At købe en lejlighed er en temmelig kompliceret og langvarig proces, der kræver særlig opmærksomhed og omhyggelig attitude. Ikke kun står en stor sum penge på spil, spørgsmålet om et tag over hovedet bliver også behandlet. Når du køber en lejlighed, skal du være så årvågen som muligt for ikke at falde for de mange tricks af svindlere. Selv hvis køberen har en god tro-sælger, er der stor sandsynlighed for uforudsete situationer, når man køber en lejlighed. Hvad skal man kigge efter, så de erhvervede boliger ikke skuffer i fremtiden?
Placering af lejligheden
Når du køber bolig, skal du nøje veje alt. Det er vigtigt, at det ikke kun er praktisk, men også udenfor. Derfor er den første ting, du skal være opmærksom på, det område i byen, hvor lejligheden ligger. Ud over så vigtige egenskaber som nærhed til arbejdspladser, studier, brugervenlighed til landet, skal du overveje infrastrukturen i området:
- bilejere bør vurdere tilgængeligheden af parkering og gratis parkeringspladser;
- Hvis du regelmæssigt bruger offentlig transport, tilrådes det, at metro- eller busstoppestedet er inden for gåafstand;
- tilstedeværelsen af et købmandsmarked eller en stor butik vil ikke være overflødigt;
- tænk på de mindste familiemedlemmer - en legeplads eller plads i nærheden af huset vil være meget praktisk, og den tætte placering af børnehaven eller skolen spiller også en vigtig rolle;
- Hvis du kan lide sport, kan du se, om der er et fitnesscenter, fitnesscenter eller pool i nærheden;
- Glem ikke børne- og voksenklinikkerne.
Mød naboerne
Hvis du klarede opgaven og valgte flere muligheder, der i princippet opfylder alle ovennævnte krav, skal du personligt gøre dig bekendt med fordele og ulemper ved hver lejlighed. Det er bedre at blive enige om visning i dagtimerne. Det anbefales at ankomme tidligere end den fastsatte tid for uafhængigt at udarbejde en klar idé om mulige transportproblemer og inspicere området. Dette spiller en vigtig rolle og kan have indflydelse på den endelige beslutning, når du køber en lejlighed.
Hvad skal jeg se efter først? Indgangsdøren er ansigtet på huset, som kan fortælle meget om fremtidige naboer. Mennesker, der bor i nabolaget, kan i høj grad påvirke livskvaliteten i en ny lejlighed. Der er altid muligheden for, at en nabo i trappeopgangen er en alkoholiker, der arrangerer natlig drikke. Eller en stor familie bor over dig, så børns gråd, skrig og skrig blive dine livspartnere i lang tid.
Lejlighed inspektion
For at give en mere objektiv mening om opholdsområdet er det bedre at foretage en inspektion uden møbler. Inspektion af lejligheden under købet skal begynde med et kig på kommunikationen: elektriske ledninger, kloaksystem, vandrør, radiatorer, især hvis reparation efter købet ikke er inkluderet i dine planer. Vigtigt er det termiske ledningsevne i rummet. Når du kigger rundt i lejligheden i den kolde sæson, kan du evaluere opvarmningen, men du kan ikke sige med sikkerhed, hvor varmt det bliver om sommeren, og vice versa.
Gulv, loft, indvendige og udvendige døre, VVS-inventar, dobbeltglasvinduer, køkkenets og badeværelsets generelle tilstand er de dyreste og tidskrævende steder med hensyn til reparation, som skal undersøges nøje, når man køber en lejlighed.
Hvad skal man kigge efter i hjørnerum? I dette tilfælde er væggen den vigtigste indikator. Tilstedeværelsen af mug på dem indikerer fugt og høj luftfugtighed i værelserne. I lejligheder på de øverste etager kan et tag lække, hvilket resulterer i pletter i loftet. Der ses også fugt i værelserne på de første etager. Dette indikerer, at kælderen er dårligt ventileret.
Tilstedeværelsen af kosmetiske reparationer til salg, der sandsynligvis foretages for at skjule forskellige mangler, skal advares. Det er bedre, hvis reparationen er flere år gammel, og den "afvikles" af ejere af lejligheden. Kontroller lydisolering af rummet i absolut stilhed. Hvor meget er støj fra trafik og lyde fra gaden?
Den juridiske side af problemet
Ud over de kvalitative egenskaber ved de købte boliger, skal man ikke glemme den juridiske side af problemet. Husk: sælgeren skal have en titelakt for lokalerne. Liste over dokumenter, når du køber en lejlighed, der bekræfter ejerskab af ejendommen til salg:
- Salgskontrakten, gavekontrakten, byttehandel, donation eller livslang vedligeholdelse.
- Ejercertifikat eller arverettighed.
- Udvekslingsaftale.
- Retsafgørelsen, der er trådt i kraft.
- Certifikat for erhvervelse af fast ejendom på auktion eller på offentlig auktion.
Derudover skal ejendomsretten, der er bekræftet af et af ovenstående dokumenter, registreres hos de tekniske inventarmyndigheder. At foretage et lejlighedskøb bør kun ske efter at have leveret et specielt uddrag fra statsregisteret, hvilket er et juridisk bevis på transaktionen.
Lejligheder i nye bygninger
At købe en lejlighed i en ny bygning er et ret risikabelt trin, og risikoen lønner sig ikke altid. Som regel er husomkostningerne her ikke meget lavere end omkostningerne til færdige lejligheder. Når du køber fast ejendom i en ny bygning næsten til markedsprisen, står du over for urimeligt høje risici sammenlignet med boliger på det sekundære marked.
For ikke at falde i hænderne på svindlere, skal du evaluere alle slags situationer, når du køber en lejlighed. Hvad man skal kigge efter, når man vælger en ny bygning:
- Graden af beredskab derhjemme. Hvis mægleren hævder, at huset næsten er klar, er al kommunikation afsluttet, er det bedre at verificere dette fra første hånd og besøge byggepladsen.
- Traktaten. Interesse i hvilken kontrakt du får tilbudt at indgå. Det er bedre, hvis det er en kapitalaftale (DDU). Det har fordele i forhold til foreløbige kontrakter og bekræfter automatisk, at bygherren har en byggetilladelse. Derudover, i tilfælde af konkurs, vil dine krav blive sikret med sikkerhed.
- Akkreditering af en ny bygning i en bank er antallet af banker, der kan give et lån til køb af boliger. Hvis ingen banker låner ud, betyder det, at udvikleren har visse vanskeligheder.
- Udviklerens omdømme. Gør dig bekendt med tidligere igangsatte byggeprojekter, mulige økonomiske problemer for udvikleren og virksomhedens historie.
- Kontroller dokumenter:
- investeringskontrakt;
- projektdokumentation;
- byggetilladelse;
- certifikat for ejerskab eller leasing af jord
- kontrakt med et forsikringsselskab;
- uddrag fra det samlede register over fast ejendom;
- registrering og grundlæggende dokumenter fra udvikleren;
- formen for den kontrakt, hvorpå købet af lejligheden foretages.
Faldgruber, når man køber et hjem på det sekundære marked
Erhvervelse af boliger er altid forbundet med mange juridiske nuancer og finesser, som ikke alle kender. Derfor er det vigtigt at behandle dette problem omhyggeligt og nøje. Hvordan man ikke laver en fejl, når man køber et andet hjem?
Først skal du undersøge dokumenter om sælgers ejerskab omhyggeligt. Dette kan være salgskontrakter, gave, arv, retsafgørelser, der er trådt i kraft.
For det andet kan mindre børn have ejerskab af sekundærboliger eller retten til at bruge en lejlighed. Inden du køber en ejendom, skal du bede sælgeren om at give tilladelse fra værgemyndighederne til salg af boliger. Hvis børnene ikke er ejere af lejligheden, men kun registreres i den, skal de udskrives og registreres andetsteds. Hvis disse betingelser ikke er opfyldt, afbryder retten salgskontrakten i barnets interesse.
For det tredje, ved at kontrollere paset af ejeren af lejligheden, skal du være opmærksom på tilstedeværelsen af frimærker om ægteskab-skilsmisse. Kontroller deres datoer med datoerne for dokumenterne, der bekræfter ejerskabet af ejendommen. Hvis ejendommen købes i et ægteskab, har ægtefællen ret til halvdelen af lejligheden, selvom han ikke er registreret og ikke boede i dette rum.
For det fjerde er det bedre, at alle lejere på tidspunktet for underskrivelsen af salgskontrakten vil blive registreret et andet sted. Find ud af om savnede familiemedlemmer. En af dem er måske på hospitalet, hæren og steder, hvor friheden fratages. Når de vender tilbage har de ret til at anfægte den transaktion, der er afsluttet uden deres viden.
For det femte, når du foretager en fuldmagt-transaktion, skal du gøre dig bekendt med myndigheden for indehaveren af dette dokument. Alle juridisk betydningsfulde handlinger skal foreskrives i fuldmagt. Der kan også angives en prisklasse, hvor repræsentanten ikke har ret til at gå videre. Kontroller gyldigheden af fuldmagt. Hvis udstedelsesdatoen ikke er angivet, er dokumentet ugyldigt. I tilfælde af hovedmandens død annulleres fuldmagt.
For det sjette er det værd at overveje, at når man køber en arvet lejlighed, kan der inden 6 måneder efter ejerens død komme nye ansøgere om ejendom. Det er bedre, hvis sælgeren er den eneste arvtager fra testamentet. Hans rettigheder skal være nedfældet i et arvecertifikat.
Den sidste ting at kontrollere er historien om lejligheden. Bed ejeren om at give et uddrag fra Unified State Register of Rights. Så du kan finde ud af om alle personer, der er registreret i lejligheden. Du skal være på vagt, hvis fast ejendom ofte skiftede ejere i de senere år.
Procedure for køb af en lejlighed
Der er ikke meget forskel, hvis en lejlighed købes på sekundærmarkedet eller i en ny bygning. Stadierne af boligejerskab er ikke alt for forskellige. Under alle omstændigheder er handlingssekvensen forståelig.
1. trin. Kontrol og papirarbejde, når du køber en lejlighed.
2 etape. Undertegnelse af en fremmedgørelsesaftale (i tilfælde af at købe et hus på det sekundære marked) eller en overførsel og accept (i tilfælde af erhvervelse af fast ejendom i en ny bygning).
3 etape. Registrering ved køb af en lejlighed til ejendomsret til de erhvervede boliger i statslige organer.
Verifikation og papirarbejde
De fleste borgere behøver ikke ofte at gøre med sådan en ting som at købe en lejlighed. Hvilke dokumenter er nødvendige? Hvad er stadierne i registrering af fast ejendom? Hvordan gennemføres en transaktion lovligt? Dette er ikke hele listen over problemer, der opstår under sådanne transaktioner.
Tidligere gives en liste over dokumenter, der er underlagt obligatorisk verifikation, når man køber en lejlighed i en ny bygning eller på det sekundære marked. Hvis der under sikkerhedskontrollen ikke opstod nogen spørgsmål, kan du fortsætte med at underskrive den foreløbige kontrakt og foretage et forskud. Der er flere typer forudbetaling:
- Depositummet ved køb af en lejlighed er et bestemt beløb, som køberen betaler til sælgeren som garanti for transaktionen. Hvis køberen i fremtiden nægter at købe boliger af en eller anden grund, vil pengene ikke blive returneret. I tilfælde af aflysning af transaktionen på initiativ af ejeren, betales depositumet ved køb af en lejlighed i dobbelt størrelse. Overførslen af depositum er obligatorisk fastlagt af en notar i et specielt dokument.
- Et forskud er det beløb, som køberen betaler som en forudbetaling. Hvis transaktionen annulleres, returneres forskuddet til køberen.En aftale om overførsel af forudbetaling er også fastlagt skriftligt, men tilstedeværelsen af en notar er ikke nødvendig.
Fremmedgørelseskontrakt eller acceptattest
Afhængig af om lejligheden blev købt i en ny bygning eller på det sekundære marked, skal køberen have et godkendelsesoverførselsattest eller en fremmedgørelsesaftale med kontrakten. I mangel af disse dokumenter kan retten endda ugyldige den betalte og registrerede kontrakt.
En fremmedgørelseskontrakt er et dokument, på grundlag af hvilken der beregnes skat for sælgeren. Det bekræfter faktisk samtykke fra begge parter til transaktionen og forberedelsen af en salgskontrakt i fremtiden.
Acceptbeviset udarbejdes i tilfælde af køb af boliger i en ny bygning. Efter underskrift bliver køberen ejer af lejligheden, men overførslen af fast ejendom kan dog kun ske efter underskrivelse af salgskontrakten under registrering hos statslige myndigheder eller opnåelse af et ejerskabsattest.
Tilmelding af staten
Statens registrering er et juridisk bevis for ejerskab af fast ejendom, uanset om det blev erhvervet i en ny bygning eller på det sekundære marked. Registrering af ejerskab finder sted inden for 30 kalenderdage fra datoen for indsendelse af den nødvendige dokumentpakke. Efter kontrol af dokumenterne registrerer registratorer i USRP (Unified State Register of Rights) en note om, at ejendommens titel er registreret.
Betingelser for at købe en lejlighed
Fast ejendomskøbere er primært bekymrede over spørgsmålet om, hvor meget du kan købe en lejlighed. Men ikke mindre interessant er tidspunktet for transaktionen. Det hele afhænger af tilgængeligheden af nødvendige dokumenter, fraværet af kontroversielle problemer og andre nuancer, der kræver ekstra tid. Med en god aftale og gensidig aftale mellem parterne kan transaktionen gennemføres inden for en måned.
