Når man taler om funktionerne ved salg af boliger, bør det præciseres, at den generelle rækkefølge af transaktioner ikke ændres. Handlingsplanen og reguleringen forbliver den samme. Bare til deltagernes handlinger tilføjes nuancer.
Transaktionsdeltagere
Essensen af kontrakten er, at sælgeren accepterer at overføre ejerskabet til boligen til køberen, og køberen accepterer det. Funktioner ved salg af boliger vedrører lejligheder, huse og værelser i lejligheder og huse.
Parterne i transaktionen er ejeren og erhververen, som alle rettigheder til objektet overføres til. Nogle gange er der flere ejere. Repræsentanter handler undertiden på hans vegne og handler på basis af en fuldmagt eller andre grunde. For eksempel forældrene til et barn, der endnu ikke er 18 år.
Hvis ejeren er en stat eller en kommune, deltager et organ eller en person, der er autoriseret til at sælge ejendommen, i transaktionen. En undtagelse er tilfældet med privatisering af boliger, hvor overførsel af ejendom er gratis.
Funktioner ved salg af boliger involverer modtagelse af et notarisk samtykke fra den ægtefælle, der har rettighederne til genstanden.
Fullmagtstransaktioner
Registreringstjenesten kontrollerer omhyggeligt de overførte kontrakter og dokumenter for at overholde gældende love. Denne skæbne omgår ikke fuldmagt. Hvad er embedsmændene opmærksomme på?
- om dens udløbsdato er udløbet;
- om personen, der underskriver kontrakten, har myndighed til at handle;
- om andre krav er opfyldt (for eksempel indeholder dokumentpakken tilladelse fra værgemyndigheden til en transaktion med et barns eller en inhabil person).
Problemet er, at kontrol er begrænset til at studere dokumenter, især dem, der er udstedt af myndigheder.
Hvis fuldmagten blev udstedt for længe siden, og dens periode ikke er udløbet, ville det være rimeligt at spørge udlejer direkte, om han stadig ønsker at indgå en aftale. Det er fuldstændigt muligt, at fuldmagt er blevet tilbagekaldt, og bedrageren bruger den. Håndtering af en fuldmagtcheck med en notar kan muligvis ikke fungere.
Hvis sælgeren er arving
Erhvervelse af ejendom, som tidligere er modtaget af en anden person ved arv, betragtes som en risikabel forretning. Til enhver tid kan arvinger opstå og kræve deres andel og endda indgive en retssag for retten.
Problemet er ikke kun i tilstrækkeligt lange begrænsningsperioder. Loven indeholder bestemmelser om, at de skal gendannes.
Lignende sager opstår med fast ejendom, hvis rettigheder går gennem en kæde af transaktioner. Den eneste måde at reservere boliger på er at bevise et retfærdigt køb.
Transaktionsemne
Emnet for transaktionen er et af de objekter, der er anført ovenfor. Funktioner ved salg af boliger forpligter sig til at indføre dokumentet tilstrækkelige oplysninger til at identificere objektet. Retssager og lovgivning kalder oplysninger fra det statslige rettighedsregister som tilstrækkelige oplysninger: matrikkelnummer og grundlaget for registrering af sælgers rettigheder (kontrakt, arvsattest osv.), Registreringsdato og andre egenskaber.
Hvis en boligbygning eller en del af den sælges, modtager den anden part det passende mængde rettigheder til jorden eller en del deraf. Transaktioner med overførsel af jord kan kombineres, eller to dokumenter underskrives samtidig.
Konsekvensen af en overtrædelse af denne regel er anerkendelsen af transaktionen som ikke afsluttet. Det betyder, at dets grundlæggende betingelser ikke er aftalt, og dokumentet har ingen juridisk kraft: det giver ikke anledning til rettigheder og forpligtelser.
Hvis varen til salg er et værelse eller lejlighed i en lejlighedsbygning, får den nye ejer også retten til en del af den fælles ejendom. En ansvarsfraskrivelse er ulovlig.
Beskrivelse af transaktionsemne
Hvordan er funktionerne i kontrakten om salg af boliger og genstand for transaktionen relateret? Følgende oplysninger indtastes i dokumentet:
- byen eller byen, hvor den ligger;
- tage fat;
- samlet areal
- antal værelser;
- tilstedeværelsen af balkoner og loggier;
- matrikkelnummer.
Lejligheden kan have funktioner, som sælgeren forsøger at skjule for forståelige motiver. Imidlertid identificerer skjulte mangler køberen ret til at indgive erstatningskrav. Hvis de er så alvorlige, at købet mister sin betydning, gives retten til at afslutte transaktionen.
Genopbygning eller ombygning skal legaliseres, ellers sælges lejligheden så at sige uden dem. Hvis ændringerne er alvorlige, kan det være nødvendigt, at ejeren bringer objektet til sin oprindelige position. Derfor er erhvervelse af boliger med sådanne mangler fyldt med alvorlige vanskeligheder i fremtiden.
Hvis det foreslås at købe et hus i en sådan tilstand, legaliseres dets ændringer meget lettere. Der indsendes en ansøgning eller erklæring og et certifikat fra den lokale kommunale administration om, at objektet ikke går ud over det tildelte land, og ændringer af objektet foretages i rettighedsregisteret.
Hvis der erhverves jord på samme tid
Hvad er funktionerne i kontrakten om salg af boliger med en grunde under den?
I LC lagde princippet om enhedens skæbne for jorden og ejendommen, der ligger på den. Hvis huset overføres, overføres jorden i overensstemmelse hermed.
Manglen på papirarbejde til grunden forbyder ikke ejeren at sælge ejendom. Kontrakten noterer kun overførsel af jord på de samme betingelser, som det var ejet af sælgeren. En undtagelse er tilfælde af ulovlig konstruktion på jord, der ikke er beregnet til dette eller overhovedet ikke er i den lovlige anvendelse af sælgeren.
Loven forbyder salg af jord uden samtidig salg af et hus beliggende på det.
Hvis jorden under huset er lejet, modtager den nye ejer det på lejemål. I dette tilfælde er samtykke fra ejeren af jorden til transaktionen ikke påkrævet.
Loven kan også indeholde undtagelser, der forbyder salg af jord til visse personer, i dette tilfælde kan lejeaftaler være tilladt.
Bestemmelserne i aftalen om transaktionsemnet angiver matrikkelnummer og grundlag for registrering af lovgivning.
Tredjeparts rettigheder
I henhold til Den Russiske Føderations civillovgivning er det særegne ved salg af boliger en sælgers forpligtelse til at notere i kontrakten alle personer, der har ret til at opholde sig.
Dette inkluderer alle pårørende, der bor sammen med ham, ægtefælle eller ægtefælle. Tidligere familiemedlemmer er inkluderet på listen underlagt samliv. Loven udvider deres status til personer, der ikke har et slægtskab eller anden tilknytning til ejeren, men er indrullet af ham som familiemedlemmer.
Hvis et familiemedlem tidligere ikke deltog i privatiseringen, forbeholder han sig retten til at bruge lokalerne.
Grundlaget for opholdsretten er: testament, en lejeaftale, en lejekontrakt med forsørgerne.
Fraværet af fuldt udrettede dokumenter betyder ikke, at ingen har rettigheder til boliger, undtagen for ejeren. Undtagelsen er tilfælde, hvor overtrædelse af formaliteter er væsentlig (for eksempel kontrakter, der er underlagt obligatorisk notarcertificering).
Teksten indeholder navne, patronymics, efternavne og specifikke opholdsret i lejligheden og pasdata til identifikation af enkeltpersoner. Bestemmelsen om dette emne er indeholdt i artiklen om funktionerne ved salg af boliger.
En separat vare er børns rettigheder.Hvis en af parterne i transaktionen har mindreårige børn, der kun har ret til at opholde sig, og ikke ejendom, kræver loven, at de træffer foranstaltninger for at sikre, at deres levevilkår ikke forværres.
Transaktionspris
Bestemmelsen er obligatorisk for salgskontrakten. Uden den betragtes transaktionen som ikke afsluttet, og dens juridiske betydning går tabt. Størrelsen på prisen er ikke kun nødvendig for at beskytte deltagernes rettigheder, men også for at beregne skatten.
Hvordan bestemmes prisen ved salg af fast ejendom? Det særegne ved salg af boliger i form af frihed til parterne er kun begrænset af forbuddet mod at overføre boliger til en pris, der ikke svarer til markedsprisen. Værdiansættelse af objektet efter matrikelværdi gør det ikke muligt at spare på skatter, staten forpligter sig til at foretage betalinger baseret på markedspriser i overensstemmelse med praksis fra Den Russiske Føderations forfatningsdomstol.
Hvis den ene side foreslår et udkast til kontrakt og den anden accepterer det, betyder det ikke automatisk at acceptere den pris, der er angivet i udkastet.
Beregningsnyancer og prisangivelse
Ved køb af en lejlighed angives omkostningerne både for selve lejligheden og for en del af den samlede ejendom i boligkomplekset.
Hvis et hus med en grundgrund eller en andel af et hus med en andel af en grund erhverves til ejerskab, foreskrives prisen for hvert enkelt objekt.
Beløbet kan beregnes på baggrund af vurderingen af enhedsområdet, og derefter er køberen forpligtet til at betale penge for det faktisk overførte område.
Prisen indgås i kontrakten på samme tid både i antal og med ord, så der ikke er nogen tvister på grund af fejl, der måtte blive begået under dens forberedelse.
Det betyder ikke, at sidste afsnit kun henviser til funktionerne i kontrakter om salg af boliger.
Kontraktsform
Loven fastlægger strengere krav til transaktioner ved salg af fast ejendom og boliger, især er kontrakten udarbejdet i form af et enkelt dokument. Manglende overholdelse af formkravet ugyldiggør transaktionen. Det er umuligt at referere til korrespondance som bevis, der bekræfter indgåelsen af en aftale.
notarization
I 2015 blev der foretaget ændringer i lovgivningen om registrering af ejendomsrettigheder. Nogle transaktioner afsluttes nu med deltagelse af en notar.
Følgende sager er inkluderet på listen:
- transaktioner til salg af en andel i den fælles ejendomsret, selvom køberen er en af indehaverne;
- salg af en lejlighed af den eneste ejer, der på transaktionstidspunktet endnu ikke var 18 år;
- salg af en fælles ejendom.
Indførelsen af nye bestemmelser udelukker ikke forpligtelsen til at få tilladelse til en transaktion fra værgemyndigheder. Desværre tages der ikke hensyn til forældrene eller værgerne med de nævnte funktioner ved salg af boliger.
Tilmelding af staten
Loven forpligter parterne i transaktionen til at registrere overdragelsen af rettigheder til ejendom. En person anses for at være en fuldgyldig ejer af fast ejendom fra det tidspunkt, hvor retten blev registreret. Art. 558 om særegenheder ved salg af boliger fastlagde tidspunktet for registrering i rettighedsregistret som transaktionens øjeblik.
Hvis en af parterne nægter at registrere eller undgå det, har den anden part ret til at indgive en retssag for tvangsregistrering. Det bekræftes således, at køberen er den lovlige ejer af den erhvervede ejendom på trods af manglen på registrering.
Moderskabstransaktioner
Delvis eller fuld brug af moderskabskapital til køb af boliger kræver opfyldelse af en række lovgivningsmæssige krav. Funktioner påvirker både formuleringen af transaktioner og proceduren for dens udførelse.
Derudover indeholder loven en liste over krav til indkøb af boliger på denne måde. Især blev en række stillinger udtrykt af RF-væbnede styrker i en gennemgang af retspraksis vedrørende brugen af moderskabskapital.
Afslutningsvis
Vi viser en kort beskrivelse af funktionerne ved salg af boliger, angivet i 558 Civil Code:
- en væsentlig betingelse er overførelsen af rettigheder fra tredjepart til lejligheden;
- uden statsregistrering betragtes kontrakten ikke som afsluttet;
- andre funktioner er relateret til alderen på deltagerne i transaktionen eller deres juridiske kapacitet.
Der blev indført en ændring til regulering af transaktioner med boliger i økonomiklasse ved føderal lov, som endnu ikke er vedtaget.