde af konflikt stole på en retfærdig retsafgørelse, da alle nødvendige dokumenter er tilgængelige for dette.
