Proceduren for registrering af salg af en lejlighed er interessant ikke kun for begyndere, men også for dem, der er engageret i dette professionelt. Når alt kommer til alt introducerer lovgivningen konstant nye ændringer, og selve proceduren er underlagt justeringer. Kun transaktionens faser ændres ikke.
inspektion
Proceduren for registrering af salg af en lejlighed er altid den samme. Og det første emne er kontrol. Dette henviser ikke kun til den eksterne inspektion af huset, men også at lejligheden ejes af sælgeren. Tilstedeværelsen af en fuldmagt er også helt acceptabel. Men hun skulle have en normal gyldighedsperiode og detaljer.
For ikke at komme ind i svindlere er det bedst at mødes personligt med udlejer og blive bekendt med alle dokumenter, der bygger ejendommen.
Inden man overholder ordren om registrering af salg af en lejlighed, er det bedre at verificere ejerens dokumenter og hans foto.
Derefter skal du finde ud af, om lejligheden er besat, uanset om den er i kaution eller under arrestation. Dette kan gøres ved at gå til Rosreestr på bopælsstedet og anmode om et uddrag fra Unified State Legal Register. Dette ekstrakt viser alle oplysninger om lejligheden og eventuelle begrænsninger derpå.
Det er lige så vigtigt at finde ud af tilstedeværelsen eller fraværet af sygdomme hos sælgeren, som i fremtiden kan blive grundlaget for at annullere transaktionen. Dette er en afhængighed eller en slags psykisk sygdom. Af denne grund skal sælgeren fremlægge medicinske certifikater. Dette punkt kan udelades, hvis udlejer har ret til at køre et køretøj.
Proceduren for registrering af salg af en lejlighed inkluderer også indsamling af oplysninger om de mennesker, der har ret til at bruge denne bolig. Du kan finde ud af, om du tager et certifikat på boligkontoret eller et uddrag fra husbogen. Komplicere decharge for mennesker fra lejligheden, der bor der mindre børn.
Derudover skal du sørge for, at ejere ikke har fælles gæld. Hvis dette ikke er gjort, overføres al gæld til den nye ejer.
Indgåelse af en foreløbig kontrakt
Proceduren for at gennemføre en lejlighedskøb og salgstransaktion inkluderer en foreløbig kontraktbestemmelse. Dette øjeblik er valgfrit, men praksis viser, at folk normalt ikke nægter at samle det.
Hvad er betydningen af denne aftale, og hvorfor er den inkluderet i proceduren for registrering af en lejlighedskøb og salgstransaktion? Alt er temmelig enkelt. Ved en sådan aftale bekræfter parterne deres samtykke til at afslutte hovedtransaktionen efter et stykke tid. Årsagen til forsinkelsen kan være husets ferieperiode eller den periode, hvor køberen finder det rigtige beløb. Det er på dette stadie, at husomkostningerne bestemmes, og hvornår de vil blive solgt. Du kan ikke ændre disse data senere.
Indholdet af den foreløbige kontrakt
Det betyder ikke noget, hvilken rækkefølge registrering af køb og salg af lejligheden vil være: ved pant eller kontant angiver kontrakten alle de ting, der vil blive vist i hoveddokumentet. Der vil være en beskrivelse af lejligheden, dens omkostninger, afviklingsprocedure og tidspunktet for indgåelse af hovedkontrakten.
depositum
Ofte står mange advokater i praksis over for spørgsmålet om et depositum. Men problemet er, at denne handling betragtes som ukorrekt med disse love. Derfor er det umuligt at udarbejde både en indskudsaftale og en indledende kontrakt på samme tid. Bliver nødt til at vælge.
Risici ved underskrivelse af en foreløbig kontrakt
Proceduren for registrering af salg af en lejlighed med pant eller kontant er ikke forskellig. Men der er risici på det primære boligmarked.Det er muligt, at byggefirmaet vil udarbejde en foreløbig kontrakt med flere fremtidige ejere og derefter overføre boligerne efter eget skøn. For at undgå sådanne situationer indgås en aftale om deltagelse i delt byggeri. En sådan aftale er underlagt obligatorisk registrering hos den føderale registreringstjeneste.
Situationen med det sekundære boligmarked er meget enklere, fordi den foreløbige kontrakt ikke indeholder nogen risici for nogen af parterne.
Gør selve aftalen
Proceduren for registrering af salg af en lejlighed i Rusland forbyder ikke skriftlig indgåelse af en kontrakt. Men det er bedst at certificere et sådant dokument hos en notar. Dette vil fjerne nogle risici, selvom det koster mere. Uanset hvilken kontrakt der er, men det angiver nødvendigvis køberen og sælgeren, en grundig beskrivelse af ejendommen, dens pris, betalingsmetode, hver parts forpligtelser. Uanset rækkefølgen af registrering af salget: i et prioritetslån eller i kontanter, under alle omstændigheder, er kontrakten forseglet med underskrifter fra begge parter.
Det er bedst at lave tre kopier af dokumenter på én gang, så hver side har sin egen, og en gemmes i føderalt register.
Ud over hovedkontrakten foretages en overdragelse af lejligheden. Det fanger det faktum, at boliger er gået fra sælger til køber. Kontrakten og retsakten indgås samlet. Under overdragelsen af kontrakten accepterer den nye ejer den tekniske dokumentation samt alle papirer, der bekræfter ejendomsretten.
Betalingsmåder for en lejlighed
Når en lejlighed købes, kan køberen betale på flere måder. Det mest almindelige er kontantafvikling. Det vil være bedre for køberen, hvis pengene først overføres, når underskrifterne er foretaget på hovedkontrakten. Når pengene er overført, er det nødvendigt at udarbejde en kvittering.
En anden type betaling, som er tilladt efter proceduren for udfyldning af dokumenter til salg af en lejlighed, er at deponere penge i en bankcelle, som sælgeren vil angive. Men denne metode forvandles som regel til yderligere problemer for sidstnævnte.
Det er også tilladt at betale for køb ved bankoverførsel. Dette betyder, at det er helt lovligt at overføre penge fra en konto til en anden.
Loven giver også mulighed for alle mulige afregningsdatoer. Desuden kan alle økonomiske forpligtelser i henhold til loven afvikles, efter at den nye ejer omregistrerer boligerettighederne.
Sådan registreres
Siden januar 2017 er registreringsproceduren blevet forenklet. Nu kan du udstede en lejlighed i ejendommen i absolut enhver afdeling i Rosreestr, uanset hvor boligerne ligger. Selvom det er en anden by. Proceduren for registrering af salg af en lejlighed gennem MFC er meget mere praktisk og hurtigere.
Også i Rosreestr er det nu muligt at registrere overførslen af rettigheder til fast ejendom og placere den på matrikelregistrering. Da dette før skulle ske separat, tager nu hele proceduren meget mindre tid og kræfter.
Proceduren for registrering af salg af en lejlighed hos en notar er lidt anderledes end registreringen i Rosreestr. For at registrere ejerskab skal du have:
- Erklæring.
- Købs- og salgsaftale med overførselshandlingen og accept.
- Dokumenter, der bekræfter rettighederne til lejligheden.
For at omregistrere ejerskabet af lejligheden skal du betale to tusinde rubler. Denne statsafgift skal betales senest fem dage efter indsendelse af dokumenter.
Registrering kan tage tre til ti dage. På dette tidspunkt er databehandling på MFC ikke inkluderet. Når registreringen er afsluttet, modtager køberen et uddrag fra Unified State Register. Ejercertifikat i hænderne på nr.
Om nødvendigt er det muligt at oprette et nyt lejlighedsregistreringsbevis i BTI.
skatter
Skatten ved salg af en lejlighed afhænger af flere faktorer. Dette er:
- Grundene til overførsel af ejerskab af lejligheden.
- Varighed.
Hvis lejligheden er arvet, doneret eller efter privatisering, vil der i dette tilfælde ikke være nogen moms. Dette gælder kun for boliger, der på salgstidspunktet var ejet i mere end tre år.
De samme regler gælder for situationen, da udlejer fik ejendommen, efter at han designede levetidsvedligeholdelse.
I andre situationer skal der gå mindst fem år for ikke at betale skat ved salg af en lejlighed. Men dette gælder kun de lejligheder, der blev købt efter den første januar 2016. For ejere, der ejer en lejlighed fra et tidligere tidspunkt, beholdes de samme tre år.
Det vil sige, hvis lejligheden sælges uden overholdelse af frister, vil det være nødvendigt at betale en skat på 13 procent. Det oplades i henhold til matriksværdien og koefficienten 0,7. Koefficienten beregnes i overensstemmelse med det år, hvor ejeren købte ejendommen.
Udgifterne til bolig ved cadastre kan findes online på Rosreestrs websted. For at gøre dette behøver du kun koordinaterne for lejligheden.
Indkomsten fra salget af lejligheden skal den tidligere ejer angive sig selv i selvangivelsen. Det leveres indtil udgangen af april næste år. Det vil sige, når transaktionen blev afsluttet i 2016, opkræves og betales skatten i 2017. Fristen for betaling er den 15. juli. I dette tilfælde er det overhovedet ikke vigtigt, via hvem proceduren for registrering af salg af en lejlighed gennemføres: gennem en notar eller uden hans hjælp.
Købe et hus gennem en ejendomsmægler
Hvis der ikke er noget ønske om og tid til at røre rundt med papirer og undersøge proceduren for registrering af salg af en lejlighed med et pant i Sberbank eller kontant, er det bedre at kontakte en ejendomsmægler. At finde en professionel er ikke let, men meget muligt. Annoncer kan findes både i aviser eller på Internettet og på tv eller radio. Der er flere tegn, på hvilke du kan skelne et dårligt agentur fra et godt:
- God arbejdserfaring.
- Virksomhedens kontor er på et prestigefyldt sted og har en god reparation.
- Der er mere positive anmeldelser end negative.
- Agenturet er en professionel sammenslutning af ejendomsmæglere.
- Ingen problemer med pakken med bestanddele.
- Medarbejdere ser og opfører sig med værdighed.
- Kvaliteten af arbejdet er dokumenteret.
Virksomheden foretager hele transaktionen og overvåger proceduren for registrering af køb og salg af en lejlighed med moderskabskapital, pantelån eller kontanter. Men sådanne tjenester vil koste meget. En agent er typisk villig til at arbejde for fem procent af prisen på boliger.
Hvem kan sælge en lejlighed
Selv hvis en person ikke køber hele lejligheden, kan han i dette tilfælde kun indgå en aftale med ejeren. Dette betyder, at denne person skal registreres i dokumenterne. En aftale om køb af boliger, et ejendomsattest, en gaveaftale vil gøre. Hvis den faktiske ejer af en eller anden grund ikke kan være til stede ved transaktionen, kan det gøres af en administrator. Dette kræver en fuldmagt udstedt af ejeren selv og certificeret af ham og notar. Fullmakten kan udstedes til enhver, det vigtigste er, at dette gøres korrekt.
Men hvad skal man gøre, når ejeren er mindreårig? Hvis barnet endnu ikke er fyldt 14 år, udføres alle juridiske handlinger for ham af hans juridiske repræsentanter. Det være sig proceduren for registrering af salg af en andel i en lejlighed eller en hel lejlighed. Hvis en teenager er fra fjorten til atten år gammel, kan han roligt handle på sine egne vegne, men samtykke fra juridiske repræsentanter er stadig nødvendigt.
Yderligere papir kræves
For hurtigt at sælge en lejlighed har du muligvis også brug for disse dokumenter:
- Certifikat for juridisk kapacitet. Dette gælder især for ældre. Hun udstedes i en neuropsykiatrisk apotek på opholdsstedet.
- Når en af parterne i transaktionen er mindreårig, er det nødvendigt at fremlægge et certifikat fra værgemyndighedens myndigheder.Hun bekræfter, at ingen krænker en mindreåriges rettigheder.
- Hvis en lejlighed sælges af en af ægtefællerne, skal du have den anden ægtefælles skriftlige samtykke med dig. Hvis ægtefællerne er skilt, er et sådant dokument stadig nødvendigt. Sådan samtykke skal være notarized. Derudover skal du vedlægge et certifikat for skilsmisse eller ægteskab.
- Du skal også fremlægge et dødsattest, hvis ægtefællen er død.
- I tilfælde af brug af moderskabskapital er der brug for et certifikat for, at barnets rettigheder ikke krænkes i tilfælde af salg af en lejlighed.
- Oplysninger om, at ejere ikke har gæld til forsyningsselskaber.
- Salgskontrakten, der blev udført tidligere. Sådan papir bekræfter igen transaktionen.
Fastlæggelse af omkostningerne ved boliger
Hvis huset er korrekt prissat, giver dette ejeren flere tusinde rubler.
Selvfølgelig kan prisen sættes tilfældigt, men du kan henvende dig til fagfolk. Der er også en tredje mulighed - at overvåge gennemsnitsprisen for sådanne boliger. Når du har vurderet tendensen til at indstille en pris, der vil være tyve procent højere end gennemsnittet, hvis købere ringer og er interesseret, kan du hæve yderligere ti procent. I mangel af reaktion skal prisen tværtimod nedsættes med de samme ti procent.
Hvordan estimeres værdien af lejligheden? Efter følgende kriterier:
- Hvor mange værelser Naturligvis, jo mere der er, jo dyrere bliver lejligheden. Men en kvadratmeter koster i dette tilfælde mindre, fordi den er omvendt proportional med antallet af værelser. Af denne grund er odnushki stadig dyrere end nogen anden lejlighed.
- Optagelserne fra lejligheden.
- Optagelserne i køkkenet. Når det er mindre end ti meter, falder prisen.
- Rummenes indretning. Isolerede værelser er mere populære end tilstødende værelser.
- Etage, hvorpå lejligheden ligger. Dyrere boliger er beliggende på de midterste etager i huset.
- Hvor godt er området omkring.
- Renligheden af indgangen, hvor nyt huset er, om det har en elevator.
- Reparation i lejligheden. Dyre reparationer af høj kvalitet kan øge omkostningerne med ti procent, og dårlig kosmetisk tilstand tværtimod reducerer prisen. Et billigt forsøg på at "dække dine øjne" vil ikke hjælpe med at sælge boliger dyrere.
- Omkostningerne ved forsyningsselskaber.
- Hvilken slags opvarmning. Individuel opvarmning er dyrere.
- Udviklet infrastruktur. Prisen på en lejlighed afhænger af hvor mange butikker der er, hvilken slags transport, om der er skoler og hospitaler.
- En vigtig rolle spilles af det område, hvor lejligheden ligger.
Sådan sælges eller købes en lejlighed gennem MFC
De nødvendige dokumenter til registrering af køb og salg af en lejlighed gennem MFC er den samme, men handlingsalgoritmen er lidt ændret. Først skal du bestille en formular, hvor du skal specificere alle oplysninger. Og så kom til MFC og snak med en specialist. Normalt giver de en liste over nødvendige dokumenter afhængigt af betalingsmetoden for transaktionen.
Sammenfattende kan vi sige, at du skal veje alt meget godt, før du køber en lejlighed. Når alt kommer til alt er det meget let at løbe ind i svindlere i denne sag, både for sælgeren og køberen. For at undgå dette skal du nøje studere alle dokumenter og tøve ikke med at bede ejeren af lejligheden om en forklaring. Derudover vil det være nyttigt at gå rundt i naboerne og finde ud af alt om lejligheden og dens ejere. Fordi sælgeren selv ikke kan fortælle hele sandheden. En anden måde at beskytte dig selv er at besøge en lokal bydel eller et boligkontor. Det er der, folk normalt ved alt om alle.
Men faren ligger ikke kun i sælgeren eller køberen, men også i ejendomsmægleren. Disse mennesker skal behandles med stor omhu. Ved den mindste tvivl er det bedre at nægte ydelser til denne bestemte person og se efter en anden. Når alt kommer til alt spøger de ikke med en lejlighed, så du kan blive uden boliger overhovedet. Af denne grund er en useriøs holdning til salgstransaktionen simpelthen uacceptabel.Jo mere opmærksomhed der vil blive lagt på valg af boliger og kontrollere det for dokumentarisk renlighed, desto bedre. Og det er bedre for en person at ikke indgå en sådan aftale, der skal være nogen, der kan hjælpe og foreslå.